Kuvaus
Mikkelin kaupungin maapoliittinen ohjelma hyväksyttiin valtuustossa keväällä 2022 (§ 58/25.4.2022) ja ohjelmaan on tehty sen jälkeen valtuustossa päivityksiä tontinluovutusperiaatteiden ja -hinnaston osalta (viimeksi §19/13.4.2026).
Ohjelman laajempi uudistaminen tulee ajankohtaiseksi kuluvan valtuustokauden aikana. Uudistamistarvetta aiheuttavat muun muassa maankäyttöä ja rakentamista koskevan lainsäädännön muutokset, erityisesti yhdyskuntakehittämislain, yhdyskuntarakentamislain sekä alueidenkäyttölain (AKL) uudistamisen eteneminen.
Ennen ohjelman laajempaa uudistamista on tullut ajankohtaiseksi tarkentaa ohjelman maankäyttösopimuksia koskevaa kohtaa (kappale 3.4). Syynä tähän on rakentamisen ja kaupunkikehittämisen murros koko maassa.
Tarkennustarve liittyy erityisesti yksityisten maanomistajien ja hanketoimijoiden asemakaavahankkeisiin, joissa asemakaavan laatiminen tai muuttaminen tuo maanomistajalle AKL:n tarkoittamaa merkittävää hyötyä. Muuttunut markkinatilanne, kohteiden toteuttamisedellytykset ja hankkeisiin sisältyvät purku-, kunnostus-, rakennettavuus- tai infrakustannukset vaikuttavat olennaisesti hankkeiden toteutettavuuteen.
AKL 91 a §:n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla, jolle asemakaavasta aiheutuu merkittävää hyötyä, on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. AKL 91 b §:n mukaan kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä maankäyttösopimuksia. Sopimukset ovat luonteeltaan yksityisoikeudellisia sopimuksia. Maankäyttösopimuksella ei voida sitovasti sopia kaavan sisällöstä, ja sopimus voidaan osapuolia sitovasti tehdä vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä, lukuun ottamatta kaavoituksen käynnistämistä koskevia sopimuksia ("kaavoitussopimus"). AKL 91 c §:n mukaisia kehittämiskorvauksien määräämisiä kaupunki käyttää harvoin, pikemminkin pyritään sopimuksiin.
Tavoitteena on jatkossakin turvata maanomistajien yhdenvertainen kohtelu, maankäyttösopimusten ennakoitavuus sekä kaupungille asemakaavojen toteuttamisesta aiheutuvien yhdyskuntarakentamisen kustannusten kohtuullinen kattaminen. Samalla on tarpeen tarkentaa periaatteita siten, että ne huomioivat paremmin yksittäisten kaavatonttien toteuttamiskelpoisuuteen vaikuttavat olosuhteet. Ne ovat tilanteita, joissa hanketoimija ottaa maankäyttösopimuksessa määritellyt katu-, kunnallistekniikka-, tai muut vastaavat infratyöt toteutettavakseen tai kustannusvastuulleen.
Uusi periaate
Kaupungin maankäyttösopimuksien periaatetta tarkennetaan siten, että maankäyttösopimukseen perustuva maankäyttömaksu määritellään lähtökohtaisesti 40 % asemakaavan tai asemakaavan muutoksen kaavatontille tuottamasta arvonnoususta. (Nykyisin voimassa oleva maksu on 1/3-osa arvonnoususta eli 33,333… %).
Tarkennettu taso asettuu verrokkikuntien (Jyväskylä, Kouvola, Lappeenranta) yleisesti käyttämälle sopimuskorvausten tasolle ja vastaa sitä, että maanomistaja osallistuu kaavan toteuttamisesta kaupungille aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kaavasta saamansa hyödyn perusteella.
Arvonnousu määritellään samoin kuin nykyisin: vertaamalla uuden asemakaavan tai asemakaavan muutoksen mukaista tontin, asemakaavassa määrätyn rakennusoikeuden tai muun kaavan mahdollistaman käyttötarkoituksen arvoa lähtötilanteen mukaiseen arvoon. Menettelyssä hyödynnetään riippumattomia kiinteistöarviointeja (erityisesti keskikaupungin, CBD:n alueella sekä sen ulkopuolella haasteellisimmissa ja erikoislaatuisemmissa suunnittelukohteissa) ja kaupunginvaltuuston aiemmin hyväksymiä vyöhyke- ja rakennusoikeushintoja. Lähtökohtana on, että arviointi on tapauskohtainen, läpinäkyvä ja perustuu kaavamuutoksen maanomistajalle koituvaan todelliseen hyötyyn, joka perustuu uudessa asemakaavassa määriteltyyn rakennusoikeuden määrään ja kaavatontin käyttötarkoitukseen.
Muutos aiempaan on, että arvioinnissa huomioidaan uuden kaavatontin olosuhteet. Niitä ovat rakennettavuus, purkuvelvoitteet, kulttuuriympäristötekijät, yleisten alueiden ja katualueiden järjestäminen, kunnallistekniikan toteuttamisen tarve, mahdolliset alueiden luovutukset sekä muut toteuttamiskustannukset ja hankkeen toteuttamiskelpoisuuteen olennaisesti vaikuttavat seikat. Tehtävät vähennykset on todennettava kahdella ulkopuolisella hinta-arviolla (keskiarvo). Näin korvauksen määräytyminen voidaan suhteuttaa kaupungille aiheutuviin kustannuksiin sekä hankkeen taloudelliseen toteuttamiskelpoisuuteen. Tavoitteena on, että maankäyttösopimus, ja siinä määritelty maankäyttömaksu, kannustaa hankkeita toteutukseen eikä muodostu esteeksi. Lisäksi maankäyttömaksun suorittamista koskeva maksuaikataulu määritellään tarkemmin: maksua jaksotetaan hankkeen etenemisen suhteen ja maksuaikataululle asetetaan myös muualla oleva takaraja, 10 vuotta (ns. perälauta).
Toisaalta, mikäli maanomistaja, yritys, rakennuttaja tai muu hanketoimija ottaa maankäyttösopimuksessa yksilöidyt kadun, kunnallistekniikan, hulevesien hallinnan, yleisten alueiden tai muut asemakaavan toteuttamisen edellyttämät infratyöt toteutettavakseen tai muutoin vastattavakseen siten, että kaupungille ei synny vastaavia toteuttamiskustannuksia, niin maankäyttömaksua ei peritä siltä osin kuin kyseiset velvoitteet kattavat kaupungille muutoin syntyvän kustannusvastuun. Edellisistä seikoista sovitaan tapauskohtaisesti maankäyttösopimuksessa, ja velvoitteiden arvo otetaan huomioon sopimuskorvausta alentavana seikkana. Edellä kuvattuja periaatteita sovelletaan erityisesti olemassa olevan infraverkon ulkopuolella olevien, usein pinta-alaltaan laajojen kehittämisalueiden asemakaavahankkeissa.
Periaate vastaa vertailukaupunkien maapoliittisten ohjelmien ja maankäyttösopimusten käytäntöjä. Tarkennus rakentuu yleisesti kaupungeissa käytettyjen periaatteiden mukaisesti siten, että ratkaisevia ovat taloudellinen arvonnousu, kaupungille aiheutuvat tai vältettävät kustannukset, maanomistajan toteutusvastuut sekä yhdenvertainen menettely.
Päivitys ei muuta maankäyttösopimusten muuta valmistelu- tai hyväksymismenettelyä. Maankäyttösopimukset valmistellaan edelleen kaupungin vakiintuneen käytännön mukaisesti, ja sopimukset hyväksytään toimivaltaisessa toimielimessä ennen asemakaavaehdotuksen hyväksymistä.
Uusi periaate liitetään Mikkelin maapoliittiseen ohjelmaan liitteeksi 3. Kun ohjelmaa muutetaan kokonaisuudistuksen yhteydessä, asiakohta sisällytetään omaksi kohdakseen ohjelmaan.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy Mikkelin kaupungin maapoliittisen ohjelman maankäyttösopimuksia koskevan päivityksen edellä kuvatulla ja liitteessä esitetyllä tavalla:
- Maankäyttömaksu on lähtökohtaisesti 40 prosenttia asemakaavan tai asemakaavan muutoksen kaavatontille tuottamasta arvonnoususta.
- Arvonnousun määrittelyssä huomioidaan kaavatontin olosuhteet.
- Mikäli maanomistaja ottaa sopimuksessa yksilöidyt infratyöt vastuulleen, niin maankäyttömaksua ei peritä siltä osin kuin kyseiset velvoitteet kattavat kaupungille muutoin syntyvän kustannusvastuun.
- Maankäyttömaksun maksamisen aikataulua jaksotetaan hankkeen etenemisen suhteen. Lopulta maksu on suoritettava viimeistään 10 vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta, jollei sopimuksessa erityisestä syystä muuta sovita.
- Tämä päätös korvaa kaupunginvaltuuston (§ 58/25.4.2022) hyväksymän maapoliittisen ohjelman maankäyttösopimusmaksun määräytymistä koskevan periaatteen. Päätöstä ei voi soveltaa takautuvasti aiempiin maankäyttösopimuksiin.
- Muilta osin maankäyttösopimuksia koskevat menettelyt eivät muutu. Uusi periaate liitetään maapoliittiseen ohjelmaan liitteeksi 3.
- Maankäyttöjohtaja määrätään tekemään päivitys maapoliittiseen ohjelmaan.