Kaupunginvaltuusto, kokous 12.6.2023

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 17. päivänä tammikuuta 2023 päivätyn asemakaavan ja -muutosehdotuksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Asemakaava koskee 29. kaupunginosa (Annila) asemakaavoittamatonta osaa ja asemakaavan muutos koskee 29. kaupunginosan (Annila) Kirkonvarkauden asemakaavan korttelia 1 ja katualuetta.

Kaava on tullut vireille 30.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma OAS oli nähtävillä 30.3.-29.4.2022. Siitä saatiin 8 lausuntoa ja 2 mielipidettä. Palaute otettiin huomioon kaavaehdotusta laadittaessa. Palaute ja vastineet niihin ovat luettavissa asemakaavan selostuksen liitteessä 11.

Asemakaavan muutos sijoittuu Kirkonvarkauden asemakaavan kortteliin 1. Kortteliin on rakennettu poikkeusluvalla mm. päiväkoti ja alkuperäinen korttelialue/tontti on jaettu pienempiin osiin siten, että se on edellyttänyt uuden kadun rakentamista. Kaavamuutos vahvistaa kaavallisesti toteutuneen tilanteen.

Asemakaavan tavoitteena on kaavoittaa vuoden 2017 asuntomessualueen eteläpuoleinen alue aina kaupungin omistamaan Pönttölän kiinteistöön asti. Kaavaprosessin aikana Pönttölän eteläosaan rajautuva kiinteistö otettiin mukaan kaavaan. Asemakaavassa (pois lukien asemakaavan muutosalue) alueelle osoitetaan 38 tonttia, näistä 11 on olemassa olevia osayleiskaavan mukaisia rantarakennuspaikkoja. Asemakaavassa ne osoitetaan pääosin asuinpientalo- (AO) eli omakotitalotonteiksi. Kiinteistöllä 491-404-1-45 sijaitsee rivitalo ja se on merkitty asuinpientalojen (AP) korttelialueeksi. Sama (AP) merkintä on kaupungin omistamalla Pönttölällä. Yleiskaavan edellyttämien rantarakennuspaikkojen tonttikoko on oleellisesti suurempi kuin mitä asemakaavassa normaalisti vaaditaan. Kaupungille osoitettujen uusien rantatonttien pinta-ala vaihtelee n. 1 200 m² ja 1 900 m² välillä. Asemakaava mahdollistaa olemassa olevien isojen kiinteistöjen jakamisen vastaavalla periaatteella. Maanomistaja voi itse päättää, jos hän haluaa hyödyntää tätä mahdollisuutta.

Kaavaehdotuksessa kaupungille on osoitettu 18 rantatonttia, joista yksi soveltuu rivitalorakentamiselle sekä 8 sisämaan tonttia. Kaavan tonttikohtaiset rakennusoikeudet noudattavat Kirkonvarkauden messualueen mitoitusta. Mitoituksessa on otettu huomioon tonttien jakomahdollisuudet.

Kaupungin uudet tontit sijoittuvat Saimaalle avautuvaan rinteiseen maastoon. Asuinrakennukset on sijoitettu ylärinteeseen, lähelle katua ja rantaan on mahdollista rakentaa sauna ja talousrakennuksia. Kaavamääräykset edellyttävät ranta-alueen säilyttämistä mahdollisimman luonnontilaisena ja puustoa tulee täydentää uusintaistutuksilla.

Annilanrannan kohdalla tonteille ajo kulkee uuden kadun kautta, etelässä museotietä pitkin. Uusi katu yhdistyy Porrassalmen museotiehen uuden liittymän kautta. Kadun eteläpuoleinen osa on nimeltään Kalevinranta ja pohjoisessa Annilanranta. Kirkonvarkauden asemakaavaan kortteliin 19 ajetaan Annilanrannasta. Kortteliin 21 tonteille 5 ja 6 kuljetaan Antellinkadun kautta. Pohjois-Savon ELY-keskuksen kanssa on alustavasti sovittu, että Porrassalmen museotie säilyy valtion tienä ja kaupunki on esittänyt, että Kirkonvarkauden katualuetta jatkettaisiin uuteen liittymään asti.

Kaavatyön aikana kaupunki on selvittänyt mm. kulttuurihistoriallisia arvoja. Selvitysten perusteella laajennettiin suojelumerkintöjä koskemaan jo suojeltujen päärakennusten lisäksi pihapiiriä ja siihen liittyviä rakennuksia/rakennelmia.

Luontoselvityksessä Pönttölästä löydettiin liito-oravien lisäksi viitasammakoita ja lummelampikorentoja. Kantakaupungin osayleiskaavaan merkitty liito-oravan esiintymisalue (luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeä alue, kohdemerkintä 1) todettiin hävinneen. Kaupunki tekee vielä tarkentavan liito-oravaselvityksen maaliskuussa 2023. Selvitysten pohjalta kaavaan on liitetty tarpeelliset suojelumerkinnät ja -määräykset.

Kaupunki on tuonut esille maankäyttösopimusten mahdollisuuden kaavaprosessin aikana, mutta todennut ne tarpeettomaksi. Asiasta voi lukea enemmän kaavaselostuksen kohdassa 3.9.1.

Kaava-alueen pinta-ala on n. 59 ha, kokonaisrakennusoikeus n. 25 400 k-m², josta uutta rakennusoikeutta on 20 510 k-m². Aluetehokkuusluku 0,04. Asuinkortteleiden tehokkuusluku on 0,20.

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 5. päivänä kesäkuuta 2023 päivätyn asemakaavan ja -muutoksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Asemakaava koskee 29. kaupunginosa (Annila) asemakaavoittamatonta osaa ja asemakaavan muutos koskee 29. kaupunginosan (Annila) Kirkonvarkauden asemakaavan korttelia 1 ja katualuetta.

Kaavaehdotus on ollut nähtävillä 15.2.-17.3.2023. Ehdotuksesta saatiin 9 lausuntoa ja 5 mielipidettä. Asemakaavaehdotuksesta järjestettiin viranomaisneuvottelu Etelä-Savon ely-keskuksen kanssa 4.5.2023. Neuvottelussa nostettiin esille mm. miten asemakaavaehdotuksessa esitettyä mitoitusta voitaisiin sovittaa alueen kulttuurihistoriallisten ja maisemallisten arvojen kanssa. Saadun kirjallisen palautteen ja viranomaisneuvottelussa käytyjen asioiden perusteella asemakaavan mitoitusta ja kaavakarttaa sekä määräyksiä on päivitetty.

Kaupungin strateginen periaate on osoittaa kaavoituksessa Kirkonvarkauden pohjoispuoliset Saimaan rannat yleiseen käyttöön ja siellä missä se on mahdollista, osoittaa rantaan tai sen läheisyyteen kevyen liikenteen rantareitti. Kirkonvarkauden sillan eteläpuoleinen alue aina Ristiinan saakka on kaupunginvaltuusto aikoinaan linjannut tehokkaamman maankäytön alueeksi pohjautuen osaksi mm. saatavilla olevien palveluiden hyödyntämiseen.

Kirkonvarkauden asemakaavoituksen yhteydessä, vuonna 2013, kaupunginhallitus ohjeisti kaupunkisuunnittelua asemakaavoittamaan Kirkonvarkauden sillan eteläpuoleisen alueen aina Porrassalmelle asti. Tuolloin oli tiedossa, että Kyyhkylän sotaveteraanien kuntoutustoiminta tulee päättymään lähitulevaisuudessa. Kaupunki on selvittänyt alueen kulttuurihistoriallisia, maisemallisia ja luontoarvoja ja kartoittanut ne ranta-alueet, jotka tulee jättää rakentamisesta vapaaksi. Tavoitteena on ollut keskittää rakentaminen tietyille alueille ja jättää laajempia kokonaisuuksia yhteiseen käyttöön. Asemakaavan mitoituksella Annilanrannan asemakaava-alueella jo rakennettujen rakennuspaikkojen rantaviivaa on 53 %, kaupungin alueelle tulevat uudet tontit vievät 24 % ja rakentamiselta vapaaksi jää 23 % rantaviivasta. Tarkasteltaessa Kirkonvarkauden ja Kyyhkylän välistä kokonaisuutta havaitaan, että jo rakennettujen rakennuspaikkojen rantaviivaa on 33 %, rakentamiselle sopivaa rantaviivaa on 20 % ja rakentamiselta vapaaksi jää 47 % rantaviivasta.

Asemakaava mahdollistaa yhteensä 53 tontin muodostamisen. Kirkonvarkauden asemakaavan muutosalueen tontteja on 8 kpl ja yleiskaavan mukaisia rantarakennuspaikkoja on 11 kpl. Uusia tontteja tulee 34 kpl. Asemakaavassa on osoitettu 11 uutta omarantaista tonttia. Näiden lisäksi asemakaava mahdollistaa yleiskaavan mukaisten rakennuspaikkojen jakamisen useampaan tonttiin nostaen uusien rantarakennuspaikkojen määrän 26 kappaleeseen.

Kaavaehdotukseen verrattuna rantatonttien lukumäärää on vähennetty, sisämaan tonttien määrä on säilynyt ennallaan, niitä on kahdeksan. Muutoksilla on mahdollistettu virkistysalueen (VL) muodostamisen rantaan ja maisemaltaan herkissä kohdissa tonttien pinta-alaa on lisätty jättäen enemmän luonnontilaisena säilytettävää aluetta.

Kaavan kokonaisrakennusoikeus on n. 25 400 k-m² josta Kirkonvarkauden kaavamuutosalueen rakennusoikeus on n. 3 900 k-m² ja Annilanrannan uuden asemakaavan osuus n. 21 500 k-m². Tästä asuinrakentamiselle on osoitettu 20 000 k-m² ja rantatonttien saunoille yms. on erikseen osoitettu n. 1 400 k-m².

Saimaan rantaan on osoitettu uusi katu, joka jakautuu Moisiontien liittymän kohdalla pohjoiseen vievään Annilanrantaan ja etelään johtavaan Kalevinrantaan. Jälkimmäisen kadun varrella on ennestään 7 asuinrakennuspaikkaa ja yksi sauna. Pohjoiseen ja etelään johtaa tällä hetkellä kaksi ajoreittiä, joiden linjausta uudet kadut osittain noudattavat. Kalevinrannan kohdalla kaupunki sopi nykyisten maanomistajien kanssa, että katua pyritään siirtämään kauemmaksi nykyisistä rakennuksista. Annilanrannan kadun yhteydessä on kevyen liikenteen reitti, joka tulee muodostamaan osan Mikkelin ja Ristiinan välisestä rantareitistä.

Annilanrannan pohjoisimpaan kiinteistöön 3-4 ajetaan tällä hetkellä omaa tietä pitkin. Tien jyrkkyyden takia se on asemakaavassa merkitty kevyen liikenteen reitiksi ja kiinteistöön 3-4 on osoitettu ajoyhteys Kirkonvarkauden asemakaavan Antellinkadun kautta. Kaava-alueen uudet kadut jäävät pääosin piiloon Saimaan puolelta tarkasteltuna koska rantatonttien päärakennus sijoittuu kadun viereen ja tonttien Saimaan puoleinen osa on osoitettu tontin osaksi, jonka luonnontilainen luonne tulee säilyttää ja rakentamisen aikaista puiden kaatamista tulee korvata ja täydentää uusintaistutuksilla.

Rantatonteille on osoitettu mahdollisuus sijoittaa saunarakennus vesirajaan kiinni. Vastaava rakennusten ja rakennelmien tuomista vesirajaan kiinni on nähtävissä suojeltujen huvilatonttien kohdilla.

Suurin osa uusista omarantaisista tonteista sijoittuu rinnemaastoon. Asemakaavassa suurimmalle osalle näille tonteista on osoitettu kerrosluku ½k I u½, joka mahdollistaa alarinteen puolelta tarkasteltuna kaksikerroksisen rakennuksen ja joka kadun puolelta näyttäytyy enintään puolitoistakerroksisena. Kerrosluku ½ kertoo, että näihin kerroksiin saa sijoittaa enintään puolet suurimman kerroksen kerrosalaan laskettavasta tilasta. Kaikkein suurimmilla rantatonteilla ja jo rakennettujen tonttien osalla maasto on tasaisempi tai se on rakentamisen yhteydessä tasoitettu. Näille tonteille kerrosluku II u½ mahdollistaa kaksi täyttä kerrosta sekä ullakkokerroksen. Kirkonvarkauden asemakaava-alueella yleisesti käytetty kerrosluku on ½k II u½. Käyttämällä Annilanrannan pohjoisosassa vastaavaa kerroslukumerkintää alueet liittyvät kaupunkikuvallisesti toisiinsa.

Asemakaava sijoittuu suurelta osin valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt RKY Porrassalmen historiallisen maiseman alueelle. Porrassalmen kulttuurimaisema avautuu molemmin puolin Porrassalmentietä museotienä, joka yhdistyy etelässä Uuteen Ristiinantiehen Jousijärven kohdalla. Pohjoisessa museotien luonne on muuttunut Kirkonvarkauden asemakaavan alueella. Porrassalmentie yhdistyy uuteen Kirkonvarkauden katuun ja museotien osuus jatkuu kevyen liikenteen väylänä aina Anttolantiehen saakka. Asemakaavoituksen myötä museotie on muuttunut juridisesti kaupungin katualueeksi jonka ylläpitovastuu on kaupungilla. Annilanrannan asemakaavassa Porrassalmentietä muutetaan katualueeksi n. 80 metrin osuus Annilanrannan katuliittymään saakka. Liittymän eteläpuoleinen tie säilyy valtion tiealueena ja museotietä koskee Museotien hoito- ja ylläpitosuunnitelma. Museotien status asettaa tielle rajoitteita, jotka edellyttävät kaupungilta ja valtiolta yhteistä näkemystä esim. siitä miten tien turvallisuutta ja käytettävyyttä parannetaan tulevaisuudessa ja miten alueen asukkaiden näkemykset voidaan parhaiten ottaa huomioon.

Saimaaseen ja museotiehen rajautuva Ruutipelto ja sen vierellä oleva jokivarsilehto ovat säilytetty. Pohjoisessa suojeltujen Päivärannan ja Ritvalan huviloiden ja ympärille on osoitettu virkistysaluetta. Ritvala tontti on osoitettu kiinni katuun, jotta maanomistaja voi itse määrittää miten kadulta ajetaan vanhalle piha-alueelle. Suojeltujen (huvila)rakennusten kohdalla kaava velvoittaa säilyttämään rakennus/rakennukset ja edellyttää lausunnon pyytämistä museoviranomaisilta, jos ja kun tonteille suunnitellaan muutoksia. Kaava mahdollistaa näille tonteille täydennysrakentamista samalla mitoitusperiaatteella mitä muille maanomistajille on osoitettu, kunhan alueen arvot otetaan huomioon.