Kuvaus
Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 30 päivänä tammikuuta 2024 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.
Muutos koskee Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan Veturitallien aluetta.
Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan kortteli 26 ja korttelinosa 18 sekä katu-, yleisen tien, rautatie- ja suojaviheraluetta.
Suunnittelualueen kuvaus
Kaava-alue sijaitsee Mikkelin keskustan kupeessa Veturitallien alueella noin 400 metrin etäisyydellä torista kaakkoon. Alue on ns. veturitallin alue sekä Porrassalmenkatu 1:n kiinteistö rautatien länsipuolella. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 16 ha. Alueella sijaitsee mm. Postin terminaali, maakunnallisesti arvokas ja suojeltu veturitallien rakennus sekä lokkilutakko.
Kaavalle asetetut tavoitteet
Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa uuden erikoiskaupan alueen (”retailparkin”) rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan länsipuolelle. Muutoksella pyritään kasvattamaan alueen rakennusoikeutta ja mahdollistamaan toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestely. Asemakaavan muutoksella kehitetään Mikkelin kaupunkikeskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta. Hankkeen aikana on ratkaistu rakennussuojelulliset asiat ja hulevesiin, pohjavesiin sekä pilaantuneisiin maihin liittyvät kysymykset.
Muutos kaupunkikuvaan on merkittävä. Kaava-alue sijaitsee keskeisellä paikalla Mikkelin yhdyskuntarakenteessa sekä liikenteellisessä solmukohdassa. Asemakaavamuutoksen myötä alue muuttuu lähes kokonaisuudessaan rakennetuksi ja kytkee alueen toiminnallisesti kiinteäksi osaksi nykyistä kaupunkirakennetta. Uuden rakentamisen myötä kaupunkikeskustan raja siirtyy tällä kohdalla rautatiestä valtatien reunaan. Veturitallit ovat olleet tähän asti alueen kiintopiste alueen vähäisen rakentamisen takia.
Kaavaratkaisujen sisältö
Asemakaavan muutoksella muodostetaan liikerakennusten- (KL) ja autopaikkojen korttelialue (LPA), suojaviheralue EV-1 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie- ja suojaviheraluetta.
Korttelialueen läpi kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp), joka jatkuu suojaviheralueelle. Asemakaavan muutoksella suojellaan veturitallirakennus merkinnällä sr-1.
Asemakaavan muutos on kantakaupungin osayleiskaavan 2040 mukainen.
Mitoitus
Liikerakennusten korttelialueelle (KL) osoitetaan kerrosalaa 22 822 kem² aluetehokkuudella e=0,72. Ilmoitetun kerrosalaan ei lasketa rakennuksen teknisiä rakennelmia. Ilmoitetun kerrosalan lisäksi alueelle on mahdollista mainostorni.
Kaava-alueen pinta-ala on noin 16,2 hehtaaria ja aluetehokkuus (e) noin 0,14.
Veturitallien rakennussuojelu
Kaavaehdotuksessa veturitallit on suojeltu kokonaisuudessa sr-suojelumerkinnällä.
Hulevesikosteikko ja lokkilutakko
Asemakaavamuutoksen myötä valtatien 5 varressa tulee säilymään nykyinen hulevesikosteikko, jolle on osoitettu riittävä aluevaraus turvaamaan lokkiyhdyskunta. Hulevesikosteikon länsirannalle osoitetaan suojapuustoa. Naurulokkien pesinnästä toteutettiin kartoitus ja selvitys kesäkuussa 2022.
Liikenneolosuhteet
Veturitallien tontille muodostetaan uusi kulkuyhteys radan ali Mannerheimintieltä ja toisaalta Vilhonkadun kiertoliittymään rakennetaan uusi tonttiliittymä. Kaava-alueen liikenteellisiä vaikutuksia on tutkittu laajempana kokonaisuutena Satamalahden liikenneselvityksen yhteydessä. Savonradan alitus on osoitettu tonttialueiden kautta kulkevana rasitteena.
Maanomistus
Suunnittelualueen maanomistus on jakautunut Mikkelin kaupungille ja Väylävirastolle. Kaavahankkeen aikana maaomaisuuden järjestelyt ratkaistaan erillisin sopimuksin. Veturitallien alueen tontinluovutuksesta on laadittu esisopimus Nordic Icon Consulting Oy:n kanssa.
Pysäköintinormi
Autopaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:
· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 ap / 50 k-m²
· varastotilat 1 ap / 400 k-m²
Pyöräpaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:
· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 pp / 100 k-m²
· tuotanto- ja varastotilat 1 pp /400 k-m
Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi
Asemakaavan muutos on tullut vireille 23.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 25.4.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa. lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.
Asemakaavan muutosluonnos oli nähtävillä 29.6.2022 -24.8.2022 ja asemakaavan muutosluonnoksesta saatiin yhteensä 11 lausuntoa ja mielipidettä. Lausunnot vastineineen ovat asemakaavan selostuksen liitteenä 5.
Asemakaavan muutoksen tavoitteet muuttuivat kaavatyön aikana luonnosvaiheen jälkeen. Kaavamuutoksen alkuperäinen tavoite oli mahdollistaa uuden hypermarketin rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan alueelle. Luonnosvaiheessa kaavamuutoksen alkuperäinen hakija vetäytyi hankkeesta ja kaavan laadintaa jatkettiin Mikkelin kaupungin omana hankkeena. Ehdotusvaiheessa kaavan tavoitteeksi asetettiin uuden kauppakeskuskeskittymän rakentamisen mahdollistaminen.
Kaavan tavoitteet eivät siten muuttuneet oleellisesti aloitus- ja luonnosvaiheesta. Muutoksen tavoitteena on kasvattaa alueen rakennusoikeutta ja mahdollistaa toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt. Asemakaavan muutoksella kehitetään keskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 18 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosehdotuksen ja asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, ES-yrittäjäjärjestöt, Riihisaari - Savonlinnan museo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.
Päätös
Hyväksyttiin.
Merkitään, että maankäyttöjohtaja Topiantti Äikäs selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja oli läsnä kokouksessa tämän ajan.
Merkitään, että kaupunginvaltuuston 2. varapuheenjohtaja Minna Pöntinen ilmoitti olevansa esteellinen (isännöinti kaava-alueen vieressä) ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin.