Kaupunginvaltuusto, kokous 2.3.2026

Kuvaus

Mikkelin kaupungin neuvottelutarjoutuminen Etelä-Savon hyvinvointialueen käytössä olevista tiloista

Mikkelin kaupunki on vuokrannut omistamiaan tiloja mm. palvelutalo- ja pelastuskiinteistöjä Etelä-Savon hyvinvointilaueelle (Eloisa) hyvinvointialueen palvelutuotantoa varten. Eloisa päätti kokouksessaan 17.6.2024 § 30 irtisanoa kaikki hyvinvointialueen käytössä olevat mm. Mikkelin kaupungin omistamat tilat. Tilojen vuokrasopimukset päättyvät irtisanomisajan jälkeen vuoden 2025 lopussa. Samassa kokouksessa hyvinvointialueen valtuusto hyväksyi vuokrattuihin tiloihin kohdistuvat taloudelliset neuvottelutavoitteensa. Mikkelin kaupunki on antanut 17.6.2025 lausunnon Etelä-Savon hyvinvointialueelle hyvinvointialueen vuokraamista tiloista.

Etelä-Savon hyvinvointialueen ja Mikkelin kaupungin välillä on pidetty helmikuussa ja elokuussa 2025 palaverit kiinteistöjen vuokraamisen periaatteista hyvinvointialueen palveluverkon tarpeisiin. Kokousten välillä on pidetty pienempiä työpalavereja. Palavereissa on käyty läpi hyvinvointialueen valtuuston tekemää talouspäätöstä, tulevaa palveluverkon tilatarvetta ja todettu Eloisan tekemä vuokratarjoutuminen. Mikkelin kaupungin osalta on läpikäyty vuokrien määräytymisen periaatteita ja seuraamuksia Kuntalain 126 § mukaisesta yhtiöitämisvelvoitteesta, kun kunta harjoittaa tehtäviään kilpailutilanteessa markkinoilla. Lisäksi kaupunginhallituksen suunnittelukokous ohjeisti valmistelua 8.9.2025.

Mikkelin kaupunki esittää seuraavan vastauksen hyvinvointialueelta saamaansa vuokratarjoukseen.

Kaupunki tuo esiin kaksi vaihtoehtoista toimintamallia tilaratkaisuksi, joista kaupungin näkemyksen mukaisesti ensimmäinen vaihtoehto vastaa parhaiten hyvinvointialueen ja kaupungin yhteisiä tavoitteita.

Mikkelin kaupungin ensisijainen ehdotus on, että kiinteistökokonaisuudesta (pois lukien Annikinkatu 4, Jalavakatu 5), joka on tällä hetkellä vuokrattuna hyvinvointialueen käyttöön, tehdään kaupat sopijaosapuolien välillä. Kaupan kohteena ei ole kohteiden maaomaisuus. Mahdollisen kaupan neuvottelut voidaan aloittaa, niin että lähtökohtana hinnan muodostukselle on koko kokonaisuudesta tasearvo (noin 3 M€).

Hyvinvointialueen käytössä olevat rakennukset ovat aikoinaan suunniteltu ja rakennettu yhteiskunnallisin voimavaroin, hyödyntäen julkista osaamista, taloudellisia resursseja ja rahoitusratkaisuja. Kiinteistökauppa on suoraviivaisin ja tehokkain tapa saavuttaa ne taloudelliset tavoitteet, jotka hyvinvointialue on asettanut kiinteistökuluihinsa liittyen. Kiinteistöjen siirtyminen palvelutuottajan omistukseen varmistaa osaltaan, että palvelut säilyvät lähipalveluina Mikkelin kaupungin alueella kuntalaisia varten. Ehdotuksella saavutetaan molempien osapuolten kannalta kokonaistaloudellisesti ja toiminnallisesti hyödyllinen ratkaisu.

Mikäli ensisijainen Mikkelin kaupungin ehdotus ei etenisi, Mikkelin kaupunki esittää seuraavan toissijaisen toimintamallin. 

Mikkelin kaupunki tai yhtiöittämisvelvoitteen syntymisen jälkeen Mikkelin kaupungin konserniyhtiö vuokraa hyvinvointialueelle koko nykyisen hyvinvointialueen käytössä olevan kiinteistökokonaisuuden. Vuokrauksen osalta noudatetaan vuoden alusta jatkuvalla sopimusjaksolla yleisellä tasolla markkinaehtoista vuokranmääritystä. Kaupunki on kuitenkin valmis tulemaan vastaan nykyisessä kokonaisvuokratasossa siten, että nykyisellä kiinteistökannalla kokonaisvuokraan noin 3,2 M€ (vuoden vaihteen tilanteesta) sisältyy kaupungin 100 000 €:n vuotuinen vuokrien vastaantulo.

Samalla kaupunki esittää, että seuraavien neuvotteluiden kohteena olevien rakennusten (Annikinkatu 4, Jalavakatu 5) osalta käydään tarkentavat neuvottelut niiden jatkokäytöstä.

Lisäksi kaupunki muistuttaa, että hyvinvointialueen käytössä oleva kiinteistökanta on rakentunut pitkän ajan kuluessa yhteiskunnallisin varoin, palvelemaan kuntalaisille suunnattua palvelutuotantoa. Tulevien järjestelyjen tulee turvata tämän perusperiaatteen jatkuvuus.

Vuokrasuhteen tulee muodostua sellaiseksi, että kiinteistöjen omistajalla on taloudellinen kyky selviytyä velvoitteistaan vuokrasopimuksista saatavalla liikevaihdolla. Kaupunki on omalta osaltaan mallintanut yhtiön kykyä selviytyä pitkäjänteisesti kiinteistökustannuksista asiakkaalta saatavalla vuokrakertymällä. Kaupungin eo. vastaantulo vuokrissa pohjautuu yhtiön taloudelliseen simulointiin. Kaupunki ei voi rahoittaa kiinteistöomistajuuttaan muulla tavoin.

Omistuksen näkökulmasta vuokratason määrittely liian alhaiseksi ei mahdollista pitkäjänteistä ja kestävää kiinteistöomistajuutta. Vuokratason lähtökohtien ja määrittelyn tulee perustua omistajalle yhtiöittämisestä, kiinteistöomistajuudesta ja kyvystä investoida syntyviin todellisiin kustannuksiin ja niiden laskentamalleihin.

Kiinteistöjen vuokrien on oltava jatkossa sellaisella tasolla, että omistajalla on mahdollisuus lyhentää kiinteistöihin kohdistuvaa korjausvelkaa ja tehdä jatkossakin tarvittavia investointeja. Esillä ollut sopimusmalli, jossa sopimus olisi toistaiseksi voimassa oleva ja sisältäisi 12 kuukauden irtisanomisajan, ei tarjoa omistajalle riittävää investointiturvaa, eikä siten vastuullista kiinteistön omistamista.

Mikkelin kaupunki esittää edellä kuvatut vaihtoehdot jatkoneuvottelun pohjaksi, ja odottaa hyvinvointialueen näkemystä esitettyihin malleihin neuvottelukutsun muodossa.

Kuvaus

Eri puolilla Suomessa käydään edelleen laaja-alaisia neuvotteluja hyvinvointialueiden ja kuntien välillä koskien kiinteistövuokrasopimuksia. Neuvottelutilanteet vaihtelevat alueellisesti sekä hyvinvointialueiden sisällä eri kuntien välillä. Kuntien ja hyvinvointialueiden tavoitteet eivät kaikilta osin ole yhteneviä, erityisesti kuntien omistamien kiinteistöjen vuokraehtojen osalta. Kustannustason yleinen nousu, kuten energia- ja ylläpitomenojen kasvu, yhdistettynä hyvinvointialueiden tiukkoihin talouden sopeuttamisohjelmiin, tekee neuvotteluratkaisujen löytämisen kokonaisuudessaan haasteelliseksi.

Mikkelin kaupunki ja Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa ovat jatkaneet katkeamattomia kahdenvälisiä neuvotteluja koskien hyvinvointialueen toiminnassaan käyttämiä ja tulevaisuudessa tarvitsemia tiloja. Samanaikaisesti Eloisa on käynyt vastaavia neuvotteluja muiden alueensa kuntien kanssa tavoitteena löytää Eloisan neuvottelutavoite kaikkien kuntien n. 5 miljoonan euron kiinteistöjen kulujen säästötarve ja taloudellisesti kestävä ratkaisu hyvinvointialueen talousarvion valmistelun yhteyteen.

Sosiaali- ja terveysministeriö on myöntänyt Eloisalle valtuutuksen hankkia palo- ja pelastuslaitosten käytössä olevat kiinteistöt hyvinvointialueen omistukseen. Muiden, kuten palvelutalojen, osalta vastaavaa valtuutusta ei ole annettu.

Hyvinvointialueen ja Mikkelin kaupungin välisissä kiinteistöneuvotteluissa on kehittynyt seuraava neuvottelunäkemys:

• Palo- ja pelastuskiinteistöt - Kaikki seitsemän (7) käytössä olevaa palo- ja pelastuskiinteistöä rakennuksineen siirtyvät hyvinvointialueen omistukseen kiinteistökaupalla tase- ja maanarvoon perustuen.
• Koulut ja muut integroidut tilat - Hyvinvointialue jatkaa kyseisissä kohteissa nykyisten vuokrasopimusten mukaisesti. Vuokrasopimuksissa sovelletaan 12 kuukauden irtisanomisaikaa.
• Palvelutalot - Eloisa jatkaa palvelutaloissa nykyisillä vuokrasopimusehdoilla. Vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia ja niissä noudatetaan 12 kuukauden irtisanomisaikaa. Kuntalain mukaisesti kiinteistöomistus on tarkoitus yhtiöittää.
• Graanin palvelutalo - Graanin palvelutalo on ARA-rahoitteinen kohde, jossa on noin miljoonan euron (Valtiokonttorin) laina. Kohteeseen haetaan yhdessä Eloisan kanssa ratkaisu, joka tukee hyvinvointialueen kiinteistövuokriin liittyviä taloudellisia tavoitteita.
• Ristiinan terveyskeskus - Eloisa luopuu noin puolesta Ristiinan terveyskeskuksen käytössään olevista tiloista.
• Kehityskiinteistöt - Annikinkatu 4 (ns. vanha pääpaloasema) ja Jalavakatu 5 (kerrostalo, jossa asukkailla on omat vuokrasopimukset rakennuksen omistajan kanssa) säilyvät nykyisessä käytössään ja nykyisten sopimusten piirissä, kunnes toisin päätetään.
• Neuvottelutuloksen dokumentointi - Kokonaisuudesta laaditaan neuvottelumuistio, jonka hyväksymisen jälkeen yksittäisiä asiakokonaisuuksia edistetään päätöksenteossa (päätöksentekovarauma) tai viranhaltijapäätöksin.

Kuntalain mukainen yhtiöittäminen

Kuntalain (410/2015) 126 §:n mukainen yhtiöittämisvelvoite edellyttää, että sellainen toiminta, jota on markkinoilla muutoin saatavissa, järjestetään yhtiömuotoisesti viimeistään vuoden 2025 loppuun mennessä.

Tämän mukaisesti kaupunki valmistelee kolmen palvelutalon siirtämistä Kiinteistökehitysyhtiö Naistingin omistukseen. Samassa yhteydessä kaupunki valmistelee siirtävänsä Jalavakatu 5:ssä sijaitsevan asuinkiinteistön Mikkelin Vuokratalot Mikalo Oy:n omistukseen. Kaupungin taseessa vielä olevia viimeisiä asuinkohteita siirretään samalla Mikalon omistukseen.

Hyvinvointialueuudistuksen vaikutukset ja kaupungin rooli kiinteistöratkaisujen edistämisessä

Hyvinvointialueuudistuksen myötä sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen päätöksenteko, palvelutuotannon ohjaus ja rahoitus siirtyivät kunnilta ja kuntayhtymiltä valtion vastuulle. Valtiolla on siten päävastuu hyvinvointialueiden palveluiden rahoittamisesta ja toimintaedellytysten turvaamisesta kunnissa. Uudistuksen yhteydessä kunnille jäi merkittävä määrä sosiaali- ja terveyspalvelujen käytössä olleita kiinteistöjä. Näihin kohdistuu edelleen määräaikaisia, ns. vuoden 2025 loppuun jäädytettyjä vuokrasopimuksia, jotka ovat osa valtion ja kuntien välisen rahoitus- ja omaisuusjärjestelyn keskeneräistä selvitystyötä. Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa tehostaa parhaillaan toimintaansa ja palveluverkkoaan ottaen huomioon Itä-Suomen alueen väestökehityksen ja palveluiden saavutettavuuteen liittyvät alueelliset erot. Hyvinvointialueen kunnilla on näissä neuvotteluissa omat ja yksilölliset lähtökohtansa, jotka perustuvat kuntakohtaisiin väestöennusteisiin ja palvelutarpeen kehitykseen. Tässä kokonaisuudessa Mikkelin kaupungin roolina on osaltaan edistää kiinteistöomaisuuteen liittyvien ratkaisujen valmistelua ja varmistaa, että kaupungin omistamat sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevat tilat järjestetään taloudellisesti, toiminnallisesti ja sopimuksellisesti kestävällä tavalla. Kiinteistöratkaisuilla on merkitys kuntalaisille osoitettavien palvelujen sijaintia hyvinvointialueella päätettäessä.

Hyvinvointialueen johtaja Santeri Seppälä sekä hallituksen puheenjohtaja Jari Leppä esittelevät asiaa kaupunginhallituksen kokouksessa. 

Kuvaus

Sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen järjestämisvastuu siirtyi hyvinvointialueille 1.1.2023 voimaanpanolain 616/2021 mukaisesti. Hyvinvointialueiden rahoitus on valtion yleiskatteellista rahoitusta, ja aluevaltuusto käyttää järjestämistehtävään liittyvää ylintä päätösvaltaa. Kunnat eivät voi enää itse tuottaa sote- tai pelastuspalveluja, mutta omistavat edelleen osan tiloista, joissa näitä palveluja tuotetaan.

Kuntalain 126 § edellyttää, että kunta hoitaa kilpailutilanteessa markkinoilla tapahtuvan tehtävän yhtiömuodossa. Kiinteistöjen vuokraaminen hyvinvointialueelle katsotaan tällaiseksi toiminnaksi, eikä se kuulu lain 127 §:n poikkeuksiin. Siirtymäaika päättyi vuoden 2025 lopussa, eikä sopijaosapuolet käyttäneet säädettyä optiovuotta. Varainsiirtoverolakiin lisättiin määräaikainen verovapaussäännös, joka mahdollistaa sote-uudistukseen liittyvien kiinteistöjen yhtiöittämisen apporttina ilman varainsiirtoveroa, kun luovutus tehdään viimeistään vuoden 2030 loppuun ja vastikkeena annetaan vastaanottavan yhtiön osakkeita.

Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa (myöh. Hyvinvointialue) päätti 17.6.2024 irtisanoa kaikki kunnilta vuokraamansa tilat siten, että sopimukset päättyvät 31.12.2025. Irtisanominen tarkoitti option käyttämättä jättämistä. Samassa yhteydessä todettiin, että jatkossa solmitaan pääsääntöisesti toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia, joissa irtisanomisaika on enintään kaksitoista kuukautta. Päätöksen tavoitteena on tehostaa tilankäyttöä ja pienentää kiinteistökustannuksia, kuitenkaan heikentämättä palveluvalikoimaa pelkkien tilamuutosten perusteella. Hyvinvointialueen hallitus linjasi 10.6.2025, että mikäli kuntien kanssa ei saavuteta riittäviä säästöjä vuokratasoa alentamalla, säästöt toteutetaan vähentämällä vuokrattua pinta-alaa, mikä edellyttää tarvittaessa palveluverkon supistamista. Hyvinvointialue kävi neuvottelut kaikkien kuntien kanssa ja arvioi Mikkelin osalta tarvittavan noin miljoonan euron vuotuiset säästöt.

Mikkelin kaupunki ja Hyvinvointialue ovat käyneet useita neuvotteluja eri kokoonpanoilla vuosien 2024-25 aikana. Kaupunki esitti neuvottelujen ratkaisemiseksi kahta ratkaisumallia. Ensisijaisena vaihtoehtona oli kiinteistöjen myynti Hyvinvointialueelle tasearvoon. Tätä tuki ajatus siitä, että rakennukset on alun perin toteutettu julkisin varoin ja palvelevat hyvinvointialueen ydinpalveluja jatkossakin. Toissijaisena vaihtoehtona kaupunki esitti koko kiinteistökokonaisuuden vuokraamista markkinaehtoisesti, mutta kiinteistöomistajan valmiudella alentaa nykyistä vuokratasoa noin 100 000 eurolla vuodessa.

Kaupunginhallitukselle esiteltiin (KH, kokous 17.11.2025 § 389 Mikkelin kaupungin neuvottelutarjoutuminen Hyvinvointialueen käytössä olevista vuokratiloista) neuvottelutulos, jonka mukaisesti kaikki seitsemän palo- ja pelastuskiinteistöä siirtyvät hyvinvointialueen omistukseen kiinteistökauppana, jossa kauppahinta perustuu tase- ja maanarvoon. Koulukiinteistöissä Hyvinvointialue jatkaa nykyisten sopimusten mukaisesti. Palvelutaloissa sopimukset jatkuvat toistaiseksi voimassa olevina, 12 kuukauden irtisanomisajalla. Kuntalain mukainen yhtiöittäminen toteutetaan erillisellä päätöksellä. Hyvinvointialue luopuu osasta Ristiinan terveyskeskuksen tiloista. Ns. entinen pääpaloasema, Annikinkatu 4 sekä asuntokerrostalo, Jalavakatu 5 jäävät nykyiseen käyttöönsä ja niiden tilanne ratkotaan erikseen. Graanin palvelutalosta laaditaan erillinen ratkaisu, joka huomioi kohteen rahoitukselliset (ARA) erityispiirteet. Kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen hyväksytty neuvottelutulos kirjattiin Hyvinvointialueen kanssa yhteiseen MOU muistioon 16.12.2025.

Kaupunginhallitus (KH 17.11.2025 § 389) päätti, että ne kiinteistöt, jotka tässä järjestelyssä jäävät kaupungin omistukseen, siirretään erillisillä päätöksillä kaupungin kiinteistö- ja vuokrataloyhtiöille. Kokonaisuutena Hyvinvointialueen vuokraamat rakennukset siirtyisivät Kiinteistökehitys Naistinki Oy:lle (B2B) ja henkilökohtaisilla asukasvuokrasopimuksilla vuokratut kohteet siirtyisivät Mikalo Oy:lle, jolla on olemassa asukkaille suunnattu asiakaspalveluprosessi. Päätöksen edellyttämää apporttisiirtoa koskeva menettely on yhtiöoikeudellisesti mahdollista, kun siirto on yhtiön edun mukainen, vastike on käypä (tasearvo vs. markkina-arvo) ja menettely dokumentoidaan asianmukaisesti. Apportti kirjataan yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Yhtiön tilintarkastajan tulee antaa lausunto apportin hyväksyttävyydestä yhtiössä tapahtuvaan päätöksentekoon. Maaomaisuus jää kaupungin omistukseen, ja sen osalta laaditaan maanvuokrasopimukset valtuuston periaatepäätöksen perusteella.

Mikkelin kaupunki omistaa kolme Hyvinvointialueelle vuokrattua palveluasumisen rakennusta: Anttolan palvelukeskuksen, Haukivuoren palvelukeskuksen ja Vaarinsaaren vanhainkodin. Näiden markkina-arvot on arvioitu ulkopuolisen asiantuntijan laatimissa arvioissa (liite). Apporttisiirron myötä rakennusten omistus ja hallinta selkeytyvät ja konsernirakenne yhtenäistyy. Lain edellyttämä yhtiöittäminen on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa hyödyntäen konsernissa olevaa osakeyhtiötä, ja näin ollen luontevinta, kun huomioidaan Kiinteistökehitys Naistinki Oy:n tarkoitus ja toimiala, on siirtää edellä mainitut kolme rakennusta Kiinteistökehitys Naistinki Oy:n hallintaan. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön toimialana on mm. elinkeinoelämän edistäminen, vahvistaminen ja monipuolistaminen, yritystoiminnan kehittäminen sekä yritystoiminnan aloittamisen helpottaminen Mikkelissä. Järjestely vaikuttaa kaupungin taseen rakenteeseen, mutta taseen kokonaisarvo ei olennaisesti muutu. Käyttötaloudessa kaupungin kiinteistöjen vuokratuotot ja niihin liittyvät menot poistuvat, ja tilalle syntyy maanvuokratulo. Kaupungin kirjapidossa luovutettavien kiinteisöjen tasearvo on (31.12.2025) on 1 077 111 M€.

Hallintosäännön 29 §:n mukaan kaupunginhallitus päättää kiinteän omaisuuden kiinnittämisestä sekä kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, myymisestä tai muusta luovuttamisesta sekä kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastamisesta omaisuuden myynti-, osto- tai lunastushinnan taikka vaihtoarvon ollessa enintään 750 000 euroa. Koska apportin arvo ylittää hallituksen toimivallan, tulee tämä asia päättää kaupunginvaltuustossa.

Kohteiden siirto taseeseen apporttina Kiinteistökehitys Naistinki Oy:lle aiheuttaa tulevaisuudessa yhtiölle taloudellisen riskin. Mikäli kohteiden tasearvo on markkina-arvoa pienempi, on riski kohtuullinen. Kohteiden korjausvelka, mahdollinen rakennuksen elinkaaren päässä oleva tonttien ennallistaminen (purkukustannus) ja hyvinvointialueen sopimuksissa oleva 12 kuukauden irtisanomisaika on tunnistettava. Hyvinvointialueen palvelutuotannon tarpeet ja sijoittuminen juuri näihin kohteisiin on epävarmuutta kasvattava elementti.  

Rakennusten luovutus Kiinteistökehitys Naistinki Oy:lle toteutetaan apporttisijoituksena yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon (SVOP). Apporttisiirto on luonteeltaan strateginen sijoitus, eikä sillä ole vaikutusta jäsenvaltioiden väliseen kilpailuun kielletyn valtiontuen näkökulmasta. Mikäli kaupungin omistama kiinteistökehitysyhtiö yhtiö vuokraa tiloja kolmansille osapuolille, vuokrien tulee olla markkinaehtoisia.

Tiivistys

Esitys on valmisteltu Asumisen ja toimintaympäristön sekä kaupungin hallintopalveluiden yhteistyönä.

Päätösesityksen valmistelussa on tarkoitus edistää kuntalain 126 §:n mukaista yhtiöittämisvelvollisuutta ja edistää siirtymäajan (päättyi vuoden 2025 lopussa) velvoitetta huomioiden vuoden 2025 aikana prosessissa ja neuvotteluratkaisun syntymisessä tapahtuneet viiveet.

Kaupunginhallituksen tarkoituksena on edistää osaltaan Hyvinvointialueen kanssa neuvoteltua kokonaisratkaisua (KH 17.11.25 § 389 Mikkelin kaupungin neuvottelutarjoutuminen Etelä-Savon hyvinvointialueen käytössä olevista vuokratiloista).