Lupa- ja valvontajaosto, kokous 23.2.2023

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 6 Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle kiinteistön Naavatie 5 hulevesihaittaa koskevassa asiassa

MliDno-2022-3360

Aikaisempi käsittely

Lupa- ja valvontajaosto, 8.12.2022

Valmistelija

Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Kiinteistön 491-417-3-170 omistaja on tehnyt lupa- ja valvontajaostolle oikaisuvaatimuksen johtavan rakennustarkastajan päätöksestä 14.11.2022 § 1, jolla on todettu, ettei rakennusvalvontaviranomainen voi maankäyttö- ja rakennuslain 165 §:n nojalla antaa määräystä mahdollisen haitan poistamiseksi tai korjaamiseksi, koska luonnollista vedenjuoksua Naavatie 7:n tontilla ei ole muutettu mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 165 §:n mukaan, jos rakennuspaikkana olevan kiinteistön maanpinnan luonnollista korkeutta muutetaan tai suoritetaan muita toimenpiteitä, jotka muuttavat luonnollista veden juoksua kiinteistöllä, kiinteistön omistaja tai haltija on velvollinen huolehtimaan siitä, ettei toimenpiteistä aiheudu huomattavaa haittaa naapurille. Mikäli kiinteistön omistaja tai haltija laiminlyö velvollisuutensa, kunnan rakennusvalvontaviranomaisen on hakemuksesta määrättävä haitan korjaamisesta tai poistamisesta.

Kiinteistön 491-417-3-170, Naavatie 5 omistaja oli ollut yhteydessä rakennusvalvontaan ja kaupungin hulevesiviranomaisen toimivaan infra- ja viheraluepalveluihin kiinteistön talousrakennuksen sivulle ja tontin takanurkkaan kerääntyvistä hulevesistä varsinkin keväisin maan ollessa vielä jäässä. Hänen mukaansa naapurin Naavatie 7:n tonttia 491-417-3-169 olisi korotettu ja tien varressa oleva oja olisi täytetty ja korotettu niin, että ilmoittajan ulkorakennus on jäänyt alemmas, jolloin hulevesi ei pääse ohjautumaan Naavatien varressa olevaan ojaan. Lisäksi hän kertoo, että Naavatie 7:n tontti viettää koko etelän puoleiselta osaltaan kohti Naavatie 5:n tonttia, jolloin sekä sadevesi että kyseiselle osalla siirretyn lumen sulamisvesi valuu Naavatie 5:n tontille etenkin maan ollessa jäässä, jolloin vesi ei pääse imeytymään maahan Naavatie 7:n tontilla.

Kesällä 2022 suoritetulla maastokäynnillä havaittiin, että naapurikiinteistö Naavatie 7 sijoittuu kadun varren korkeimmalle kohdalle. Kaupungin hulevedet ohjautuvat kadun varren ojassa kiinteistön kohdalta kahteen eri suuntaan eli kiinteistö sijoittuu ns. vedenjakajakohtaan. Edellä mainitun perusteella naapurikiinteistön kohdalla ei katuvarressa ole ojaa vaan painanne, josta vedet ohjautuvat riittävästi Naavatien suuntaisesti pohjoiseen ja liittymien kohdalta etelään päin kaupungin katuojaan. Myöskään kiinteistöjen välissä olevan nurkkapyykin kohdalla eli kiinteistöjen liittymien välissä ei ole katualueen reunassa ojaa. Tästä syystä myöskään Naavatie 5:n ja Naavatie 7:n ajoneuvoliittymissä ei ole rumpua. Naavatie 5:n kohdalta katuoja alkaa liittymän jälkeen ja viettää Naavatien reunassa etelää kohti.

Maastokäynnillä havaittiin myös, että Naavatie 5:n talousrakennuksen ja rajan välissä oleva maanpinta on alempana kuin talousrakennuksen ja kadun välinen maanpinta, jolloin talousrakennuksen sivulta vedet eivät pääse ohjautumaan katualueen ojiin. Maanpintaa on korotettu autotallin ja kadun välillä, jotta ajo autotalliin olisi mahdollista ja toisaalta autotallin sivulla maanpintaa on madallettu riittävän sokkelikorkeuden saamiseksi.

Rakennukset tonteille on rakennettu 1980-luvulla. Naavatie 7:n on valmistunut vuonna 1988 noin vuotta myöhemmin kuin Naavatie 5. Naavatie 7:n omistajan mukaan maastoa muuttavia toimenpiteitä ei ole tehty viime vuosina rakentamisen jälkeen.
Korkotarkastelun perusteella oli todettu, että Naavatie 7 tonttia ei rakentamisen aikana eikä myöhemminkään ole muutettu siten, että luonnollinen vedenjuoksu olisi muuttunut niin olennaisesti, että rakennusvalvontaviranomainen voisi antaa määräystä haitan poistamiseksi.

Ei ole voitu todeta, että Naavatie 7:n tontilla maanpinnan luonnollista korkeutta ja luonnollista vedenjuoksua olisi muutettu niin, että se aiheuttaisi huomattavaa haittaa Naavatie 5:n tontille. Tontin tasaamisella veden valuminen naapuritontille on voinut jopa vähentyä, koska suurempi osa vedestä ehtii imeytyä oman tontin puolella, kun olemassa ollutta Naavatien 5:n suuntaan viettävää maanpintaa on Naavatie 7:n puolella tasoitettu enemmän vaakatason suuntaiseksi.

Kaupunki on tarjoutunut kustannuksellaan tekemään tonttien rajalle kadun reunaan kaivon ja siitä ojan hulevesien johtamiseksi. Tontinomistajan tulee kuitenkin tehdä omalla tontillaan tarvittavat toimenpiteet vesien johtamiseksi kaivoon. Naavatie 5:n omistaja ei ole hyväksynyt sitä, että toimenpide jäisi hänen kustannettavakseen.

Myöhemmin on todettu, että Naavatie 7:n tontilla maanpintaa on rakennusvaiheessa luiskattu niin, että luiska ulottuu Naavatie 5:n tontin puolelle. Naavatie 7:n aiempi omistaja on myös istuttanut pensasaidan tonttien rajalle, mutta maaston muodon vuoksi pensasaita on tullut lähes kokonaan Naavatie 5:n tontin puolelle. Kadun reunassa ollut rajapyykki on jossain vaiheessa kadonnut ja rajan tarkkaa sijaintia on tämän vuoksi ollut vaikea määrittää. Naavatie 5:n omistajalla on oikeus poistaa omalla tontillaan oleva pensasaita, mikäli siitä on haittaa tai se estää esimerkiksi huleveden poistamiseen tarvittavien töiden tekemisen.

Naavatie 7:n tontinomistajia ei voi velvoittaa osallistumaan huleveden poistamiseen tarvittavan järjestelmän kustannuksiin, koska tonttien rajalla olevan luiskan rakentaminen on tapahtunut aikaisemman omistajan aikana. Silloinen Naavatie 5:n omistaja ei ole tilanteeseen puuttunut ainakaan niin, että siitä olisi saatavissa mitään näyttöä. Aikaisemman omistajan on tämän ja ajan kulumisen johdosta katsottava hyväksyneen tilanteen. Naapuruussuhdelaissa on säädetty yhden ja kolmen vuoden määräajat sille, missä ajassa pitää reagoida naapurin puolelta tulevaan haittaan. Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei vastaavia määräaikoja ole, mutta tämänkin lain mukaisissa asioissa kiinteistön omistajan tai haltijan voi katsoa hyväksyneen tilanteen, ellei ole puuttunut siihen kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun on tilanteen havainnut. Omistajanvaihdoksessa ei uudelle omistajalle voi siirtyä parempaa oikeutta kuin aikaisemmalla on ollut. Jos aikaisemman omistajan on katsottava nimenomaisesti tai hiljaisesti hyväksyneen tilanteen, ei uusi omistajakaan voi vaatia tilanteen muuttamista. Kun ongelma tässä kohteessa on ilmeisesti syntynyt jo yli 30 vuotta sitten, ei naapurikiinteistön nykyiseen omistajaan voi enää kohdistaa tätä koskevia vaatimuksia.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyillä perusteilla hylätä johtavan rakennustarkastajan päätöksestä 14.11.2022 § 1 tehdyn oikaisuvaatimuksen.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi
Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Kiinteistön Naavatie 5 omistaja on valittanut Itä-Suomen hallinto-oikeuteen lupa- ja valvontajaoston päätöksestä 8.12.2022 § 44. Hallinto-oikeus pyytää lupa- ja valvontajaostoa antamaan oman lausuntonsa valituksen johdosta. Hallinto-oikeuden pyyntö ja siihen liittyvä valituskirjelmä ovat liitteenä.

Naavatie 7:n maastokorkoa ei ole rakentamisaikana muutettu MRL 165 §:n tarkoittamassa merkityksessä. Liitteenä on toimitettu ennen rakentamisajankohtaa olleet vaaituskorot sekä mittauspisteen nykytilanteesta. Naavatie 7 on rakennettu maastonmuodon mukaiseen korkoasemaan. Rakentamista edeltävä maastokoron korkein kohta on ollut Naavatie 7 tontin keskivaiheilla asuinrakennuksen keskivaiheilla, josta vedet ovat ohjautuneet kahteen suuntaan. Tämän tarkastelun perusteella luonnollista vedenjuoksua ei ole rakentamisen yhteydessä tai sen jälkeen olennaisesti muutettu. Tonttien luonnollinen keskimääräinen tontin keskivaiheiden korkoero on ollut n 70 cm, Naavatie 5:n ollessa alempana. Korkokartassa suluissa merkityt korot ovat N 2000 korkojärjestelmään muunnettuja. Korkokarttojen perusteella on arvioitu korkomuutoksen olevan rajalla noin +10-15 cm, jolla Naavatie 7:n pihamaan tasoa on muutettu enemmän vaakatasoon, millä puolestaan on ollut luonnollista vedenjuoksua vähentävä vaikutus. Autotallin vierustalla Naavatie 5:n tontin osalla korko on tällä hetkellä 124.9 ja naapurin tontilla vastaava korko on 125.2. Naavatie 5:n autotallin edustalla korot ovat 125.1 ja 125.2, jolloin vedet eivät ohjaudu katuojaan omalla tontilla. Rakentamisajankohtana samalla kohtaa tontin rajalla korko on ollut 125.07. Katukorko on liittymien kohdalla n. 125. Tontin osalla ei rakentamisajankohdan jälkeen kiinteistön haltijan ilmoituksen mukaan ole tehty muutoksia.

Naavatie 7 tontin osan edessä katualueella on painanne, joka ohjaa riittävästi vedet katualueelta ja tonteilta hulevesiojiin. Mikkelin kaupungin hulevesiviranomainen on keskustelujen yhteydessä todennut asentavansa tontin rajalle katualueelle hulevesikaivon, johon kiinteistöjen hulevedet voidaan ohjata ja siitä edelleen avo-ojaan kiinteistön edustalla. Kiinteistön omistajan on omalta osaltaan ohjattava tontin osalla hulevedet kaupungin hulevesijärjestelmään, jos niitä ei voida imeyttää tontilla. Naavatie 5:n autotallin sivustalle ohjautuvat vedet eivät pääse ohjatumaan katualueen vierustan hulevesiverkostoon, koska autotallin edustalla maanpintaa on nostettu autotallin lattiakorosta johtuen. Hulevesiviranomainen on ehdottanut Naavatie 5:n omistajaa kaivamaan ojan ko. tontin osalle, jotta patoutuvat pintavedet voidaan ohjata kadun reunaan rakennettavaan kaivoon. Kiinteistön omistajan on omalta osaltaan huolehdittava hulevesien hallinnasta tontillaan. Kuntalaisten tasapuolisen kohtelun vuoksi kaupunki ei voi suorittaa tällaisia muutos- tai parannustöitä yksityisillä kliinteistöillä. Kiinteistön omistajalle kuuluu tontin ajoneuvoliittymien kohdalla tarpeellisten rumpujen asentaminen. Neuvottelujen aikana kaupungin hulevesiviranomainen on hulevesikaivon rakentamisen yhteydessä tarjoutunut rakentamaan myös ko. rummun Naavatie 5 kohdalle, kunhan kiinteistön omistaja omalta osaltaan vastaa tontin osalla hulevesien johtamisesta. Valituksessa on todettu, että aikoinaan Naavatie 5:n autotallin vierustan vedet olisi johdettu kiinteistön puolelta avo-ojaan. Naavatie 5:n nykyinen omistaja ei ole hallinnut rakennuspaikkaa tuona aikana eikä tämän avo-ojan olemassaolosta ole esitetty mitään dokumenttia. Edes Naavatie 5:n aiempi omistaja ei ole antanut asiasta mitään selvitystä. Edellä esitetyllä ei ole myöskään merkitystä, koska karttatarkastelun perusteella maastonmuodot ovat viettäneet etelään eikä Naavatie 5:n omistaja olisi omalta tontiltaan voinut ohjata vesiä toisen tontin kautta.

Tarkemmassa rajamittauksessa on todettu rajalle tarkoitetun pensasaidan sijoittuvan Naavatie 5:n puolelle. Naavatie 5:n omistajalla on oikeus poistaa pensasaita hulevesijärjestelyjen tekemiseksi tontilleen.

Tonttien rajalla olevan luiskan rakentaminen on tapahtunut yli kolmekymmentä vuotta sitten aikaisempien omistajien aikana. Naavatie 7:n puolella tontin korkeutta ei ole lisätty. Asuinrakennus on rakennettu tontilla olleen pienen kalliokumpareen päälle ja se on määrittänyt rakennuksen korkeusaseman, koska kalliota ei ole haluttu louhia. Rakennus ja pihamaa ovat tulleet hiukan Naavatie 5:n rakennusta ja pihaa korkeammalle. Ainoa muutos maanpinnan koroissa on ollut tonttien välillä olevan luiskan loiventaminen, mikä pikemminkin vähentää hulevesien johtumista alemmalle tontille kuin lisäisi sitä.

Ei ole myöskään mitään näyttöä siitä, että Naavatie 5:n aikaisempi omistaja olisi millään tavalla reagoinut kerrottuun hulevesiongelmaan, tonttien rajalla olevan luiskan muuttamiseen tai mahdollisen katurajalla olleen avo-ojan peittämiseen.

Kun Naavatie 5:n rakennukset on rakennettu, on ollut tiedossa, että Naavatie 7:n tontti on hiukan ylempänä. Rakennusvaiheessa olisi Naavatie 5:n tonttia tullut hiukan täyttää ja korottaa, jos olisi haluttu rajoittaa hulevesien ohjautumista ylempänä olevalta tontilta. Naapurikiinteistön omistajalle ei voi asettaa velvollisuutta muuttaa luonnollista vedenjuoksua tai osallistua tällaisen työn kustannuksiin toisella kiinteistöllä.

Siitä, missä ajassa kiinteistön omistajan tulisi reagoida naapurikiinteistön puolelta tulevaan haittaan, kuten hulevesien johtumiseen kiinteistölle, ei ole selkeitä määräyksiä. Naapuruussuhdelain 20 §:n mukaan kohtuuttoman rasituksen poistamista tai rasitusta aiheuttavan toiminnan lakkauttamista on vaadittava viimeistään kolmen vuoden kuluttua siitä, kun kohtuuton rasitus ilmeni. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa tilanne oli jatkunut ainakin yli kaksikymmentä vuotta ennen kuin naapuri reagoi siihen. Kummankin kiinteistön omistajat olivat tänä aikana vaihtuneet.

Asiassa ei ole esitetty mitään näyttöä siitä, että hulevesiongelma Naavatie 5:n tontilla aiheutuisi sellaisista naapuritontilla tehdyistä toimenpiteistä, joihin rakennuslupaviranomaisella olisi valta puuttua. Näin ollen ei ole myöskään mitään perustetta, jolla rakennusvalvontaviranomainen voisi velvoittaa naapuritontin omistajan osallistumaan hulevesien johtamisen edellyttämien toimenpiteiden kustannuksiin.

Rakennusvalvontaviranomaisena toimivan lupa- ja valvontajaoston toimivaltaan ei kuulu maankäyttö- ja rakennuslain 13 a §:n säädetyt asiat ja kustannuksista tai kustannusten jakamisesta päättäminen. Mikkelin kaupungin hulevesiviranomaisena toimii kaupunkikehityslautakunta. Valituksen alaisessa päätöksessä on ratkaistu asia rakennusvalvontaviranomaisen toimivaltaan kuuluvana MRL 165 § luonnollisen vedenjuoksun muuttamista koskevana asiana. Hulevesilainsäädäntö on tullut voimaan 2014, Naavatien tonttien rakentamisajankohdan jälkeen. MRL 103 k §:n mukaan, jos hulevesistä aiheutuvan haitan poistaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, kunnan monijäseninen toimielin voi kiinteistön omistajan aloitteesta ja muita kiinteistön omistajia tai haltijoita kuultuaan määrätä kiinteistön tai kiinteistöjen hulevesien johtamisesta tai muista hulevesien hallinnan toimenpiteistä. Maastokäynnillä hulevesiviranomaisen edustaja on todennut hulevesihaitan poistamisen onnistuvan Naavatie 5:n osalla kiinteistön omin hulevesi järjestelyin, kun hulevesiviranomainen rakentaa rajojen tuntumaan hulevesikaivon sekä rummun Naavatie 5:n liittymään.

Naavatie 5:n hulevesiongelma on mahdollista poistaa kyseisen kiinteistön alueella tehtävillä toimenpiteillä j ailman kohtuuttomia kustannuksia, kun kaupunki rakentaa kadun reunaan tonttien rajalle hulevesikaivon, johon vedet voi johtaa.

Valituksessa ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta muuttaa tai kumota lupa- ja valvontajaoston päätöstä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon jaoston päätöksestä 8.12.2022 § 44 tehdyn valituksen johdosta.