Kuvaus
Kiinteistön Rautiala 491-533-1-58 omistaja on tehnyt Mikkelin kaupungin lupa- ja valvontajaostolle oikaisuvaatimuksen kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 11/23.03.2022, jolla on myönnetty MRL 171 §:n mukaisesti poikkeaminen neljän villan rakentamiseen yleiskaavan RM-alueelle asemapiirroksen mukaisesti kiinteistöllä Heimari 491-533-2-59. Oikaisuvaatimus on liitteenä.
Oikaisuvaatimus on tehty säädetyn määräajan kuluessa. Naapurikiinteistön omistajana oikaisuvaatimuksen tekijällä on muutoksenhakuoikeus poikkeamispäätöksestä.
Rakennuspaikka käsittää tilan Heimari 491-533-2-59, jonka pinta-ala on 21,61 ha. Rakennuspaikka sijaitsee Laitialassa Ukonveden rannalla linnuntietä n. 11 km Mikkelistä etelään.
Oikaisuvaatimuksessa on pyydetty, että poikkeamislupaa neljän villan rakentamiseen tilan Heimari RM-alueelle ei myönnettäisi. Oikaisuvaatimusta on perusteltu sillä, että kielto on myös Etelä-Savon ELY-keskuksen ja Riihisaari-Savonlinnan museon lausuntojen mukainen, vaikka sitä yritetään kiertää vähentämällä poikkeamislupahakemuksen kahdeksan rakennuksen määrä neljään. Valmisteilla olevassa Heimarin ranta-asemakaavassa matkailuasuntojen määrä mainitulla alueella on kuitenkin 21 ja sen lisäksi talous- ja huoltorakennuksia. Oikaisuvaatimuksen tekijä pitää sitä merkittävänä rakennuskeskittymänä ja merkittävänä haittana ympäristölle varsinkin, kun rakennukset on sijoitettu pitkin kiinteistön Rautiala 491-533-1-58 rajaa. Oikaisuvaatimuksessa pyydetään myös, että kaavaa tarkasteltaisiin kokonaisuutena kriittisesti ja arvioitaisiin matkailupalvelujen alueen (RM) sijoittamista kulttuuriympäristön ja maiseman vaalimisen kannalta maakunnallisesti merkittävälle alueelle.
Kiinteistön Heimari 491-533-2-59 omistaja haki MRL 171 §:n mukaisesti poikkeusta ensin kahdeksan villan ja rantaravintolan rakentamiseen yleiskaavan Matkailupalvelujen alueelle (RM). Hakija muutti hakemustaan viranomaislausuntojen ja naapurin mielipiteen johdosta siten, että poikkeamista haettiin vain neljän villan rakentamiseen, yhteensä 327 k-m2. Villat sijoittuvat metsäalueelle nykyisen hotellirakennuksen lounaispuolelle. Lähimpänä etelärajaa eli 5 metriä kiinteistön Rautiala 491-533-1-58 rajasta sijaitsevat kaksi villaa, pohjoisin villa, rannassa sijaitseva villa ja rantaravintola jätettiin pois hakemuksesta.
Alueella on voimassa Ristiinan kirkonkylän seudun yleiskaava, Kyläalueiden yleiskaava (hyv.7.12.2020), jossa kiinteistö kuuluu matkailupalvelujen alueeseen (RM). Alueen kokonaisrakennusoikeus 6000 k-m2 on merkitty kaavakarttaan. Heimarin ranta, avoimet peltoaukeat sekä osa metsäalueesta kuuluvat kaavassa alueisiin: paikallisesti tai maakunnallisesti arvokas kulttuurihistoriallinen rakennus tai kohde (sr) ja kulttuuriympäristön ja/tai maiseman vaalimisen kannalta maakunnallisesti merkittävä alue (ma).
MATKAILUPALVELUJEN ALUE (RM)
Alueelle saa sijoittaa matkailua sekä siihen liittyvää toimintaa varten tarpeellisia rakennuksia, rakennelmia ja laitteita. Alueen matkailupalvelukäyttöön tarkoitettujen rakennusten kuten majoitus- ja ravintolapalvelujen sekä kokoontumistilojen rakennusoikeus on yhteensä enintään 500 k-m², ellei kaavakartalla ole toisin osoitettu. Talousrakennuksia voi olla tämän rakennusoikeuden lisäksi. Olemassa olevia rakennuksia ja rakenteita saadaan tällöinkin peruskorjata sekä rakentaa niiden tilalle uusia.
PAIKALLISESTI TAI MAAKUNNALLISESTI ARVOKAS KULTTUURIHISTORIALLINEN RAKENNUS TAI KOHDE (sr)
Rakennusta tai rakennusryhmää sekä sen ympäristöä ei saa purkaa MRL 127.1 § perusteella eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus- tai muutostöitä, jotka turmelevat rakennuksen tai sen ympäristön historiallista tai rakennustaiteellista arvoa. Uudisrakentamista ei saa osoittaa liian lähelle suojelukohteita ja uudisrakentamisen on sopeuduttava suojeltavaan rakennuskantaan, maisemaan sekä kylärakenteeseen ja -kuvaan. Kohteeseen merkittävästi vaikuttavista toimenpiteistä on pyydettävä lausunto museoviranomaiselta. Numero x viittaa kaavaselostuksen numerointiin.
KULTTUURIYMPÄRISTÖN JA/TAI MAISEMAN VAALIMISEN KANNALTA MAAKUNNALLISESTI MERKITTÄVÄ ALUE (ma)
Alueen käytön suunnittelussa on otettava huomioon alueen historiallisesti tai ympäristön kannalta arvokkaat rakennukset, rakennusryhmät, puistot tai maisema-alueet taikka muut niihin verrattavat erityisarvot. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on osoitettava määräykset maiseman ja rakennetun kulttuuriympäristön osatekijöiden, kokonaisuuden ja ominaislaadun säilyttämiseksi. Ympäristöön merkittävästi vaikuttavista toimenpiteistä on pyydettävä lausunto museoviranomaiselta.
Yleiskaavan yleismääräyksissä todetaan, että tätä yleiskaavaa voidaan käyttää AP, AT ja AM - alueilla sekä rantavyöhykkeen RA, A ja AP -alueilla yleiskaavan mukaisten rakennuslupien myöntämisen perusteena.
Yleiskaavan yleismääräyksissä todetaan myös, että rakentamisessa on mahdollisuuksien mukaan säilytettävä rakennuspaikan luonnonmukaisuus sekä säästettävä arvokkaita kasvillisuuden reunavyöhykkeitä. Rakennuspaikan rantavyöhykkeen kasvillisuus tulee pääosin säilyttää ja vain harventaminen on sallittua. Maisemallisesti merkittäviä puita ei saa kaataa. Rakennuspaikkojen suunnittelussa tulee erityisesti ottaa huomioon kylän rakennusperinne ja kulttuurimaisema. Rakentamisessa tai tehtäessä muutoksia olemassa oleviin rakennuksiin on huolehdittava siitä, että uudisrakentaminen sijoitukseltaan, mittasuhteiltaan, tyyliltään ja materiaaleiltaan sopeutuu kyläkuvaan, olemassa oleviin tilakeskuksiin ja rakennuskantaan.
Yleiskaavan yleismääräys rakennuslupien myöntämisestä kaavan perusteella ei koske RM-aluetta, joten rakennuslupien myöntämiseksi tulee alueelle laatia tarkempi suunnitelma. Heimarin ranta-asemakaavan (koskien tiloja 491-533-2-59, 2-36 ja 2-19 sekä vesialuetta) laatiminen on tullut vireille 8.2.2022 viranomaisille ja asianosaisille lähetetyllä kirjeellä, jonka liitteenä oli osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos selostuksineen.
Ranta-asemakaavan luonnoksessa Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueen (RM-2) rakennusoikeudeksi on määritelty 1900 k-m2 ja rakennuspaikkojen lukumääräksi 21, mutta rakennuspaikkojen tarkempaa sijaintia ei ole määritelty. RM-2 -alue sijaitsee kiinteistön Rautiala 491-533-1-58 rajalla sen pohjoispuolella. Kaavahankkeessa kaava-aluetta tarkastellaan kokonaisuutena ja arvioidaan erilaisten selvitysten sekä eri kaavavaiheissa pyydettyjen viranomaislausuntojen sekä asianosaisilta pyydettyjen mielipiteiden ja muistutusten kautta.
Heimarin alueesta on lisäksi tehty maankäyttö- ja konseptisuunnitelma 2.11.2021, jossa villojen ja muiden matkailurakennusten mahdollisia paikkoja on esitetty. Osa villoista halutaan toteuttaa jo ennen ranta-asemakaavan vahvistumista, joten asia käsiteltiin poikkeamismenettelyllä.
Etelä-Savon maakuntakaavassa tilan itäosa kuuluu Puuskansaari-Laitiala (ma 8.572) Rakennettu kulttuuriympäristö ja kulttuurimaisemat alueeseen.
Hakija perusteli hakemusta seuraavasti: ”Metsässä sijaitsevat majoitusrakennukset suunnitellaan siten, että nykyinen metsänreuna säilytetään, jolloin vaikutus suurmaisemaan on vähäinen. Ks. maisemaselvitys koko aluetta koskevasta viitesuunnitelmasta (liite hankeselvitys tai suunnitelma s.51-68). Suunniteltavat rakennukset ovat voimassa olevan yleiskaavan mukaisia matkailua palvelevia rakennuksia (RM). Poikkeuslupaa haetaan tavoitteena päästä toteuttamaan rakennuksia jo ennen ranta-asemakaavan vahvistamista.”
Naapureita oli hankkeen johdosta kuultu. Oikaisuvaatimuksen tehnyt kiinteistön Rautiala 491-533-1-58 omistaja antoi mielipiteen poikkeamislupahakemukseen asemapiirroksen perusteella, missä alueelle suunniteltiin 8 villaa (675 k-m2) sekä rantaravintola (150 k-m2): ”Emme hyväksy kahta rajalle sijoitettua rakennusta. Ilman rakennuksiakin toiminta on levittäytynyt rajan yli. Rakennukset on suunniteltu korkealle paikalle ja ovat näkyvästi esillä maisemassa, josta on tehty kulttuuriympäristöselvitys. Meille tulleessa yleiskaavassa sanotaan, että alueelle ei saa sijoittaa rakentamista eikä alueelle saa muodostaa rakennuspaikkoja. Toivomme saavamme tietoa mahdollisesta kaavapoikkeamisesta sekä valituskanavista.”
Yleiskaavan sr- ja ma-merkintöjen takia pyydettiin lausunnot Riihisaari - Savonlinnan museolta ja Etelä-Savon ELY-keskukselta. Molemmat viranomaiset totesivat lausunnoissaan, että hakemuksen mukaisessa hankekokonaisuudessa ja yleiskaavan erityisarvot huomioon ottaen on kyse maankäyttö- ja rakennuslain 171 §;n 2. kohdan 4 momentin tarkoittamasta merkittävästä rakentamisesta, jolle ei saa poikkeamispäätöstä myöntää. Kahdeksan villan ja rantaravintolan rakentamisessa olisi kyse merkittävästä rakentamisesta, joka tulisi ratkaista yksityiskohtaisella ranta-asemakaavalla eikä poikkeamislupaa tulisi myöntää.
Hakija muutti hakemusta ja asemapiirrosta viranomaisten lausuntojen ja naapurin mielipiteen johdosta siten, että poikkeamislupaa haetaan vain neljälle villalle. Viranomaisilta ei pyydetty uusia lausuntoja. ELY-keskuksen kanssa käydyssä keskustelussa ennen poikkeamisluvan myöntämistä ilmeni, että ELY-keskuksen mukaan neljän villan rakentamisessa ei ole kyse MRL 171 § 2. kohdan 4 momentin tarkoittamasta merkittävästä rakentamisesta, jolle ei saisi tehdä myönteistä poikkeamispäätöstä.
MRL 43 § 1 momentin mukaan lupaa rakennuksen rakentamiseen ei saa myöntää siten, että vaikeutetaan yleiskaavan toteutumista. Lupa on kuitenkin myönnettävä, jos yleiskaavasta johtuvasta luvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta tai, milloin alue on katsottava varatuksi muun julkisyhteisön tarkoituksiin, tämä lunasta aluetta tai suorita haitasta kohtuullista korvausta (ehdollinen rakentamisrajoitus). Haittaa arvosteltaessa ei oteta huomioon omistussuhteissa yleiskaavan hyväksymisen jälkeen tapahtuneita muutoksia, ellei niitä ole tehty yleiskaavan toteuttamista varten.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
MRL 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Kaavoitusinsinööri on päätöksessään katsonut, että esitetyn rakentamisen ei voidaan katsoa aiheuttavan haittaa kaavan toteuttamiselle. Kyseessä on yleiskaavan matkailupalvelujen alue (RM), joten suunniteltu rakentaminen liittyy luontevasti alueen toimintaan. Neljän villan yhteensä 327 k-m2 rakentaminen matkailupalvelujen alueelle ei ole sellaista MRL 171 § 2. kohdan 4 momentin tarkoittamaa merkittävää rakentamista, jolle poikkeamislupaa ei voisi myöntää. Rakennusten sijoittuessa metsäalueelle vaikutus alueen maisemaan ja kyläkuvaan ei ole merkittävä. Suunniteltu rakentaminen ei myöskään aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Poikkeamislupa vaadittiin, koska yleiskaavan perusteella ei ole mahdollista myöntää rakennuslupia matkailupalvelujen alueelle (RM). Heimarin ranta-asemakaava on vireillä ja kaavaprosessissa tehdään alueen tarkempi suunnittelu. Poikkeamispäätöksessä ei oteta kantaa ranta-asemakaavaprosessiin tai kaavan sisältöön, joten sitä ei käsitellä oikaisuvaatimuksessa.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta muuttaa kaavoitusinsinöörin tekemää päätöstä.