Kuvaus
Kiinteistöveroprojektin tilanne 2022
Johdanto
Kiinteistöveroprojekti käynnistyi 1.4.2018 perussuomalaisten valtuustoaloitteesta. Projektin vuotuisiksi kuluiksi tällöin arvioitiin 139 500 € vuosi. Tällöin päätettiin myös rakennusrekisterin ylläpitotehtäviin kokoaikaisesta toimistosihteeriresurssista. Projekti käynnistettiin normaalin talousarviokäsittelyn yhteydessä.
Hankkeessa on ollut kaksi henkilöä (projektivastaava sekä rakennusmittaaja). Hankkeella on ollut määräajoin ja osa-aikaisesti käytössä toimistosihteeri rakennusrekisterin kirjaamistehtävissä. Projektivastaava palkattiin aluksi viiden vuoden määräaikaiseen työsuhteeseen. Rakennusmittaajan työsuhdetta on jatkettu vuosittain. Työsuhteiden määräaikaisuus päättyy 1.3.2023. Toteutuneet kustannukset ovat olleet noin 100 000 €/vuosi.
Vuonna 2016 tehdyn selvityksen mukaan kaupungin rakennusrekisterissä oli tiedot 51 960 rakennuksesta. Lukumäärältään eniten on talousrakennuksia 14 046 ja asuinrakennuksia 13 666 sekä loma-asuntoja 11 401 kappaletta. Vuonna 2016 Päivi Rahikaisen opinnäytetyön yhteydessä tehtiin koetarkistukset 63 kiinteistöllä, jonka tuloksena saatiin 31 uutta rakennusta rakennusrekisteriin. Rakennustietojen ja verotustietojen pinta-alojen määräytyminen eri aikakausina on ollut erilaista. Esimerkiksi verottajan tiedoissa kokonaisalasta saattaa puuttua kellaritilojen osuuksia, jotka on myöhemmin otettu käyttöön. Suuremmissa hankkeissa neliöpoikkeamia voi olla enemmänkin. Verotettavaan pientalojen rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-alat. Siihen ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita tiloja. Eri rekistereiden vertailutarkistuksesta on havaittavissa rekistereiden välillä paljon eroavaisuuksia, jotka tulee korjata.
Kiinteistöveron määrä perustuu kiinteistön sijaintikunnan määräämiin kiinteistöveroprosentteihin sekä kiinteistön verotusarvoon. Kiinteistövero tilitetään kokonaisuudessaan sille kunnalle, jossa kiinteistö sijaitsee. Mikkelissä vakituiseen asumiseen tarkoitetun kiinteistön kiinteistövero on 0,62 % ja esimerkiksi lomarakennuspaikan 1,5 % kiinteistön arvosta. Kiinteistön maapohjan ja rakennusten arvon määrittämiseen on omat kaavansa.
Rakennusvalvonnan tehtävänä on huolehtia kunnalle säädetystä velvoitteesta toimittaa väestötietojärjestelmään rakennustietoja siten kuin väestötietojärjestelmästä ja Digi- ja väestö-tietoviraston varmennepalveluista annettu laki (661/2009) ja sen nojalla annettu valtioneuvoston asetus väestötietojärjestelmästä (128/2010) tarkemmin säätävät. Kiinteistöverolain 19 §:n perusteella verohallinnolla on oikeus tarvittaessa toimittaa kiinteistön sijaintikunnan rakennusviranomaisen tai kunnan muun viranomaisen tarkastettavaksi kiinteistöä koskevia tietoja. Kunnan viranomainen on velvollinen tarkastamaan tietojen paikkansapitävyyden sikäli kuin se ilmenee viranomaisen hallussa olevista tiedoista.
Rakennusrekisteritietojen oikeellisuus ja ajantasaisuus helpottaa rakennusvalvontaviranomaisen lupa-asioiden käsittelyä. Kunnan välittämiä rakennus- ja huoneistotietoja käytetään kiinteistöverotuksen perusteena. Myös muut eri viranomaiset käyttävät rakennusrekisteritietoja, kuten pelastustoimi, poliisi sekä kaupungin omat viranomaiset (mm. hulevesi-, jätehuolto- ja ympäristöviranomaiset). Kun rakennusrekisterin epäselvyyksiä ja tietopuutteita tulee esiin lupa-asian vireille tulon yhteydessä, hidastaa niiden selvittäminen itse lupa-asian käsittelyä.
Verottaja tekee verotuspäätökset rakennuksista. Rakennusten ja rakennelmien verotusarvon määräytymistä koskevat säännökset sisältyvät arvostamislain 30 §:ään. Valtiovarainministeriö antaa vuosittain asetuksen niistä perusteista, joiden mukaan jälleenhankinta-arvot eri rakennustyypeille lasketaan. Verotusarvo perustuu mm. ikäalennuksiin ja rakennuksen varustelutasoon. Maa- ja metsätalouteen kuuluvien tuotantorakennusten verotusarvo kiinteistöverotuksessa on niiden tuloverotuksessa poistamaton hankintameno.
Mikkelin kaupunki on uusimmassa rakennusjärjestyksessä vapauttanut talousrakennuksia luvanvaraisuudesta (rakennusjärjestys § 8.2). Myös uudessa kaavoitus- ja rakentamislain luonnoksessa esitetään, että alle 30 m2 kokoiset talousrakennukset eivät vaatisi jatkossa ennakollista viranomaisvalvontaa eli niiden osalta luovuttaisiin lupa- tai ilmoitusvelvollisuudesta.
Kaavoitus- ja rakentamislain lakiesityksessä on mm. todettu seuraavasti: ”Rekisterien puutteellisuus on koettu epätyydyttäväksi, koska verovelvolliset eivät aina oma-aloitteisesti ilmoita kiinteistöverotuksen piiriin kohteita ja niissä tapahtuneita muutoksia, jotka olisi kiinteistövero-lain mukaan pitänyt Verohallinnolle ilmoittaa (yli 5 m2 kokoiset rakennukset). Tilanteen korjaamiseksi monet kunnat ovat käynnistäneet projekteja, joissa selvitetään ja käydään systemaattisesti läpi kunnassa toteutetut ei-luvanvaraisetkin rakentamishankkeet.
Kiinteistövero-tuoton osuus kuntien verotuloista on kiinteistöveroprosenttien muutosten myötä kasvanut. Maakunnallisten hyvinvointialueiden muodostaminen nostaa entisestään kiinteistöveron merkitystä kuntien menojen rahoituksessa. Kunnilla on jatkossa rakentamisen lupajärjestelmästä riippumatta entistä suurempi intressi kartoittaa systemaattisesti kaikki ne luvanvaraiset tai laillisesti ilman lupaa eri ajankohtina toteutetut rakentamis- ja korjaushankkeet, joilla voi olla vaikutusta kiinteistöverotukseen. Rakentamishankkeiden lupavelvoitteen perusteleminen yksinomaan rekisteritietojen keräämisen tarkoitusperällä ei ole tarkoituksenmukaista eikä täyttäisi viranomaistoiminnalta edellytettäviä suhteellisuuden ja tarkoitussidonnaisuuden vaatimuksia.” (Luonnos kaavoitus- ja rakentamislaiksi VN/279/2018 S.166-168, https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=17b78d7d-ad1b-41fb-8b5b-a9e7e0c798fd)
Kiinteistöveroprojektin tilastot
Selvityspyyntökirjeitä on lähetetty tähän mennessä 3 783 kiinteistölle, joista 83,4 % on antanut selvityksen. Mittauksia on tehty pääsääntöisesti järjestyksessä Mikkelin länsiosalla 5-tien pohjoispuolella ja Jyväskyläntien eteläpuolella. Mittauskäyntejä on suoritettu yhteensä 1 620 kpl. Mittauskäyntien jälkeen rakennus- ja lupatietoja vertaillaan. Vertailu on tehty 1 191 mittauskäynneistä. Vuoden 2021 aikana kiinteistöjä on tarkastettu 391 kpl, mitattuja selvitetty 333 kpl, uusia rakennuksia on saatu rekisteriin 255 kpl. Kokonaislisäys verotettavaan kokonaisalaan verottajalle projektin aikana on +24 994 m2 (uudet rakennukset + muuttuneet neliötiedot verotukseen 25.1.2022 mennessä). Keskimääräinen neliömuutos on ollut n. 20 m2.. Suurin rekisteristä puuttunut rakennus on ollut kooltaan 500 m2.
Kiinteistöveroprojektin tulos
Kaikista ilmoitetuista tiedoista ei verottaja ole vielä tehnyt verotuspäätöstä. Saadun tiedon mukaan verohallinnolta ei ole saatavissa poimintaa ilmoitettujen rakennusten verotusmuutoksesta. Kiinteistöverokertymän tulos on arvioitu verotuspäätöksistä kerätyn satunnaisotoksen neliöhinnan keskiarvotuloksena. Tarkistetuista rakennuksista 45 % on ollut muita kuin talousrakennuksia. Verotusarvo perustuu ikäalennuksiin ja rakennuksen varustelutasoon, eikä siten ole yksiselitteisesti määriteltävissä. Verotuspäätöksen tekee verottaja.
Laskelma on tehty keskiarvoneliöhinnoilla (talousrakennuksille laskettu verotusarvo 1,1 €/m2, lomarakennuksille 3 € /m2), jotka on satunnaispoiminnalla otettu toteutuneista verotuspäätöksistä. Näistä tuloksista on arvioitu ennustelaskelmaa seuraavasti. Jos tarkistushanke päätetään keväällä 2023, projektin tappio on arvioilta - 370 000 €. Projektin kumulatiivisesta kiinteistöverokertymästä seuraa, että muutaman vuoden sisällä (arvio 2025) vuosittainen tulos kääntyy positiiviseksi. (Vuosittainen tulos 2023 arvio n. -23000 €, 2024 n. -5000 €). Vuonna 2025 projekti kääntyy kannattavaksi ja tuottaisi vuosittaista tuloa yhä kasvava määrä. Vuonna 2025 vuosittainen tulo laskelman mukaan olisi n. 100 000 €. Kokonaisuudessaan aiempien vuosien tappio tulisi katettua vuoden 2030 jälkeen, jolloin projektin vuosittainen tulos vähennettynä vuosittaisella menoilla olisi n. 100 000 €. Tulos kasvaa kumulatiivisesti, kunnes kaikki kiinteistöt on mitattu.
Huomioitavaa
Kiinteistöverohanke on edellä mainituin perustein tulevaisuudessa taloudellisestikin kannattavaa. Tällä hetkellä projekti on saavuttamassa juuri kannattavuuden kääntöpisteen. Projektille varataan varat talousarvion käsittelyn yhteydessä.
Kuntalaisten tasapuolisen verokohtelun vuoksi kaikki kiinteistöt tulisi kunnassa tarkistaa. Projektissa on tähän mennessä selvitetty vain murto-osa Mikkeliä.
Rakennusrekisterin korjaus palvelee myös muita rakennusrekisterin käyttäjiä kiinteistöverotuksen muodostumisen lisäksi: Projektin yhteydessä kartoitetaan myös kiinteistöjen jätevesijärjestelmiä ympäristösuojeluviranomaisen tarpeisiin. Rakennusrekisterin korjaukset palvelevat myös rakennusvalvontaviranomaista, jolloin rakennuspaikan käytetty ja vielä käytettävissä oleva rakennusoikeus saadaan selvitettyä paremmin. Rekisteritietoja käyttävät myös muut viranomaiset.
Projekti työllistää tällä hetkellä 2,5 henkilöä.
Kiinteistöveroprojektin myötä on myös löytynyt kohteita, joihin rakennusvalvontaviranomaisen tulee puuttua lupavelvoitteiden laiminlyönteinä (tähän mennessä 40 kpl). Rakennusvalvontaviranomaisen lupamenettelyssä varmistetaan rakennuksen turvallisuus- ja terveellisyys ja naapureiden oikeuksien toteutuminen (naapureiden kuuleminen, paloturvallisuus, etäisyys rajoista yms). Lupavelvoitteiden laiminlyönneistä saattaa aiheutua myös kiinteistönomistajalle vahinkotilanteissa vakuutuskorvausten aleneminen, kun viranomaisvalvonta on laiminlyöty. Rakennusvalvontaviranomainen käsittelee jälkikäteenkin hakemuksesta luvattomat rakennuksien lupahakemukset. Mikäli luvan myöntämisedellytykset täyttyvät, lupa myönnetään. Mikäli lupaa ei haeta tai lupaa ei voitaisi myöntää, rakennus tulee purkaa. Mikäli rakennuksen omistaja ei noudata kehotusta purkaa rakennus, viranomaisen tulee veloittaa omistaja purkamaan luvattoman rakennuksen. Näistä viranomaistoimista tulee myös kaupungille tuloa.
Projektin tuloksista selviää, että verottajalta puuttuu rakennusten tietoja eivätkä kiinteistönomistajat ole ilmoittaneet siinä määrin rakennuksia verottajalle kuin verolainsäädäntö edellyttää. Ilmoitus verottajalle tulisi tehdä yli 5 m2 rakennuksista, vaikka rakennusvalvontaviranomaisen lupaa ei tarvittaisikaan.
Kiinteistötietojen olemassaoloa ja tietojen oikeellisuutta voidaan pitää oikeudenmukaisena yhteiskunnan tavoitteena rekisterissä, jonka perusteella valtuuston veropäätökset ja varsinainen verotus veroviranomaisen toimesta tapahtuvat. Pienten rakennusten lupamenettelystä vapautumisen vuoksi kunnilla on jatkossa entistä suurempi intressi valvoa muilla keinoilla kiinteistöverotuksen kohdistumista oikein.
Päätös
Asiasta käydyn keskustelun aikana Jaakko Väänänen esitti, että kaupunkikehityslautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että kiinteistöveroprojekti lopetetaan tehottomuuden takia maaliskuussa 2023. Perttu Noponen kannatti Jaakko Väänäsen esitystä.
Puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän päätösehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne, jotka kannattavat esittelijän ehdotusta äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Jaakko Väänäsen esitystä äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 jaa ääntä (Kerttu Hakala, Jaana Vartiainen, Marita Hokkanen, Jukka Härkönen, Pertti Karhunen, Hannu Tullinen, Jouko Kervinen, Mali Soininen) ja 5 ei ääntä (Katriina Noponen, Jaakko Väänänen, Perttu Noponen, Anni Panula-Ontto-Suuronen, Katariina Asikainen).
Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunkikehityslautakunnan päätökseksi.