Kuvaus
Ympäristöministeriö pyytää lausuntoa perjantaihin 25.4.2025 klo 16.15 mennessä mm. rakentamislakiin ehdotettavasta muutoksesta uudesta säännöksestä RakL 141 b § asumisen ja majoittumisen määritelmistä nopeasti yleistyneen asuntojen lyhytvuokrauksen huomioimiseksi rakentamislaissa.
Liitteenä olevan hallituksen esityksen sivuilla 12-25, 28-34, 38-39, 42-45 ja sivulla 51 säännösteksti 141 b §:n osalta on kuvattu esitystä seuraavasti:
Asuinrakennuksen tai asuinhuoneiston eli asunnon lyhytaikainen luovuttaminen majoituskäyttöön eli niin sanottu lyhytvuokraus erityisesti erilaisten alustojen kautta on yleistynyt maailmalla ja Suomessa. Perinteisesti asuntoja vuokrataan pitkäaikaisesti vuokrasopimuksen nojalla, jolloin vuokralainen on asunnossa niin sanotusti kirjoilla, eli asunto on väestötietojärjestelmän mukaan vuokralaisen asuinpaikka. Asuntoja on saatettu tarjota vuokralle myös lyhytaikaisesti ja ilman vuokrasopimusta. Lyhytaikainen vuokraaminen voi tarjota asunnon omistajalle lisätuloja ja asuntoa voi lyhytaikaisesti tarvita käyttöönsä esimerkiksi matkailijat, työkomennuksella olevat tai henkilöt, joiden oma asunto on remontissa. Esimerkiksi suurten tapahtumien aikaan hotellien käyttökapasiteetti voi myös olla täynnä.
Lyhytaikainen vuokraus on puhututtanut viime vuosina erityisesti sen muille asukkaille aiheuttamien haittojen näkökulmasta. Lyhytaikaisen vuokrauksen on kerrottu aiheuttavan esimerkiksi asuntojen vuokrien ja hintojen nousua. Lisäksi talojen yleinen asumisviihtyvyys on voinut vähentyä vaihtuvien majoittajien takia. Toistuva lyhytvuokraus johtaa usein siihen, että asunnossa oleskelevat henkilöt vaihtuvat tavanomaista asumista useammin. Lisäksi meluhäiriöt ja muut häiriöt voivat lisääntyä, kun majoittuvat henkilöt eivät asu vakinaisesti asunnossa. Lyhytaikainen vuokraus voi olla ensinnäkin ammattimaista, jolloin asunto voi olla ostettu yksinomaan lyhytvuokraamiseen. Lyhytvuokraus voi olla myös satunnaista, jolloin henkilö voi esimerkiksi vuokrata omaa asuntoaan oman lomamatkansa ajaksi. Ammattimainen tai satunnainen lyhytaikainen vuokraus voi koskea joko asunto-osakeyhtiössä sijaitsevaa asuntoa, omakotitaloa tai loma-asuntoa. Lyhytaikaista vuokrausta harjoitetaan ja siihen on puututtu eri tavoin eri kunnissa. Korkein hallinto-oikeus on antanut vuonna 2021 ratkaisuja ns. ”piilohotelli” -tapauksissa ja toiminta on kielletty.
Lyhytvuokrauksen osalta keskeinen kysymys on se, onko lyhytvuokraus asemakaavassa ja rakentamisluvassa määrättyä asuinkäyttöä, vai onko kyse majoitustoiminnasta, jolloin asuinrakennusta tai asuntoa käytettäisiin kaavan tai rakentamisluvan vastaisesti. Ympäristöministeriön asetuksessa asuin-, majoitus- ja työtiloista majoitushuoneella tarkoitetaan ”kalustettua huonetilaa, joka on ensisijaisesti tarkoitettu ammattimaisesti tarjottavaksi tilapäistä majoitusta tarvitseville asiakkaille”. Paloasetuksessa olennaista on toiminnan ammattimaisuus, jolle luonteenomaista on ansaintatarkoitus, jolloin majoitustilalta edellytetään eri määräyksiä käyttäjien turvallisuuden varmistamiseksi kuin asuinrakennukselta: pääsääntöisesti vähintään kahta uloskäytävää ja majoitustilalle luonteenomaista on, että majoitukseen käytettävät huoneet on erotettu toisistaan vain niin sanotusti osiin jaolla eli EI 15 rakennusosin. Palo-osaston koko on toki rajoitettu, esimerkiksi P1 paloluokan sprinklaamattomassa rakennuksessa 800 neliömetriin ja myös osiin jakavissa rakennusosissa olevat käytäväovet varustetaan sulkimin (YmA 848/2017 17 § 4 mom). Palo-osastot erotetaan toisistaan osastoivin rakennusosin. Rakentamislain 42 §:n 3 momentin 3 kohdan mukaan rakentamislupa tarvitaan aina, jos muutetaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti. Lyhytvuokraukseen liittyen arvioitavaksi tulee, tarvitseeko asuinrakennuksen käyttämiseen majoituskäyttöön hakea rakentamislupaa. Rakennukselta vaadittavat ominaisuudet eroavat merkittävästi sen mukaan, onko kyseessä majoituskäyttö vai normaali asuinkäyttö.
Asunto-osakeyhtiölain sääntelyllä voidaan vaikuttaa yhteisöasumisen pelinsääntöihin. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on aina mainittava jokaisen osakehuoneiston käyttötarkoitus (AOYL 1:13.1 §:n 4 kohta). Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus puuttua yhtiöjärjestyksen mukaisen käyttötarkoituksen vastaiseen osakehuoneiston käyttöön vain silloin, kun se on olennaista ja sillä on vähäistä suurempi merkitys (AOYL 8:2.1 §:n 3 kohta ja 2 momentti).
Asuinhuoneiston vuokrauksesta säädetään laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995). Pääasiallinen käyttötarkoitus määrää sen, onko huoneiston vuokrasuhteeseen sovellettava liikehuoneistojen vuokrasuhteita vai asuinhuoneiston vuokrasuhteita koskevia säännöksiä. Lain 2 §:n soveltamisalan rajoitussäännöksen mukaan lakia ei sovelleta majoitusliikkeiden toimintaan.
Elinkeino-oikeudellisen sääntelyn perusteella ei-satunnainen ja ansaintatarkoituksessa toteutettava toiminta voidaan katsoa ammattimaiseksi majoitustoiminnan harjoittamiseksi riippumatta siitä tuottaako toiminta tosiasiallisesti voittoa. Ammattimaista majoitustoimintaa voidaan harjoittaa eri muodoissa hotellitoiminnasta loma-asuntojen vuokraamiseen. Myös lyhytaikaisen vuokraustoiminnan harjoittaminen voidaan katsoa ammattimaiseksi elinkeinotoiminnaksi (ks. HE 138/2004 vp; HE 244/2022 vp.). Ammattimaisen toiminnan määritelmän ulkopuolelle jäänee lähinnä harvoin, muutamia kertoja vuodessa tapahtuva lyhytvuokraus.
Hallitusohjelman mukaan tavoitteena on toimiva, terveellinen ja turvallinen elinympäristö kaikille suomalaisille. Selkeyttämällä lyhytvuokrausta koskevaa lainsäädäntöä ja rajoittamalla asuinrakennusten käyttämistä muuhun kuin asumiseen, tavoitellaan lyhytvuokraamisesta aiheutuvien haittojen vähenemistä. Näin edistettäisiin viihtyisämpää asuinympäristöä ja häiriötöntä asumista. Tavoitteena on myös selkeyttää rajanvetoa rakentamisluvassa määriteltyjen erityyppisten rakennusten välillä ja edistää sitä, että asuinrakennuksiksi tarkoitettuja rakennuksia ei käytettäisi laajamittaisesti majoitustoimintaan. Näin ollen omaisuudensuojaan puuttumisella voidaan katsoa olevan yhteiskunnallisesti hyväksyttävä päämäärä ja esityksen tavoitteen voidaan katsoa täyttävän perusoikeuksien rajoittamisen edellytyksen hyväksyttävästä päämäärästä. Naapurien omaisuudensuojan ja kotirauhan sekä ympäristöperusoikeuden ja viihtyisän elinympäristön edistämisen voidaan katsoa olevan sellaisia päämääriä, joiden perusteella voitaisiin lähtökohtaisesti rajoittaa omaisuudensuojaa, jos muut perusoikeuksien rajoitusedellytykset, esimerkiksi oikeasuhtaisuus ja ydinalueen koskemattomuus, täyttyvät. Tavoitteena on myös selkeyttää rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltuuksia ja mahdollisuuksia puuttua asuinrakennuksissa tapahtuvaan lyhytvuokraukseen. Tavoitteena on mahdollistaa lyhytvuokraus sopivassa määrin kuitenkin niin, että asuinrakennuksia ei laajamittaisesti käytettäisi majoittamiseen.
Esityksessä ehdotetaan, että sellaisen asunnon, jossa omistaja tai vakituinen haltija ei itse asu, lyhytvuokraus olisi sallittua 90 päivää kalenterivuodessa ja tämä olisi maankäytöllisesti asuinkäyttöä. Kohta koskisi siis sellaisia asuinrakennuksia ja asuntoja, joissa omistaja tai haltija ei asu. Kolme kuukautta on neljäsosa vuodesta, ja kattaisi esimerkiksi kesäsesongin. Kunta voisi kuitenkin sallia lyhytvuokrauksen enintään 180 päiväksi kalenterivuonna. Kunta ei kuitenkaan voisi määrätä lyhytvuokrausta sallittavaksi koko vuodeksi, vaan ainoastaan enintään 180 päiväksi. Mahdollista olisi määrätä lyhytvuokrauskielto voimaan koko kunnan alueella, mutta myös vaihtoehtoisesti kohdentaa se vain johonkin tiettyyn kunnan alueeseen (rakentamislain 17 § 1 momentti). Asumisena pidettäisiin myös asuinhuoneiston tai asuinrakennuksen vuokrausta vähintään neljä viikkoa kestävillä sopimuksilla.
Mikkelin kaupungin kaupunkikehityslautakunta antaa seuraavan lausunnon lausuntopyynnön 1 ja 2 kohtiin.
1) Lausuntopalaute lyhytvuokrausta koskeviin säännöksiin
Lain uudistaminen nähdään tarpeelliseksi aikaisemman käytännön ja määräysten selkeyttämiseksi ja yhdenmukaistamiseksi. Mikkelin kaupunki kannattaa lyhytaikaisen majoitustoiminnan sallimista asuinrakennuksissa, kun kuntalaisten ja muiden asukkaiden omaisuudensuoja ja oikeusturva tulee riittävästi huomioiduksi samoin kuin kaikkien rakennusta käyttävien turvallisuus. Esityksessä ei selviä, mahdollistaako sääntely sen, että koko asuinkerrostalo saattaisi samalla kertaa olla lyhytkestoisen majoitustoiminnan piirissä? Miten tällöin varmistetaan riittävästi rakennuksen tiloissa liikkuvien henkilöiden poistumisturvallisuus esimerkiksi tulipalotilanteissa, kun henkilöt eivät tunne rakennusta ennakolta.
Henkilöillä, jotka ovat ostamassa asuntoa omaan asumiseen, tulee olla oikeus ja mahdollisuus tietää muiden saman rakennuksen tai omakotitalon tai loma-asunnon osalta naapurikiinteistöjen asuntojen käyttötarkoitus. Tällä tulee olemaan merkitystä hankittavan asunnon käyttöön sekä hintakehitykseen. Jatkuvasti vaihtuvat tuntemattomat henkilöt saattavat aiheuttaa turvattomuuden tunnetta, eivätkä kaikki majoittujat toimi taloyhtiön sääntöjen tai majoitusta tarjoavan ohjeistuksen mukaisesti. Myöskään tavoiteltavaa yhteisöllisyyttä ei tällöin synny. Koska majoitustoimintaa tarjoava ei ole paikalla valvomassa toimintaa, valvonta jää naapureiden vastuulle. Asunto-osakeyhtiö sääntelyä tulisikin täsmentää myös sen osalta, että taloyhtiöt päättäisivät omissa yhtiöjärjestyksissään, onko lyhytkestoinen muu kuin oman asunnon tarjoaminen majoitustoimintaan taloyhtiössä mahdollista. Mikkelissä lyhytkestoisesta vuokraustoiminnasta ei ole tullut viranomaisen tietoon kuin yksittäisiä häiriötapauksia. Ilmoitukset ovat koskeneet nimenomaan pientalojen ja loma-asuntojen piha-alueiden häiriöitä, kun muutaman päivän välein vaihtuvat majoittujat ovat juhlineet piha-alueilla ja myös yöaikaan. Vuokra-asuntojen huonot opasteet ovat aiheuttaneet häiriöitä naapureille, kun vuokralaiset ovat eksyneet vääriin pihoihin tai tulleet kyselemään osoitteita yöaikaankin. Loma-asuntojen pihapiirit eivät ole yleisesti aidattuja, jolloin majoittujat tai lemmikkieläimet ovat liikkuneet myös naapureiden piha-alueilla aiheuttaen turvattomuuden tunnetta ja roskaantumista.
Lyhytkestoistoisen majoitustoiminnan tarve tunnistetaan kuitenkin myös Mikkelissä. AirB&B kaltaista tarjontaa tarvitaan hotellimajoittumisen lisäksi tasaamaan kausiluonteista majoitustarvetta. Esimerkiksi suurten tapahtumien aikaan tarvitaan hotellimajoittumisen lisäksi kaupungissa lisämajoitustilaa. Huomiota tulisi kuitenkin kiinnittää laajaan ammattimaiseen lyhytkestoiseen majoitustoimintaan, joka kilpailee hotellimajoitusta tarjoavien yrittäjien kanssa. Hotellimajoitusta tarjoavilla yrityksillä on erilaisia kustannuksia tuovia velvoitteita rakentamissääntelyssä henkilöturvallisuuden osalta. Jos muu lyhytaikainen majoitustoiminta on mahdollista ilman näitä velvoitteita, se saa perusteetonta kilpailuetua ja heikentää hotellitoiminnan kannattavuutta.
Määrittelemällä vähintään neljän viikon vuokasuhde asumiseksi, jota lyhytkestoisen vuokrauksen rajoitukset eivät koske, turvataan se, etteivät uudet säännökset rajoita normaalia asuinkäyttöön tapahtuvaa vuokraamista.
2) Tulisiko lyhytvuokrauksessa vapaa-ajanasuntoihin (mökkeihin) soveltua eri säännökset kuin vakituisessa asuinkäytössä oleviin asuinrakennuksiin ja asuntoihin?
Rakentamislain mukaan asuinrakennus on myös lomarakennus, joten sääntelyn katsotaan koskevan tällöin myös lomarakennusta, ellei sitä erikseen lain määritellyssä rajata pois.
Mikkeli on suurimpia mökkikuntia Suomessa. Loma-asuinnoissa toimiva matkailutoiminta on Etelä-Savossa tärkeä elinvoimatekijä. Omassa käytössä olevia loma-asuntoja on vuokrattu aina, eikä niistä ole viranomaisen tietoon tulleita häiriöitä aiheutunut naapurustolle silloin, kun eri kiinteistöillä olevat rakennukset ovat riittävän välimatkan päässä toisistaan ja loma-asuntojen käyttöä on valvottu ja ohjeistettu riittävästi tai loma-asuntojen vuokra-aika on ollut pidempää kuin viikonlopun kestävää, jolloin se on tosiasiallisesti loma-asumista.
Ongelmaksi on kuitenkin muodostunut tiheään kaavoitetut loma-asuntopaikat, jossa lähellä on pysyvää asumista tai naapurin omassa käytössä olevaa loma-asuntoa. Sääntelyssä tulisikin erottaa ammattimainen eli muun kuin omassa käytössä olevan loma-asunnon vuokraaminen. Loma-asuntojen tarjoamisen lisäksi saatetaan tarjota muita ohjeispalveluja. Ammattimainen yritystoiminta tulisi osoittaa loma-asumisesta (RA-kaavamerkintä) poikkeavasti matkailupalvelujen (RM) kaavamerkinnällä. Laissa tulisi määritellä selkeämmin, milloin toiminta on matkailupalvelualueen merkintää koskevaa toimintaa. Asiantila tulisi tältäkin osin selkeyttää. Sääntelyssä tulisi kiinnittää huomioita myös loma-asunnossa tarjottavien majoituspaikkojen määrään sekä sijaintiin suhteessa olemassa olevaan naapurustoon, koska majoittujien määrällä on yleensä olennainen vaikutus naapurustolle aiheutuvan häiriön määrään. Normaalista yhden tai kahden perheen (4-8 henkilön) loma-asumisesta aiheutuva melu ja muu häiriö on vähäistä verrattuna yli kymmenen henkilön majoittujamäärään, joka ei yleensä ole tavanomaista loma-asumista. Tällaiset suuret majoitusyksiköt muodostuvat ns. ”bile-mökeiksi”, joita saatetaan tarjota viikonloppujuhlien tapahtumapaikaksi, jolloin vaikutukset naapurustossa ovat normaalia loma-asumista merkittävämpiä. Mökkimajoitustoimintaa tarjoavat eivät ole itse valvomassa toiminnasta aiheutuvaa häiriötä, vaan naapurusto joutuu valvomaan ja tekemään ilmoituksia häiriöistä poliisille. Poliisin valvontamatkat muodostuvat pitkiksi. Loma-asujat hakevat paikkaa nimenomaan lepoon ja virkistykseen ja tämä tulisi turvata käyttötarkoituksen rajaavilla kaavamääräyksillä. Naapuruston oikeusturva säilyisi, mikäli näiden RA-kaavamerkinnällä varustettujen paikkojen muuttaminen majoitustoimintaan ja matkailuun (RM) vaatisi käyttötarkoituksen muutosta majoitustoimintaan esimerkiksi poikkeamislupamenettelyssä tai kaavamuutoksella. Tällöin naapurit tulisivat kuulluksi ennen mahdollisia muutoksia.
Mikkelissä maatilamajoitustoiminta ja siihen liittyvä mökkivuokraus on ollut yleistä maatilojen liitännäiselinkeinon harjoittamista. Majoituksen tarjoajat ovat lähellä ja havaitsevat itsekin vuokralaisten mahdollisen häiritsevän käyttäytymisen. He voivat välittömästi ohjeistaa majoittujia, jolloin häiriöitäkään pääse syntymään. Tällaista maatilamajoitustoimintaa ei tulisi rajoittaa ajallisella sääntelyllä maatalouden elinkeinon turvaamiseksi.