Kuvaus
Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisa on kokouksessaan 17.6.2024 § 30 päättänyt hyvinvointialueelle vuokratuista tiloista. Eloisa on pyytänyt kunnilta lausuntoa päätökseen liittyen, erityisesti vuokrasopimusten uudelleen neuvottelusta sekä vuokrasopimusten laskentaperusteista. Eloisa on jatkanut lausunnolle annettua määräaikaa, ja se tulee toimittaa hyvinvointialueen kirjaamoon viimeistään 17.11.2024 mennessä.
Yleistä
Kaupunki näkee ymmärrettävänä, että Etelä-Savon hyvinvointialue hakee kustannusrakenteesta välttämättömiä säästöjä ja etsii toimenpiteitä mm. kiinteistökustannusten osalta niiden toteuttamiseksi. Vuokrattujen kiinteistöjen ja tilojen omistajana kaupunki näkee kiinteistöjen omistajuuden roolinsa ja olemassa olevat vuokrasopimukset sekä sitoumukset vahvoina. Eloisan ja kaupungin tilavuokrauksen suhde sekä niihin liittyvä vuoropuhelu on ollut hyvää ja aktiivista. Kaupunki on edelleen valmis hyvässä ja rakentavassa hengessä neuvottelemaan hyvinvointialueen kanssa tilatarpeista ja vuokraukseen liittyvistä asioista.
Pääsääntöisesti kaupungin omistamia kiinteistöjä ja tiloja käytettään kuntalain mukaisiin kunnan omien prosessien toimintoihin. Kaupunki vuokraa omistamiaan tiloja myös ulkoisille asiakkaille. Vuokrasuhteessa asiakas päättää itsenäisesti tilatarpeestaan määrän, laadun ja sijainnin osalta käyttöönsä vuokraamistaan tiloista. Kaupungin vuokrausperusteisiin kuuluu yhdenvertainen asiakaskohtelu ja vuokran määräytymisessä markkinaehtoisuus, jolloin todelliset omistuksen, ylläpidon ja kiinteistökehittämisen kustannukset on huomioitu vuokratasossa.
Mikkelin kaupunki haluaa erityisesti painottaa seuraavia näkökohtia Etelä-Savon hyvinvointialueen vuokrasopimuslinjauksiin:
Hyvinvointialueen vuokraamat tilat ovat asiakkaan erityisiin tarpeisiin tehtyjä ja siten erityisvaatimusten alaisia tiloja. Pääsääntöisesti Mikkelin kaupungin Eloisalle vuokraamat tilat palvelevat pelastustoimen ja palveluasumisen tarpeita. Nämä ovat luonnollisia kiinteistökokonaisuuksia ja siten jatkossakin kokonaisuuksina vuokrattavia tiloja. Pinta-alaltaan pienempi osa tiloista esim. kouluterveydenhuolto käyttää muussa kaupungin toiminnassa olevien rakennusten osakokonaisuuksia tai yksittäisiä huoneita. Näiden tilojen osa-aikainen käyttö muussa, kuin tilaan suunnitellussa toiminnassa on tilakalustuksen, työvälineiden ja tietosuoja- sekä tietoturvariskin näkökulmasta haasteellista. Näiden osaksi muuhun kiinteistömassaan sijoitettujen tilojen vuokraaminen pienempinä tilakokonaisuuksina on perusteltua jatkossakin.
Mikkelin kaupungin konsernirakenteessa on yhtiö, joka on osaltaan vuokrannut ja parhaillaan rakennuttaa uutta palvelutalokokonaisuutta Eloisan palvelutuotannon tarpeisiin. Tässä lausuntopyynnössä ei varsinaisesti tunnisteta kuntien konserniyhtiötä vuokranantajina, vaan ne sijoitetaan omistajina yritysten kategoriaan. Kaupunki muistuttaa omistamiensa yhtiöiden osalta vastaavaan asiakkaan tarpeisiin räätälöityjen tilojen omistukseen ja jatkuvuuteen liittyvästä huolestaan. Näistä tulisi käydä neuvottelut kuntien kanssa tapahtuvassa prosessissa.
Kaupungin omistamisen näkökulmasta kiinteistöjen pitkäjänteinen omistaminen ja kiinteistöjen motivoiva kehittäminen asiakastarpeisiin edellyttää pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Kiinteistöihin tapahtuvien investointien ja asiakastarveräätälöinnin hyväksyttävissä oleva kustannusvaikutus vuokriin edellyttää riittävän pitkiä poistoaikoja. Käytännössä 12 kuukauden irtisanomisaika ei mahdollista kummankaan osapuolen kannalta riittävää ennustettavuutta, mikä osaltaan on heikentämässä pitkäjänteisen toimitilakehityksen ja esim. kustannustehokkuuden mahdollisuuksia. Kiinteistöjen arvon kehityksessä ja arvon määrittelyssä esim. realisointitilanteessa, erityisesti Itäisessä Suomessa, on kiinteistöjen vuokra-aste ja sopimuksiin kirjattujen vuokra-aikojen pituus oleellinen tekijä. Lausuntopyynnössä esitetty irtisanomisajan pituus ei tue kiinteistöjen omistamisen motiiveja investointien ja pitkäaikaisen kiinteistöjen käytön kannalta em. vuokrasopimusmallien osalta.
Sellaisissa kokonaisissa rakennuksissa, joissa asiakaslähtöisesti hyvinvointialueen palveluverkko supistuu tai palvelutuotanto on päättymässä, eikä rakennuksiin ole tehty merkittäviä asiakaskohtaisia investointeja, voidaan 12 kk:n irtisanomisaikaa pitää hyväksyttävissä. Rakennuksen omistajalla on mahdollisuus reagoida muutokseen ja sillä on realistinen aika ratkaista kohteen jatko.
Vuokran määräytymisen perusteiden tulee kunnissa olla tasapuolisia eri vuokralle sijoittuvien toimijoiden näkökulmasta. Vuokran tulee kattaa kiinteistön omistuksesta ja kiinteistön ylläpitämisestä aiheutuvat kaikki todelliset kustannukset. Kiinteistön omistukseen liittyviä omistajatahon lainoja on sovittuina erilaisilla takaisinmaksuohjelmilla ja lainaprosenteilla. Osa kunnista tuottaa kiinteistöhuollon itsenäisesti ja osa on kilpailuttanut markkinaehtoisesti kiinteistöhuollon palveluja tarjoavilta yrityksiltä. Vuokrien tulee kattaa todelliset kulut ja olla markkinahintaisia.
Sähkösopimus voidaan ja joissakin kokonaisissa tai itsenäisesti mittaroiduissa kohteissa onkin jo irrotettu vuokrasopimuksesta
Vuokrasopimuksista neuvoteltaessa kunta ja hyvinvointialue ovat keskenään tasavertaisia juridisia toimijoita. Kunnan toimintaa säätelevä kuntalaki edellyttää markkinoilla tapahtuvan toiminnan yhtiöittämistä. Yhtöittämisvelvoite voi tapahtua sijoittamalla kiinteistöt jo olemaassa oleviin kunnan omistamiin kiinteistöyhtiöihin, kuntaorganisaatioihin perustettaviin uusiin yhtiöihin tai johtaa emokunnan taseesta kiinteistöomaisuuden myymiseen kiinteistömarkkinoille markkinaehtoisesti. Yhtiömuotoisessa kiinteistöjen omistuksessa omistajan on erityisesti huolehdittava kiinteistöyhtiön kannattavuudesta. Toisin sanoen, yhtiöittämisvelvoitteella lainsäätäjä varmistaa sen, että hyvinvointialueelle vuokratun rakennuksen vuokrataso kattaa jatkossa rakennuksen kaikki kulut, ja kunnille ei jää mahdollisuutta tarjota tiloja huomattavan pienellä vuokralla lähipalveluiden säilyttämiseksi. Kiinteistöyhtiön pitkäaikaista kannattavuutta varmistettaessa on yhtiön hallinnolliset kustannukset, pääomakustannukset, kiinteistöjen käyttötalouden kulut ja investoinnit kyettävä kattamaan asiakkaalta perittävillä vuokrilla. Kiinteistöinvestointeihin tarvittavalla lainarahalla on korkomaailman muututtua todellinen taloudellinen kustannusvaikutus. Lausuntopyynnössä esitetty pääomavuokrataso on riittämätön.
Lopuksi Mikkelin kaupunki toteaa, että kaupunki on kiinteistöjen omistajana ja toisena sopimusosapuolena valmis hyvään ja rakentavan vuoropuhelun jatkossakin.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi
Kaupunginhallitus antaa Etelä-Savon hyvinvointialue Eloisalle ylläolevan lausunnon.
Päätös
Hyväksyttiin.
Merkitään, että kaupunginvaltuuston puheenjohtaja Oskari Valtola ja Jaana Strandman (Etelä-Savon hyvinvointialueen aluehallituksen jäseniä) sekä Jatta Juhola (Etelä-Savon hyvinvointialueen aluehallituksen varajäsen) ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitukset hyväksyttiin.
Merkitään, että Jaana Strandmanin varajäsen Mervi Eskelinen saapui kokoukseen tämän pykälän käsittelyn ajaksi.