Valmistelija
Topiantti Äikäs, maankäyttöjohtaja, topiantti.aikas@mikkeli.fi
Jukka Piispa, maankäyttöpäällikkö, Jukka.Piispa@mikkeli.fi
Hannu Peltomaa, kaavoitus- ja kiinteistöinsinööri, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
Kuvaus
Mikkelin kaupungin tontinluovutusperiaatteista ja -hinnoittelusta sekä hinnoitteluvyöhykkeistä on päätetty edellisen kerran Kaupunginvaltuustossa 12.6.2017 (§ 38). Periaatteet ovat syytä uusia ja vähintään tarkastaan kahdesti valtuustokaudessa. Uusia ja päivitettyjä tontinluovutusperiaatteita ja -hinnastoa on käsitelty Kaupunkikehityslautakunnassa 2.11.2021.
Kaupunkikehityksen tulosalue on laatinut uudet hinnoittelu- ja luovutusperiaatteet noudatettavaksi kaupungin maa-alueiden luovutuksessa. Tätä varten pyydettiin hintavyöhyketarkastelut Mikkelin kaupungin tontinluovutushinnoista ja -alueista kahdelta riippumattomalta arviointitoimistolta (Ramboll Oy; Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co). Arviokirjat ovat asian liitteenä. Saatujen arvioiden ja kaupungin asiantuntijoiden kokemusperäisen tiedon perusteella vyöhykejakoa on tarkennettu ja tontinluovutushinnat on uudistettu vastaamaan nykyhetken hintatasoa. Julkisten rakennusten korttelialueiden kohdalla pyydettiin Arviointitoimisto Oy Mikko Helenius & Co:lta lisätarkennus ns. Y-tonttien hinnoitteluun (liitteenä).
Maantieteellisen tarkastelun osalta vyöhyketarkastelu noudattelee vuoden 2017 päätöstä muutamalla poikkeuksella: Keskusta-alueen, eli CBD-alueen (Central Business District) maantieteellistä kokoa on supistettu koskemaan välitöntä Mikkelin kaupungin keskikaupungin aluetta. Kyseessä on tärkeä liiketoiminnan kehittämisen ja asumisen alue, joka vaatii jatkossakin oman hinnoittelumenettelyn. CBD-alueeseen luetaan mukaan myös Satamalahden aktiivinen kehittämisalue, Kenkäveronniemen sekä Pursialan kehittyvä kaupan, työpaikkojen ja liiketoiminnan alueet. Tältä alueelta luovutettavien alueiden hinnoittelu perustuu siis jatkossakin ulkopuoliseen arviokirjamenettelyyn. Maankäyttö ja kaupunkirakenne -tulosyksikön asiantuntijat ratkaisevat tapauskohtaisesti ja luovutettavan kohteen merkittävyyden kannalta sen, tarvitaanko luovutushinta-arviointiin yksi tai useampi näkemys. Yleisesti voidaan sanoa, että esimerkiksi Satamalahden osalta tarvitaan 2–3 arviokirjaa, muilla alueilla käytetään harkintaa arviokirjojen tilaamisessa.
Muilta osin vyöhykemallin rajauksia on tarkennettu siten, että eri kohdealueiden etäisyys CBD:stä etenee loogisesti ja eräitä alueita on tästä johtuen nostettu ylempiin vyöhykkeisiin. Muutoksella ei ole vaikutusta alueiden olemassa oleviin tontinvuokrataksoihin. Rantarakentamisen osalta I-vyöhykkeen eräiden asuinkortteleiden kohdalla (Kirkonvarkaus eteläinen, Launialan uusi AO-alue) käytetään pohjahinnoittelua tarjouksille omarantaisten (Kirkonvarkaus) ja rannan tuntumassa olevien tonttien (Launiala) luovutuksessa. Käytännössä I-vyöhykkeen luovutushinta toimii pohjahintana ja tontit luovutetaan tarjousten perusteella.
Yleisenä linjauksena on, että vuoden 2017 päätökseen nähden hintataso pysyy entisenlaisena. Hinnoitteluun on tehty hienoisia, elinkustannusindeksin mukaisia tarkastuksia. Normaalin omakotitaloasujan vuosivuokra pysyy Mikkelissä samalla tasolla kuin ennen. Poikkeuksena tästä linjasta on, että AK- ja AR- (C-) eli kerrostalotonttien kerrosneliömetrikohtaisiin luovutushintoihin on indeksikorotuksen lisäksi tehty linjassaan noin 2,7–2,0 % hinnankorotus. Tämä tarkastus perustuu arviokirjoissa oleviin lausuntoihin. Julkisten rakennusten (koulut, päiväkodit, urheilutilat jne.) kohdalla hinnoittelu noudattaa arviokirjan ja siihen liittyvän tarkennuksen (Helenius) antamaa tietoa.
Anttolan, Haukivuoren, Otavan, Pellosniemen ja Suomenniemen aluekeskusten luovutushinnoitteluun ei ole tehty merkittäviä muutoksia. Ristiinan Linnaniemen rannan tuntumassa olevien AO-tonttien osalta sovelletaan erillishinnoittelua. Ristiinan alueen AK- ja AR-tonttien hintaa on tarkastettu arvioista alaspäin. Sen toivotaan kannustavan rakennushankkeisiin ko. alueella.
Erillishinnoiteltuihin teollisuustonttien hinnoitteluun (Visulahti, EcoSairila ja Tikkala) on tehty yhden euron tasokorotus ja Visulahden KTY-tonttien luovutushinta asetetaan edulliseksi V- ja VI-vyöhykkeiden tasoon nähden. Myös näiden kohteiden hintakehitys on aiemmasta poiketen sidottu elinkustannusindeksiin. EcoSairilassa olevien tasatun ja tasaamattoman tontin välinen ero on ilmoitettu taulukossa ja alueen hinnoittelu perustuu empiiriseen tietoon tasatun tontin kustannuksista. Varastointitonttien hinnoittelu on esitetty erikseen.
Tontinluovutushinnoittelun tavoite on, että Mikkeli näyttäytyy kiinnostavana ja edullisena rakentamisen kohteena omakotitalorakentajille, rivitalo- ja asuinkerrostaloyhtiöille. Samalla huolehditaan, että kaupungin noudattama hintataso turvaa kaupungille säännöllisen käyttötalouden tulonlähteen vuokratonttien osalta ja Mikkelin kaupunki pystyy tarjoamaan teollisuudelle ja liiketoiminnalle edullisia ja sijainniltaan hyviä tontteja.
Asia on merkittävä ja esitellyistä ja liitteenä olevista periaatteista päättää kaupunginvaltuusto. Tätä päätöstä koskeva hinnoittelu- ja vyöhykeaineisto liitetään myöhemmin päätettäväksi tulevan Maapoliittisen ohjelman (Mapoli) itsenäiseksi liitteeksi taulukoineen ja karttoineen (keskustaajaman alue ja aluekeskukset).
Päätösehdotus
Esittelijä
Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy liitteiden mukaiset tontinluovutusperiaatteet ja -hinnaston. Uudet tontinluovutusperiaatteet tulevat voimaan 1.1.2022.
Lisäksi kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että hinnoitteluperiaatteita, -vyöhykkeitä ja -taulukkoa tarkastetaan seuraavan kerran vuodenvaihteessa 2023–24 (indeksitarkastus). Maankäyttö ja kaupunkirakenne -tulosyksikön asiantuntijat valtuutetaan tekemään asiaan vähäiset tekniset korjaukset.
Edelleen kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että kaupunkikehityslautakunta oikeutetaan päättämään kaiken tyyppisten tonttien luovuttamisesta vuokraamalla aina, kun valtuusto on vahvistanut vuokraamisessa noudatettavat hinnat ja muut periaatteet. Tonttien myymisessä päätösvalta määräytyy hallinto- ja toimintasäännöistä ilmenevien euromääräisten rajojen mukaisesti.
Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.
Päätös
Kaupunginhallitus päätti jättää asian pöydälle.