Kaupunginhallitus, kokous 19.9.2022

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 335 Kaupunginhallituksen lausunto Itä-Suomen hallinto-oikeudelle, valitukset asemakaavamuutoksesta 3. kaupunginosan (Kalevankangas) kortteli 11 osa, tontti 270 / Jokikatu 9

MliDno-2021-3733

Aikaisempi käsittely

Kaupunkikehityslautakunta, 25.1.2022

Valmistelija

Päivi Rahikainen, kaavoittaja, paivi.i.rahikainen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 17. päivänä tammikuuta 2022 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelia 11, tonttia 270.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 3. kaupunginosan kortteli 11 osa, tontit 2 ja 3. Alueelle laaditaan erillinen sitova tonttijako.

Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Kalevankankaan kaupunginosassa noin kilometrin etäisyydellä keskustasta luoteeseen. Alue sijaitsee paikallisesti arvokkaassa kulttuuriympäristössä, Jokikadun kerroksellisen kaupunkikuva. Suunnittelualueella sijaitsee lääninarkkitehti Armas Rankan suunnittelema jugendtyylinen asuinrakennus, joka on säilynyt alkuperäisessä asussaan. Rakennus on valmistunut vuonna 1912. Rakennuksella on rakennushistoriallisia, historiallisia ja maisemallisia arvoja. Kohde on kulttuurihistoriallisesti merkittävä.

Asemakaavan muutosalueen kokonaispinta-ala on noin 1588 m2. Voimassa olevassa kaavassa alue on asuinkerrostalojen korttelialuetta, jolle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä noin 1100 k-m2, kerrosluvun ollessa kolme (III).

Kaavalle asetetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kaupunkikuvan täydentäminen paikkaan sopivalla tavalla, ottaen huomioon yleiskaavan mukainen rakennussuojelukohde ja paikallisesti arvokas kulttuuriympäristö, Jokikadun kerroksellinen kaupunkikuva. Siksi yhtenä asemakaavan laadullisena tavoitteena on alueen laadukas suunnittelu.

Tavoitteena on kaavaratkaisu, jossa mahdollistetaan täydennysrakentaminen siten, että alueelle muodostuu mittasuhteiltaan, rakenteeltaan ja käyttötarkoituksiltaan tasapainoinen, terveellinen, turvallinen ja viihtyisä asuinympäristö.

Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen (MRL 91 b §) tekemistä, mikäli pääkäyttötarkoituksen mukainen lisärakennusoikeus ylittää 500 k-m2.

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 8.12.2021 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos on ollut nähtävillä 7.1.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin neljä lausuntoa. Lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Kaavaratkaisun sisältö

Suunnittelualueelle on osoitettu kaksi käyttötarkoitusmerkintää, asuinkerrostalojen korttelialue (AK) ja erillispientalojen korttelialue (AO). Suunnittelualueen pinta-ala on 1588 m2 ja rakennusoikeutta alueelle on osoitettu yhteensä 1250 k-m2.

Asuinkerrostalon korttelialueelle on osoitettu viisikerroksisen (V) kerrostalon rakennusala, rakennusoikeutta 1100 k-m2. Paikoitusalue sijoittuu Jokikadun varteen, tontin länsireunalle.

Pysäköintinormi pihapysäköintinä 1 ap /130 k-m2, edellyttää 8 autopaikkaa. Vähintään 50% kiinteistön pysäköintipaikoista tulee sijaita kiinteistöllä tai sen välittömässä läheisyydessä (enintään 50 metrin etäisyydellä). Kaikkien autopaikkojen tulee olla vähintään 300 metrin etäisyydellä kiinteistöstä.

Erillispientalojen korttelialueelle on osoitettu puolitoistakerroksisen (I½) omakotitalon rakennusala. Alueella sijaitseva asuinrakennus suojellaan. Rakennusoikeutta 150 k-m2, käytettyä rakennusoikeutta on n. 116 k-m2. Korttelialueelle on osoitettu autokatoksen / talousrakennuksen rakennusala.

Auton säilytyspaikat saa rakentaa sallitun rakennusoikeuden lisäksi.

Asemakaavalla nykyisestä korttelialueesta muodostuu kokonaisuus, joka täydentää Jokikadun rakennettua ympäristöä kaupunkikuvaan sopivalla tavalla. Uusia asuntoja alueelle rakentuu noin 15 kappaletta ja alueen väestömäärän arvioidaan kasvavan n. 30 henkilöllä. Uutta rakennusoikeutta muodostuu 150 k-m2:iä. Asemakaavamuutoksen mitoitustiedot on esitetty tarkemmin liitteessä 4.

Asemakaavan muutosehdotuksen kaavakartta on liitteenä 3.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelin 11 osaa ja tonttia 270  koskevan asemakaavan muutosehdotuksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Riihisaari - Savonlinnan museo, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut sekä Mikkelin kaupunki: Vesilaitos, museotoimi sekä Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että jäteasiain tarkastaja Nina Hurri poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn aikana.

Kaupunginhallitus, 7.2.2022

Valmistelija

Päivi Rahikainen, kaavoittaja, paivi.i.rahikainen@mikkeli.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelin 11 osaa ja tonttia 270  koskevan asemakaavan muutosehdotuksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Riihisaari - Savonlinnan museo, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut sekä Mikkelin kaupunki: Vesilaitos, museotoimi sekä Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että Minna Pöntinen ilmoitti olevansa esteellinen (isännöinti) ja poistui kokokouksesta tämän pykälän ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.

Kaupunginhallitus, 16.5.2022

Valmistelija

Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi

Kuvaus

Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä ajalla 16.2. -21.3.2022. Asemakaavaehdotuksesta saatiin yhteensä 9 muistutusta ja viranomaislausuntoa.

Riihisaari - Savonlinnan museo, Etelä-Savon pelastuslaitos, Pohjois-Savon ELY-keskus, Etelä-Savon ELY-keskus ja Etelä-Savon maakuntaliitto, Mikkeli-Seura ja Telia Company antoivat lausunnot, jotka merkittiin tiedoksi.

Muistutuksissa (2 kpl) otettiin esille kaavaehdotuksessa esitetty massoittelu, jota pidettiin liian korkeana ja epäsopivana naapurustoon nähden. Asemakaavan muutosta pidettiin myös kantakaupungin osayleiskaavan 2040 vastaisena. Muistuttajat esittivät asian palauttamista uudelleen valmisteluun. Muistutuksissa esitettiin myös vaihtoehtoinen sijoittelu uudisrakennusmassalle.

Lausunnot ja vastineet ovat luettavissa kaavaselostuksen liitteestä 6.

Asemakaavan muutosehdotukseen ei ole laadittu muutoksia palautteen perusteella.

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle,​ että se hyväksyy Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelin 11 osaa ja tonttia 270  koskevan asemakaavan muutoksen / Jokikatu 9.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Raimo Heinänen esitti Satu Taavitsaisen kannattamana, että asia palautetaan uuteen valmisteluun. Kaupunginhallitus hyväksyi Raimo Heinäsen esityksen yksimielisesti. 

Merkitään,​ että Minna Pöntinen ilmoitti olevansa esteellinen (isännöinti) ja poistui kokokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.

Merkitään, että kaavoitusinsinööri Kalle Räinä saapui kokoukseen ennen tämän pykälän käsittelyä. 

Kaupunginhallitus, 6.6.2022

Valmistelija

Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 16. päivänä toukokuuta 2022 päivätyn asemakaavanmuutoksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi

Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä ajalla 16.2. -21.3.2022. Asemakaavaehdotuksesta saatiin yhteensä 9 muistutusta ja viranomaislausuntoa.

Riihisaari - Savonlinnan museo, Etelä-Savon pelastuslaitos, Pohjois-Savon ELY-keskus, Etelä-Savon ELY-keskus ja Etelä-Savon maakuntaliitto, Mikkeli-Seura ja Telia Company antoivat lausunnot, jotka merkittiin tiedoksi.

Muistutuksissa (2 kpl) otettiin esille kaavaehdotuksessa esitetty massoittelu, jota pidettiin liian korkeana ja epäsopivana naapurustoon nähden. Asemakaavan muutosta pidettiin myös kantakaupungin osayleiskaavan 2040 vastaisena. Muistuttajat esittivät asian palauttamista uudelleen valmisteluun. Muistutuksissa esitettiin myös vaihtoehtoinen sijoittelu uudisrakennusmassalle.

Lausunnot ja vastineet ovat luettavissa kaavaselostuksen liitteestä 6.

Asemakaavan muutosehdotukseen ei ole laadittu muutoksia palautteen perusteella.

Mikkelin kaupunki ja Jokikadun 9 kuolinpesät ovat käyneet neuvottelun kaavamuutosasiassa koskien Jokikatu 9 kaavamuutosta, mikä oli palautettu kh:n 16.5.2022 kokouksessa uudelleen valmisteluun ja toteavat seuraavaa.

Kaavamuutoksen kohteena olevalla tontilla on sr-1 merkinnällä merkitty rakennus. Tämä tarkoittaa, että kyseessä on paikallisesti arvokas suojeltava rakennus tai sen osa, jota ei saa purkaa.

Rakennuksessa suoritettavien korjaus ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen ulkoasun luonne säilyy ja että yksityiskohdat, materiaalit ja värit soveltuvat rakennuksen luonteeseen. Kohdetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava museoviranomaisen ja kaupunkisuunnittelun kanssa.

Osapuolet tunnustavat rakennuksen kaupunkikuvallisen merkittävyyden ja kuolinpesät ilmoittavat kaavamuutoksen toteutuessa esitetyllä tavalla pyrkivänsä noudattamaan omassa toiminnassaan sr-1 merkinnän määrittämiä arvoja ja sitoutuvat ilmoittamaan kaavamääräyksen velvoitteen myös tontin mahdolliselle uudelle omistajalle

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle,​ että se hyväksyy Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelin 11 osaa ja tonttia 270  koskevan asemakaavan muutoksen / Jokikatu 9.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kaupunginvaltuuston 2. varapuheenjohtaja Minna Pöntinen ilmoitti olevansa esteellinen (isännöinti kaava-alueella) ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.

Kaupunginvaltuusto, 13.6.2022

Päätösehdotus

Kaupunginhallitus:
Kaupunginhallitus esittää,​ että kaupunginvaltuusto hyväksyy Mikkelin kaupungin 3. kaupunginosan (Kalevankangas) korttelin 11 osaa ja tonttia 270  koskevan asemakaavan muutoksen / Jokikatu 9.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että maankäyttöjohtaja Topiantti Äikäs selosti asiaa kaupunginvaltuustolle.
 

Valmistelija

  • Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi
  • Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 13.6.2022 § 83 asemakaavamuutoksen (kaavatunnus 1002) kiinteistölle 491-3-11-270, Jokikatu 9. Valtuuston päätöksestä on tehty kaksi saman sisältöistä valitusta Itä-Suomen hallinto-oikeuteen (As Oy Kultapossu ja As Oy Pietarintupa). Valituksissa on vaadittu kaupunginvaltuuston päätöksen kumoamista lainvastaisena. Valitukset ovat liitteenä.

Itä-Suomen hallinto-oikeus on kehottanut kaupunkia antamaan lausuntonsa valitusten johdosta 7.9.2022 mennessä. Määräaikaa on kaupungin pyynnöstä jatkettu 30.9.2022 saakka.

Mikkelin kaupungin hallintosäännön 27 § kohta 4:n mukaan kaupunginhallitus päättää lausunnon antamisesta valtuuston päätöstä koskevan valituksen johdosta, jos kaupunginhallitus yhtyy valtuuston päätökseen.

Koska valitukset ovat sisällöltään yhdenmukaiset, niiden johdosta voidaan antaa yksi yhteinen lausunto. 

Asemakaavan muutos on lähtenyt käyntiin yksityisen maanomistajan aloitteesta osoitteessa Jokikatu 9. Kiinteistön 491-3-11-270 maanomistaja on hakenut tontilleen asemakaavan muutosta siten, että tontille voidaan toteuttaa asuinkerrostalorakentamista. Asemakaavan muutoksesta on laadittu kaavoitussopimus.

Jokikatu 9:n asemakaavan muutos noudattaa Mikkelin kantakaupungin osayleiskaavan 2040 (vahvistettu 15.8.2019) ohjausvaikutusta ja asemakaavan muutoksessa on otettu kattavasti huomioon yleiskaavan määräykset. Kantakaupungin osayleiskaava 2040 on luonteeltaan ns. strateginen yleiskaava, jonka alueidenkäytön päälinjat on esitetty yleispiirteisesti.

Asemakaavan muutos noudattaa yleiskaavan mukaisen C-1 alueen keskusta-asumisen ja keskustatoimintojen kaavamääräystä, osoittamalla tontti asuinrakentamiskäyttöön (kaavamerkinnät AK ja AO). Uudisrakennuksen massa ja kerrosluku (V) on sovitettu olevaan ympäristöön, joka koostuu hyvin kerroksellisesta ja eri aikakausina toteutuneesta asuinrakentamisesta.  Kantakaupungin osayleiskaavassa 2040 ei ole tarkasti määritelty ehdotonta rajoittavaa rakennuskorkeutta tai kerroslukua. Asemakaavan muutoksessa osoitettu rakennusoikeus vastaa samalla korttelialueella käytettyjä rakennusoikeuksia 1 100 k-m2. Suojellulle rakennukselle osoitetaan jo käytetty 150 k-m2.

Asemakaavan muutoksessa on otettu huomioon rakennettu kulttuuriympäristö osoittamalla suojelumääräys (sr-1) vuonna 1912 rakennetulle ja yleiskaavassakin suojellulle asuinrakennukselle. Kaavamuutoshankkeen aikana on kuultu uudisrakentamisen sijoittamisen osalta Riihisaari - Savonlinnanmuseota ja Etelä-Savon elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskusta, joilla ei ollut huomauttamista täydennysrakentamisen suhteen.

Uudisrakennuksen sijoittamista tontin takaosaan perustellaan sillä, että se jättää katukuvaan tilaa suojelurakennukselle ja sen yksilöllisille kaupunkikuvallisille ominaispiirteille.  Uudisrakentamisen esitetty sijainti ei vaaranna kulttuuriympäristön säilymistä. Näin ollen asemakaavan muutos noudattaa kulttuuriympäristön säilyttämistä (MRL 41.2 §) ja yleiskaavan ohjausvaikutusta (MRL 42 §) koskevia vaatimuksia. Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta Metsolankadun tai Mielikintien (sk 8) maakunnallisesti arvokkaaseen ympäristöön alueiden sijaitessa pohjoispuolen kortteleissa. Tontille jää myös riittävästi pihatilaan suunnitellun asuinrakennuksen pohjoispuolelle (MRL 54 §).

Mikkelin kaupungin maapoliittinen ohjelma on hyväksytty 25.4.2022 ja se toimii tavoitetilana / ohjeistuksena kaupungin maankäytölle ja kaavoitukselle. Se ei kuitenkaan estä asemakaavan muutoksien laatimista tarpeen mukaan yksittäisille tonteille, tiloille tai kiinteistöille.

Kaava-asiakirjoissa on otettu huomioon rakennuksen massa ja sen suuntaa antava vaikutus korttelialueen keskiosissa. Sen vaikutuksia ympäristöön on arvioitu asemakaavan muutoksen selostuksessa. Asemakaavan muutoksessa on annettu yleismääräyksiä julkisivuista, kattokulmista ja piha-alueiden järjestelyistä. Viisikerroksinen kerrostalorakennus ei merkittävästi poikkea korttelin rakennuskannan kerrosluvuista tai keskustan alueen kerrosluvuista. Uudisrakennusmassa ei tule haittaamaan naapuritalojen parvekkeiden tai pihatilojen käyttöä sen sijaitessa omalla tontillaan ja rakennuksen etäisyyden ollessa riittävän kaukana naapuritaloyhtiöiden rakennuksista.

Asemakaavan muutos perustuu riittäviin selvityksiin huomioiden alueen käytön laajuus ja mittakaava. Kaavan vaikutuksia ympäristöön on arvioitu asemakaavan muutosselostuksessa MRL § 9 ja MRA 1 § mukaisesti.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset asemakaavan sisältövaatimukset sekä kaavan tavoitteet huomioon ottaen asemakaavan muutoksesta ei aiheudu maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita ja vaatimuksia syrjäyttämättä olisi voitu välttää.

Asemakaavan muutoksen aikana naapuritaloyhtiölle on annettu mahdollisuus osallistua kaavamuutoksen valmisteluun ja esittää mielipiteensä kaavasta MRL 62 § mukaisesti. Taloyhtiöitä on informoitu asemakaavan vireille tulon aikana osallistumis- ja arviointisuunnitelmalla 8.12.2021, jonka liitteenä on ollut alustava asemakaavan muutosluonnoskartta.

Aineisto on ollut yleisesti saatavilla Mikkelin kaupungin verkkosivuilta, päätöksentekoelinten kokouspöytäkirjoista ja Mikkelin kaupungin maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikön ja palvelupisteen tiloista. Asemakaavahankkeen nähtävillä olo ajasta on myös ilmoitettu virallisesti Mikkelin Kaupunkilehdessä kuulutuksena ja kaupungin verkkosivuilla 16.2.2022. Kaavaehdotuksen nähtävilläoloaikana 16.2. - 21.3.2022 on asianosaisille varattu tilaisuus jättää muistutuksensa kaavaehdotuksesta, ja valituksen tehneet ovat näin toimineet. Esitetyt muistutukset on huomioitu asian käsittelyssä.

Kaupunki toteaa, että kaavatyössä on noudatettu MRL:n ja MRA:n säännöksiä koskien mm. kuulemista, lausuntopyyntöjä, nähtävillä oloa päivämäärineen ja vuorovaikutusta kaavan eri vaiheissa.

Mikkelin kaupunki vaatii, että Mikkelin kaupunginvaltuuston päätöksestä 13.6.2022 § 83 tehdyt valitukset hylätään.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus päättää antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon valitusten johdosta, jotka koskevat kaupunginvaltuuston päätöstä 13.6.2022 § 83 asemakaavamuutoksen hyväksymisestä tontille 491-3-11-270, Jokikatu 9. 

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

Itä-Suomen hallinto-oikeus

Liitteet

Liite Kh 19.9.2022 Jokikadun asemakaavavalitus As Oy Kultapossut.pdf (pdf, 275 kt)
Liite Kh 19.9.2022 Jokikadun asemakaavavalitus As Oy Pietarintupa.pdf (pdf, 166 kt)

Muutoksenhaku

Päätökseen, joka koskee valmistelua tai täytäntöönpanoa ei saa kuntalain (410/2015) 136 §:n perusteella hakea muutosta.