Kuvaus
Kaupungin maankäyttö ja kaupunkirakenne yksikkö ja kiinteistön 491-5-28-3 maanomistaja ovat neuvotelleet Jääkärinkatu 14 asemakaavamuutoksen aiheuttamasta maankäyttösopimuksesta (liite: karttaote asemakaavaehdotuksesta). Neuvotteluissa on tarkasteltu uuden asemakaavan aiheuttaman rakennusoikeuden arvonnousua, maapoliittisen ohjelman mukaista (Kv § 62, 5.10.2026) maankäyttömaksua ja tonttikohtaisten olosuhteiden vaikutusta maankäyttökorvaukseen.
Maankäyttökorvauksen periaate
Maankäyttömaksua koskevassa tarkastelussa huomioidaan alueidenkäyttölain 91 b §:ssä mainituista Maanomistajalle osoitetun maankäyttökorvauksen tasosta ja periaatteista.
Lähtökohtaisesti maankäyttökorvaus perustuu arvonnousuun, jonka asemakaava tai sen muutos tuottaa kiinteistön omistajalle. Arvonnousu määritetään vertaamalla lähtötilanteen rakennusoikeus- ja käyttötarkoitusarvoja asemakaavan muutoksen mukaiseen arvoon. Mikkelin kaupunki on uudistanut maankäyttökorvauksen määräytymisperiaatteita (Kv § 62, 5.10.2026) ja laskennallinen maankäyttökorvaus olisi 40 % asemakaavan muutoksen tuottamasta arvonnoususta. Lisäksi maankäyttösopimusperiaatteiden päivityksessä on linjattu, että asemakaavahankkeissa on huomioitava hankekohtaiset purku-, kunnostus-, rakennettavuus- ja infrakustannukset, kun arvioidaan Maanomistajalle syntyvää merkittävää hyötyä ja maankäyttökorvauksen kohtuullista määrää.
Arvonnousu määritetään siten, että lähtötilanteen ja asemakaavan muutoksen mukaisten arvojen tarkastelu perustuu tämän kohteen osalta kaupunginvaltuuston hyväksymiin tontinluovutus- ja hinnoitteluperiaatteisiin (Kv § 19, 13.4.2026) sekä asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen. Edellä mainitun uuden linjauksen mukaisesti arvonnoususta vähennetään asianmukaisesti todennetut kiinteistö- ja hankekohtaiset olosuhdetekijät. Käytännössä kyse on asemakaavan mahdollistaman entisen virastotalon purkukustannukset. Jos laskennallinen arvonnousu on vähennysten jälkeen nolla tai negatiivinen, maankäyttökorvausta ei tältä osin peritä.
Purkukustannusten tarkastelu perustuu kahden toisistaan riippumattoman arvioijan antamien kustannusarvioiden keskiarvoon. Arvioiden sisältämät tiedot ovat jaettu oheismateriaalina. Selvityksissä on tarkasteltu purkutyön olennaiset kustannukset, kuten purkaminen, purkujätteen käsittely ja kuljetus, mahdolliset vaarallisten aineiden käsittelykustannukset sekä muut purkamiseen välittömästi liittyvät tavanomaiset kulut.
Laskennallinen arvonnousu ja purkukulut
Laskennallinen arvonnousu on tarkasteltu kaupunginvaltuuston hyväksymän tontinluovutushinnaston mukaisin arvoin (hinnat ovat elinkustannusindeksiluvun 2401/syyskuu 2026 tasossa). Laskennassa on huomioitu se osa kiinteistöstä, jossa käyttötarkoitus muuttuu liikerakennuksen tontista asuintontiksi. Jääkärinkatu 14:n kiinteistön kohdalla arvonnousun laskenta on:
- Kiinteistön rakennusoikeuden arvo nykyisellä asemakaavalla: 343 499 € (rakennusoikeutta on 6 434 kem2; liiketontin rakennusoikeuden, hinta on 53,39 €/kem2)
- Asemakaavamuutoksen aiheuttama rakennusoikeuden arvo: 1 647 432 € (rakennusoikeutta tulisi olemaan 8 200 kem2; kerrostalotontin rakennusoikeuden hinta on 200,91 €/kem2)
- Voimassa olevan asemakaavan ja asemakaavamuutosehdotuksen rakennusoikeuden arvon erotus (arvonnousu): 1 303 933 €
- 40 % osuus arvonnoususta (maankäyttömaksun suuruus): 521 573 € (alv 0 %).
- HUOM: Kiinteistön osa, jossa uusi käyttötarkoitus olisi merkinnällä KL ei ole laskennassa mukana. Sillä kohdalla käyttötarkoitus on sama kuin lainvoimaisessa asemakaavassa, ja rakennusoikeuden kasvu on alle 500 kem2. Myös lainvoimaisen asemakaavan osoittama rakennusoikeudeton LPA-alue ei ole laskennassa mukana.
Osapuolet ovat neuvottelussa todenneet, että asemakaava-alueella sijaitsevan entisen virastotalon purkaminen on asemakaavan muutoksen mukaisen hankkeen toteuttamisen edellytys. Purkaminen muodostaa olosuhdetekijän, joka huomioidaan maankäyttökorvauksen määrää alentavana tekijänä.
Lähtökohta on, että rakennus puretaan kokonaisuudessaan lukuun ottamatta kellarikerroksen väestönsuojatilaa, joka suojataan purku-urakan yhteydessä. Väestönsuojaa hyödynnetään tulevissa uudisrakentamishankkeissa (tilojen sääsuojaukselle on varaus kustannusarviossa).
Saadut rakennuksen purkua koskevat kustannusarviot (alv 0 %) ovat:
- 649 924 €
- 850 000 €
- keskiarvo: 749 962 €
Purkukustannusvähennys on kiinteämääräinen vähennys, ja maanomistajalla ei voi vaatia sen perusteella hyvitystä kaupungilta. Muita olosuhdevähennyksiä kohteessa ei ole.
Laskennallinen maankäyttömaksu on 521 573 euroa. Olosuhdetekijänä huomioon otettavien purkukustannusten keskiarvo on 749 962 euroa. Koska purkukustannukset ylittävät laskennallisen maankäyttömaksun, maankäyttömaksua ei peritä.
Ja koska maankäyttömaksua ei peritä, ja maanomistaja on vastannut kaikista asemamuutoksen kaavoituskuluista itsenäisesti, niin maankäyttösopimusta ei ole tarkoituksenmukaista laatia. Kaupunki perii maanomistajalta kaupungin hyväksymän kaavoitustaksan mukaisen maksun asemakaavan saadessa lainvoiman (vuonna 2026 maksu on 6 300 €).
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus päättää hyväksyä edellä kuvatun mukaisesti, että:
- maankäyttökorvausta ei peritä Jääkärinkatu 14:m asemakaavamuutoksen aiheuttamana, ja
- maankäyttösopimusta ei ole tarpeen laatia.
Päätösehdotus noudattaa kaupunginvaltuuston tekemää päätöstä maankäyttömaksuista (Kv § 62, 5.10.2026) ja on siten kaupungin maanpoliittisen ohjelman mukainen. Kaupunki perii maanomistajalta kaupungin hyväksymän kaavoitustaksan mukaisen maksun asemakaavan saadessa lainvoiman.