Kaupunginhallitus, kokous 27.5.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 162 Asemakaavan muutos / 2. kaupunginosa (Maunuksela) kortteli 2

MliDno-2020-399

Aikaisempi käsittely

Kaupunkikehityslautakunta, 19.9.2023

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 19. päivänä syyskuuta 2023 päivätyt asemakaavan muutosehdotuksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080. 

Asemakaavaluonnoksen vaihtoehdot VE1 ja VE2 ovat olleet nähtävillä 2.12.2020-31.3.2021, saadun palautteen perusteella kaupunkiympäristölautakunta päätti valita VE1 jatkokehityksen pohjaksi.

Kaavaluonnoksesta saatiin viisi lausuntoa ja kolme mielipidettä. Palautteen perusteella rakennusoikeuden määrää vähennettiin, massoittelua tarkistettiin ja rakentamista koskevia määräyksiä tarkennettiin. Maanalaisia kerroksia saa sijoittaa kahteen tasoon ja kaavaan merkittiin näille ajoreitit.

Kaavatyön yhteydessä on teetetty erillisselvitys (KPMG Oy Ab: Asemakaavan muutoksen ja lisärakennusoikeuden vaikutukset kiinteistöveron määrään, 19.4.2022), jossa on tarkasteltu kaavassa osoitettavan rakennusoikeuden määrän vaikutusta kiinteistöveroon. Taloyhtiöt ovat todenneet, että tällä hetkellä lisärakennusoikeudelle ei ole tarvetta. Kyseiseen selvitykseen viitaten taloyhtiöt ovat yksimielisiä siitä, että asemakaavassa halutaan säilyttää vuoden 1976 rakennusoikeudet muuttumattomana.  Taloyhtiöt pitivät tärkeänä, että asemakaavassa tutkitaan lisärakennusoikeuden hyödyntämistä ja tarvittaessa taloyhtiöt voivat laatia tonttikohtaisen kaavamuutoksen missä rakennusoikeuden määrää voidaan päivittää tämän kaavaprosessin yhteydessä tutkitulla mitoituksella.

Kaupunki on tarkistanut käytetyn rakennusoikeuden vuoden 1976 asemakaavaan verrattuna ja sen seurauksena rakennusoikeuden määrä kohosi 60 kem.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (Kortteli 2), asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon liikenne-, elinkeino- ja ympäristökeskus, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Etelä-Savon pelastuslaitos, Mikkeli-Seura ry, asukasyhdistykset, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut sekä rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kaupunginarkkitehti Ilkka Tarkkanen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Kaupunginhallitus, 2.10.2023

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1,​ 74,​ 75,​ 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (Kortteli 2),​ asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-​Savon maakuntaliitto,​ Etelä-​Savon liikenne-​,​ elinkeino-​ ja ympäristökeskus,​ Savonlinnan maakuntamuseo,​ Mikkelin kaupungin museot,​ Etelä-​Savon pelastuslaitos,​ Mikkeli-​Seura ry,​ asukasyhdistykset,​ Mikkelin seudun ympäristöpalvelut,​ Infra-​aluepalvelut sekä rakennusvalvonta-​ ja jätehuoltopalvelut -​yksiköiltä.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Jenni Oksanen esitti Eero Ahon kannattamana asian palauttamista uuteen valmisteluun. Valmistelussa selvitetään paljonko kustannuksia tulee kaavan loppuun saattamisesta (arvio) sekä onko kaavamuutokselle edelleen perusteet (viittaus kappale 2: "Taloyhtiöillä ei tällä hetkellä ole lisärakennusoikeudelle akuuttia tarvetta ja täydennysrakentamisen tulessa ajankohtaiseksi taloyhtiö voi käynnistää kaavamuutoksen rakennusoikeuden osalta.")

Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän päätosehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne jotka kannattavat esittelijän päätösehdotusta äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Jenni Oksasen muutosesitystä, äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa ääntä (Petri Pekonen, Antti Pakarinen, Kirsi Olkkonen, Jatta Juhola, Heli Kauppinen, Armi Salo-Oksa, Jarno Strengell, Jaana Strandman, Jani Sensio) ja 2 ei ääntä (Jenni Oksanen, Eero Aho).  

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Merkitään, että kaupunginarkkitehti Ilkka Tarkkanen selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja oli läsnä kokouksessa tämän ajan.

Valmistelija

  • Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 27. päivänä toukokuuta 2024 päivätyn asemakaavan muutoksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Muutos koskee 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080. 

Asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 11.10 – 13.11.2023 välisenä aikana ja siitä saatiin neljä lausuntoa.

Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toi esille kaavamuutoksen vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön ja totesi kaavan ohjaavan uudisrakentamista riittävästi. Lausunnossa toivottiin laajempaa tarkastelua täydennysrakentamisen vaikutuksista esim. yleissuunnitelman muodossa. Kaupunki on sitoutunut laatimaan ohjeellisen suunnitelman korkeasta rakentamisesta ydinkeskustan alueelle. Riihisaaren Savonlinnan museon, Mikkelin seudun ympäristöpalveluiden ja Telia lausunnoissa ei edellytetty merkittäviä muutoksia. Palautteen pohjalta on tehty vähäisiä päivityksiä kaavakarttaan ja -määräyksiin.

Palaute ja vastineet niihin on luettavissa asemakaavan selostuksen liitteessä 8.

Kaavan vireilletulon jälkeen pandemia ja Ukrainan sota sekä korkotason nousu ovat merkittävästi vaikuttaneet Mikkelin asuinrakentamisen markkinoihin.  Lisäksi hallituksen tavoitteet kiinteistöveron uudistuksesta ovat vaikuttaneet kaavan alkuperäisten tavoitteiden päivittämiseen.  Taloyhtiöiden pyynnöstä kaupunki selvitti kiinteistöveron vaikutusta ydinkeskustan tonteille. Selvityksessä todetaan, että asuinkerrostalotonttien verotusarvot perustuvat rakennusoikeuden määrään.  Jos kaavamuutoksen seurauksena tontin rakennusoikeus lisääntyy, lähtökohtaisesti tontin verotusarvo kasvaa. Verotukseen on mahdollista hakea tietyin edellytyksin alennusta, mutta sen myöntämisestä ei voi olla varmoja ja se saattaa edellyttää aktiivista edunvalvontaa taloyhtiöiltä, joka aiheuttaa kustannuksia. Kiinteistöverouudistuksen vaikutukset ovat tässä vaiheessa vielä   arvailujen varassa.  Tähän perustuen sovittiin, että tutkitaan n. 4 800 kem täydennysrakentamisen vaikutuksia ja merkitään se kaavakarttaan omalla merkinnällään, mutta jätetään rakennusoikeus vuoden 1976 asemakaavan tasolle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 § mahdollistaa asemakaavan muutoksen laatimisen vaiheittain. Tällöin asemakaavamuutos koskee vain jotain tiettyä osakokonaisuutta esimerkiksi rakennusoikeuden lisäämistä. Taloyhtiöt voivat tulevaisuudessa päivittää rakennusoikeuden määrän vastaamaan kaavamuutoksessa tutkittua rakennusoikeuden määrää. Se on osoitettu nykyisessä kaavakartassa omalla merkinnällään. Kaavamuutoksen vaikutusten katsotaan tällöin olevan vähäisiä, ja sen valmistelussa voidaan noudattaa lyhennettyä asemakaavaprosessia.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutoksen / Kortteli 2.

Päätös

Hyväksyttiin.

Liitteet

Liite Kh 27.5.2024 Asemakaavan muutos Kortteli 2.pdf (pdf, 7020 kt)

Muutoksenhaku

Päätökseen, joka koskee valmistelua tai täytäntöönpanoa ei saa kuntalain (410/2015) 136 §:n perusteella hakea muutosta.