Valmistelija
Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi
Topiantti Äikäs, maankäyttöjohtaja, topiantti.aikas@mikkeli.fi
Hannu Peltomaa, kaavoitus- ja kiinteistöinsinööri, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
Kuvaus
Entisen hotelli Varsavuoren alueen kehittäminen on ollut haastavaa viime vuosien aikana. Hotelli Rantasipi avattiin vuonna 1974. Paikka on ollut suosittu matkakohde 1970- ja 1980-luvuilla. Sittemmin 1990-luvulle tultaessa paikan suosio on nopeasti hiipunut ja vuosikymmenen alkuvuosina Varsavuori toimi pakolaisten vastaanottokeskuksena.
Hotellitoiminta on alueella päättynyt vuonna 2007. Eri vaiheiden jälkeen nykyisen hotellirakennuksen ja maanvuokrasopimuksen omistajuus on päätynyt venäläistaustaiselle Kansainvälinen Kulttuurikeskus Pegas Oy:lle, joka on asetettu konkurssiin. Konkurssipesällä ei ole varoja hotellirakennuksen purkamiseen. Mikäli konkurssi raukeaa, jääväät hotellirakennuksen purkukustannukset viimekädessä kiinteistön omistajan eli Mikkeli kaupungin vastattaviksi. Nykyisellään alue on alttiina ilkivallalle ja aiheuttaa mahdollisia turvallisuusriskejä.
Konkurssipesä (hoitajana Fennolaw/Jarkko Otva) on ollut aloitteellinen kaupungin suuntaan alueen kehittämisestä. Mikkeliläinen Rakennusliike Ola Oy on tutkinut tahollaan alueen rakennettavuutta. Hotellirakennus on purkukuntoinen. Konkurssipesä ja Ola Oy ovat päässeet yksityiseen sopimukseen entisen hotellirakennuksen ja maanvuokrasopimuksen omistajanvaihdosta.
Maankäyttö ja kaupunkirakenne -tulosyksikkö on käynyt keskustelua konkurssipesän ja Rakennusliike Ola Oy:n kanssa ko. alueen kehittämisestä. Tavoitteena on laatia alueelle Maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama uusi asemakaava, joka mahdollistaa alueelle viiden asuinkerrostalon ja lähikaupan rakentamisen. Hotellialueen rantakaista jää julkiseksi kevyenliikenteenraitiksi.
Asemakaavamuutosta koskevassa maankäyttösopimuksessa ilmoitetaan, että Ola Oy vastaa hotellirakennuksen purkukustannuksista, jotka nykytiedon valossa ovat 400 000 euroa ilman haitta-aineiden selvittämistä ja kuljetuskustannuksia. Lisäksi Ola Oy kaavoittaa kustannuksellaan ja kaupungin ohjauksessa alueelle uuden asemakaavan, jonka rakennustehokkuus noudattaa nykyistä matkailualueen tehokkuutta. Uusi asemakaava huomioi alueen palvelutarpeet ja ympäristönäkökulmat.
MRL:n mukainen kehittämiskorvaus on kuvattu maankäyttösopimuksessa. Keskusteluissa on kirjattu, että Ola Oy vastaa kaavoituksen ja rakennuksen purkutyön kustannuksista sekä purkujätteen sijoittamisesta Pursialankadun länsipuolelle asemakaavatyössä muodostettavalle KTY-tontille. Kaupunki hakee purkujätteen sijoitusluvan omistamalleen maa-alueelle. Ola Oy:lle varataan kaavoitettavalta AK-alueelta neljä rakennustonttia 5–6-kerroksisia asuinkerrostaloja varten, 8 950 k-m2. Ola Oy tekee kustakin tontista erilliset vuokrasopimukset perustettavien kiinteistöosakeyhtiöiden lukuun. Kaupungille jäisi asemakaavoitettavalle alueelle mainittu KTY-tontti sekä yksi AK-tontti (2 250 k-m2).
Keskusteluissa on todettu, että Ola Oy tarjoutuu vuokraamaan neljän asuinkerrostalon tonttialueet tontinluovutushinnalla, joka on laskennallisesti 160,90 € / k-m2. Hinta on markkinaehtoinen ja kaupungin omien selvitysten mukaan kyseessä on ns. käypä hinta – alueen vuokrataso on arvioitettu arviokirjalla (Newsec, arvopäivä 8.10.2021). Ola Oy:lle varattavien yhden tontin vuosivuokra on 18 000 €, josta laskemalla 5 % vuokrahintatasolla saadaan yhden tontin hinnaksi 360 000 €. Tontinluovutuksen kokonaissumma on 1 440 000 €. Ola Oy:n sopimusalueen hinnoittelu on kuvattu myös maankäyttösopimuksessa. Hyväksymällä päätösesityksen kaupunginhallitus vahvistaa kyseisen tontinluovutushinnan ko. AK-alueen osalta rakennusliikkeelle.
Kaupunki pysyy alueen maanomistajana ja kaupungille muodostuu rannan tuntumassa yksi AK-tontti (2 250 k-m2) sekä Pursialankadun länsipuolelle KTY-tontti, jolle voidaan sijoittaa alle 400 k-m2:n päivittäistavarakauppa sekä polttoaineen jakeluasema (maankäyttösopimuksen liitekartta 1). Alue ei ole välitöntä pohjavesialuetta. Asemakaavamuutoksessa huomioidaan kaavoitettavan alueen pohjoisosassa oleva Hiidenpuiston VL-alue sekä hiidenkirnu, joka on merkittävä Saimaa Unesco Geopark -kohde (asemakaavamuutos hyväksytään erikseen kaupunginhallituksessa ja -valtuustossa kaavan valmistuttua). Työt alueella voidaan aloittaa valtuuston tätä asiaa koskevan päätöksen saadessa lainvoiman. Purkutyö edellyttää rakennus- eli purkuluvan hakemista rakennusvalvonnasta.
Kaupungille toimitetussa tontinkäyttösuunnitelmassa Ola Oy esittää AK-tonttien pitämistä metsäisinä ja tavoitteena on säilyttää nykyisessä asemakaavassa esitetyt ”s-2” -alueet sellaisina, että alueen puusto ja maastonmuodot säilyisivät niin, että maiseman luonne ei muutu. Kerrostaloalueen pysäköinti järjestetään Pursialankadun varren suuntaisesti.
Kaupunki luovuttaa hallintaansa jäävät AK- ja KTY-tontit tämän päätöksen perusteella, erillisen kilpailutuksen kautta myöhemmin.
Päätösehdotus
Esittelijä
Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy liitteen mukaisen maankäyttösopimuksen. Lisäksi kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se antaa luvan alueen asemakaavamuutostyön aloittamiselle sekä luvan valmistella maanvuokraussopimusta kaavoituksen valmistumisen yhteydessä.
Kaupunginhallitus valtuuttaa kaupunkikehitysjohtajan allekirjoittamaan maanvuokrasopimuksen ja muut tarvittavat sopimukset.
Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.