Kuvaus
Mikkelin kaupunginhallitus hyväksyi 11.3.2024 alustavasti asemakaavan muutoksen osoitteessa Porrassalmenkatu 1. Kaavamuutosalue sijaitsee Mikkelin keskustassa Porrassalmenkadun ja Mannerheimintien risteyksen tuntumassa. Alue käsittää ns. Hankkijan kiinteistön ja osan katualuetta. Voimassa olevassa, vuodelta 1978 peräisin olevassa asemakaavassa kortteli on osoitettu liike- ja pienteollisuusrakennusten korttelialueeksi (ALT). Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa korttelin pääkäyttötarkoitus keskustatoimintojen korttelialueeksi (C), joka sallii asumisen ja muiden keskustatoimintojen sijoittamisen alueelle, sekä lisätä korttelin rakennusoikeutta siten, että korttelissa sijaitseva entinen Hankkijan varasto- ja konttorirakennus voidaan säästää. Kaavamuutos on käynnistynyt kiinteistön omistajan aloitteesta.
Kaavamuutoksen myötä rakennusoikeus kasvaa nykyisestä 6 050 kerrosneliömetristä 15 000 kerrosneliömetriin. Asemakaavan muutos mahdollistaa enintään 8- ja 14- kerroksisten uusien kerrostalojen rakentamisen alueelle. Hankkijan vanha toimisto- ja varastorakennus osoitetaan suojelumerkinnällä (sr). Autopaikkoja tulee rakentaa 1 autopaikka 150 asuinkerrosneliömetriä kohti ja 1 autopaikka 50 toimisto-, liike- ja myymälätilan kerrosneliömetriä kohti. Suunnitelman mukaan suurin osa autopaikoista on mahdollista sijoittaa Hankkijan varastorakennuksen kellari- ja 1-kerroksiin. Toteutuessaan uudet rakennukset tulevat muodostamaan Mikkelin ruutukaava-alueen eteläkärkeen uuden maamerkin, joka näkyy mm. idästä valtatieltä 5 (Kuopiontie) Savilahden siltojen kohdalla ja etelästä valtatieltä 13 (Lappeenrannantie) lähestyttäessä.
Alue sijaitsee melualueella, joten kaavamääräyksillä varmistetaan melutason ohjearvojen saavuttaminen asuintiloissa sekä leikkiin ja oleskeluun tarkoitetulla piha-alueella. Alueella melua aiheuttavat tie- ja rautatieliikenne. Suunnittelualueelle on laadittu meluselvitys keväällä 2023. FCG:n laatiman meluselvityksen mukaan julkisivuihin kohdistuu päiväaikaan enimmillään 66 dB keskiäänitaso ja yöaikaan enimmillään 67 dB keskiäänitaso. Suurin yöaikainen melupiikki, joka syntyy ohi ajavasta tavarajunasta, on enimmillään 88 dB. Korttelin tärinämittaus suoritettiin 20.5 - 21.5.2023 välisenä aikana. Mittauksessa huomioitiin pelkästään tavarajunat, jotka ovat raskaimpia junia ja kulkevat pysähtymättä Mikkelin aseman ohi. Mittaustulokset osoittavat, että rakenteellisia vaurioriskejä ei ole. Kaava-alueella täyttyy tärinän asuinviihtyvyyden kannalta ohjeelliset perusvaatimukset. Alueen tärinäluokka on vähintään C. Yli 5-kerroksisessa rakennuksessa tärinän voimistuminen on vähäisempää ja tällöin tärinäluokka on B, eli parempi. Uudisrakennuksilta edellytetään yleensä vähintään tärinäluokan C saavuttamista.
Mikkelin seudun ympäristöpalvelut on antanut kaavamuutoksesta kaavan luonnosvaiheessa viranhaltijalausunnon. Lausunnossa on pyydetty kiinnittämään huomiota mm. siihen, ettei kiinteistölle jää tai sijoiteta toimintoja, joista aiheutuu asutukselle terveys- tai viihtyvyyshaittaa, ja että piha-alueen ja autopaikkojen suunnittelussa tulee huomioida se, että kiinteistöllä sijaitsee jo ennestään toimintoja (mm. kuntosali), jonka asiakkaat tarvitsevat autopaikkoja. Ongelmana lausunnossa pidetään sitä, että kaavamuutoksen mukainen uusi asutus sijoittuu melualueelle. Lausunnossa on todettu, että vaikka kaavamuutoksessa on selvitetty asutukselle aiheutuva melu- ja tärinärasitus hyvin, ja pystytty kaavamääräyksillä pienentämään melu- ja tärinäaltistusta, Ympäristöpalvelut ei pidä onnistuneena ratkaisuna sitä, että kaava mahdollistaa uuden asuinrakentamisen ja noin 200 asukkaan sijoittumisen meluhaitta-alueelle (ulkona > 55 dB päivällä ja yli > 50/45 dB yöllä) ja rautatien tärinäalueelle.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Maria Tirkkonen, terveysvalvonnan johtaja, maria.tirkkonen@mikkeli.fi
Ympäristölautakunta pitää hyvänä, että Mikkelin keskusta-alueelle osoitetaan uutta, laadukasta ja keskustan palveluihin tukeutuvaa asuinrakentamista. Mikkelin vahvuutena asuinrakentamisen osalta on pitkään ollut tarjota viihtyisiä, turvallisia, rauhallisia ja luonnonläheisiä asuinalueita lähellä keskustan palveluita. Keskusta-alueen tiivistäminen on linjassa yhdyskuntarakenteen tiivistämiseen liittyvien tavoitteiden kanssa mutta nämä tavoitteet eivät saa olla ristiriidassa asumisterveyden ja -viihtyvyyden kanssa. Ympäristölautakunnan näkemyksen mukaan keskusta-alueen tiivistämiseen tähtäävää uutta asutusta tulee osoittaa ensisijaisesti muualle kuin valtateiden ja rautatien melualueelle koska Mikkelissä asuinrakentamiseen on mahdollista osoittaa runsaasti sellaisia keskusta-alueella tai keskustan tuntumassa sijaitsevia alueita, jotka eivät sijaitse melualueella. Vaikka erilaisilla rakenteellisilla ratkaisuilla olisi mahdollista saada sisätilojen melutaso hyväksyttävälle tasolle, asutuksen osoittaminen melualueelle aiheuttaa usein vaikeuksia piha-alueiden sijoittamisessa ja hyväksyttävän melutason saavuttamisessa piha-alueilla ja muilla ulkotiloissa olevilla oleskelualueilla. Kun asuinrakennuksen julkisivulla ylittyy päivällä keskiäänitaso 65 dB, tulee kaavassa määrätä asunnot aukeamaan myös suuntaan, jossa julkisivulla melun päiväajan ohjearvot (< 55 dB) täyttyvät. Käytännössä tämä tarkoittaa huoneistoa, jossa makuuhuoneet on mahdollista sijoittaa talon hiljaisemmalle puolelle.