Kaupunginhallitus, kokous 11.4.2022

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 179 Ristiinan päiväkodin hankesuunnitelma

MliDno-2021-897

Aikaisempi käsittely

Kasvatus- ja opetuslautakunta, 27.1.2022

Valmistelija

Jarkko Hyttinen, kiinteistöjohtaja, jarkko.hyttinen@mikkeli.fi

Kuvaus

Ristiinan päiväkodin hankesuunnittelutyöryhmä on jatkanut päiväkotihankkeen valmistelua kaupunginhallituksen 21.6.2021 § 271 päätöksen mukaisesti. Sisäilmaongelmainen Ristiinan päiväkoti on ollut tarkoitus korvata siirtämällä Ihastjärven koulurakennus Ristiinaan ja muuntamalla se päiväkodiksi. Hankkeelle on varattu talousarviossa yhteensä 2,3 M€ vuosille 2022-2023.

Teknisten selvitysten jälkeen hankkeelle on laskettu tarkennettu kustannusarvio, jossa on voitu huomioida päiväkotitoimintaa varten tarvittavat tilamuutokset, rakenneosien siirrettävyys sekä talotekniikkajärjestelmien hyödynnettävyys. Päivitetyn kustannusarvion mukaan rakennuksen siirtäminen maksaisi noin 0,55 M€. Rakennuksen muutostyöt uudessa kohteessa päiväkotikäyttöön soveltuvaksi kustantaisi noin 1,92 M€. Kaikkia 100 lasta ei saada mahtumaan Ihastjärven koulun kiinteisöön, vaan rakennusta tulee laajentaa noin 367 m2, joka kustantaa 1,52 M€. Laajennuksen tarpeeseen vaikuttaa koululla olevan liikuntasalin poisjääminen siirrettävästä kokonaisuudesta (211 m2)

Yhteensä Ihastjärven koulun siirtäminen ja muutos päiväkodiksi maksaisi tämän kustannusarvion mukaan noin 4 M€. Vastaavanlaisen 100 lapsen päiväkodin rakentaminen uudisrakennuksena maksaisi tämän kustannusarvion mukaan noin 4,6 M€. 

Uuden päiväkodin sijoittaminen Ristiinan nykyisen päiväkodin läheisyyteen vaatii kaavamuutoksen tai poikkeamisluvan. Ristiinan asemakaavan kuulemisvaiheessa on tullut lausuntoja, joten asiaa ei voida ratkaista poikkeamisluvalla. Tämä vaikuttaa sekä päiväkodin rakentamisen aikatauluun että rakennuksen sijaintiin.

Päiväkotoitoiminnan osittainen siirtäminen väistötiloihin on aloitettu ja se saadaan päätökseen alkuvuodesta 2022. Päiväkotia varten ei ole tarvittu lisätiloja, vaan eniten oireilevien ryhmien toiminta on saatu sijoitettu olemassa oleviin koulukeskuksella sijaitsevaan esiopetuksen tilaan ja vuonna 2018 valmistuneeseen päiväkodin uudisosaan.

Kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen on kokouksessa selostamassa asiaa.

Päätösehdotus

Esittelijä

Virpi Siekkinen, sivistysjohtaja, Virpi.siekkinen@mikkeli.fi

Kasvatus- ja opetuslautakunta merkitsee asian tiedoksi. Lisäksi lautakunta pyytää kaupunginhallitusta huomioimaan, että Ristiinan taajamassa on tulevaisuudessakin tarve varhaiskasvatukselle ja sen tarvitsemille tiloille, joten päiväkotikiinteistöratkaisussa tulee huomioida kiinteistön pitempiaikainen käyttö ja investoinnin kustannustehokkuus.

Päätös

Esittelijä muutti päätösehdotustaan seuraavasti: kasvatus- ja opetuslautakuntaautakunta merkitsee asian tiedoksi. Lisäksi lautakunta pyytää kaupunkikehityslautakuntaa huomioimaan, että Ristiinan taajamassa on tulevaisuudessakin tarve varhaiskasvatukselle ja sen tarvitsemille tiloille, joten päiväkotikiinteistöratkaisussa tulee huomioida kiinteistön pitempiaikainen käyttö ja investoinnin kustannustehokkuus.

Puheenjohtaja tiedusteli voidaanko esittelijän muutettu päätösehdotus hyväksyä yksimielisesti. Hyväksyttiin.

Merkitään, että kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen selosti asiaa lautakunnalle ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Kaupunkikehityslautakunta, 22.3.2022

Valmistelija

Jarkko Hyttinen, kiinteistöjohtaja, jarkko.hyttinen@mikkeli.fi

Kuvaus

Ristiinan päiväkodin hankesuunnittelutyöryhmä on jatkanut päiväkotihankkeen valmistelua kaupunginhallituksen 21.6.2021 § 271 ja kaupunkikehityslautakunnan 25.1.2022 § 9 päätöksien mukaisesti. Sisäilmaongelmaiselle Ristiinan päiväkodille on tarkoitus löytää vaihtoehtoinen ratkaisu tilanteen korjaamiseksi. Hankkeelle oli varattu talousarviossa 2021 yhteensä 2,3 M€ vuosille 2022-2023.

Nykyisen päiväkotirakennuksen peruskorjaukselle on laskettu tarkennettu kustannusarvio. Rakennuksen kunnostus- ja muutostöiden kokonaiskustannukset ovat noin 3,5 M€.

Päiväkotirakennuksen peruskorjauksen vaihtoehtoina on kaupunkikehityslautakunnan linjauksen mukaisesti selvitetty uudestaan muita Ristiinassa sijaitsevia, Mikkelin kaupungin omistuksessa olevia rakennuksia. Lisäksi tarkastelussa oli mukana yksi yksityisen omistuksessa oleva kiinteistö. Vaihtoehtoista päiväkotitoimintaan soveltuvaa kiinteistöä ei löytynyt. Kaikkien vaihtoehtojen kohdalla joko tontin tai rakennuksen koko, sijainti tai toiminnallisuus rajaavat kiinteistöjen käyttömahdollisuuden 100-157 lapsen päiväkodiksi.

Päiväkotirakennuksen peruskorjauksen lisävaihtoehtoina on selvityksessä mukana moduulirakenteinen uudisrakennus joko investointihankkeena tai vuokrakohteena. Investointina kustannusarvio on 2,2 M€ ja vuokrattuna 1,25 M€/5 vuotta. Näissä molemmissa vaihtoehdoissa tulee huomioida teknisten liittymien, lämmitysjärjestelmän, piha-alueiden rakentamisen ja entisen asuntolarakennuksen purkukustannukset: 430 000 €.

Uuden päiväkodin sijoittaminen alun perin suunnitellulle paikalle nykyisen päiväkodin pohjoispuolelle on meneillään olevasta asemakaavamuutoksesta huolimatta epävarmaa. Päiväkodin sijoittaminen Ristiinan nykyisen päiväkodin itäpuolelle (Muurikintien puoli) on mahdollista poikkeusluvalla nopeammalla aikataululla.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että Ristiinan nykyistä päiväkotirakennusta ei peruskorjata. Hankkeen päivitetyn kustannusarvion mukaan päiväkotirakennuksen peruskorjaus tulisi liian kalliiksi. Ristiinan päiväkoti toteutetaan kevytrakenteisena uudisrakennuksena, jonka päivitetty kustannusarvio on 2,63 M€. 

Kevytrakenteinen päiväkoti tarkoittaa tässä tapauksessa valmiista tilaelementeistä (suurelementit) koostuvaa alle 1200 kerrosneliön päiväkotia, joka ei vaadi väestönsuojaa. Rakennus täyttää pysyvän rakennuksen määräykset.

Uudisrakennus mahdollistaa uusien tilojen tekemisen ja vasta sen jälkeen nykyisen päiväkotirakennuksen purkamisen, jolloin nopeasti toimittaessa väistötiloja ei välttämättä tarvittaisi. Tilaelementeistä koostuva kevytrakenteinen päiväkoti mahdollistaa nopealla aikataululla toimimisen ja rakennustöiden painottamisen kuiviin tehdastiloihin, jolloin kohteessa tehtävä työmaa-aika jää lyhyemmäksi kuin paikalla rakentaminen.

Lisäksi kaupunkikehityslautakunta pyytää asiasta kasvatus- ja opetuslautakunnan lausunnon toimitettavaksi kaupunginhallitukselle.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana esittelijä täydensi päätösehdotustaan siten, että siihen lisätään seuraava maininta: Kaupungin päätöksenteossa on valmistelussa leikkaava talousarvio vuodelle 2022. Kaupunginhallituksen tulee selvittää tehtävän vertailun pohjalta, esitetäänkö päiväkodin rakentamista omaan taseeseen vai vuokrausmallina.

Esitelijän täydennetty päätösehdotus hyväksyttiin.

Merkitään, että Jaana Vartiainen ilmoitti olevansa esteellinen (intressijäävi) ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.

Merkitään, että rakennuttaja Saija Himanen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Valmistelija

  • Jarkko Hyttinen, kiinteistöjohtaja, jarkko.hyttinen@mikkeli.fi

Kuvaus

Ristiinan päiväkodin hankesuunnittelutyöryhmä on jatkanut päiväkotihankkeen valmistelua kaupunginhallituksen 21.6.2021 § 271 ja kaupunkikehityslautakunnan 25.1.2022 § 9 päätöksien mukaisesti. Sisäilmaongelmaiselle Ristiinan päiväkodille on tarkoitus löytää ratkaisu tilanteen korjaamiseksi. Hankkeelle on varattu talousarviossa 1,5 M€ vuodelle 2022 ja 0,8 M€ taloussuunnitelmavuodelle 2023 eli yhteensä 2,3 M€.

Päiväkotirakennuksen peruskorjausvaihtoehdon lisäksi selvityksessä on mukana moduulirakenteinen uudisrakennus joko investointihankkeena tai vuokrakohteena. Näissä molemmissa vaihtoehdoissa tulee huomioida teknisten liittymien ja järjestelmien, piha-alueiden rakentamisen ja entisen asuntolarakennuksen purkamisen kustannukset, joiden kustannusarvio on yhteensä 430 000 €.

Uuden päiväkodin sijoittaminen alun perin suunnitellulle paikalle nykyisen päiväkodin pohjoispuolelle on meneillään olevasta asemakaavamuutoksesta huolimatta epävarmaa. Päiväkodin sijoittaminen Ristiinan nykyisen päiväkodin itäpuolelle (Muurikintien puoli) on mahdollista poikkeusluvalla nopeammalla aikataululla.

Kaupunkikehityslautakunta ja kasvatus- ja opetuslautakunta esittävät kaupunginhallitukselle, että Ristiinan nykyistä päiväkotirakennusta ei peruskorjata. Hankkeen päivitetyn kustannusarvion mukaan päiväkotirakennuksen peruskorjaus tulisi liian kalliiksi. Ristiinan päiväkoti toteutetaan kevytrakenteisena uudisrakennuksena, jonka päivitetty kustannusarvio on 2,63 M€. Kustannusarvioon sisältyy käyttötalousmenona huomioitava asuntolarakennuksen purkukustannus.

Kevytrakenteinen päiväkoti tarkoittaa tässä tapauksessa valmiista tilaelementeistä (suurelementit) koostuvaa alle 1200 kerrosneliön päiväkotia, joka ei vaadi väestönsuojaa. Rakennus täyttää pysyvän rakennuksen määräykset.

Uudisrakennus mahdollistaa uusien tilojen tekemisen ja vasta sen jälkeen nykyisen päiväkotirakennuksen purkamisen, jolloin nopeasti toimittaessa väistötiloja ei välttämättä tarvittaisi. Tilaelementeistä koostuva kevytrakenteinen päiväkoti mahdollistaa nopealla aikataululla toimimisen ja rakennustöiden painottamisen kuiviin tehdastiloihin, jolloin kohteessa tehtävä työmaa-aika jää lyhyemmäksi kuin paikalla rakentaminen.

Kaupunginhallituksen tulee päättää miten sisäilmaongelmaisen Ristiinan päiväkodin tilat järjestetään jatkossa ja kuinka tarvittava investointi rahoitetaan. Vaihtoehdot rahoitukselle ovat:

  1. Oma rahoitus
  • Rahoitus lainarahalla. Poistot kaupungin taseesta.
  • Kiinteistöriskit siirtyvät rakentajalta tilaajalle kahden vuoden (piilevät viat 10 vuoden) takuuajan jälkeen.
  • Pitkällä aikavälillä edullisin tapa toteuttaa.

 

  1. Mikalon vuokramalli
  • Kaupunki rakennuttaa itse.
  • Mikalo rahoittaa investoinnin ja vuokraa kohteen kaupungille. Investointi kuoletetaan takaisinmaksuajan (esim. 25 vuotta) puitteissa.
  • Aikaisemmissa kohteissa ylläpito on kuulunut vuokralaiselle, eli Mikalo toimii vain rahoittajana.
  • Korko on suurempi, kuin kaupunki saisi itse lainaa.
  • Toimitaan konsernin sisällä.
  • Esimerkkilaskelmana Haukivuoren päiväkoti (2019)
    Koko: 670,5 hyötym2 sis. piha-alueen rakennukset ja välineet
    Vuokra-aika: 1.11.2019-31.10.2044
    Pääomakulut 1 818 866,34 €, korko 3,0 %, alkuvuokra 10 687,34 €/kk, KA 8 336,49 €/kk
     
  1. Vuokrakohde
  • Hankesuunnitelmassa on kuvattu esim. 5 vuoden vuokrausmalli.
  • Vuokranantajalle maksetaan ensimmäisten viiden vuoden aikana pääomavuokraa, joka kattaa rakentamisen, käytön ajan vuokran ja purkamisen. Ylläpidon osalta voidaan sopia kuuluuko se vuokraan vai vastaako vuokralainen rakennuksen ylläpidosta.
  • Vuokra sisältää kiinteistöhoidon (suodattimien vaihdot, vuosihuollot), lämmitysjärjestelmän rakentamisen (vesi-ilmalämpöpumppu tai maalämpö), maanrakennus- ja perustustyöt sekä liikennöinti- ja pysäköintialueet).
  • Piha-alueiden ylläpito, leikkivälineet ja käyttösähkö kaupungin omana hankintana.
  • Esimerkkilaskelma vuokrahinnasta:
    Kohteen koko: 1.100 krsm2
    Vuokraaika: 60 kk + 60 kk optio
    Vuokran määrä ensimmäinen 60 kk: 1100m2 x 20 €/m2/kk =22 000 €/kk (1 320 000€ / 60 kk)
    Vuokran määrä optiovuokra: 60 kk: 1100m2 x 15 €/m2/kk = 16 500 €/kk ( 990 000€ / 60 kk)
    Eli tällä mallilla 10 vuoden kokonaiskustannukset olisivat 2,31 M€.
    Vuokrakauden jälkeen on lunastusmahdollisuus noin 1,5 M€.

 

  1. Leasing malli.
  • Rahoitus itse rakennetulle rakennukselle. Jäännösarvon lunastus takaisinmaksuajan jälkeen.
  • Korko on suurempi kuin millä hinnalla kaupunki saa itse lainaa.


Talouspalvelut puoltavat vaihtoehtoa 1.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy Ristiinan päiväkodin hankesuunnitelman (15.3.2022). Päiväkoti toteutetaan lautakuntien esityksen mukaisesti uudisrakennuksena ja se rahoitetaan vaihtoehdon 1 mukaisesti kaupungin taseeseen. Tarvittava lisärahoitus huomioidaan vuoden 2023 talousarviossa.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Tiedoksi

Varhaiskasvatus/Taina Halinen, talonrakennuspalvelut/Saija Himanen, talouspalvelut/Tiia Tamlander

Liitteet

Liite Kh Ristiinan päiväkoti Hankesuunnitelma II 15.3.2022.pdf (pdf, 2265 kt)

Muutoksenhaku

Päätökseen, joka koskee valmistelua tai täytäntöönpanoa ei saa kuntalain (410/2015) 136 §:n perusteella hakea muutosta.