Kaupunginhallitus, kokous 17.11.2025

§ 389 Mikkelin kaupungin neuvottelutarjoutuminen Etelä-Savon hyvinvointialueen käytössä olevista vuokratiloista

MliDno-2024-3228

Aikaisempi käsittely

Kaupunginhallitus, 29.9.2025

Valmistelija

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kuvaus

Mikkelin kaupungin neuvottelutarjoutuminen Etelä-Savon hyvinvointialueen käytössä olevista tiloista

Mikkelin kaupunki on vuokrannut omistamiaan tiloja mm. palvelutalo- ja pelastuskiinteistöjä Etelä-Savon hyvinvointilaueelle (Eloisa) hyvinvointialueen palvelutuotantoa varten. Eloisa päätti kokouksessaan 17.6.2024 § 30 irtisanoa kaikki hyvinvointialueen käytössä olevat mm. Mikkelin kaupungin omistamat tilat. Tilojen vuokrasopimukset päättyvät irtisanomisajan jälkeen vuoden 2025 lopussa. Samassa kokouksessa hyvinvointialueen valtuusto hyväksyi vuokrattuihin tiloihin kohdistuvat taloudelliset neuvottelutavoitteensa. Mikkelin kaupunki on antanut 17.6.2025 lausunnon Etelä-Savon hyvinvointialueelle hyvinvointialueen vuokraamista tiloista.

Etelä-Savon hyvinvointialueen ja Mikkelin kaupungin välillä on pidetty helmikuussa ja elokuussa 2025 palaverit kiinteistöjen vuokraamisen periaatteista hyvinvointialueen palveluverkon tarpeisiin. Kokousten välillä on pidetty pienempiä työpalavereja. Palavereissa on käyty läpi hyvinvointialueen valtuuston tekemää talouspäätöstä, tulevaa palveluverkon tilatarvetta ja todettu Eloisan tekemä vuokratarjoutuminen. Mikkelin kaupungin osalta on läpikäyty vuokrien määräytymisen periaatteita ja seuraamuksia Kuntalain 126 § mukaisesta yhtiöitämisvelvoitteesta, kun kunta harjoittaa tehtäviään kilpailutilanteessa markkinoilla. Lisäksi kaupunginhallituksen suunnittelukokous ohjeisti valmistelua 8.9.2025.

Mikkelin kaupunki esittää seuraavan vastauksen hyvinvointialueelta saamaansa vuokratarjoukseen.

Kaupunki tuo esiin kaksi vaihtoehtoista toimintamallia tilaratkaisuksi, joista kaupungin näkemyksen mukaisesti ensimmäinen vaihtoehto vastaa parhaiten hyvinvointialueen ja kaupungin yhteisiä tavoitteita.

Mikkelin kaupungin ensisijainen ehdotus on, että kiinteistökokonaisuudesta (pois lukien Annikinkatu 4, Jalavakatu 5), joka on tällä hetkellä vuokrattuna hyvinvointialueen käyttöön, tehdään kaupat sopijaosapuolien välillä. Kaupan kohteena ei ole kohteiden maaomaisuus. Mahdollisen kaupan neuvottelut voidaan aloittaa, niin että lähtökohtana hinnan muodostukselle on koko kokonaisuudesta tasearvo (noin 3 M€).

Hyvinvointialueen käytössä olevat rakennukset ovat aikoinaan suunniteltu ja rakennettu yhteiskunnallisin voimavaroin, hyödyntäen julkista osaamista, taloudellisia resursseja ja rahoitusratkaisuja. Kiinteistökauppa on suoraviivaisin ja tehokkain tapa saavuttaa ne taloudelliset tavoitteet, jotka hyvinvointialue on asettanut kiinteistökuluihinsa liittyen. Kiinteistöjen siirtyminen palvelutuottajan omistukseen varmistaa osaltaan, että palvelut säilyvät lähipalveluina Mikkelin kaupungin alueella kuntalaisia varten. Ehdotuksella saavutetaan molempien osapuolten kannalta kokonaistaloudellisesti ja toiminnallisesti hyödyllinen ratkaisu.

Mikäli ensisijainen Mikkelin kaupungin ehdotus ei etenisi, Mikkelin kaupunki esittää seuraavan toissijaisen toimintamallin. 

Mikkelin kaupunki tai yhtiöittämisvelvoitteen syntymisen jälkeen Mikkelin kaupungin konserniyhtiö vuokraa hyvinvointialueelle koko nykyisen hyvinvointialueen käytössä olevan kiinteistökokonaisuuden. Vuokrauksen osalta noudatetaan vuoden alusta jatkuvalla sopimusjaksolla yleisellä tasolla markkinaehtoista vuokranmääritystä. Kaupunki on kuitenkin valmis tulemaan vastaan nykyisessä kokonaisvuokratasossa siten, että nykyisellä kiinteistökannalla kokonaisvuokraan noin 3,2 M€ (vuoden vaihteen tilanteesta) sisältyy kaupungin 100 000 €:n vuotuinen vuokrien vastaantulo.

Samalla kaupunki esittää, että seuraavien neuvotteluiden kohteena olevien rakennusten (Annikinkatu 4, Jalavakatu 5) osalta käydään tarkentavat neuvottelut niiden jatkokäytöstä.

Lisäksi kaupunki muistuttaa, että hyvinvointialueen käytössä oleva kiinteistökanta on rakentunut pitkän ajan kuluessa yhteiskunnallisin varoin, palvelemaan kuntalaisille suunnattua palvelutuotantoa. Tulevien järjestelyjen tulee turvata tämän perusperiaatteen jatkuvuus.

Vuokrasuhteen tulee muodostua sellaiseksi, että kiinteistöjen omistajalla on taloudellinen kyky selviytyä velvoitteistaan vuokrasopimuksista saatavalla liikevaihdolla. Kaupunki on omalta osaltaan mallintanut yhtiön kykyä selviytyä pitkäjänteisesti kiinteistökustannuksista asiakkaalta saatavalla vuokrakertymällä. Kaupungin eo. vastaantulo vuokrissa pohjautuu yhtiön taloudelliseen simulointiin. Kaupunki ei voi rahoittaa kiinteistöomistajuuttaan muulla tavoin.

Omistuksen näkökulmasta vuokratason määrittely liian alhaiseksi ei mahdollista pitkäjänteistä ja kestävää kiinteistöomistajuutta. Vuokratason lähtökohtien ja määrittelyn tulee perustua omistajalle yhtiöittämisestä, kiinteistöomistajuudesta ja kyvystä investoida syntyviin todellisiin kustannuksiin ja niiden laskentamalleihin.

Kiinteistöjen vuokrien on oltava jatkossa sellaisella tasolla, että omistajalla on mahdollisuus lyhentää kiinteistöihin kohdistuvaa korjausvelkaa ja tehdä jatkossakin tarvittavia investointeja. Esillä ollut sopimusmalli, jossa sopimus olisi toistaiseksi voimassa oleva ja sisältäisi 12 kuukauden irtisanomisajan, ei tarjoa omistajalle riittävää investointiturvaa, eikä siten vastuullista kiinteistön omistamista.

Mikkelin kaupunki esittää edellä kuvatut vaihtoehdot jatkoneuvottelun pohjaksi, ja odottaa hyvinvointialueen näkemystä esitettyihin malleihin neuvottelukutsun muodossa.

Päätösehdotus

Esittelijä

Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää Etelä-Savon hyvinvointialueelle edellä kuvatut vaihtoehdot jatkotarkastelun ja neuvottelun pohjaksi sekä odottaa hyvinvointialueen näkemystä esitettyihin malleihin neuvottelukutsun muodossa.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kaupunginvaltuuston 2. varapuheenjohtaja Arto Seppälä, Eero Aho (Etelä-Savon hyvinvointialueen aluehallituksen jäseniä), Anne Puntanen, Kirsi Olkkonen, Tapio Honkamaa (Etelä-Savon hyvinvointialueen palvelulautakunnan jäseniä), Suvi Kähkönen-Valtola (puoliso Etelä-Savon hyvinvointialueen hallituksen jäsen) ja viestintä- ja markkinointipäällikkö Heidi Hänninen (intressijäävi, puoliso Etelä-Savon hyvinvointialueen työntekjä) ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta. Ilmoitukset hyväksyttiin. Heidän tilalleen kokoukseen saapuivat varajäsenet Nina Rasola, Olli Humalamäki, Marita Hokkanen, Heikki Nykänen ja Anna Reponen.

Valmistelija

  • Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kuvaus

Eri puolilla Suomessa käydään edelleen laaja-alaisia neuvotteluja hyvinvointialueiden ja kuntien välillä koskien kiinteistövuokrasopimuksia. Neuvottelutilanteet vaihtelevat alueellisesti sekä hyvinvointialueiden sisällä eri kuntien välillä. Kuntien ja hyvinvointialueiden tavoitteet eivät kaikilta osin ole yhteneviä, erityisesti kuntien omistamien kiinteistöjen vuokraehtojen osalta. Kustannustason yleinen nousu, kuten energia- ja ylläpitomenojen kasvu, yhdistettynä hyvinvointialueiden tiukkoihin talouden sopeuttamisohjelmiin, tekee neuvotteluratkaisujen löytämisen kokonaisuudessaan haasteelliseksi.

Mikkelin kaupunki ja Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa ovat jatkaneet katkeamattomia kahdenvälisiä neuvotteluja koskien hyvinvointialueen toiminnassaan käyttämiä ja tulevaisuudessa tarvitsemia tiloja. Samanaikaisesti Eloisa on käynyt vastaavia neuvotteluja muiden alueensa kuntien kanssa tavoitteena löytää Eloisan neuvottelutavoite kaikkien kuntien n. 5 miljoonan euron kiinteistöjen kulujen säästötarve ja taloudellisesti kestävä ratkaisu hyvinvointialueen talousarvion valmistelun yhteyteen.

Sosiaali- ja terveysministeriö on myöntänyt Eloisalle valtuutuksen hankkia palo- ja pelastuslaitosten käytössä olevat kiinteistöt hyvinvointialueen omistukseen. Muiden, kuten palvelutalojen, osalta vastaavaa valtuutusta ei ole annettu.

Hyvinvointialueen ja Mikkelin kaupungin välisissä kiinteistöneuvotteluissa on kehittynyt seuraava neuvottelunäkemys:

  • Palo- ja pelastuskiinteistöt - Kaikki seitsemän (7) käytössä olevaa palo- ja pelastuskiinteistöä rakennuksineen siirtyvät hyvinvointialueen omistukseen kiinteistökaupalla tase- ja maanarvoon perustuen.
  • Koulut ja muut integroidut tilat - Hyvinvointialue jatkaa kyseisissä kohteissa nykyisten vuokrasopimusten mukaisesti. Vuokrasopimuksissa sovelletaan 12 kuukauden irtisanomisaikaa.
  • Palvelutalot - Eloisa jatkaa palvelutaloissa nykyisillä vuokrasopimusehdoilla. Vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia ja niissä noudatetaan 12 kuukauden irtisanomisaikaa. Kuntalain mukaisesti kiinteistöomistus on tarkoitus yhtiöittää.
  • Graanin palvelutalo - Graanin palvelutalo on ARA-rahoitteinen kohde, jossa on noin miljoonan euron (Valtiokonttorin) laina. Kohteeseen haetaan yhdessä Eloisan kanssa ratkaisu, joka tukee hyvinvointialueen kiinteistövuokriin liittyviä taloudellisia tavoitteita.
  • Ristiinan terveyskeskus - Eloisa luopuu noin puolesta Ristiinan terveyskeskuksen käytössään olevista tiloista.
  • Kehityskiinteistöt - Annikinkatu 4 (ns. vanha pääpaloasema) ja Jalavakatu 5 (kerrostalo, jossa asukkailla on omat vuokrasopimukset rakennuksen omistajan kanssa) säilyvät nykyisessä käytössään ja nykyisten sopimusten piirissä, kunnes toisin päätetään.
  • Neuvottelutuloksen dokumentointi - Kokonaisuudesta laaditaan neuvottelumuistio, jonka hyväksymisen jälkeen yksittäisiä asiakokonaisuuksia edistetään päätöksenteossa (päätöksentekovarauma) tai viranhaltijapäätöksin.


Kuntalain mukainen yhtiöittäminen

Kuntalain (410/2015) 126 §:n mukainen yhtiöittämisvelvoite edellyttää, että sellainen toiminta, jota on markkinoilla muutoin saatavissa, järjestetään yhtiömuotoisesti viimeistään vuoden 2025 loppuun mennessä.

Tämän mukaisesti kaupunki valmistelee kolmen palvelutalon siirtämistä Kiinteistökehitysyhtiö Naistingin omistukseen. Samassa yhteydessä kaupunki valmistelee siirtävänsä Jalavakatu 5:ssä sijaitsevan asuinkiinteistön Mikkelin Vuokratalot Mikalo Oy:n omistukseen. Kaupungin taseessa vielä olevia viimeisiä asuinkohteita siirretään samalla Mikalon omistukseen.

Hyvinvointialueuudistuksen vaikutukset ja kaupungin rooli kiinteistöratkaisujen edistämisessä

Hyvinvointialueuudistuksen myötä sosiaali- ja terveydenhuollon sekä pelastustoimen päätöksenteko, palvelutuotannon ohjaus ja rahoitus siirtyivät kunnilta ja kuntayhtymiltä valtion vastuulle. Valtiolla on siten päävastuu hyvinvointialueiden palveluiden rahoittamisesta ja toimintaedellytysten turvaamisesta kunnissa. Uudistuksen yhteydessä kunnille jäi merkittävä määrä sosiaali- ja terveyspalvelujen käytössä olleita kiinteistöjä. Näihin kohdistuu edelleen määräaikaisia, ns. vuoden 2025 loppuun jäädytettyjä vuokrasopimuksia, jotka ovat osa valtion ja kuntien välisen rahoitus- ja omaisuusjärjestelyn keskeneräistä selvitystyötä. Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa tehostaa parhaillaan toimintaansa ja palveluverkkoaan ottaen huomioon Itä-Suomen alueen väestökehityksen ja palveluiden saavutettavuuteen liittyvät alueelliset erot. Hyvinvointialueen kunnilla on näissä neuvotteluissa omat ja yksilölliset lähtökohtansa, jotka perustuvat kuntakohtaisiin väestöennusteisiin ja palvelutarpeen kehitykseen. Tässä kokonaisuudessa Mikkelin kaupungin roolina on osaltaan edistää kiinteistöomaisuuteen liittyvien ratkaisujen valmistelua ja varmistaa, että kaupungin omistamat sosiaali- ja terveydenhuollon käytössä olevat tilat järjestetään taloudellisesti, toiminnallisesti ja sopimuksellisesti kestävällä tavalla. Kiinteistöratkaisuilla on merkitys kuntalaisille osoitettavien palvelujen sijaintia hyvinvointialueella päätettäessä.

Hyvinvointialueen johtaja Santeri Seppälä sekä hallituksen puheenjohtaja Jari Leppä esittelevät asiaa kaupunginhallituksen kokouksessa. 

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus päättää hyväksyä esittelytekstistä ilmenevän neuvottelunäkymyksen. 

Edelleen kaupunginhallitus päättää, että ne kiinteistöt, jotka tässä järjestelyssä jäävät kaupungin omistuukseen, siirretään erillisillä päätöksillä kaupungin kiinteistö- ja vuokrataloyhtiöille. 

Tiedoksi

Eloisa, vuokraus- ja käyttöpalveluiden palvelujohtaja