Kuvaus
Kaupunkisuunnittelu lähettää otsikossa mainitun 23. päivänä marraskuuta 2020 päivätyn asemakaavanmuutoksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.
Asemakaavan muutosluonnos koskee 1. kaupunginosan (Savilahti) korttelia 12, korttelin 9 tonttia 23 sekä osaa korttelin 9 tontista 2 / Kortteli 12.
Asemakaavan muutos sijoittuu Mikkelin keskustaan alueelle, joka rajautuu idässä Porrassalmenkatuun, lännessä Maaherrankatuun, etelässä Linnankatuun ja pohjoisessa kaupungin virastotalokortteliin 9.
Kaupunki on pyrkinyt edistämään keskustan kehittämistä vuonna 2019 valmistuneen Kantakaupungin osayleiskaavan pohjalta. Kaupunkisuunnittelu on sitoutunut vastaamaan ydinkeskustassa kaavoituskustannuksista, jos kaavamuutokseen saadaan mukaan vähintään kolme eri taloyhtiötä. Kaavamuutosalueella sijaitsee viisi taloyhtiötä. Korttelissa 12 sijaitsevat Asunto Oy Mikkelin Linnankartano, Asunto Oy Aatuntalo, Kiinteistö Oy Porrassalmenkatu 8, Kiinteistö Oy Porrassalmenkatu 10 ja korttelissa 9 tontilla 23 on Asunto Oy Porrassalmenkatu 12. Jälkimmäisellä on tehtynä pitkälle vietyjä suunnitelmia täydennysrakentamisesta, muiden taloyhtiöiden kohdalla täydennysrakentamisen tarve vaihtelee.
Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia mahdollisuutta korttelin täydennysrakentamiseen sekä alueelle sopivaa rakentamisen määrää huomioiden alueen keskeisen sijainnin Mikkelin ydinkeskustan alueella ja välittömästi valtakunnallisesti arvokkaiden rakennettujen kulttuuriympäristöiden läheisyydessä. Tarkoituksena on osoittaa kortteli keskustatoimintojen alueena, mikä mahdollistaa alueen joustavan maankäytön tulevaisuudessa.
Kaavatyöllä ratkaistaan keskustan keskeisen korttelin tuleva kaupunkikuvallinen rooli ja suhde olevaan ympäristöön sekä erityisesti sen kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Kortteli 9 kuuluu osittain valtakunnallisesti merkittävään hallitustorin rakennettuun kulttuuriympäristöön. Hallinto- ja palvelukorttelin rakennuksilla on tunnistettuja kulttuurihistoriallisia arvoja. Korttelin 12 eteläpuolella sijaitsee Mikkelin vankila, joka on myös valtakunnallisesti arvokasta rakennettua kulttuuriympäristöä.
Se ilmentää vankeinhoidon vaiheita ja vankila-arkkitehtuurin kehitystä läänin pääkaupungin kruununvankilasta lääninvankilaksi. Mikkelin vankilaympäristöllä on merkittävä kaupunkikuvallinen rooli ruutukaava-alueen eteläosassa. Kortteli 12 muodostaa taustan vankilakokonaisuudelle.
Asemakaavan muutos on tullut vireille 12.2.2020, ja siitä laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) oli nähtävillä 12.2.-20.3.2020. OAS:sta saatiin viisi lausuntoa ja kaavoittajan vastineet niihin on luettavissa asemakaavan selostuksen liitteessä 2.
Korttelin 12 vanhin rakennus on arkkitehti Toivo Tuovisen vuonna 1940 suunnittelema asuin- ja liikerakennus Vilhonkadun ja Maaherrankadun kulmassa. Viranomaisten työneuvottelussa todettiin, että rakennus tulee inventoida. Rakennushistoriallisessa selvityksessä rakennuksella todettiin rakennushistoriallisia arvoja ja se on kaavaluonnoksessa merkitty suojelumerkinnällä.
Edellä mainitut rakennushistorialliset arvot ovat yksi esimerkki siitä, miten erilaiset rajoitteet voivat vaikuttaa kunkin taloyhtiön mahdollisuuksiin hyödyntää täydennysrakentamista. Linnankadun puolella vankilan toiminta rajoittaa sitä millaisia näkymiä uusista asunnoista voidaan osoittaa vankilan suuntaan. Vastaavasti se, miten kukin tontti on rakentunut vaikuttaa oleellisesti siihen, miten ja minne sekä kuinka paljon täydennysrakentamista voidaan osoittaa ja millä aikataululla taloyhtiöllä on mahdollista hyödyntää sitä. Kaavaprosessissa tutkittiin myös yhteisen rakennuksen sijoittamista korttelin keskelle koska se olisi tuonut enemmän lisärakentamisen mahdollisuuksia niille taloyhtiöille, joilla ei ollut mahdollisuutta sijoittaa uudisrakennusta kokonaan omalle tontille samoin tutkittiin mahdollisuutta toteuttaa tai myydä lisärakennusoikeutta naapurille samaan tapaan kuin oli menetelty korttelin 8 asemakaavassa.
Asemakaavaluonnoksessa on osoitettu täydennysrakentaminen tonttikohtaisesti eri rakennusaloille sijoitettuna. Olemassa olevia rakennuksia ei tarvitse purkaa ja osa uudisrakennusoikeudesta on mahdollisuus toteuttaa korottamalla vanhaa rakennusta. Kaava antaa joissakin tapauksissa mahdollisuuden rakentaa uuden rakennuksen vanhan tilalle niin, että se sijoittuu kaupunkikuvallisesti ja kohonneen rakennusoikeuden kannalta paremmin. Jokainen taloyhtiö päättää itsenäisesti haluaako se hyödyntää kaavan lisärakennusoikeutta, kuinka paljon ja millä aikataululla.
Porrassalmenkatu 12 kohdalla on tutkittu erilaisia pysäköintiratkaisuja ja niiden vaikutusta rakennusoikeuteen. Asemakaavaluonnoksessa on päädytty esittämään ratkaisua missä piha-alueelle rakennetaan kansi ja sen alle tulee pysäköinti. Olemassa olevaa rakennusta korotetaan kuuteen kerrokseen ja Vilhonkadun varteen tulee nelikerroksinen uudisrakennus. Näiden vaikutuksesta tontin rakennusoikeus kohoaa nykyisestä 1 275 k-m²:stä 2 950 k-m²:iin. Rakentamisen tehokkuusluku nousee e=1,0 tasoon e=2,34. Korttelin 12 muiden taloyhtiöiden kohdalla uusi tehokkuusluku vaihtelee e=1,7 ja 2,0 välillä.
Kaava-alueen kokonaisrakennusoikeus kohoaa 24 000 k-m² ja kaavan tehokkuusluku on e=1,83. Kaavamuutoksen seurauksena kokonaisrakennusoikeus nousee 11 105 k-m²:llä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi
Kaupunkikehityslautakunta päättää, että se hyväksyy alustavasti 1. kaupunginosan (Savilahti) korttelia 12, korttelin 9 tonttia 23 sekä osaa korttelin 9 tontista 2 koskevan asemakaavan muutosluonnoksen (Kortteli 12), asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Riihisaari – Savonlinnan museo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Mikkeli-Seura ry, asukasyhdistykset, Etelä-Savon Energia Oy, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, teleoperaattorit, Infra-aluepalvelut sekä rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.
Päätös
Hyväksyttiin.
Merkitään, että Jouko Kervinen ilmoitti olevansa esteellinen (edustusjäävi) ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.
Merkitään, että kokouksen puheenjohtajana tämän pykälän käsittelyn ajan toimi kaupunkikehityslautakunnan varapuheenjohtaja Pertti Karhunen.
Merkitään, että kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen saapui kokoukseen tämän pykälän käsittelyn aikana.