Lupa- ja valvontajaosto, kokous 15.9.2022

Kuvaus

Mikkelin kaupungin lupa- ja valvontajaostolle on tehty kaksi oikaisuvaatimusta kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 16/04.05.2022, jolla on myönnetty MRL 171 §:n mukaisesti poikkeaminen MRL 72 §:n (suunnittelutarve ranta-alueella) säännöksistä kiinteistölle Välke 491-488-4-4 ja hylätty poikkeamista koskeva hakemus kiinteistön Halola 491-488-4-8 osalta. Toisen oikaisuvaatimuksen on tehnyt kiinteistön Rapuranta 491-488-5-41 omistaja ja toisen kiinteistöjen Välke 491-488-4-4 ja Halola 491-488-4-8 omistajat.

Oikaisuvaatimukset ovat liitteinä. Oikaisuvaatimukset on tehty säädetyn määräajan kuluessa ja niiden tekijöillä on muutoksenhakuoikeus poikkeamispäätöksestä. 

Hakemuksen mukaiset rakennuspaikat sijaitsevat Otavan eteläpuolella Suojärven itärannalla noin 16 km päässä Mikkelin keskustasta lounaaseen. Kiinteistö Halola on pinta-alaltaan 46,49 ha ja se muodostuu kahdesta Koivakkalantien varressa sijaitsevasta palstasta ja kahdesta Suojärven saaresta (Mustasaari noin 1,1 ha ja nimetön saari noin 0,1 ha). Kiinteistö Välke 491-488-4-4 on lohottu kiinteistöstä Halola 28.5.2020 ja on pinta-alaltaan 0,5210 ha. Kiinteistöstä Halola on tarkoitus lohkoa noin 0,65 ha määräala.

Kiinteistön Rapuranta 491-488-5-41 omistajan jättämässä oikaisuvaatimuksen todetaan, että poikkeamislupahakemusta ei tulisi hyväksyä. Perusteluna on, että rakennustyömaalta kantautuu voimakasta häiritsevää kielenkäyttöä.

Kiinteistöjen Välke 491-488-4-4 ja Halola 491-488-4-8 omistajien jättämässä oikaisuvaatimuksessa todetaan, että oikaisua haetaan päätökseen siltä osin kuin se koskee kiinteistöstä Halola lohkaistavaa määräalaa. Oikaisua ei haeta siltä osin kuin päätös koskee kiinteistöä Välke. Hakijat ovat eri mieltä rantamitoituksesta. Kiinteistöllä Halola on Suojärven rantaa mantereella noin 750 metriä ja Mustasaaressa 460 metriä. Saaren pinta-ala on 1,1 ha ja se voisi olla rakennuspaikka, joten saari tulee mitata. Tila Seppola 491-488-4-7 lasketaan mukaan. Halolan emotilan rantaviivaa on yhteensä 1270 metriä. Tällä rantamäärällä kyseiselle määräalalle tulisi myöntää rakennusoikeus.

Oikaisuvaatimuksen mukaan vastarannan kiinteistöjen kuulemisia ei olisi tarvinnut, koska etäisyys on riittävä. Kaavoitusinsinöörin vuonna 2019 myöntämään poikkeamislupaan vastarannan kuulemisia ei vaadittu. Etäisyyden ollessa riittävä rantametreissä ei tarvitse käyttää korjauskertoimia. Alue, johon oikaisua haetaan, on tasainen ja helposti rakennettava kohde, jossa tie ja sähköt ovat valmiina määräalan rajalla. Määräala soveltuu arvokiinteistön kohteeksi, jolla on merkittäviä työllisyys- ja taloudellisia vaikutuksia.

Liitteenä on esitetty oikaisuvaatimuksen tekijöiden mielipide sekä kaavakonsultin vastine Suojärven länsirannalla vireillä olevasta Minkkilän ranta-asemakaavamuutoksesta kaupunkikehityslautakunnassa 22.3.2022/§49. Kaavamuutoksella on tarkoitus muuttaa rantaan asti lohkotut kiinteistöt rantarakennuspaikoiksi poistamalla kaavasta kaksi yhteiskäyttöaluetta. Tilan 491-488-4-3, 4-4 ja 4-8 omistajat esittävät mielipiteessään, että muutos ei saa vaikuttaa/vähentää muiden Suojärven rantojen maanomistajien oikeuksia hakea/saada rantarakennusoikeutta mailleen. Vastineessa todetaan, että naapuritilat sijaitsevat Suojärven itärannalla muutosaluetta vastapäätä noin 270-320 metrin etäisyydellä, kaavattomalla haja-asutusalueella. Kaavamuutos ei vaikuta ko. tilojen rakentamiseen. Niiden rakentaminen ratkaistaan erillisellä kaavoituksella taikka poikkeamislupamenettelyllä.

Tilalta Välke 491-488-4-4 löytyy keskeneräinen 20 k-m2 sauna. Lupaa haetaan 98 k-m2 loma-asunnolle, 30 k-m2 varastolle ja 15 k-m2 kesäkeittiölle. Tilalle Halola 491-488-4-8 haetaan lupaa 98 k-m2 loma-asunnon, 30 k-m2 varaston ja 25 k-m2 saunan rakentamiseksi. Rakennukset on tarkoitus sijoittaa rakennusjärjestyksen mukaisille etäisyyksille vesistöstä ja kiinteistöjen rajoista.

Tilalle 491-488-4-8 oli vuonna 2019 myönnetty poikkeamislupa (§ 28/09.10.2019) kahdelle lomarakennuspaikalle tilasta Halola 636-439-4-8 lohkottavalle määräalalle (MliDno-2019-1430). Lohotuista tiloista Haltiala 491-488-4-3 on rakennettu ja tilalla Välke 491-488-4-4 on keskeneräinen saunarakennus. Poikkeamisluvan voimassaoloaika oli päättynyt ja lomarakennuksen rakennuslupaa varten vaadittiin uusi poikkeamislupa.

Alueella ei ole ranta-asemakaavaa tai rantaosayleiskaavaa. Etelä-Savon maakuntakaavassa ei ole kiinteistöjä koskevia merkintöjä.

Koska tilojen Halola ja Välke rakennuspaikkojen määrää ei ole tutkittu ranta-asemakaavalla tai rantaosayleiskaavalla, kiinteistöille on tehty emäkiinteistötarkastelu. Tarkastelulla varmistetaan, että eri emätiloja on mahdollista rakentaa toisiaan vastaavissa olosuhteissa samanlaisella tehokkuudella. Tasapuolisuuden tulee toteutua myös emätilan sisällä. Emäkiinteistötarkastelun leikkausajankohtana pidetään joko MRL:a edeltäneen rakennuslain voimaantulon ajankohtaa 1.7.1959 tai mainitun lain rantakaavasäännösten voimaan tulon ajankohtaa 15.10.1969.

Emäkiinteistötarkastelun mukaan emäkiinteistön muodostavat nykyiset kiinteistöt Halola 491-488-4-8, Haltiala 491-488-4-3, Välke 491-488-4-4 sekä emätilasta v.1963 erotettu tila Seppola 491-488-4-7. Rakennuspaikkoina ovat tällä hetkellä Haltiala 491-488-4-3, Välke 491-488-4-4 sekä emätilasta v.1963 erotettu tila Seppola 491-488-4-7. Lisäksi Halolan tilan talouskeskuksen käytössä olevalla rantasaunalla Suojärven rannassa tilan pohjoisosassa on rantasaunan (merkitty rakennusrekisteriin vapaa-ajanasuntona) rantarakennusoikeus. Leikkausajankohdan valinta määräytyy ennen muuta loma-asutuksen tarpeita varten alkaneen kiinteistönmuodostuksen ajankohdan mukaan. Johdonmukaisuuden ja tasapuolisuuden varmistamiseksi käytäntönä on, että jo yksi vuosien 1959 ja 1969 välillä muodostunut rakennuspaikka edellyttää leikkausajakohdaksi rakennuslain voimaantulon ajankohtaa.

Rantamitoitusta laskettaessa Mikkelin kaupungilla on käytössä rantaviivan yleiseksi muuntamismenettelyksi muodostunut niin sanottu Etelä-Savon malli, jossa todellinen rantaviiva muunnetaan mitoitusrantaviivaksi käyttämällä muuntokertoimia. Rantaviiva on mitattu maanmittauslaitoksen kartta-aineistosta. Sen mukaan emätilalla Halola 636-439-4-8 on mantereella rantaviivaa 774 metriä ja Mustasaaressa 481 metriä. Pienille saarille ei myönnetä rakennuspaikkoja eikä sitä ole laskettu mitoitusrantaviivaan. Ranta, jossa vastaranta on yli 300 metrin päässä, otetaan mukaan kokonaisuudessaan. Tällaista rantaa emäkiinteistöllä on 436 metriä. Rantaviivaa, jossa vastaranta on 200-300 metrin päässä on 133 metriä, mitä korjataan kertoimella 0,75. Rantaviivaa, jossa vastaranta on 100-200 metrin päässä on 205 metriä, korjataan kertoimella 0,75. Mustasaaressa saaren vastarannasta 50-100 metrin päässä sijaitsevat 303 metriä rantaa lasketaan korjauskertoimella 0,5 ja saaren päissä alle 50 metrin levyiset rantaviivat 178 metriä kertoimella 0. Mitoitusrantaviivan pituudeksi saadaan 789,75 metriä. Pienillä järvillä käytössä olevan mitoituksen 4 rp/km mukaan emäkiinteistölle voi muodostaa 3,159 rakennuspaikkaa, mikä pyöristyssääntöjen mukaan on 3 rakennuspaikkaa.

Emäkiinteistöselvityksen ja rantamitoituksen perusteella emätilalla 636-439-4-8 Halola on vain kolme rantarakennuspaikkaa: Haltiala 491-488-4-3, Välke 491-488-4-4 ja Seppola 491-488-4-7. Lisäksi Halolan tilan talouskeskuksen käytössä olevalla rantasaunalla on rantasaunan rantarakennusoikeus. Emäkiinteistön kaikki rantarakennuspaikat on siten käytetty. Myös poikkeamisluvassa (§ 28/09.10.2019) todettiin, että mitoitus oikeuttaa Halolan emätilasta 636-439-4-8 emätilalle 3 rantarakennuspaikkaa, joista yksi on emätilasta erotettu kiinteistö Seppola 491-488-4-7. Lisäksi todettiin Halolan tilan talouskeskuksen käytössä olevan rantasaunan rantarakennusoikeus.

Suojärvellä on kolme ranta-asemakaavaa, joista Minkkilän ranta-asemakaavan alueella ja sen eteläpuolella on varsin tiheää lomarakentamista. Järven pohjoispäässä Otavan yleiskaavan alueella ja järven muilla kaavoittamattomilla alueilla rakentaminen noudattaa kaupungin mitoitusperiaatteita.

Hakija perusteli poikkeamishakemusta sillä, että rakentaminen vaatii MRL:n mukaisen poikkeamisluvan, koska alueella ei ole voimassa osayleiskaavaa. Rakennusten etäisyydet rantaviivasta määräytyvät rakennusjärjestyksen mukaisesti.

Naapureita oli hankkeen johdosta kuultu. Oikaisuvaatimuksen jättänyt kiinteistön Rapuranta 491-488-5-41 omistaja ei antanut suostumusta poikkeamismenettelyyn ja oli sitä mieltä, että Suojärven rannat on rakennettu jo riittävän täyteen järven koko huomioiden. Toinen seikka on rakennustyömaalta vastarannalle kantautuva häiritsevä huuto ja kielenkäyttö.

MRL 72 § (Suunnittelutarve ranta-alueella) 1 momentissa todetaan, että meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.

MRL 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Emäkiinteistöselvityksen ja rantamitoituslaskelman mukaan emäkiinteistön kaikki rantarakennuspaikat on jo käytetty. Siten uutta rantarakennuspaikkaa määräalalle kiinteistöstä Halola 491-488-4-8 ei myönnetä. Kiinteistöjen Välke 491-488-4-4 ja Halola 491-488-4-8 omistajien oikaisuvaatimus ei koske kiinteistöä Välke 491-488-4-4.

Jokaisen poikkeamishakemuksen yhteydessä käytetään harkintaa, miten laajasti naapureita kuullaan. Suojärven vastaranta sijaitsee uuden suunnitellun rakennuspaikan kohdalla lähimmillään alle 200 metrin päässä ja siltä on suora näköyhteys vastarannalle, joten vastarannan naapurit on kuultu. Myös Minkkilän ranta-asemakaavahankkeessa vastarannan naapurit oli kuultu.

Kiinteistön Rapuranta 491-488-5-41 omistajan oikaisuvaatimuksessa esitetty perusteltu hakemuksen hylkäämiselle ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 171 §.ssä mainittu este poikkeamisen myöntämiselle eikä perustelu liity maankäytöllisin seikkoihin, joten oikaisuvaatimus tulee hylätä.

Oikaisuvaatimuksissa ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta muuttaa kaavoitusinsinöörin tekemää päätöstä.