Kuvaus
Mikkelin kaupungin rakennusjärjestys tulee uusia vastaamaan 1.1.2025 voimaan tullutta rakentamislakia, jäljempänä RakL. Rakentamislain siirtymäsäännöksen mukaisesti rakennusjärjestys on uusittava viimeistään 1.1.2027 mennessä. Tavoitteena oli saada rakennusjärjestys voimaan yhtä aikaa rakentamislain voimaantulon kanssa. Vuoden 2023 aikana käynnistettiin rakentamislain muutoksen valmistelu. Lakimuutos vahvistettiin vasta vuoden 2024 lopussa, joten rakennusjärjestystä ei voitu valmistella päätöksentekoon aikaisemmin, koska osa tehdyistä muutoksista koski olennaisesti myös rakennusjärjestystä.
Rakennusjärjestyksen ohjausryhmä on kokoontunut yhteensä seitsemän kertaa. Ohjausryhmään on nimetty kaupunkikehityslautakunnan edustajat sekä kaupunkiympäristön palvelualueen viranhaltijoita rakennusvalvonnasta, maankäyttö- ja kaupunkirakenne palveluista ja kaupunkiympäristöpalveluista. Lisäksi kokouksiin on osallistunut Mikkelin seudun ympäristöpalveluiden, Etelä-Savon pelastuslaitoksen, Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen sekä Riihisaarimuseon edustajia.
Rakennusjärjestyksen hyväksyy kunnanvaltuusto. Kunnan on asetettava ehdotus rakennusjärjestykseksi julkisesti nähtäville vähintään 30 päivän ajaksi. Kunnan jäsenille ja osallisille on varattava tilaisuus tehdä muistutus rakennusjärjestysehdotuksesta. Muistutus on toimitettava kunnalle ennen ehdotuksen nähtävänä oloajan päättymistä. Ehdotuksesta rakennusjärjestykseksi on pyydettävä lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta, maakunnan liitolta ja kunnalta, jonka alueiden käyttöön tai rakentamiseen rakennusjärjestys voi vaikuttaa.
Rakennusjärjestys tulee voimaan, kun hyväksymispäätös on saanut lainvoiman. Rakennusjärjestyksen hyväksymistä koskevassa päätöksessä voidaan määrätä päätös täytäntöön pantavaksi ennen kuin se on saanut lainvoiman.
Kunnassa on oltava rakennusjärjestys. Rakennusjärjestyksen määräykset voivat olla erilaisia kunnan eri alueilla. Rakennusjärjestyksessä voidaan antaa paikallisista oloista johtuvia rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamista sekä hyvän elinympäristön toteutumista ja säilyttämistä koskevia määräyksiä, jotka eivät muuta, mitä 42 §:n 1 momentissa säädetään uuden rakennuskohteen luvanvaraisuudesta. Rakennusjärjestyksen määräykset eivät saa olla kiinteistönomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuuttomia.
Rakennusjärjestyksen määräykset voivat koskea rakentamisen sekä korjaus- ja muutostöiden osalta: 1) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuskohteen rakennuspaikkaa ja muita alueita; 2) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuksen kokoa ja sen sijoittamista; 3) sivuasunnon rakentamista rakennuspaikalle; 4) 42 §:n 1 momentin mukaista rakentamislupaa edellyttävän rakennuksen sopeuttamista ympäristöön, 5) 42 §:n 2 momentin mukaista rakentamistapaa, istutuksia, aitoja ja muita kuin mainitun pykälän 1 momentissa mainittuja rakennuskohteita; 6) rakennuskohteiden paloturvallisuuteen liittyvää etäisyyttä naapurin rajasta; 7) rakennetun ympäristön hoitoa ja vesihuollon järjestämistä; sekä 8) muita 5–7 kohdassa tarkoitettuihin rinnastettavia paikallisia rakentamista koskevia seikkoja.
Rakennusjärjestyksessä olevaa määräystä ei saa soveltaa, jos yleis- tai asemakaavassa taikka Suomen rakentamismääräyskokoelmassa julkaistussa määräyksessä määrätään asiasta toisin.
Rakentamislain myötä rakennuslupa, toimenpidelupa ja -ilmoitus jäävät pois käytöstä. Rakentamislain lupamuotoja ovat rakentamislupa, maisematyölupa sekä purkamislupa ja -ilmoitus. Rakentamislupa koostuu sijoittamisen ja toteuttamisen harkinnasta. Suunnittelutarveratkaisuja ei ole enää, vaan sijoittamisen edellytykset tarkastellaan rakentamisluvan yhteydessä. Luvanhakija voi halutessaan hakea rakentamislupaa kahdessa osassa: rakentamislupa-asiana sijoittumiseen ja toteuttamiseen. Lupakynnystä on nostettu RakL 42.1 §:ssä. Kunta ei voi määrätä 1. momentin kahdeksassa kohdassa mainittuja toimenpiteitä luvanvaraiseksi, vaikka näillä olisi vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, kulttuuriperintöön, ympäristönäkökohtiin tms.
Lisäksi luvanvaraisuudesta säädetään RakL 42.2 §: Uuden rakennuskohteen rakentaminen edellyttää rakentamislupaa myös, jos rakentamisella on vähäistä merkittävämpää vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin, rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi tai rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta. Rakentamislupa ei kuitenkaan ole tarpeen, jos toimenpide perustuu alueidenkäyttölain mukaiseen katusuunnitelmaan, liikennejärjestelmästä ja maanteistä annetun lain mukaiseen hyväksyttyyn tiesuunnitelmaan tai ratalain mukaiseen hyväksyttyyn ratasuunnitelmaan. Kunta voi rakennusjärjestyksessä kuitenkin määrätä, että rakentamislupaa ei kunnassa tai sen osassa tarvita tässä momentissa tarkoitettuun rakentamishankkeeseen, jos rakentamishanketta voidaan pitää vähäisenä. Lisäksi rakentamislupa tarvitaan rakennuksen korjaamiseen ja muuttamiseen RakL 42.3 §:n mukaisesti. Näitä vähäisempiä kunnan rakennusjärjestyksellä luvanvaraisuudesta vapautettuja toimenpiteitä on lueteltu rakennusjärjestyksen luvussa 5.
Tontille tai muulle rakennuspaikalle sallittava rakentaminen määritellään rakennusoikeutena. Rakentamisen määrän osoittamisesta asemakaavassa ja yleiskaavassa säädetään alueidenkäyttölaissa. Muilla kuin edellä mainituilla kaava-alueilla rakennusoikeus voidaan määrätä rakennusjärjestyksessä. Mikkelin kaupungin yleiskaavavaranto on osittain hyvinkin vanhaa. Rakennusoikeuksista ja rantaetäisyyksistä on aiempien lakien voimassa ollessa säädetty myös rakennusjärjestyksen nojalla. Tämä ei kuitenkaan ole mahdollista rakentamislaissa vaan yleiskaavat tulisi päivittää. Maankäyttö- ja kaupunkirakenteen palvelualue on tehnyt selvityksen yleiskaavojen päivittämisestä. Päivittämiseen menee useita vuosia ja rahallisia resursseja ei ole tähän työhön osoitettu. Vaikka rakennusjärjestyksellä ei voi määrätä kaava-alueiden rakennusoikeudesta, on kuitenkin vanhan (2017) rakennusjärjestyksen määräykset siirretty uuteen rakennusjärjestykseen helpottamaan tiedon löytymistä. Jotta ei ajauduttaisi poikkeamislupamenettelyyn, rakennusjärjestykseen on kirjattu ns. siirtymäsäännös, että näitä aikaisempia rakennusjärjestyksien määräyksiä rakennusoikeudesta noudatetaan siihen saakka, kunnes yleiskaavat on päivitetty.
Kunta voi osoittaa rakennusjärjestyksessä ne alueet ja edellytykset, joilla vapaa-ajan-asunnon muuttaminen pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamislupaa eikä suunnittelutarvealuetta koskevien sijoittamisen edellytysten tarkastelua ennen rakentamisluvan myöntämistä. Jos vapaa-ajan asunto ei täytä pysyvään asumiseen käytettävälle asuinrakennukselle säädettyjä olennaisia teknisiä vaatimuksia, voi rakennusvalvontaviranomainen edellä säädetystä poiketen kuitenkin edellyttää rakennuksen korjaamista tai poikkeamislupaa olennaisesta teknisestä vaatimuksesta poikkeamiseksi. Rakennusjärjestyksen määräys voi koskea vain sellaisia alueita, joilla käyttötarkoituksen muutos ei aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Rakennusjärjestyksen liitekartassa on osoitettu ne kaavoittamattomat alueet, missä lomarakennuksen käyttötarkoituksen muutos voidaan ratkaista rakentamislupamenettelyssä ilman poikkeamislupaa. Poikkeamispäätöksiä käyttötarkoituksen muuttamiseen on vuosittain haettu noin kymmenen kappaletta. Kunnan päätöksen pitää perustua riittäviin selvityksiin sekä rakennusjärjestyksessä määriteltyihin reunaehtoihin, jolloin muuttaminen on mahdollista (KHO 2021:177). Lisäksi laissa edellytetään, että poikkeamiselle on erityinen syy. Rakennuksen tulee myös täyttää asumiselle edellytetyt vaatimukset rakentamislupaa myönnettäessä. Maankäyttö- ja kaupunkirakennepalvelut on teettänyt selvityksen ja laatinut selvityksen perusteella aluerajauksen, jolla määräys on voimassa. Kaupunki siten helpottaa muuttamista asumaan rannalle lähelle palveluita. Rakennusjärjestykseen on kirjattu muuttamiselle asetetut ehdot ja aluerajaus on osoitettu liitekartassa. Myös muilla alueilla käyttötarkoituksen muutoksiin suhtaudutaan positiivisesti, näillä alueilla muutos vaatii tapauskohtaista selvittämistä enemmän ja lakiin kirjattujen edellytysten täyttymistä.
Alueidenkäyttölain 16 §:n mukaisesti kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakentamislain 17 §:ssä tarkoitetussa rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella maankäyttöä. Yleiskaavan tai rakennusjärjestyksen määräys alueen osoittamisesta suunnittelutarvealueeksi on voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan. Kaavoituksesta vastaava maankäyttö- ja kaupunkirakennepalvelut on määritellyt liitekartan mukaiset alueet rakennusjärjestyksellä määrättäväksi suunnittelutarvealueeksi (str), jossa on tarpeen tutkia sijoittamisen edellytykset rakentamislain 46 §:n mukaisesti. Salosaaren alue on lähellä Mikkelin keskustaa. Salosaaren pohjoispää on Sairilan osayleiskaavassa (hyv. 5.5.2003) str-aluetta ja koko alueeseen kohdistuu rakentamisen ja asemakaavoituksen painetta. Mahdolliset asuinalueet, Salosaarentien ja Anttolantien välinen yhdystie sekä rantaraitti ovat mahdollista toteuttaa, kunhan Anttolantien silta Salosaareen kunnostetaan. Uusi-Ristiinantien länsipuolella on voimassa Kantakaupungin osayleiskaava 2040, jonka perusteella ei voi myöntää rakentamislupia. Mikkelin ja Ristiinan välinen alue on kehittyvää aluetta, jossa on rakentamisen painetta.
Rakentamislain mukaisesti rakennusjärjestyksessä voidaan määrätä sivuasunnon rakentamisesta jo olemassa olevaan pihapiiriin. Tämä määräys voi koskea vain kaavoittamattomia alueita ja hajarakentamiseen liittyviä maa- ja metsätalousalueita. Rakennusjärjestyksen määräyksellä ei voida sallia kokonaan uusien rakennuspaikkojen muodostamista. Sivuasunnot mahdollistavat sukupolvien yhteistä asumista, mistä on etua sekä kiireisille vanhemmille että hoivaa kaipaaville vanhuksille. Rakennusjärjestyksessä ei ole siten tarve osoittaa aluerajausta, vaan määräys koskee kaikkia edellä mainittuja alueita.
EU:n ennallistamisasetus tuli voimaan 18.8.2024. Kaupunkiympäristöä koskevat tavoitteet tulevat koskemaan myös Mikkelin kaupunkia. Asetus tavoittelee laaja-alaisesti luonnon monimuotoisuuden vahvistamista esimerkiksi kaupunkiympäristöissä, metsissä, sisävesissä, virtavesissä ja maataloudessa. Asetus koskee muun muassa soita, kosteikkoja, niittyjä, vesistöjä, metsiä, maatalousympäristöjä, pölyttäjiä sekä kaupunkiympäristöjä. Ennallistamisasetusehdotus on osa EU:n biodiversiteettistrategiaa, jonka tavoitteena on pysäyttää luontokato ja kääntää luonnon monimuotoisuuden kehitys myönteiseksi vuoteen 2030 mennessä. Kaupunkivihreän osuutta ja latvuspeitteisyyttä koskevilla tavoitteilla pyritään parantamaan luonnon monimuotoisuuden lisäksi ilmastonmuutokseen sopeutumista. Kaupunkiympäristöissä pyritään lisäämään varjostusta ja haihtuvuutta sekä esimerkiksi sade- ja tulvavesien imeytyspintoja. Rakennusjärjestyksessä ohjataan kaupunkivihreän säilyttämiseen sekä vettä läpäisevien pintojen lisäämiseen.
Eteläsavolainen järvimaisema ja sen rannat ovat tärkeitä virkistyskäytölle sekä matkailulle. Järvimaiseman säilyttäminen vihreänä ja viihtyisänä sekä vesistön laatu on siten kaikkien sekä ranta-asukkaiden, lomailijoiden että järvillä liikkujien edun mukaista. Maankäyttö- ja rakennuslain aikana rakennusjärjestyksissä on totuttu ohjaamaan rakennusten kokoa ja sijoittumista. Mikkelissä minimietäisyys talousrakennusten (alle 25 m2) ja rannan välillä on ollut 10 metriä. Joissain muissa kunnissa etäisyysmääräykset ovat olleet suurempiakin. Aikaisempia yleiskaavoja laadittaessa ei ole nähty tarpeelliseksi määrätä rantaetäisyydestä kaavoissa, koska rakennusjärjestyksessä asiasta on määrätty. Rakentamislain mukaan luvanvaraisuudesta vapautetun rakennuksen ”kokoa ja sijoittumista” ei saa rakennusjärjestyksellä määrätä. Sijoittamisesta ja koosta tulisi määrätä kaavassa. Nykyisten yleiskaavojen päivittämiseen menisi useita työvuosia ja on kustannuksiltaan kallis. Joissakin olemassa olevissa yleiskaavoissa ja ranta-asemakaavoissa rakennuksen etäisyydestä rantaan määrätään ja nämä määräykset ovat rakentamislain aikana voimassa edelleen.
Yleisimmin yleiskaavoissa on määrätty saunan eli talousrakennuksen etäisyydestä rantaan, etäisyys voi olla rakennusjärjestyksen määräystä suurempikin. Tämä kaavamääräys koskee siis kaikkia muitakin talousrakennuksia, myös luvanvaraisuudesta vapautettua rakentamista. Yleiskaavoissa voidaan kaavamääräyksenä viitata rakennusjärjestykseen, jolloin aiempia rakennusjärjestyksen määräyksiä tulee noudattaa kaavamääräyksinä ja voimassa olevat rakennusjärjestyksen määräykset väistyvät. Yhdenvertaisuus rantarakennuspaikkojen kesken ja aikaisempien yleiskaavojen tarkoitus huomioiden olisivat siten viherrakenteisen rakentamisesta vapaan vyöhykkeen säätämiseen perusteet. Tällöin myös ne rakennuspaikat, joiden osalta yleiskaavoissa ei ole asiasta määräystä, tulisi huomioiduksi. Ellei määräystä anneta alle 30 m2 rakennuksia ja alle 50 m2 katoksia voisi sijoittaa 4 metrin päähän rantaviivasta, jolloin seuraavana kuvattuja seurauksia maisemaan, rantaluontoon ja vesistöön voi aiheutua.
Määräys perustuisi rakentamislain 17.2 §:ään, joka mahdollistaa paikallisista oloista johtuvia rakentamista, kulttuuri- ja luonnonarvojen huomioon ottamista sekä hyvän elinympäristön toteutumista ja säilyttämistä koskevia määräyksiä, jotka eivät muuta, mitä 42 §:n 1 momentissa säädetään uuden rakennuskohteen luvanvaraisuudesta. Tämän vuoksi uusittavaan rakennusjärjestykseen ehdotetaan ”viherpeitteisyys” määritelmää. Olemassa olevaa puustoa ja viherrakennetta pyrittäisiin jatkossa säilyttämään rakennuspaikoilla. Varsinkin ranta-alueella, 10 metrin etäisyydellä rantaviivasta, tulisi alue säilyttää puustoisena ja viherpeitteisenä jo maisemallisista syistä.
Tälle alueelle voisi rakentaa rakennuksen veneen säilytystä varten, kuten aiemminkin. Viherpeitteisellä aluevarauksella estetään kiintoaineiden ja ravinteiden kulkeutumista vesistöön sekä lisätään luonnon monimuotoisuuden säilymistä. Lähellä rantaa rakennettaessa jouduttaisiin maamassoja muokkaamaan, pintamaita poistamaan sekä ranta-aluetta pengertämään, jolloin rakentamisella on vaikutusta vesistöön. Jotta alimmat määräysten mukaiset rakentamiskorkeudet saavutetaan, useimmilla paikoilla pihan korkeusasemaa joudutaan nostamaan, mikä muuttaa rantamaisemaa (Tulviin varautuminen rakentamisessa, ympäristöopas 2014). Jään liikkeet sekä aaltoiluvara tulee myös huomioida. Yleensä rantaa rakennettaan sauna, jossa muodostuu jätevesiä. Mikkelin seudun ympäristösuojelumääräysten mukaan harmaiden jätevesien käsittelyn purkupaikka tulee sijoittaa vähintään 30 metrin etäisyydelle rantaviivasta. Koska maasto viettää vesistöön päin, riittävän viemärin viettokaltevuuden saamiseksi, rakennusta ei voi sijoittaa kovinkaan kauas jätevesienkäsittelyyn sopivasta paikasta. Vähäisiä vesiä (ns. kantovesi) voidaan imeyttää lähempänäkin, mutta tällaisestakaan imeyttämisestä ei saa aiheuttaa vesistölle pilaantumisen vaaraa. Jätevesien imeyttämispaikka tulisi siten olla myös maastossa korkeammalla kuin vesistön pinta. Ympäristöön aiheutuvat häiriöt vähenevät sekä pihapiirin viihtyisyys ja oleskelualueille jää enemmän tilaa rakennuksen ja rannan väliin, kun etäisyys on suurempi.
Sääntelyllä ei siis puututtaisi luvanvaraisuudesta vapautettuun rakentamisen sijoittamiseen sen koon tai sijainnin suhteen tai luvanvaraisuuteen. Edellä mainitulla perusteella katsottaisiin rakennusjärjestyksellä voitavan asiasta säätää, kun asia on riittävästi rakennusjärjestyksen perusteluissa selvitetty.
Määräykset ovat tarkkarajaisia, mutta laki mahdollistaa jouston poikkeamisten yhteydessä. Kunta voi erityisestä syystä myöntää luvan poiketa rakentamislaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta ja siten myös rakennusjärjestyksen määräyksistä siten kuin RakL 57 §:ssä säädetään. Lisäksi rakentamisluvan yhteydessä voidaan myöntää oikeus poiketa erityisestä syystä vähäisessä määrin rakennusjärjestyksen määräyksistä. Poikkeaminen ei saa kuitenkaan vaarantaa rakentamiselle asetettujen keskeisten vaatimusten täyttymistä. Esimerkiksi poikkeaminen vähäisesti rakennuspaikan koosta voi olla mahdollinen, kun riittävästi voidaan osoittaa, että vedenhankinta ja jätevesien käsittely pystytään rakennuspaikalla hoitamaan määräysten edellyttämällä tavalla aiheuttamatta haittaa naapureille ja vesistölle. Rakennusjärjestyksessä määrätyt rakennuspaikkojen koot perustuvat perustelumuistiossa esitettyyn selvityksiin siitä, minkä kokoisilla rakennuspaikoilla pystyttäisiin pääsääntöisesti sijoittamaan rakennukset, vesikaivot ja jätevesijärjestelmät määräysten mukaisesti ja aiheuttamatta rasitteita naapurille tai ympäristölle.
Liitteenä olevassa rakennusjärjestyksen perustelumuistiossa on esitetty rakennusjärjestyksen tulkintaan liittyviä seikkoja sekä perusteluja.