Valmistelija
Jarkko Hyttinen, kiinteistöjohtaja, jarkko.hyttinen@mikkeli.fi
Kuvaus
Ristiinan päiväkodin hankesuunnittelutyöryhmä on jatkanut päiväkotihankkeen valmistelua kaupunginhallituksen 21.6.2021 § 271 ja kaupunkikehityslautakunnan 25.1.2022 § 9 päätöksien mukaisesti. Sisäilmaongelmaiselle Ristiinan päiväkodille on tarkoitus löytää ratkaisu tilanteen korjaamiseksi. Hankkeelle on varattu talousarviossa 1,5 M€ vuodelle 2022 ja 0,8 M€ taloussuunnitelmavuodelle 2023 eli yhteensä 2,3 M€.
Päiväkotirakennuksen peruskorjausvaihtoehdon lisäksi selvityksessä on mukana moduulirakenteinen uudisrakennus joko investointihankkeena tai vuokrakohteena. Näissä molemmissa vaihtoehdoissa tulee huomioida teknisten liittymien ja järjestelmien, piha-alueiden rakentamisen ja entisen asuntolarakennuksen purkamisen kustannukset, joiden kustannusarvio on yhteensä 430 000 €.
Uuden päiväkodin sijoittaminen alun perin suunnitellulle paikalle nykyisen päiväkodin pohjoispuolelle on meneillään olevasta asemakaavamuutoksesta huolimatta epävarmaa. Päiväkodin sijoittaminen Ristiinan nykyisen päiväkodin itäpuolelle (Muurikintien puoli) on mahdollista poikkeusluvalla nopeammalla aikataululla.
Kaupunkikehityslautakunta ja kasvatus- ja opetuslautakunta esittävät kaupunginhallitukselle, että Ristiinan nykyistä päiväkotirakennusta ei peruskorjata. Hankkeen päivitetyn kustannusarvion mukaan päiväkotirakennuksen peruskorjaus tulisi liian kalliiksi. Ristiinan päiväkoti toteutetaan kevytrakenteisena uudisrakennuksena, jonka päivitetty kustannusarvio on 2,63 M€. Kustannusarvioon sisältyy käyttötalousmenona huomioitava asuntolarakennuksen purkukustannus.
Kevytrakenteinen päiväkoti tarkoittaa tässä tapauksessa valmiista tilaelementeistä (suurelementit) koostuvaa alle 1200 kerrosneliön päiväkotia, joka ei vaadi väestönsuojaa. Rakennus täyttää pysyvän rakennuksen määräykset.
Uudisrakennus mahdollistaa uusien tilojen tekemisen ja vasta sen jälkeen nykyisen päiväkotirakennuksen purkamisen, jolloin nopeasti toimittaessa väistötiloja ei välttämättä tarvittaisi. Tilaelementeistä koostuva kevytrakenteinen päiväkoti mahdollistaa nopealla aikataululla toimimisen ja rakennustöiden painottamisen kuiviin tehdastiloihin, jolloin kohteessa tehtävä työmaa-aika jää lyhyemmäksi kuin paikalla rakentaminen.
Kaupunginhallituksen tulee päättää miten sisäilmaongelmaisen Ristiinan päiväkodin tilat järjestetään jatkossa ja kuinka tarvittava investointi rahoitetaan. Vaihtoehdot rahoitukselle ovat:
- Oma rahoitus
- Rahoitus lainarahalla. Poistot kaupungin taseesta.
- Kiinteistöriskit siirtyvät rakentajalta tilaajalle kahden vuoden (piilevät viat 10 vuoden) takuuajan jälkeen.
- Pitkällä aikavälillä edullisin tapa toteuttaa.
- Mikalon vuokramalli
- Kaupunki rakennuttaa itse.
- Mikalo rahoittaa investoinnin ja vuokraa kohteen kaupungille. Investointi kuoletetaan takaisinmaksuajan (esim. 25 vuotta) puitteissa.
- Aikaisemmissa kohteissa ylläpito on kuulunut vuokralaiselle, eli Mikalo toimii vain rahoittajana.
- Korko on suurempi, kuin kaupunki saisi itse lainaa.
- Toimitaan konsernin sisällä.
- Esimerkkilaskelmana Haukivuoren päiväkoti (2019)
Koko: 670,5 hyötym2 sis. piha-alueen rakennukset ja välineet
Vuokra-aika: 1.11.2019-31.10.2044
Pääomakulut 1 818 866,34 €, korko 3,0 %, alkuvuokra 10 687,34 €/kk, KA 8 336,49 €/kk
- Vuokrakohde
- Hankesuunnitelmassa on kuvattu esim. 5 vuoden vuokrausmalli.
- Vuokranantajalle maksetaan ensimmäisten viiden vuoden aikana pääomavuokraa, joka kattaa rakentamisen, käytön ajan vuokran ja purkamisen. Ylläpidon osalta voidaan sopia kuuluuko se vuokraan vai vastaako vuokralainen rakennuksen ylläpidosta.
- Vuokra sisältää kiinteistöhoidon (suodattimien vaihdot, vuosihuollot), lämmitysjärjestelmän rakentamisen (vesi-ilmalämpöpumppu tai maalämpö), maanrakennus- ja perustustyöt sekä liikennöinti- ja pysäköintialueet).
- Piha-alueiden ylläpito, leikkivälineet ja käyttösähkö kaupungin omana hankintana.
- Esimerkkilaskelma vuokrahinnasta:
Kohteen koko: 1.100 krsm2
Vuokraaika: 60 kk + 60 kk optio
Vuokran määrä ensimmäinen 60 kk: 1100m2 x 20 €/m2/kk =22 000 €/kk (1 320 000€ / 60 kk)
Vuokran määrä optiovuokra: 60 kk: 1100m2 x 15 €/m2/kk = 16 500 €/kk ( 990 000€ / 60 kk)
Eli tällä mallilla 10 vuoden kokonaiskustannukset olisivat 2,31 M€.
Vuokrakauden jälkeen on lunastusmahdollisuus noin 1,5 M€.
- Leasing malli.
- Rahoitus itse rakennetulle rakennukselle. Jäännösarvon lunastus takaisinmaksuajan jälkeen.
- Korko on suurempi kuin millä hinnalla kaupunki saa itse lainaa.
Talouspalvelut puoltavat vaihtoehtoa 1.
Päätösehdotus
Esittelijä
Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus hyväksyy Ristiinan päiväkodin hankesuunnitelman (15.3.2022). Päiväkoti toteutetaan lautakuntien esityksen mukaisesti uudisrakennuksena ja se rahoitetaan vaihtoehdon 1 mukaisesti kaupungin taseeseen. Tarvittava lisärahoitus huomioidaan vuoden 2023 talousarviossa.
Päätös
Hyväksyttiin.
Merkitään, että kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.