Kaupunkikehityslautakunta, kokous 2.5.2023

Kuvaus

Perussuomalaisten valtuustoryhmä esitti 10.10.2016 valtuustoaloitteenaan otsikkoasiasta seuraavaa:

"Useista eri syistä johtuen Mikkelin kaupungissa on jäänyt kiinteistöveron ulkopuolelle huomattava määrä rakennusmassaa, joka ei sisälly minkään viranomaistahon rekisteritietoihin. Rekisteritietojen puutteiden ja virheiden seurauksena jopa yli 20 % Mikkelin vuosittaisista kiinteistöverotuloista saattaa jäädä perimättä.

Rekisteritietojen puutteellisuuden vuoksi kiinteistön omistajat - niin yksityiset kuin yrityksetkin - ovat eriarvoisessa asemassa verotuksen suhteen. Jotta kiinteistön omistajien verokohtelu saadaan tasapuoliseksi, on Mikkelin kaupungin aloitettava välittömästi kiinteistöveroprojekti. Kiinteistöveropohjan laajenemisella paine korottaa kaupungin kiinteistöveroprosenttia entisestään vähenee.

Heinolan kaupungissa toteutettiin projekti (v 2012 - 2016) lähettämällä kiinteistön omistajille tiedot projektista ja ohjeistus rakennustietojen ilmoituslomakkeen palauttamisesta. Lisäksi kaupunki lupasi auttaa tietojen täydentämisessä. Lomakkeen palautti 83 % kiinteistön omistajista. Viiden vuoden aikana Heinolan kaupungin tuloihin tuli yli miljoonan euroa kiinteistöverotuloa lisää.

Jämsän kaupungissa on valmistumassa FCGn suorittama kiinteistöveroprojekti, jonka elokuisen väliraportin mukaan Jämsän kiinteistöveroihin on tulossa lisää jopa 20 - 25 %, sillä aineistoanalyysin perusteella kaupungin rekisteristä puuttuu vähintään 25 000 rakennusta. Myös verottajan tiedoista puuttui 43 % kokonaiskerrosneliöistä.

Rekisteritietojen eheyttämistä ovat jo alkaneet toteuttaa tai toteuttaneet em. kaupunkien lisäksi mm. Asikkala, Hämeenlinna, Salo, Keuruu, Masku ja Kangasniemi.

Kuntaliitto lähettää kunnille ohjeistuksia 15.11.2016 kirjelmässään.

Etelä-Savon maakuntaliiton toteuttama (24.11.2015 - 31.12.2016) KUTITA -hanke (Kuntien kiinteistötietojen tarkistushanke) tarkoituksenaan luoda toimintamalli ja ohjeistus Etelä-Savon kunnille rakennustietoja sisältävien rekisterien tarkistukseksi ja ylläpitämiseksi valmistuu lähiaikoina.

Perussuomalaisten valtuustoryhmä esittää, että Mikkelin kaupunki aloittaa välittömästi kiinteistöveroprojektin, jossa verovelvollinen vapaaehtoisesti ilmoittaa kaikki yli 5 m2 rakennukset ja rakennelmat Verohallinolle ja kaupunki puolestaan opastaa tietojen tallentamisessa digitaalisesti. Samalla myös rakennusvalvonnan työ tehostuu entisestään, kun tiedetään kuinka paljon rakennusoikeutta kohteessa on käytetty ja paljonko sitä on jäljellä.

Anne Korhola ja PerusS valtuustoryhmä
Vesa Himanen, Jussi Marttinen,
Raimo Heinänen, Harri Kivinen”

Kuvaus

Valtuustoaloite kiinteistöveroprojektin käynnistämisestä Mikkelissä

Verotuksen ulkopuolella jää rakennuksia ja rakennelmia, jotka eivät ole rakennusrekisterissä tai joita kiinteistön omistaja ei ole ilmoittanut verottajalle kiinteistöverotusta varten. Verotukseen tulisi ilmoittaa 5 m2:ä suuremmat rakennelmat ja rakennukset. Osa rekisteristä puuttuvista rakennuksista ja rakennelmista ei rakennusjärjestyksen mukaan vaadi lainkaan lupaa eikä ole tämän vuoksi rakennusvalvonnan rekisterissä. Myös rekisterivirheistä johtuen osa puuttuu rekisteristä ja ehkä myös verotuksen piiristä. Pieni osa puutteista voi johtua luvattomasta rakentamisesta tai luvattomista käyttötarkoituksen muutoksista. Muutamissa kunnissa on tehty rekisteritietojen tarkastusta ja tämän myötä verotuksen piiriin on saatu paljon uusia rakennuksia ja kunnan kiinteistöverotuottoa nostettua.

On myös havaittu, että tonttialueita on laajennettu ilman lupaa kaupungin omistamille puisto- tai muille alueille ja jopa rakennuksia ja rakennelmia on sijoitettu tällaisille alueille.

Taustaa ja nykytila

Rakennuslupahakemusten yhteydessä hakija ilmoittaa rakennusten laajuuden ja varustetiedot. Rakennusvalvonta välittää tiedot edelleen maistraattiin ja edelleen verottajan käyttöön. Tiedot on aikaisemmin toimitettu paperilomakkeilla ja tietoa on syötetty eri järjestelmiin eri viranomaisten toimesta, jolloin virheitä on mahdollisesti tullut. Maistraatti ja verottaja ovat aikaisemmin korjanneet rekisteritietoja kiinteistön omistajan ilmoituksesta, jolloin rekistereihin on tullut eroavaisuuksia ja virheitä. Kaupungissa ja liitoskunnissa on ollut käytössä kiinteistörekisterinpidossa eri ohjelmatoimittajien järjestelmiä. Kuntaliitoksien yhteydessä rekistereiden yhdistämisessä tai järjestelmien vaihdon yhteydessä rekisteritietoja on jäänyt siirtymättä. Kiinteistöjen koordinaattitiedot eli paikkatiedot on aikaisemmin syötetty käsin. Pitkien numerosarjojen syötöissä on tullut virheitä ja tällöin rakennukset eivät ole kartalla oikeassa paikassa. Vanhat rakennusluvat eivät ole kaupungin sähköisessä järjestelmässä (Facta). Liitoskunnissa luvat on arkistoitu lupatunnuksittain järjestykseen hakupäivän mukaan. Osassa vanhoista luvista löytyy listauksia hakijan nimen mukaan. Vanhojen lupien löytäminen on työlästä ja aikaa vievää. Ellei luvan hakuvuotta tai hakijan nimeä ole tiedossa, lupa voi jäädä löytymättä arkistosta.

SGI Suomi Oy on tehnyt vertailun väestötietojärjestelmän (VTJ) ja kunnan rekisteriin (Facta) rekisterissä olevien rakennusten kesken. Selvityksen perusteella tietosisällöt poikkeavat toisistaan.

Ilmoituksenvaraisia rakennelmia ei ole kirjattu rekisteriin ja osa rakennelmista/talousrakennuksista on rakennusjärjestyksen mukaisesti vapautettu rakennusvalvonnan lupa- ja ilmoitusmenettelystä, jolloin kunnalla ei ole näistä tietoja ilmoittaa. Luvanhakijan laiminlyönneistä johtuen myös luvanvaraisten rakennelmien aloitusilmoituksia ja valmistumisilmoituksia on kirjaamatta. Tämä tarkoittaa sitä, että ellei hakija ole ilmoittanut valmistumista verottajalle itse suoraan, verotiedot puuttuvat. Keskeneräisiä rakennuksia, joihin luvanhakija ei ole pyytänyt lupaehtojen mukaan määrättyä loppukatselmusta, on rakennusvalvonnan rekisterissä noin 1800 kpl. Kehotuskirjeitä on lähetetty asioiden tullessa ilmi, mutta luparekisterin systemaattiseen perkaamiseen henkilöresurssit eivät ole riittäneet. Väestörekisterikeskuksen (VRK) aineistossa keskeneräisiä rakennuksia on n. 4500.

Verottajalle tulisi ilmoittaa yli 5 m2 suuremmat rakennukset ja rakennelmat. Verottajan ohjeistuksista asiaa on vaikea löytää ja kuntalaisista osa on tulkinnut ilmoitusvelvollisuuden luvanvaraisiin rakennuksiin liittyväksi. Mikkelissä rakennusvalvonnan rekisteristä verottajalle on ilmoitettu yli 15 m2 suuremmat luvanvaraiset rakennukset, jos niihin luvanhakija on ilmoittanut töiden aloittamisen. Luvanvaraisuus ja rekisteripito tältä osin ovat ristiriitaiset tavoitteidensa osalta. Uusittavaan rakennusjärjestykseen on kirjattu lisää normien purkua eli vapautusta lupamenettelystä, joka osaltaan jatkossa kasvattaa rekisterin puutteita pienten rakennusten ja rakennelmien osalta.

Pysyvä rakennustunnus (VTJ-PRT) on otettu käyttöön äskettäin myös Mikkelissä. Jokaiselle olemassa olevalle rakennukselle on luotu automaattisessa ajossa yhdeksänmerkkinen tunnus, joka on rakennuskohtainen ja pysyvä. Tämä helpottaa tulevaisuudessa rekistereiden ylläpitoa. VTJ:n ja kunnan rakennus- ja kiinteistörekisterien täsmäytys tehtiin lokakuussa 2015. Rekistereitä pyrittiin yhdenmukaistamaan. Täsmäytyksen jälkeen Mikkelin rakennusrekisteriin kirjatuista rakennuksista noin 91 % sai pysyvän rakennustunnuksen eli noin 4 400 rakennusta ei saanut tätä tunnusta. Jokainen puuttuva kohde tulee tutkia tapauskohtaisesti yksi kerrallaan. Korjaustyö on aikaa vievää ja rekisterikorjausta on pystytty tekemään vain vähäisesti rakennusvalvonnassa. Vuoden aikana korjauksia on tehty noin 130 rakennukseen. Rakennusvalvonnan henkilökunnan työpanoksesta ei normaalin lupavalmistelun, valvontatyön ja asiakasneuvonnan lisäksi ole riittänyt resursseja systemaattiseen rekisterikorjauksiin. Rakennusrekisterin puutteet ovat tulleet selkeämmin esille sähköisen lupa-asiointikanavan käyttöönoton myötä. Luvanhakijan tulee kohdistaa muutostyö tai laajennus olemassa olevaan rakennukseen, joka saattaa puuttua rekisteristä tai sen tiedot ovat virheelliset. Rakennuksiin kohdistuvan muutos- ja laajennusluvan yhteydessä rakennusvalvonnassa korjataan jatkuvasti rakennusrekisterin puutteita. Vanhat lupa-asiakirjat etsitään arkistoista ja selvitetään olemassa olevan rakennuksen tiedot. Tämä hidastaa lupakäsittelyä.

Mikkelin kaupungin rakennusvalvonta on siirtynyt äskettäin (VTJ) rakennus- ja huoneistorekisterin pitäjäksi, jolloin tietoja voidaan korjata ja siirtää kunnan rekistereistä valtion tietojärjestelmään suoraan eikä muilla viranomaisilla ole mahdollisuutta muuttaa rekisteritietoa.

Aikaisemmat selvitykset ja inventoinnit

Etelä-Savon maakuntaliiton KUTITA – Kuntien kiinteistötietojen tarkistushankkeessa 24.11.2015-31.12.2016 on kehitetty Etelä-Savon kunnille toimintamallia rakennustietojen eheyttämiseen. Hankkeeseen osallistui Mikkelin lisäksi 12 muuta Etelä-Savon kuntaa sekä verohallinnon, väestörekisterikeskuksen, maanmittauslaitoksen ja maistraatin edustajat. Toimintaohje liitteenä.

Hämeenlinnassa paikkatieto- ja mittaustoimen yksikön hankkeena suoritettussa projektissa on toteutettu rakennustietotojen tarkistamista. Hämeenlinnan rakennusrekisterissä rakennuksia on ollut noin 55 000 kpl. Tietoa Hämeenlinnasta: Väkiluku (30.9.2016): 67 845, maapinta-ala: 1785,83 km2, vesipinta-ala: 245,77 km2. Projektityöntekijältä saadun selvityksen mukaan hanke on kestänyt kolme vuotta ja henkilötyövuosia on käytetty seitsemän. Kiinteistöille on lähetetty kyselykirje ja lisäksi tapauskohtaisesti kiinteistöillä on suoritettu mittauskäyntejä. Tänä aikana kiinteistöveron lisäys on ollut 1,5 miljoonaa euroa. Suurin osa rakennuksista on ollut talousrakennuksia tai haja-asutusalueen rakennuksia, jotka on rakennettu aikana, jolloin lupaa ei ole tarvittu. Luvattomia rakennuksia on löytynyt noin 400 kpl, joiden lupamenettelyt ratkaisee rakennusvalvonta. Rakennusvalvonnan osalta työ on kesken.

Kangasniemellä on aloitettu vastaava hanke viime vuonna. Projektin vetäjältä saadun tiedon mukaan vuonna 2016 käytiin läpi 300 kiinteistöä ja niistä löytyi verottajan rekisteriin lisättäviä rakennuksia 258 kpl, joista suurin osa oli talousrakennuksia. Työskentelemässä oli kaksi projektihenkilöä, joista toinen oli töissä 1.6.-31.8.2016 ja toinen oli töissä 1.6.-30.11.2016.

Mikkelin kaupungille on opinnäytetyönä tehty rakennuskannan inventoinnista toimintamalli sekä koeinventointi 63 kiinteistöllä (opinnäytetyö liitteenä). Kiinteistöille lähetettiin kyselykaavake, joista palautui vastattuna 95 %. Kiinteistöillä suoritettiin tämän jälkeen mittauskäynnit. Lomakkeilla ilmoitettiin tiedot 158 rakennuksesta ja rakennelmasta. Lisäys tällä suhteellisen pienellä alueella Factan rekisteriin oli 25 rakennusta. Enimmäkseen rekisteristä puuttuvat tiedot koskivat talousrakennuksia. Suurin osa rakennelmista oli sellaisia, että niille ei lupaa olisi tarvinnut hakeakaan. Opinnäytetyössä ei tehty vertailua siitä, oliko nämä tiedot ilmoitettu verottajalle. Alueelta löytyi myös rakennuksia, joiden käyttötarkoitus oli muutettu, mutta lupaa ei ollut haettu. Mitatuissa ja ilmoitetuissa laajuustiedoissa havaittiin suuria poikkeamia. Selvitystyön jälkeen puuttuvat ja virheelliset tiedot tulee syöttää rekisteriin ja luvattomat rakennukset saattaa lupamenettelyn piiriin. Tämä työllistää myös rakennusviranomaista, koska luvattomassa rakentamisessa tulee kehottaa kiinteistön omistajaa luvan hakemiseen tai rakennuksen poistamiseen. Mikäli kehotuksia ei noudateta, viranomainen voi ryhtyä hallintopakkomenettelyyn. Tämä vie aikaa rakennusvalvontaviranomaisen työpanoksesta niiltä luvanhakijoilta, jotka ovat hoitamassa lupa-asiaansa sääntöjen mukaisesti.

Tarkistushanke Mikkelissä

Mikkelin rakennusrekisterissä (Facta) on tiedot noin 52 000 rakennuksesta. Samassa järjestelmässä on myös rakennuslupatiedot. Rakennettuja kiinteistöjä on noin 25 000. Mikkelin väkiluku on 54 559 asukasta. Mikkelin maapinta-ala on lähes 1,5 -kertainen verrattuna Hämeenlinnaan ja vesistöjen rikkoma, mikä asettaa haasteita maastokäynneille.
Muiden kuntien kokemusten pohjalta ja opinnäytetyön pienen otanta-alueen perusteella voinee todeta, että Mikkelissäkin olisi todennäköisesti odotettavissa verotulojen merkittävää kasvua tarkistushankkeen myötä. Lisäykset ovat todennäköisemmin talousrakennuksia, jotka ovat olleet kiinteistön omistajan ilmoitusvelvollisuudessa verottajalle. Mahdollisesti myös rakennusvalvonnan työpanosta tarvitaan lupatarpeen harkinnan osalta joissakin tapauksissa. Hanke tulisi toteuttaa omana projektina, johon varataan määrärahat projektihenkilön sekä kesäaikaisten mittaushenkilöiden palkkaukseen 4-6 vuoden ajaksi. Kuluja tulee matkakustannuksista, postituskuluista ja mittaus- ja muiden laitteiden ja koneiden hankinnasta. Palkkakustannukset voisivat olla n. 85 000 € / vuosi sivukuluineen. Lisäksi rakennusvalvonnan rekisteripuutteet tulisi saada korjattua. Tämä helpottaa tarkistushankkeen suorittamista. Koska rakennusvalvonnan resurssit eivät ole riittäneet aiemmin virheiden ja puutteiden korjaamiseen, rakennusvalvontaan tulisi palkata määräaikainen rekisterinpitäjän selvittämään rekisteritilannetta. Palkkakustannus sivukuiluineen arviolta n. 40 000€ / vuosi.

Muiden kuntien hanketulosten perusteella voinee arvioida, että panostus hankkeeseen tuottaa kustannuksiin verrattuna moninkertaisen kiinteistöverotulojen kasvun vuosittain kaupungille sekä helpottaa ja nopeuttaa rakennusvalvonnan lupakäsittelyä ja neuvontaa.

Tarkistushankkeen yhteydessä löytyy todennäköisesti myös lisää tapauksia, joissa tonttialueita on laajennettu luvattomasti kaupungin omistamille puisto- tai muille alueille ja tällaisille alueille sijoitettuja rakennuksia ja rakennelmia. Vaihtoehtoisesti voidaan joko velvoittaa tontin omistaja tai haltija palauttamaan kaupungin alue alkuperäiseen käyttöön ja poistamaan sieltä rakennukset ja rakennelmat tai sitten alue vuokrataan tai myydään, jolloin käyttöä voi jatkaa luvallisesti. Jälkimmäisessä vaihtoehdossa kaupunki saisi mahdollisten kiinteistöverotulojen kasvun lisäksi alueesta vuokra- tai myyntituloja. Tällaisen toiminnan edistämiseksi toimivaltaa ainakin vähäisten alueiden vuokraamisen osalta tulisi delegoida lautakunta- tai jopa viranhaltijatasolle.

Kuvaus

Kiinteistöjen verotietojen tarkistus / FCG Oy

FCG Oy on tehnyt 15 kunnalle selvitystyötä kiinteistöjen verotietietojen tarkistuksen osalta. FCG tarjoaa palveluna myös kiinteistöveroselvityksiä. FCG:n kotisivuilta löytyy esimerkki Jämsän koealueesta, jossa 16 päivän aikana selvitettiin 450 rakennuksen tiedot. Verottajan rekisteriin verrattuna kokonaiskerrosalaa kertyi tutkitulta alueelta lisää noin 25 %. Pelkästään tämä tarkastelu, joka kattaa noin 1 % Jämsän kaupungin kokonaisrakennusmäärästä, tarkoittaa Jämsän kaupungille noin 15 000 euron vuotuisen kiinteistöverotulojen kasvun (tieto rakennusmäärästä: FCG kiinteistöveroselvitys 2016). Huomioiden maastotöiden osana tarkistetut maapohjatiedot sekä rakennuksien laadulliset tekijät vuosittainen hyötyarvio voi olla jopa 20 000 euroa.

Mikkelin tarkistushankkeen toteuttaminen

Kustannuksissa on huomioitu yhden projektinhenkilön sekä yhden maastomittaushenkilön palkkakulut. Maastokäynnit joudutaan sijoittamaan kesäajalle, jolloin kesän ajaksi voidaan vaihtoehtoisesti palkata kaksi henkilöä maastoon. Hankkeessa voidaan myös tarjota työmahdollisuutta kaupungin velvoitetyöllistettäville mittauksen avustavaan työhön. Rekistereissä olevat puuttuvat tiedot tulee täydentää kiinteistöltä saatujen tietojen ja alkuperäisten rakennuslupa-asiakirjojen vertailujen pohjalta.
Projektihenkilön pätevyydeltä edellytetään esim. rakennusmestarin tai vastaavan koulutusta, kokemusta rakennussuunnitelmista ja rakennusten laajuustietojen laskennasta sekä karttaohjelmien käytöstä. Mittaushenkilöltä edellytetään tietämystä rakennusmittauksesta ja karttaohjelmista.

Tarkistushankkeen yhteydessä tulee selvittää kiinteistöjen rakennuslupatilanne sekä korjata rakennusrekisterissä puuttuvia tietoja, tähän erilliseen työhön tulee varata määräaikaiselle rakennusrekisterin kirjaajalle määräraha rakennusvalvonnan talousarvioon tarkistushankeen ajaksi. Henkilöstökulujen lisäys on yhden toimistosihteerin eli rakennusrekisterin kirjaajan palkkakustannusten verran eli noin 40 000 €/vuosi.

Projektille odotettavissa olevia kuluja / vuosi 139 500 €, joka koostuu mm:

Palkkamenost sivukuluineen: 93 500 € (projektityöntekijä ja mittaaja)

Ilmoituskulut 2000 €

Postimaksut 24 000 €

Matkakustannukset 6000 €

Kalusto ja muut tarvikkeet 1000 €

IT-laitteet 4000 €

Tilavuokrat 2500 €

Koneiden leasing vuokrat 6000 €

Puhelin ja tietopalvelu 500 €

Kaikki edellä mainitut kulut eivät suoraan lisää kaupungin menoja, koska esim. tilat ovat kaupungin olemassa olevista tiloista vuokrattavaa tilaa, joiden kustannukset vain kohdistetaan hankkeelle. Palkkakuluista tulee kaupungille myös verotuloja.

Muiden kuntien hanketulosten perusteella voinee arvioida, että panostus hankkeeseen tuottaa kustannuksiin verrattuna moninkertaisen kiinteistöverotulojen kasvun vuosittain kaupungille sekä helpottaa ja nopeuttaa rakennusvalvonnan lupakäsittelyä ja neuvontaa.

Maankäyttö ja rakennuslain (MRL) rakentamista koskevan valvontatehtävän ohella sisällöltään kattava  ajantasainen  kiinteistörekisteritieto  on tärkeä  myös muiden  kunnallisten viranomaisten valvonta- ja hallintotehtävien kannalta  (ympäristönsuojelulaki YSL  527/2014 , vesihuoltolaki 119/2001VHL , jätelaki 646/2011, terveydensuojelulaki 763/1994 TSL). Näiden viranomaistehtävien hoito jakaantuu Mikkelissä hallintoyksiköistä ympäristönsuojelutoimelle/terveysvalvonnalle ja rakennusvalvonnalle.  Jos rekisteritieto on jo perustietojenkin osalta kovin puutteellista ja virheellistä joudutaan em. lakien toimeenpano järjestämään  erillisillä päällekkäisillä kyselyillä, joissa kukin viranomainen  kysyy osin samoja tietoja suoraan kiinteistön omistajille suunnatuilla yhteydenotoilla. Kunnossa olevan kiinteistörekisterin hyöty näkyy suorien kustannushyötyjen ja toiminnan tehostumisen ohella sujuvampana hallintona ja tyytyväisempinä asiakkaina.  Rekisteritiedon laatu vaikuttaa myös kunnan tekemään yleiseen toiminnan ja palveluntarjonnan suunnitteluun. Rakennusrekisteriin kirjattavat ja verotukseen vaikuttavat rakennusten varustetason päivittäminen ajan tasalle mm. jätevesijärjestelmien osalta tulee helpottamaan myös ympäristösuojeluviranomaisen valvontatehtäviä.

Kiinteistöveroprosentteja Mikkelissä mm:

Yleinen kiinteistövero 1,25 %, Vakituisen asunnon kiinteistövero 0,58 %, Muun asuinrakennuksen kiinteistövero 1,15 %

Esimerkkejä verotusarvoista:

• Teollisuusrakennusten tilavuuden perusarvo on 105,50 euroa/m³.

• Myymälärakennuksen tilavuuden perusarvo on 270,36 euroa/m³.

• Pientalojen pinta-alan perusarvo on 633,21 euroa/m².

• Kevytrakenteisen lämpöeristämättömän talous- ja autotallirakennuksen arvo on 214,88 euroa/m². Jos tällainen rakennus on valmistunut ennen vuotta 1970, sen arvo on 168,40 euroa/m².

Mikkelin kaupunkiin rakennusvalvonnan tulosalueelle tulisi perustaa rakennustietojen tarkistushankeprojekti, johon palkataan määräaikainen projektipäällikkö sekä rakennusmittaaja. Projektin kesto noin viisi vuotta tai kunnes Mikkelin kaupungin rakennetut kiinteistöt on tarkistettu. Hankkeelle varataan määräraha noin 139 500€ / vuosi. Määräraha tarkistetaan vuosittain talousarvion yhteydessä.

Lisäksi rakennusvalvontaan sijoitetaan rakennusrekisterikirjaajan määräaikainen toimi tarkistushankkeen ajanjaksolle selvittämään puutteellisten hankkeiden lupatiedot, korjaamaan rekisterissä olevat puutteet ja kirjaamaan tarkistushankkeessa selvitetyt tiedot. Palkkakustannus sivukuluineen on noin 40 000 € / vuosi. Tehtäväkohtainen palkka tarkistetaan henkilöstöpalveluista palkkauksen yhteydessä.

Uusittavan rakennusjärjestyksessä kaupunki päättää rakennelmien/rakennusten laajuuden, jotka ovat vapautettu lupamenettelystä eikä kaupunki rekisterinpitäjänä välitä näistä tietoa verottajalle kiinteistöverotusta varten. Näiden tietojen ilmoittaminen jää jatkossa kuntalaisten ilmoituksen varaan. Verotustiedoissa tulee mahdollisesti jatkossakin olemaan puutteita tarkistushankkeen jälkeenkin ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönneistä johtuen. Tältä osin verotuksen eriarvoisuus tulisi säilymään. Rakennusjärjestyksen hyväksymisen päätöksenteon yhteydessä lupamenettelyjen rajat tulee päätöksentekoon ratkaistavaksi.

Kuvaus

Kiinteistöveroprojektin tilanne 2022

Johdanto

Kiinteistöveroprojekti käynnistyi 1.4.2018 perussuomalaisten valtuustoaloitteesta. Projektin vuotuisiksi kuluiksi tällöin arvioitiin 139 500 € vuosi. Tällöin päätettiin myös rakennusrekisterin ylläpitotehtäviin kokoaikaisesta toimistosihteeriresurssista. Projekti käynnistettiin normaalin talousarviokäsittelyn yhteydessä.

Hankkeessa on ollut kaksi henkilöä (projektivastaava sekä rakennusmittaaja). Hankkeella on ollut määräajoin ja osa-aikaisesti käytössä toimistosihteeri rakennusrekisterin kirjaamistehtävissä. Projektivastaava palkattiin aluksi viiden vuoden määräaikaiseen työsuhteeseen. Rakennusmittaajan työsuhdetta on jatkettu vuosittain. Työsuhteiden määräaikaisuus päättyy 1.3.2023. Toteutuneet kustannukset ovat olleet noin 100 000 €/vuosi.

Vuonna 2016 tehdyn selvityksen mukaan kaupungin rakennusrekisterissä oli tiedot 51 960 rakennuksesta. Lukumäärältään eniten on talousrakennuksia 14 046 ja asuinrakennuksia 13 666 sekä loma-asuntoja 11 401 kappaletta. Vuonna 2016 Päivi Rahikaisen opinnäytetyön yhteydessä tehtiin koetarkistukset 63 kiinteistöllä, jonka tuloksena saatiin 31 uutta rakennusta rakennusrekisteriin. Rakennustietojen ja verotustietojen pinta-alojen määräytyminen eri aikakausina on ollut erilaista. Esimerkiksi verottajan tiedoissa kokonaisalasta saattaa puuttua kellaritilojen osuuksia, jotka on myöhemmin otettu käyttöön. Suuremmissa hankkeissa neliöpoikkeamia voi olla enemmänkin. Verotettavaan pientalojen rakennuksen pinta-alaan lasketaan ulkomitoin kaikkien kerrosten, kellareiden ja ullakoiden pinta-alat. Siihen ei lasketa parvekkeita ja katoksia eikä alle 160 cm korkeita tiloja. Eri rekistereiden vertailutarkistuksesta on havaittavissa rekistereiden välillä paljon eroavaisuuksia, jotka tulee korjata.

Kiinteistöveron määrä perustuu kiinteistön sijaintikunnan määräämiin kiinteistöveroprosentteihin sekä kiinteistön verotusarvoon. Kiinteistövero tilitetään kokonaisuudessaan sille kunnalle, jossa kiinteistö sijaitsee. Mikkelissä vakituiseen asumiseen tarkoitetun kiinteistön kiinteistövero on 0,62 % ja esimerkiksi lomarakennuspaikan 1,5 % kiinteistön arvosta. Kiinteistön maapohjan ja rakennusten arvon määrittämiseen on omat kaavansa.

Rakennusvalvonnan tehtävänä on huolehtia kunnalle säädetystä velvoitteesta toimittaa väestötietojärjestelmään rakennustietoja siten kuin väestötietojärjestelmästä ja Digi- ja väestö-tietoviraston varmennepalveluista annettu laki (661/2009) ja sen nojalla annettu valtioneuvoston asetus väestötietojärjestelmästä (128/2010) tarkemmin säätävät. Kiinteistöverolain 19 §:n perusteella verohallinnolla on oikeus tarvittaessa toimittaa kiinteistön sijaintikunnan rakennusviranomaisen tai kunnan muun viranomaisen tarkastettavaksi kiinteistöä koskevia tietoja. Kunnan viranomainen on velvollinen tarkastamaan tietojen paikkansapitävyyden sikäli kuin se ilmenee viranomaisen hallussa olevista tiedoista.

Rakennusrekisteritietojen oikeellisuus ja ajantasaisuus helpottaa rakennusvalvontaviranomaisen lupa-asioiden käsittelyä. Kunnan välittämiä rakennus- ja huoneistotietoja käytetään kiinteistöverotuksen perusteena. Myös muut eri viranomaiset käyttävät rakennusrekisteritietoja, kuten pelastustoimi, poliisi sekä kaupungin omat viranomaiset (mm. hulevesi-, jätehuolto- ja ympäristöviranomaiset). Kun rakennusrekisterin epäselvyyksiä ja tietopuutteita tulee esiin lupa-asian vireille tulon yhteydessä, hidastaa niiden selvittäminen itse lupa-asian käsittelyä.

Verottaja tekee verotuspäätökset rakennuksista. Rakennusten ja rakennelmien verotusarvon määräytymistä koskevat säännökset sisältyvät arvostamislain 30 §:ään. Valtiovarainministeriö antaa vuosittain asetuksen niistä perusteista, joiden mukaan jälleenhankinta-arvot eri rakennustyypeille lasketaan. Verotusarvo perustuu mm. ikäalennuksiin ja rakennuksen varustelutasoon. Maa- ja metsätalouteen kuuluvien tuotantorakennusten verotusarvo kiinteistöverotuksessa on niiden tuloverotuksessa poistamaton hankintameno.

Mikkelin kaupunki on uusimmassa rakennusjärjestyksessä vapauttanut talousrakennuksia luvanvaraisuudesta (rakennusjärjestys § 8.2). Myös uudessa kaavoitus- ja rakentamislain luonnoksessa esitetään, että alle 30 m2 kokoiset talousrakennukset eivät vaatisi jatkossa ennakollista viranomaisvalvontaa eli niiden osalta luovuttaisiin lupa- tai ilmoitusvelvollisuudesta.

Kaavoitus- ja rakentamislain lakiesityksessä on mm. todettu seuraavasti: ”Rekisterien puutteellisuus on koettu epätyydyttäväksi, koska verovelvolliset eivät aina oma-aloitteisesti ilmoita kiinteistöverotuksen piiriin kohteita ja niissä tapahtuneita muutoksia, jotka olisi kiinteistövero-lain mukaan pitänyt Verohallinnolle ilmoittaa (yli 5 m2 kokoiset rakennukset). Tilanteen korjaamiseksi monet kunnat ovat käynnistäneet projekteja, joissa selvitetään ja käydään systemaattisesti läpi kunnassa toteutetut ei-luvanvaraisetkin rakentamishankkeet.

Kiinteistövero-tuoton osuus kuntien verotuloista on kiinteistöveroprosenttien muutosten myötä kasvanut. Maakunnallisten hyvinvointialueiden muodostaminen nostaa entisestään kiinteistöveron merkitystä kuntien menojen rahoituksessa. Kunnilla on jatkossa rakentamisen lupajärjestelmästä riippumatta entistä suurempi intressi kartoittaa systemaattisesti kaikki ne luvanvaraiset tai laillisesti ilman lupaa eri ajankohtina toteutetut rakentamis- ja korjaushankkeet, joilla voi olla vaikutusta kiinteistöverotukseen. Rakentamishankkeiden lupavelvoitteen perusteleminen yksinomaan rekisteritietojen keräämisen tarkoitusperällä ei ole tarkoituksenmukaista eikä täyttäisi viranomaistoiminnalta edellytettäviä suhteellisuuden ja tarkoitussidonnaisuuden vaatimuksia.” (Luonnos kaavoitus- ja rakentamislaiksi VN/279/2018 S.166-168, https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=17b78d7d-ad1b-41fb-8b5b-a9e7e0c798fd)

Kiinteistöveroprojektin tilastot

Selvityspyyntökirjeitä on lähetetty tähän mennessä 3 783 kiinteistölle, joista 83,4 % on antanut selvityksen. Mittauksia on tehty pääsääntöisesti järjestyksessä Mikkelin länsiosalla 5-tien pohjoispuolella ja Jyväskyläntien eteläpuolella. Mittauskäyntejä on suoritettu yhteensä 1 620 kpl. Mittauskäyntien jälkeen rakennus- ja lupatietoja vertaillaan. Vertailu on tehty 1 191 mittauskäynneistä. Vuoden 2021 aikana kiinteistöjä on tarkastettu 391 kpl, mitattuja selvitetty 333 kpl, uusia rakennuksia on saatu rekisteriin 255 kpl. Kokonaislisäys verotettavaan kokonaisalaan verottajalle projektin aikana on +24 994 m² (uudet rakennukset + muuttuneet neliötiedot verotukseen 25.1.2022 mennessä). Keskimääräinen neliömuutos on ollut n. 20 m^2.. Suurin rekisteristä puuttunut rakennus on ollut kooltaan 500 m².

Kiinteistöveroprojektin tulos

Kaikista ilmoitetuista tiedoista ei verottaja ole vielä tehnyt verotuspäätöstä. Saadun tiedon mukaan verohallinnolta ei ole saatavissa poimintaa ilmoitettujen rakennusten verotusmuutoksesta. Kiinteistöverokertymän tulos on arvioitu verotuspäätöksistä kerätyn satunnaisotoksen neliöhinnan keskiarvotuloksena. Tarkistetuista rakennuksista 45 % on ollut muita kuin talousrakennuksia. Verotusarvo perustuu ikäalennuksiin ja rakennuksen varustelutasoon, eikä siten ole yksiselitteisesti määriteltävissä. Verotuspäätöksen tekee verottaja.

Laskelma on tehty keskiarvoneliöhinnoilla (talousrakennuksille laskettu verotusarvo 1,1 €/m², lomarakennuksille 3 € /m²), jotka on satunnaispoiminnalla otettu toteutuneista verotuspäätöksistä. Näistä tuloksista on arvioitu ennustelaskelmaa seuraavasti. Jos tarkistushanke päätetään keväällä 2023, projektin tappio on arvioilta - 370 000 €. Projektin kumulatiivisesta kiinteistöverokertymästä seuraa, että muutaman vuoden sisällä (arvio 2025) vuosittainen tulos kääntyy positiiviseksi. (Vuosittainen tulos 2023 arvio n. -23000 €, 2024 n. -5000 €). Vuonna 2025 projekti kääntyy kannattavaksi ja tuottaisi vuosittaista tuloa yhä kasvava määrä. Vuonna 2025 vuosittainen tulo laskelman mukaan olisi n. 100 000 €. Kokonaisuudessaan aiempien vuosien tappio tulisi katettua vuoden 2030 jälkeen, jolloin projektin vuosittainen tulos vähennettynä vuosittaisella menoilla olisi n. 100 000 €. Tulos kasvaa kumulatiivisesti, kunnes kaikki kiinteistöt on mitattu.

Huomioitavaa

Kiinteistöverohanke on edellä mainituin perustein tulevaisuudessa taloudellisestikin kannattavaa. Tällä hetkellä projekti on saavuttamassa juuri kannattavuuden kääntöpisteen. Projektille varataan varat talousarvion käsittelyn yhteydessä.

Kuntalaisten tasapuolisen verokohtelun vuoksi kaikki kiinteistöt tulisi kunnassa tarkistaa. Projektissa on tähän mennessä selvitetty vain murto-osa Mikkeliä.

Rakennusrekisterin korjaus palvelee myös muita rakennusrekisterin käyttäjiä kiinteistöverotuksen muodostumisen lisäksi: Projektin yhteydessä kartoitetaan myös kiinteistöjen jätevesijärjestelmiä ympäristösuojeluviranomaisen tarpeisiin. Rakennusrekisterin korjaukset palvelevat myös rakennusvalvontaviranomaista, jolloin rakennuspaikan käytetty ja vielä käytettävissä oleva rakennusoikeus saadaan selvitettyä paremmin. Rekisteritietoja käyttävät myös muut viranomaiset.

Projekti työllistää tällä hetkellä 2,5 henkilöä.

Kiinteistöveroprojektin myötä on myös löytynyt kohteita, joihin rakennusvalvontaviranomaisen tulee puuttua lupavelvoitteiden laiminlyönteinä (tähän mennessä 40 kpl). Rakennusvalvontaviranomaisen lupamenettelyssä varmistetaan rakennuksen turvallisuus- ja terveellisyys ja naapureiden oikeuksien toteutuminen (naapureiden kuuleminen, paloturvallisuus, etäisyys rajoista yms). Lupavelvoitteiden laiminlyönneistä saattaa aiheutua myös kiinteistönomistajalle vahinkotilanteissa vakuutuskorvausten aleneminen, kun viranomaisvalvonta on laiminlyöty. Rakennusvalvontaviranomainen käsittelee jälkikäteenkin hakemuksesta luvattomat rakennuksien lupahakemukset. Mikäli luvan myöntämisedellytykset täyttyvät, lupa myönnetään. Mikäli lupaa ei haeta tai lupaa ei voitaisi myöntää, rakennus tulee purkaa. Mikäli rakennuksen omistaja ei noudata kehotusta purkaa rakennus, viranomaisen tulee veloittaa omistaja purkamaan luvattoman rakennuksen. Näistä viranomaistoimista tulee myös kaupungille tuloa.

Projektin tuloksista selviää, että verottajalta puuttuu rakennusten tietoja eivätkä kiinteistönomistajat ole ilmoittaneet siinä määrin rakennuksia verottajalle kuin verolainsäädäntö edellyttää. Ilmoitus verottajalle tulisi tehdä yli 5 m² rakennuksista, vaikka rakennusvalvontaviranomaisen lupaa ei tarvittaisikaan.

Kiinteistötietojen olemassaoloa ja tietojen oikeellisuutta voidaan pitää oikeudenmukaisena yhteiskunnan tavoitteena rekisterissä, jonka perusteella valtuuston veropäätökset ja varsinainen verotus veroviranomaisen toimesta tapahtuvat. Pienten rakennusten lupamenettelystä vapautumisen vuoksi kunnilla on jatkossa entistä suurempi intressi valvoa muilla keinoilla kiinteistöverotuksen kohdistumista oikein.