Kuvaus
Kiinteistön Voimala 491-556-2-65 omistaja on tehnyt Mikkelin kaupungin lupa- ja valvontajaostolle oikaisuvaatimuksen kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 10/23.03.2022, jolla on myönnetty MRL 171 §:n mukaisesti poikkeaminen rantakaavan mukaisen rakennusoikeuden ja rakennusalan ylittämiseen asemapiirroksen mukaisesti kiinteistöllä Lempiniemi 491-556-2-3. Oikaisuvaatimus on liitteenä.
Naapurikiinteistön omistajalla on muutoksenhakuoikeus maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista poikkeamispäätöksistä. Oikaisuvaatimus on tehty säädetyn määräajan kuluessa.
Rakennuspaikka sijaitsee Kuomiokoskella linnuntietä noin 13 km Ristiinasta lounaaseen Kallaveden Pynnönlahden rannalla ja sen pinta-ala on 1,7550 ha. Tilan keskellä on selkeästi maastosta erottuva kalliokumpare.
Oikaisuvaatimuksen todetaan, että poikkeuslupapäätös poikkeaa alueen voimassa olevasta kaavasta lähes kaikilta osin, poikkeaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle ja aiheuttaa merkittävän maisemahaitan. Tämänkaltaiset eroavuudet tulisi tutkia ja ratkaista kaavamuutoksella, jolloin kokonaisratkaisulla varmistettaisiin alueen tontinomistajien tasapuolin kohtelu. Tämä koskee erityisesti rakentamista rannan välittömään läheisyyteen.
Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan poikkeaminen rakennuspaikasta ja pienelle pinta-alalle sijoittuvat ylisuuret rakennukset haittaavat merkittävästi sekä heitä naapureita että alueen maisemakuvaa. Erityisesti noin 16 metrin päähän sijoitettu 109,5 k-m² päärakennus on merkittävä maisemahaitta. Lisäksi rakennuspaikka poikkeaa alueen maisemakuvasta muutama vuosi sitten tehdyn avohakkuun ja rakennuspaikan maanmuokkauksen yhteydessä tehdyn puuston karsimisen vuoksi. Oikaisuvaatimusta perustellaan Vuorelan rantakaavan määräyksillä, joissa suurin sallittu kerrosala on 100 k-m² ja määrätty rakennusalat. Kaavan mukaan saunan, jonka maksimi koko 15 k-m², voi rakentaa enintään 10 metrin päähän rannasta. Kaavoitusinsinöörin myöntämä poikkeama on 32 %:n ylitys kerrosalasta ja saunan osalta 50 %:n ylitys. oikaisuvaatimuksen mukaan kiinteistölle on sekä poikkeuslupahakemuksen että naapurin kuulemista varten lähetetyn rakennuslupahakemuksen mukaan suunnitteilla 50 k-m² katos.
Poikkeuslupapäätös poikkeaa merkittävästi myös Vuorelan rantakaavaa ympäröivästä Kuomion rantayleiskaavasta, jonka mukaan mitä suurempi rakennus on sitä kauemmas sen tulisi sijaita rannasta. Kuomion rantayleiskaavassa sallittu vähimmäisetäisyys rannasta yli 80 k-m² kokoisille rakennuksille on 40 metriä.
Oikaisuvaatimuksen tekijä katsoo, etteivät poikkeusluvan myöntämiselle tarvittavat erityiset syyt toteudu päätöksen kohdalla. Rakennuspaikan maasto-olosuhteet eivät ole este kaavan mukaisen kerrosalan toteuttamiselle tontilla. Riittävä osa rakennuspaikasta on rakentamiselle soveliasta, ilman että joudutaan räjäyttämään kalliota. Korkeusero suunnitteilla olevan autokatoksen ja nyt poikkeusluvalla hyväksytyn päärakennuksen välillä on noin 0,7 metriä ja rakennuspaikka suurelta osalta varsin tasainen. Eli ei kai autokatoksen paikka määrittele päärakennuksen sijoittamista rakennuspaikan ulkopuolelle, vaan ymmärtääkseni rakennuspaikan tulisi määritellä nimenomaan päärakennuksen sijainnin. Rakentamisessa tulisi huomioida rakennuksen koko suhteessa etäisyyteen rannasta, kuten Kuomion rantayleiskaavassakin. Tällöin lomarakennukselle, joka sijoitetaan riittävän etäälle rantaviivasta, voitaisiin sallia suurempi kerrosala kuin rannan välittömään läheisyyteen sijoittuvalle lomarakennukselle. Vuorelan rantakaavan kerrosalan kohtuullinen ylittäminen (10-15%) olisi hyväksyttävissä, mikäli rakennukset sijoitetaan riittävän etäälle rannasta. Herääkin kysymys, miksi rantakaava on olemassa tai miksi sitä lainkaan tulisi noudattaa, kun tällaiset eroavuudet on hyväksytty. Lisäksi herää kysymys siitä, onko tämä tulkittavissa ennakkopäätökseksi alueen rakentamisen osalta, koska tämä päätös näin selkeästi poikkeaa alueen kaavoista. Erityisen merkittävä kysymys lienee, sallitaanko alueella jatkossa laajasti suurien (yli 80 k-m²) rakennusten rakentaminen aivan rannan tuntumaan. Tätähän päätöksen perusteella alueen tontin/maanomistajien tasapuolinen kohtelu nyt edellyttäisi. Tältä osin oikaisuvaatimuksen jättänyt naapuri katsoo, että poikkeaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle. Tämänkaltaiset eroavuudet tulisi tutkia ja ratkaista kaavamuutoksella, jolloin kokonaisratkaisulla varmistettaisiin alueen tontinomistajien tasapuolin kohtelu. Tämä koskee erityisesti rakentamista rannan välittömään läheisyyteen. Oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan kaavoitusinsinööri oli kertonut, että paine hyväksyä tämän tyyppiset poikkeusluvat olevan suuri, koska Mikkelin kaupungissa nähdään tarve yhtenäistää alueen rantayleiskaavoja. Hän näkee huolestuttavana sen, mikäli kaupungin virkamiehet etupainotteisesti lähtevät toteuttamaan otaksuttua kaavamuutosta ja poikkeuslupaprosessin kautta hyväksymään hakemuksia, jotka poikkeavat merkittävästi ja lähes kaikilta osin nykyisestä kaavasta, mutta olisivat kokonaan tai ainakin osittain uuden kaavan mukaisia.
Kiinteistön Lempiniemi 491-556-2-3 omistaja antoi oikaisuvaatimukseen vastineen 31.5.2022. Vastineessa todetaan, että hakijat eivät olleet tontin omistajia hakkuiden tapahtuma-aikaan vuonna 2017, eikä heillä ollut minkäänlaista osuutta hakkuuseen. Syksyllä 2021 suoritettujen maansiirtotöiden yhteydessä rantapuustoon ei ole koskettu eikä vesistöön ole kumottu tai ole sulamisvesien mukana kulkeutunut maa-ainesta. Alue tullaan siistimään maisemaan sopivaksi rakennustöiden lopussa. Rakennukset on pyritty suunnittelemaan niin, että ne jäisivät mahdollisimman hyvin maaston suojaan, mikä on huomioitu rakennusten suunniteltujen sijaintien lisäksi myös värityssuunnitelmassa. Naapurikuulemisten jälkeen käydyissä keskusteluissa kahden kiinteistön omistajat hyväksyivät alkuperäiset suunnitelmamme. Kuulemisten jälkeen lisäksi vaja vaihdettiin katokseen, jolloin rakennusoikeuden ylitys jäi 32 k-m²:in.
Vastineessa todetaan lisäksi, että oikaisuvaatimuksen jättämisen jälkeen kiinteistön Lempiniemi omistajat ehdottivat, että he voisivat jättää myös autokatoksen kokonaan pois ja siirtää päärakennusta vielä metrin kauemmas rannasta tai sijoittaa sen eri paikkaan. Metriä enempää rakennusta ei ole järkevää siirtää, sillä rakennuksen länsipuolella tulee korkea kallio vastaan. Mikäli rakennus sijoitettaisiin kokonaan kaavassa määritellylle rakennusalalle, nousisi rakennuksen korkeusasema noin metrillä ja lisäksi rantapuuston suoja vähenisi oleellisesti. Rakennus olisi sijoitettava maasto-olosuhteista johtuen rakennuspaikan itäreunaan kiinni, jolloin etäisyys järvestä olisi ainoastaan 17 metriä. Poikkeusluvassa hyväksytty päärakennuksen sijainti on naapuritontilta katsottuna selvästi suojaisampi. Tässä etäisyys rannasta on suurempi, eli 18,5 metriä, eikä suinkaan 16 metriä, niin kuin naapuri kirjoittaa. Saunarakennus tulee jäämään rantakallion sekä -puuston suojaan lähes kokonaan oikaisuvaatimuksen tehneen naapurin tontilta katsottuna ja rantapuusto tarjoaa hyvän suojan myös järvelle etelän suuntaan. Suunnittelemamme päärakennuksen lähimmän nurkan etäisyys naapurin lähimmän rakennuksen lähimpään nurkkaan on yli 95 metriä ja laituriin yli 100 metriä. Näin suuren näköetäisyyden vuoksi päärakennuksen sijainnin muuttaminen muutamia metrejä ei mielestämme ole merkityksellistä. Ennemminkin tulisi ottaa huomioon maasto-olosuhteet ja valita sijainti niillä perustein, kuten olemme tässä toimineet ja millä perustein poikkeuslupa on jo myönnetty. Edellä mainituin perustein, pyydämme hylkäämään oikaisuvaatimuksen ja pitämään jo myönnetyn poikkeusluvan voimassa.
Kiinteistölle Lempiniemi 491-556-2-3 on tarkoitus rakentaa loma-asunto 109,5 k-m², sauna 22,5 k-m² sekä autokatos. Loma-asunto on tarkoitus rakentaa 18,5 metrin päähän rannasta. Noin puolet lomarakennuksesta sijoittuisi rantakaava mukaisen rakennusalan ulkopuolelle ja saunan kerrosala ylittää kaavassa sallitun. Rakennusoikeutta tulisi suunnitellun rakentamisen myötä käytettyä yhteensä 132 k-m². Omistajat hakivat MRL 171 §:n mukaisesti poikkeamista aluksi rakennusoikeuden ylitykselle 60 k-m². Naapureiden mielipiteiden johdosta suunnitelmaa muutettiin siten, että autotalli muutettiin autokatokseksi ja vaja jätettiin pois, jolloin kerrosalan ylitykseksi jäisi 32 k-m². Lomarakennusta siirrettiin myös kaksi metriä kauemmas rannasta.
Mikkelin kaupungin vuonna 2017 hyväksytyn rakennusjärjestyksen mukaan katos on rakennelma, rakennus tai rakennuksen osa, jonka seinien pinta-alasta on avoinna vähintään 30 %. Rakennuspaikan kerrosalaan lasketaan 5 m² suuremmat rakennukset ja rakennelmat, jotka eivät ole katoksia.
Alueella on voimassa Vuorelan rantakaava (hyv. 22.10.1990). Kaavassa rakennuspaikka on lomarakennusten korttelialuetta (RA), jonka rakennusoikeus on 100 m², josta 15 m² saunan voi rakentaa rakennusalan ulkopuolelle vähintään 10 metrin päähän rantaviivasta. Rakennusala on merkitty kartalle. Rakennusalan raja on lähimmillään n. 17 metrin etäisyydellä rannasta. Korkeuseroa rakennusalan itäreunasta länsireunaan muodostuu rantakaavan ja asemapiirroksen mukaan noin kahdeksan metriä.
Vuorelan rantakaavan ympärillä on voimassa Kuomion alueen rantayleiskaava (hyv. 2.6.2003), jossa lomarakennusten rakennusoikeus on 160 k-m² ja saunojen suurin sallittu koko on 25 k-m². Rantayleiskaavassa ei ole kaavamerkintöjä Vuorelan rantakaavan alueella.
Myös muilla Vuorelan rantakaavan kiinteistöillä on myönnetty lupia rakennusoikeuksien ylityksille. Rakennusrekisterin mukaan kiinteistöllä 491-556-2-68 rakennusoikeus on ylitetty 10 k-m² ja kiinteistöllä 491-556-2-65 15 k-m² rakennusluvilla.
Etelä-Savon maakuntakaavassa alue kuuluu valtakunnallisesti arvokkaaseen luokan 4 Haukkavuori - Pölhönmäki (ge1 15.495) kallioalueeseen. Arvoluokkiin 1–4 kuuluvat kallioalueet sisältävät sellaisia biologisia, geologisia ja maisemallisia arvoja, joilla on maa-aineslain 7 §:n tarkoittamaa valtakunnallista tai muutoin huomattavaa luonnonsuojelullista merkitystä.
Hakija perusteli rakennusoikeuden ylitystä rakennuspaikan suurella koolla ja rantakaavan alla olevalla rantayleiskaavalla, jonka mukaan rakennusten suurin sallittu kerrosala on 160 m². Suunnitellut rakennukset yhteensä 132 m² soveltuvat hakijan mukaan hyvin alueen maisemakuvaan. Rantaetäisyydestä poikkeamista hakija perustelee maastolla, puustolla sekä vaikealla kalliotilanteella. Mikäli rakennus rakennettaisiin kokonaan rantakaavan mukaiselle rakennusalalle, rakennuksen korkeusasema muuttuisi selkeästi ylöspäin, jolloin olemassa oleva puusto ei toimisi lainkaan näkösuojana ja rakennus näkyisi täysin järvelle päin.
Naapureita oli hankkeen johdosta kuultu poikkeamislupahakemukseen asemapiirroksen perusteella, missä rakennusoikeuden ylitys oli 60 k-m² ja lomarakennus oli kaksi metriä lähempänä rantaa. Hakija muutti hakemusta siten, että kerrosalan ylitykseksi jäi 32 k-m ja lomarakennusta siirrettiin kauemmas rannasta. Oikaisuvaatimuksen tehnyt kiinteistön Voimala 491-556-2-65 omistaja vastusti kerrosalan ylitystä, rakennusalueen rajan ylitystä ja rantaetäisyydestä poikkeamista. Kiinteistön 491-521-1-72 omistajat ja kiinteistön 491-556-1-73 omistaja vastustivat kerrosalan ylitystä ja rantaetäisyydestä poikkeamista.
MRL 73 § 1 momentin 1 kohdan mukaan ranta-asemakaavaa laadittaessa suunniteltu ranta-alueiden rakentamisen ja muu maankäyttö tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. MRL 73 § 1 momentin 2 kohdan mukaan tulee ottaa luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesihuollon järjestäminen sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet muutoinkin huomioon.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
MRL 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kaavoitusinsinööri on päätöksessään katsonut, että esitetyn rakentamisen ei voida katsoa aiheuttavan haittaa kaavan toteuttamiselle. Rakennusalasta poikkeamisen erityisenä syynä ja perusteena on pidetty rakennuspaikan maasto-olosuhteita. Rantakaavaan merkitty rakennuspaikka sijoittuu osittain kalliokumpareen kohdalle, joka kuuluu maakuntakaavan valtakunnallisesti arvokkaaseen Haukkavuori - Pölhönmäki (ge1 15.495) kallioalueeseen. Korkeuseroa rakennusalan itäreunasta länsireunaan muodostuu rantakaavan mukaan noin kahdeksan metriä. Maastoltaan tasaisin rakennuspaikka on rakennusalan eteläosassa.
Myös muilla Vuorelan rantakaavan kiinteistöillä on myönnetty lupia rakennusoikeuksien ylityksille. Rantakaavan rakennusoikeudet ovat selvästi pienemmät kuin uudemmassa rantakaavaa ympäröivässä Kuomion alueen rantaosayleiskaavassa. Ranta-asemakaavat ovat maanomistajien laatimia kaavoja, joita kaupunki ei voi muuttaa tai kumota. Kaavojen yhtenäistäminen voi kaupungin toimesta tapahtua vain yleiskaavojen osalta, joten mahdollisilla kaavamuutoksilla ei ole vaikutusta oikaisuvaatimuksen kohteena olevalle kiinteistölle.
Vuorelan rantakaavassa ei ole maisemaa tai puustoa koskevia määräyksiä. Kiinteistöllä tehdyt hakkuut eivät kuulu poikkeamisluvassa tai oikaisuvaatimuksessa käsiteltäviin asioihin.
Rakennusten lopulliset paikat tarkennetaan vielä rakennuslupakäsittelyn yhteydessä, jolloin poikkeaminen rantakaavan mukaisesta rakennusalasta voi jäädä esitettyä pienemmäksi. Poikkeaminen ei voi olla suurempaa kuin poikkeamisluvassa on nyt myönnetty.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta muuttaa kaavoitusinsinöörin tekemää päätöstä.