Kuvaus
Tilan Ketvekukkula 491-512-2-118 omistaja on tehnyt Mikkelin kaupungin lupa- ja valvontajaostolle oikaisuvaatimuksen kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 17/4.6.2024, jolla on hylätty hänen hakemuksensa saada poiketa maankäyttö- ja rakennuslain (jäljempänä MRL) 43 §:n mukaisesta rakentamisrajoituksesta mainitulla kiinteistöllä.
Oikaisuvaatimus on liitteenä. Oikaisuvaatimus on tehty säädetyn määräajan kuluessa.
Rakennuspaikka sijaitsee Ristiinassa Yöveden rannassa Uittamonsalmen pohjoispuolella, linnuntietä noin 9 kilometriä Ristiinan taajamasta kaakkoon. Tila Ketvekivi on pinta-alaltaan 9700 m2. Kiinteistön omistaja oli hakenut MRL 171 §:n mukaisesti poikkeusta MRL:n 43 §:n mukaisesta rakentamisrajoituksesta loma-asunnon muuttamiseksi vakituiseksi asunnoksi 24.1.2003 hyväksytyn Yöveden ja Louhiveden alueen rantaosayleiskaavan mukaisella loma-asuntoalueella (RA/12). Etelä-Savon maakuntakaavassa alue kuuluu matkailun painopistealueeseen.
Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan poikkeamispäätöksen kumoamista ja luvan myöntämistä käyttötarkoituksen muutokselle. Perusteina on esitetty, että poikkeaminen ei vaikeuta MRL 172 §:n mukaisia seikkoja. Poikkeaminen ei johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Alueelle on myönnetty poikkeamislupa lomarakennuksesta asuinrakennukseksi noin 500 m ja toinen 1 km etäisyydellä tilasta Ketvekukkula. Kaavan yleismääräyksissä todetaan, että Ristiinan kunta suhtautuu myönteisesti käyttötarkoituksen muutoksiin edellyttäen, että rakennuspaikka on riittävän suuri, käyttötarkoituksen muutos ei muodosta alueelle rakennuslain mukaista taajamaa, rakennuspaikalle on tieyhteys, lähialueella on pysyvää asutusta ja rakennuspaikka tukeutuu asutukseen ja jätevedet käsitellään asianmukaisesti.
Velvoittavat oikeusohjeet
MRL 72 § (Suunnittelutarve ranta-alueella) 1 momentissa todetaan, että meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
MRL 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Oikaisuvaatimuksessa viitattu MRL 172 § koskee alueellista poikkeamista asemakaava-alueilla, eikä koske yleiskaava-alueen poikkeamislupia.
Tosiseikat ja tulkinta
Ketveniementien ja Ketveleentien varressa sekä Aartamaniemessä on ollut hyvin tiivistä ennen rantaosayleiskaavan laatimista muodostunutta lomarakentamista. Kuusi tilan Ketvekukkula läheisyydessä samalla rannalla sijaitsevaa lomarakennuspaikkaa on tilan Ketvekukkula tavoin lohottu 1960-luvun lopulla ja ne täyttävät rakennusjärjestyksen vakituisille rakennuspaikoille asetetun kokovaatimuksen (vähintään 5000 m²). Ketveniemen itäosan ja Aartamaniemen alueella on yhteensä 76 lomarakennuspaikkaa, joista 50 täyttää rakennusjärjestyksen kokovaatimuksen. Tilat on kaavoituksen yhteydessä merkitty loma-asuntopaikoiksi.
Mikäli tilalle Ketvekukkula myönnettäisiin poikkeamislupa, tulisi myös vastaavilla rakennuspaikoilla sijaitseville naapureille myöntää lupa heidän lomarakennustensa käyttötarkoituksen muutoksille. Se johtaisi vaikutuksiltaan merkittävään ja suunnittelemattomaan rakentamiseen, mikä puolestaan aiheuttaisi haittaa kaavan toteuttamiselle, koska nykytilanteessa kaavatarkastelussa vaikutukset on arvioitu Ketveniemessä ja Aartamaniemessä vain lomarakentamisen ohjaustarpeita varten. Vakituinen asumisen lisääminen edellyttäisi kaavallista tarkastelua, jossa alueen maankäytön tarpeet ja maanomistajien yhdenvertainen kohtelu voidaan huomioida laajemmin kuin yksittäistapauksellisessa poikkeamislupaharkinnassa. Samalla tulisi tarkastella alueen luontoarvot uudelleen.
Poikkeamisen myöntäminen yhdelle hakijalle olisi myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun vastaista, koska alueen kaikille loma-asunnoille ei vastaavaa poikkeamista käyttötarkoituksesta olisi mahdollista myöntää. Viranomainen ei voi toimia niin, että muutama ensimmäinen hakija saisi poikkeamisen ja sen jälkeen muilta vaadittaisiin kaavamuutosta käyttötarkoituksen muuttamiseen. Kiinteistön hyväksyminen vakituisen asumisen rakennuspaikaksi lisää kiinteistön arvoa merkittävästi, joten ratkaisulla on myös taloudellista merkitystä. Maanomistajilla voi olla halua muuttaa loma-asuntopaikka vakituiseen asumiseen hyväksytyksi pelkästään senkin takia, että tämä nostaa kiinteistön arvoa, vaikka omistajalla ei olisikaan tarkoitus itse muuttaa asumaan kyseiselle kiinteistölle. Jos käyttötarkoituksen muutos ja arvon nousu sallitaan jollekin maanomistajalle, alueen muilla vastaavilla kiinteistöillä pitäisi olla sama mahdollisuus.
Tilalle Ketvekivi 491-512-2-127 oli vuonna 2023 annettu kielteinen poikkeamispäätös (MliDno-2022-5787) loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttamiseen vakituiseksi asunnoksi, mutta hakijan oikaisuvaatimus hyväksyttiin lupa- ja valvontajaostossa (23.2.2023/§3) ja lupa myönnettiin äänestyksen jälkeen. Johtava rakennustarkastaja jätti asiassa eriävän mielipiteen, jossa todettiin, että päätöksessä MRL 171 §:n oikeudelliset edellytykset eivät täyty ja päätös perustuu pelkkään tarkoituksenmukaisuusharkintaan.
Ristiinan kunta oli myöntänyt vuonna 2008 tilalle Tuuliniemi 491-512-2-74 poikkeamisluvan lomarakennuksen käyttötarkoituksen muutokselle vakituiseksi asunnoksi. Tila sijaitsee noin 1 kilometrin etäisyydellä (tietä 1,6 km) tilasta Ketvekukkula. Ristiinan kunnanhallituksen päätöksen perusteluissa ei kerrottu, miten hakemus täyttää MLR 171 §:ssä mainitut poikkeamisten edellytykset. Myöskään 1. momentissa mainittua erityistä syytä poikkeamisen myöntämiseen ei päätöksen perusteluissa ollut kerrottu. Vuonna 2003 hyväksytty Yöveden ja Louhiveden alueen rantaosayleiskaava oli poikkeamisluvan myöntämisen aikana vielä tuore, mikä olisi myös tullut ottaa huomioon poikkeamispäätöstä tehtäessä. Ristiinan kunnan poikkeamispäätös ei ole perustunut oikeusharkintaan vaan pelkästään tarkoituksenmukaisuusharkintaan. ELY-keskuksen linjana oli tuolloin, että kuntien tekemistä poikkeamispäätöksistä ei pääsääntöisesti valiteta. Aartamaniemen itäpuolella sijaitsevan Yöveden Mustansaarenselän luontoarvot ovat rantaosayleiskaavan laatimisen jälkeen muuttuneet, joten uutta poikkeamislupaa tai rakennuslupaa käyttötarkoituksen muutokselle ei välttämättä voisi enää myöntää.
Yöveden ja Louhiveden alueen rantaosayleiskaavan hyväksymisestä Ristiinan kunnassa on jo 20 vuotta. Kaavan yleismääräys kunnan myönteisestä suhtautumisesta lomarakennusten käyttötarkoitusten muuttamiseen ei ole velvoittava ja se tulee suhteuttaa nykyisen Mikkelin kaupungin käytäntöihin ja linjauksiin.
Pysyvästä asutuksesta aiheutuu loma-asutusta laajempi tarve maankäytön suunnitelmalliseen järjestämiseen muun muassa yhdyskuntarakenteen ja alueiden käytön taloudellisuuden sekä palvelujen saatavuuden huomioon ottamiseksi. Mahdollisia lakisääteisten palvelujen kustannuksia, joita kaupungille voi muodostua loma-asutusalueiden muuttumisessa vakituisen asumisen alueiksi ovat mm. koulukyydit, kotihoito, vanhuspalvelut ja tieavustukset.
Mikkelin kaupunginhallituksen 19.4.2022 hyväksymässä Maapoliittisessa ohjelmassa on viitattu edullisuusvyöhyketarkasteluun, joka on osa Mikkelin monipaikkaisuusselvitystä. Tarkastelu laadittiin päätöksenteon tueksi koulukuljetusten ja vanhusten kotipalvelujen saavutettavuuteen perustuvana kustannustarkasteluna ja vakituisen asutuksen edullisuusvyöhykkeiden muodostamiseksi. Lomarakennusten käyttötarkoituksen muutokset tulee raportin mukaan aina ensisijaisesti ratkaista kaavalla, mutta analyysi antaa taustatietoja tapauskohtaisessa poikkeamisharkinnassa ja toimii taustaselvityksenä kaavamuutoksia laadittaessa. Ketveniemen itäosa ja Aartamaniemi eivät sijaitse alueella, joka edullisuusvyöhyketarkastelun mukaan olisi suotuisa käyttötarkoituksen muutoksiin.
Oikaisuvaatimuksen tilannetta vastaavassa oikeuskäsittelyssä (KHO:2004:57) lomarakennukselle haettiin käyttötarkoituksen muutosta poikkeamisluvalla oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan loma-asunnon rakennuspaikalla. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi yksimielisellä päätöksellä hallinto-oikeuden päätöksen mukaisesti hakijan valituksen seuraavista syistä: Pysyvästä asutuksesta aiheutuu loma-asutusta laajempi tarve muun ohella jätevesihuollon sekä maankäytön suunnitelmalliseen järjestämiseen. Alueella ei rantayleiskaavan laatimisen yhteydessä ollut tehty pysyvän asutuksen vaatimaa kaavatarkastelua, eikä sinne ollut osoitettu uusia pysyvän asutuksen rakennuspaikkoja. Rakennuspaikka sijaitsi etäällä lähimmästä kyläkeskuksesta ja palveluista. Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus edellyttäisi pysyvän asutuksen sallimista myös alueen muille vastaavassa asemassa oleville maanomistajille, mikä johtaisi suunnittelemattoman pysyvän asutuksen lisäämiseen alueella. Näistä syistä hakemukseen suostuminen olisi aiheuttanut maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua haittaa kaavan toteuttamiselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta muuttaa kaavoitusinsinöörin tekemää päätöstä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi
Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyn perusteella hylätä oikaisuvaatimuksen kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 17/4.6.2024, jolla MRL 171 §:n mukaista poikkeamista MRL 72 §:n (suunnittelutarve ranta-alueella) säännöksistä ei myönnetty tilalle Ketvekukkula 491-512-2-118.