Kaupunginvaltuusto, kokous 16.8.2021

Kuvaus

Efika Oy ja Mikkelin kaupunki ovat neuvotelleet Meijeripuiston asemakaava-alueen tonttien luovutuksesta Efika Oy:lle. Meijeripuiston asemakaava sai lainvoiman 25.1.2021. Alue on asemakaavassa keskustatoimintojen aluetta asemakaavamerkinnällä C ja sille muodostuu neljä rakennustonttia ja yksi pysäköintitontti. Rakennusoikeutta alueella on yhteensä 2 000 + 1 850 + 1 850 + 1 850 = 7 550 k-m².

Asemakaava-alueella on yksi yksityinen maanomistaja, jonka kanssa kaupunki teki maankäyttösopimuksen. Efika Oy on tehnyt samaisen maanomistajan kanssa esisopimuksen kyseisen maa-alueen luovuttamiseksi Efika Oy:lle. Tämä maa-alue näkyy liitteenä olevassa kaavakartassa harmaana merkittynä kiinteistötunnuksella 491-402-1-31. Asemakaava-alueen rakennusoikeudesta 6 024 k-m² on kaupungin omistuksessa ja loput 1 526 k-m² ovat em. yksityisen maanomistajan omistuksessa.

Yksityisen maanomistajan maanomistus sijaitsee Meijeripuiston asemakaava-alueella erittäin keskeisesti ottaen huomioon alueen rakentamisen toteuttamisjärjestys. Koska Efika Oy jo esisopimuksen nojalla hallitsee tätä keskeistä aluetta, on perusteltua neuvottelumenettelyllä luovuttaa loppu kaupungin omistama rakennusoikeus suoraan Efika Oy:lle. Tämän takia Efika Oy ja Mikkelin kaupunki ovat neuvotelleet esisopimuksesta, jolla kaupunki luovuttaisi Efika Oy:lle Meijeripuiston asemakaava-alueella omistamansa rakennusoikeuden.

Meijeripuiston asemakaava-alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 12.6.2017 § 38 hyväksymä tonttihinnoittelu, jonka mukaisesti kerrostalorakennusoikeuden hinta on 160 euroa / k-m² elinkustannusindeksin pisteluvun 1923 tasossa. Päätöshetken hintatasossa (elinkustannusindeksin pisteluku 1999) em. hinta on 166,32 euroa / k-m². Kaiken luovutettavan rakennusoikeuden hinta päätöshetken hintatasossa olisi siis 6 024 k-m² x 166,32 euroa / k-m² = 1 001 911,68 euroa.

Esisopimuksen mukaisesti vastaisia tontin- ja tontinosaluovutuksia voitaisiin tehdä viiden vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaistumisesta lukien. Mikäli kiinteistökauppoja ei määräajassa tehdä, raukeavat sopijapuolien velvollisuudet eikä kummallakaan sopijapuolella ole sen jälkeen mitään muita vaateita toisiaan kohtaan

Kuvaus

Mikkelin kaupunki ja Efika Oy ovat neuvotelleet Meijeripuiston asemakaava-alueen tonttien luovutuksesta Efikalle. Meijeripuiston asemakaava on saanut lainvoiman 25.1.2021. Alue on asemakaavassa keskustatoimintojen aluetta asemakaavamerkinnällä C ja sille muodostuu neljä rakennustonttia ja yksi pysäköintitontti. Rakennusoikeutta alueella on yhteensä 2 000 + 1 850 + 1 850 + 1 850 = 7 550 kerrosneliömetriä (k-m²).

Asemakaava-alueella on kaupungin lisäksi yksityinen maanomistaja, jonka kanssa kaupunki on tehnyt maankäyttösopimuksen. Efika on tehnyt samaisen maanomistajan kanssa esisopimuksen kyseisen maa-alueen luovuttamiseksi Efikalle. Alue näkyy liitteen kaavakartassa harmaana (kiinteistötunnus 491-402-1-31.) Asemakaava-alueen rakennusoikeudesta 6 024 k-m² on kaupungin omistuksessa ja 1 526 k-m² on em. yksityisen maanomistajan omistuksessa.

Yksityisen maanomistajan maanomistus sijaitsee Meijeripuiston asemakaava-alueella keskeisesti ottaen huomioon alueen rakentamisen toteuttamisjärjestys. Koska Efika jo yksityisen kanssa tekemällä esisopimuksen nojalla hallitsee tätä kohtaa kaava-alueesta, on perusteltua neuvottelumenettelyllä luovuttaa kaupungin omistama rakennusoikeus suoraan Efikalle. Kaupunki ja Efika ovat neuvotelleet esisopimuksesta, jolla kaupunki luovuttaisi Efikalle Meijeripuiston asemakaava-alueella omistamansa rakennusoikeuden.

Kh:ssa (§ 189/2021) käydyn keskustelun perusteella maankäyttöjohtajan aloitteesta kyseisen tonttialueen hinnoittelu päätettiin arvioida uudelleen. Aiempi asuinkiinteistöjen luovutushintoja koskenut valtuustopäätös oli vuodelta 2017. Muuttuneen markkinatilanteen takia kohteen uudelleenarviointi oli perusteltua ja näin myös Kuntalain 130 § täyttyy. Kaupunki tilasi arviokirjat neljältä eri toimijalta: Realia Management, Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co, Ramboll ja Catella Property.

Saadut arviohinnat tontinluovutukselle olivat:

Ramboll:      200 € / k-m² (arvioinnin tarkkuus: +/- 10 %)
Catella:        200 € / k-m² (arvioinnin tarkkuus: +/- 10 %)
Helenius:     200–230 / k-m² (arvioinnin tarkkuus: +/- 10 %)
Realia:         270–300 / k-m² (arvioinnin tarkkuus: +/- 15 %)

Arvioista kolmen ensin mainittua noudattaa niin arviointimenetelmän kuin hintatason osalta samaa linjaa. Näissä kolmessa on huomioitu Mikkelin asuinkerrostalojen markkinatilannetta huolellisesti ja ajallisesti pitkällä tarkasteluvälillä.

Neljännen arvion (Realia) kohdalla on käytetty muista poikkeavaa tarkastelumenetelmää: Mikkelin asuinkerrostalotilannetta on verrattu mm. Lahden, Jyväskylän, Kuopion ja Lappeenrannan toteutuneisiin keskusta-alueen AK-tonttien kauppoihin. Ne ovat olleet Mikkeliä selvästi korkeammalla tasolla (Kouvolasta vertailutietoa ei ole ollut saatavilla, koska kauppoja ei ole toteutunut). Neljännessä arviokirjassa Mikkelin asuntomarkkinatilannetta on tarkastelu puolestaan vaatimattomammin kuin kolmessa aiemmin mainitussa. Lisäksi on huomattava, että neljännessä arviokirjassa arvonmäärityksen tarkkuus on ilmoitettu kolmanneksen (33 %) heikommaksi kuin kolmessa muussa arviokirjassa.

Koska arviokirjoissa oli merkittävää poikkeamaa niin tarkastelumenetelmissä, itse arvosummassa kuin arvonmäärityksen tarkkuudessa, asian ratkaisua tiedusteltiin Kuntaliiton siviililakimiehiltä. Saadun vastauksen perusteella kunta voi jättää huomioimatta arviokirjan, jossa käytetty menetelmä verrokkikohteista poikkeaa muista arviokirjoista ja kun kyseisen arvion lopputulos poikkeaa selkeästi (enimmillään 165 € / k-m²) muista arvioista. Myös arvonmäärityksen ilmoitettu tarkkuus on otettava huomioon.

Edellä kuvattuihin seikkoihin viitaten, Kuntaliitosta saadun ohjeistuksen sekä Kuntalain 130 §:n toteutumisen kannalta todetaan, että käsiteltävän kiinteistön hinnanmäärityksessä Realia Managementin laatimaa arviokirjaa ei huomioida tontinluovutushinnasta neuvotellessa.

Käytettävissä olevien ja relevanttien arviokirjojen perusteella on käyty neuvottelumenettelyn mukaisia neuvotteluja Efikan kanssa kohteen myyntihinnasta. Neuvottelussa on päädytty siihen, että luovutettavan rakennusoikeuden hinta on 206 € / k-m2, eli 1 240 944 €. Neuvottelussa sovittiin, että aiemmasta noin 24 % noussutta rakennusoikeuden hintaa vastaan kaupunki huolehtii kustannuksellaan ko. alueella (kiinteistötunnus 491-402-1-31) olevien rakennuksien purkamisesta ja varautuu vastamaan aiemmin laaditun (Ramboll, 30.10.2019) raportin perusteella maaperän kunnostukseen liittyvien töiden kohtuullisista kustannuksista (enintään 50 000 €) ja ajoittuvat määrärahojen puitteissa loppuvuodelle 2021.

Samalla todetaan, että palvelualue velvoitetaan valmistelemaan kaupunginvaltuustolle hyväksyttäväksi uudet Mikkelin kaupungin tontinluovutus- ja hinnoitteluperiaatteet (tämä työ on jo aloitettu alkukesällä 2021). Periaatteissa tarkastellaan eri käyttötarkoituksen mukaisia hintakategorioita sekä hinnoitteluvyöhykkeiden aluerajauksia. Palvelualue voi harkitessaan käyttää työssä ulkopuolisten palvelutarjoajien apua. Periaatelinjauksena tulee olla, että kaupungin tontinluovutus- ja hinnoitteluperiaatteet tarkastetaan kertaalleen valtuustokauden aikana.

Esisopimuksen mukaisesti vastaisia tontin- ja tontinosaluovutuksia voitaisiin tehdä viiden vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaistumisesta lukien. Mikäli kiinteistökauppoja ei määräajassa tehdä, raukeavat sopijapuolien velvollisuudet eikä kummallakaan sopijapuolella ole sen jälkeen mitään muita vaateita toisiaan kohtaan.