Kuvaus
Tilan 491-529-2-51 (osoite Löydönraitti 14, Ristiina) omistajat ovat hakeneet rakennuslupaa tilalla olevan asuinrakennuksen laajennus- ja muutostyölle.
Tilalla olevaa asuinrakennusta on jo vuonna 1991-1992 laajennettu rakentamalla siihen lisäsiipi ja muuttamalla rakennuksen toisen kerroksen tiloja asuintiloiksi. Lisäksi rakennuksen kuisti on vuonna 2016 varustettu lasiseinillä ja räystäitä pidennetty. Asuinrakennuksen kerrosala oli laajennus- ja muutostyön yhteydessä yli kaksinkertaistunut. Näihin toimenpiteisiin ei ole aikanaan haettu tarvittavia lupia. Rakentamisajankohdan aikaan voimassa olleen rakennuslain 130 §:n mukaisesti uudisrakennukseksi oli katsottava myös lisärakennus. Rakennushankkeelle oli myönnetty korjausavustus ja avustusten maksatusta ovat valvoneet silloisen Ristiina kunnan viranomaiset. Nyt käsittelyssä olevalla lupahakemuksella on tarkoitus korjata lupapuutteet.
Rakentamishetkellä voimassaolleen rakennuslain 120 §:n mukaan rakennus on sijoittava sopivan matkan välimatkan päähän toisistaan ja rakennuspaikan rajoista. Rakennusta ei saa rakentaa viittä metriä lähemmäs toisen omistamaa tai hallitsemaa maata, ellei omistaja ja se, jonka hallinnassa maa on, anna siihen lupaa, eikä kymmentä metriä lähemmäksi rakennusta, joka on toisen omistamalla tai hallitsemalla maalla. Rakennusten etäisyyttä koskevista naapurien välisistä sopimuksista on voimassa, mitä eräistä naapuruussuhteista annetussa laissa on säädetty.
Ongelmalliseksi tilanteen tekee se, että rakennuksen laajennus lisäsiivellä ja kuistilla on tehty lähemmäksi naapurikiinteistön rajaa kuin maankäyttö- ja rakennuslaki ja vuonna 1991 voimassa ollut rakennuslaki sallivat. Kiinteistö sijaitsee alueella, jolla on yleiskaava, mutta ei asemakaavaa. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan muulla kuin asemakaava-alueella rakennukset tulee sijoittaa vähintään viiden metrin etäisyydelle naapurikiinteistön rajasta, ellei naapuri ole antanut suostumusta rakentaa lähemmäksi rajaa. Vuonna 1991 voimassa olleessa rakennuslaissa oli sama vaatimus. Kiinteistön omistajien mukaan he olivat saaneet rajanaapurilta suullisen suostumuksen vuonna 1991 rakennetun laajennuksen sijoittamiseen lähemmäksi kuin viiden metrin päähän rajasta. Tästä ei kuitenkaan ole saatu mitään näyttöä. Naapurikiinteistön tuolloin omistaneet henkilöt ovat kuolleet ja heidän kuolinpesiensä osakkailla ei ole tietoa tuollaisesta suostumuksesta. Kuolinpesien osakkaat eivät hyväksy rakennuksen sijoitusta kuolinpesien omistaman kiinteistön rajan lähelle.
Siitä, että rakennus sijoitetaan lähemmäksi rajaa kuin määräykset sallivat, seuraa rajoituksia naapurikiinteistön käytölle. Paloturvallisuusmääräykset edellyttävät eri kiinteistöillä olevien rakennusten välimatkaksi vähintään kahdeksaa metriä. Rakennusvalvontojen yhtenäisten käytänteiden pientalon palokortin (sivu 4) tulkinnan mukaan: ” Pientaloissa rakennuksen ulompien pintojen (räystäs, terassi, parveke uloin pinta) välisenä hyväksyttävänä etäisyytenä voidaan pitää yleensä vähintään 6 metriä.” Tuolloin terassin katos ei rajoita naapurin rakentamista 5 metrin etäisyydelle käytännössä ollenkaan. Tosin naapuri ei voisi vastaavaa kuistia rakentaa viittä metriä lähemmäs rajaa, kun edellä mainitun säännön perusteella naapurin suostumuksella vähäisen terassin voisi rakentaa 3 m etäisyydelle rajasta.
Jos toisella kiinteistöllä rakennus sijoitetaan määrättyä lyhyemmän etäisyyden päähän rajasta, viereisellä kiinteistöllä minimietäisyys rajasta kasvaa samalla määrällä. Kun tässä tapauksessa lasiseinäinen huone on lähes kiinteistöjen rajassa kiinni, on naapurikiinteistöllä rakennukset sijoitettava lähes kuuden metrin päähän rajasta tai vaihtoehtoisesti tehtävä rajan suuntaan rakenteellinen palosuojaus, joka aiheuttaa merkittäviä lisäkustannuksia. Naapurikiinteistö on tällä hetkellä rakentamaton ja muodoltaan varsin kapea, jolloin lähellä sen rajaa sijaitseva rakennus rajoittaa huomattavasti kiinteistön käyttöä rakennuspaikkana. Kuolinpesät olisivat kertomansa mukaan halukkaita myymään kyseisen kiinteistön, mutta katsovat naapurirakennuksen rajoittavan kiinteistön käyttöä rakennuspaikkana niin, että myynti on vaikeaa.
Naapuritila on erillinen kiinteistö, joka ei täytä yksinään rakennusjärjestyksen rakennuspaikkavaatimusta, vaan sitä voidaan käyttää yhdistettynä toisen kiinteistön asuinrakennuksen tonttiin liitettynä talousrakennuksen rakennuspaikkana. Kuolinpesät omistavat myös viereisen kiinteistön, jolla sijaitsee asuinrakennus ja jonka käyttöä tämä rakentamaton tila on palvellut.
Rakentamishetkellä voimassaolleen rakennuslain 120 §:n mukaan rakennus on sijoittava sopivan matkan välimatkan päähän toisistaan ja rakennuspaikan rajoista. Rakennusta ei saa rakentaa viittä metriä lähemmäs toisen omistamaa tai hallitsemaa maata, ellei omistaja ja se, jonka hallinnassa maa on, anna siihen lupaa, eikä kymmentä metriä lähemmäksi rakennusta, joka on toisen omistamalla tai hallitsemalla maalla. Rakennusten etäisyyttä koskevista naapurien välisistä sopimuksista on voimassa, mitä eräistä naapuruussuhteista annetussa laissa on säädetty.
Naapuri voi siten sallia rakennuksen rakennettavaksi vaikka rajaan kiinni. Jos naapurilla olisi rajan läheisyydessä rakennuksia, olisi lisäksi otettava huomioon määräys, joka kieltää rakentamasta kymmentä metriä lähemmäs naapurin rakennusta, josta määräyksestä ei ole voitu poiketa. (Larna Otto, Hallberg Tapani, Jatkola Tapani, Wirilander Juhani, Rakennuslaki ja asetus 1983, s. 389)
Laissa eräistä naapuruussuhteista määrätään (14 §): ”Jos rakennus on niin rakennettu, että se osaksi on toisen maalla taikka lähempänä sitä, kuin lain, asetuksen tai rakennusjärjestyksen taikka asema- tai rakennuskaavan mukaan on sallittu, eikä rakentaminen ole tapahtunut vastoin parempaa tietoa taikka törkeästä huolimattomuudesta, olkoon naapuri, joka ei, sen jälkeen kun on alettu rakentaa rajan yli taikka lähemmäksi, kuin edellä on mainittu, viipymättä sitä vastaan ole tehnyt huomautusta, velvollinen sallimaan rakennuksen jäämisen paikoilleen, milloin sen purkaminen, toisenlaiseksi rakentaminen taikka muuttaminen aiheuttaisi naapurille johtuvaan haittaan ja rakennuksen arvoon nähden suhteettoman suurta vahinkoa.
Naapurilla on oikeus vuotuiseen korvaukseen siitä haitasta, joka aiheutuu hänelle 1 momentissa tarkoitetusta rakennuksen sijainnista. Korvauksen suuruuden vahvistaa tuomioistuin kuultuaan harkintansa mukaan velkojia, joilla on panttioikeus korvausvelvollisen kiinteistöön.”
KHO 1978 A II 79 ratkaisussa on todettu: Rakennuslupahakemusta, joka tarkoitti lupaa viittä metriä lähemmäksi naapurin rajaa rakennetun rakennuksen pysyttämiseen paikallaan, ei voitu hylätä sillä perusteella, ettei lupahakemuksen käsittelyn aikainen naapuri ollut antanut rakentamiseen suostumustaan, kun rakentamisaikainen po. naapurialueen omistaja oli tuolloin siihen suostunut. (Larna Otto, Hallberg Tapani, Jatkola Tapani, Wirilander Juhani, Rakennuslaki ja asetus 1983, s. 391.)
Rakennuksen etäisyys rajaan mitattiin rakennuslain tulkinnan mukaan rakennuksen seinästä tai sitä ulompana olevasta jalustasta (Larna Otto, Hallberg Tapani, Jatkola Tapani, Wirilander Juhani, Rakennuslaki ja asetus 1983, s. 785), mikä vastaa myös nykytulkintaa. Hakijan mukaan entinen naapurikiinteistön omistaja on antanut hyväksynnän rakennuksen sekä terassin runkorakenteen sijoittamiseen lähelle rajaa. Naapurin voidaan katsoa hyväksyneen rakentamisen naapuruussuhdelain 14 §:n mukaisesti. Naapurikiinteistön nykyisin omistavat kuolinpesät eivät ole huomauttaneet asiasta aiemmin kuin terassin lasittamisen jälkeen vuonna 2016. Laajennettu terassin räystäsrakenne ei aiheuta paloteknisesti eikä muutoinkaan suurempaa rasitetta naapurille kuin vuoden 1992 muutoksesta.
Voimassa olevan ympäristöministeriön asetuksen rakennusten paloturvallisuudesta mukaan rakennuksen etäisyys rajaan tulee olla vähintään 4 m tai palon leviäminen naapuriin tulee estää rakenteellisesti. Rakentamishetkellä voimassa olleen rakentamismääräyksen E1 1981 mukaan ”rakennus on suunniteltava ja rakennettava niin, ettei palo helposti leviä toiseen rakennukseen eikä muuhun ympäristöön.” Rakennuslain 120 §:ssä rakennusten välisestä etäisyydestä kuitenkin todetaan, että naapureiden välinen sopimus koskee myös lähelle rajaa rakentamista. Rakennusten välinen etäisyys tulee kuitenkin olla vähintään 10 metriä. Naapurilla ei ole rakennuksia tällä etäisyydellä. Naapurit ovat hyväksyneet rakentamishetkellä ja myöhemmin hiljaisena hyväksymisenä kiinteistölleen rasitteen, joka silloisen rakentamislain mukaan on ollut 10 metrin ja nykyisten määräysten mukaan 8 metrin etäisyys rakennuksesta. Rakennukselle voidaan myöntää lupa ilman osastointivaatimusta edellä mainitun suostumuksen perusteella. Naapurikiinteistölle aiheutuu rakennusrasite niin, että 8 metrin etäisyydelle jo rakennetusta rakennuksesta ei voi rakentaa toista rakennusta ilman palo-osastointia. Tästä haitasta naapurilla on oikeus saada korvaus kuten naapuruussuhdelain 14 §:ssä säädetään. Rakennusvalvontaviranomaisella ei ole toimivaltaa päättää tästä korvauksesta, vaan sen vahvistaa yleinen tuomioistuin.
Kiinteistön aikaisemmat omistajat asuivat lähistöllä, joten he ovat olleet tietoisia rakennuksen laajennustoimenpiteistä. Ei ole mitään näyttöä siitä, että he olisivat reagoineet asiaan, joten voidaan katsoa heidän hiljaisesti hyväksyneen ainakin vuonna 1991 tapahtuneen laajennuksen kiinteistönsä rajan lähellä. Luvanhakijan mukaan suostumus oli annettu vuonna 1991, mutta siitä ei ole mitään dokumenttia. Toisaalta ei ole myöskään näyttöä siitä, että naapurit olisivat olleet tietoisia siitä, miten rakennuksen sijoitus vaikuttaa heidän omistamansa rakentamattoman kiinteistön myöhempään käyttöön rakennuspaikkana. Sitä ei ole voitu selvittää, olivatko naapurikiinteistön omistajat tietoisia katetun kuistin rakentamisesta ennen sen lasittamista vuonna 2016.
Terassin muutostyön jälkeen naapurikiinteistön omistavien kuolinpesien edustajat ovat olleet yhteydessä rakennusvalvontaan. Muutostyössä terassin katon räystäitä on pidennetty ja terassi lasitettu. Terassin runkorakenteiden sijainti ei ole muuttunut 1992 rakennusajankohdasta. Ne ovat rakennuksen runkolinjan mukaisesti, kuten historiakuvista ilmenee. Rakennustarkastaja oli suorittanut katselmuksen naapurin ilmoituksen perusteella kiinteistöllä 2016 ja todennut vastauksessaan 8.11.2016, että kuistin terassi oli lasitettu liukulasein sekä terassi katto uusittu eikä terassin lasittaminen edellyttäisi viranomaislupaa. Kuistin räystäskouru sijaitsee naapurin puolella, joka todettiin siirretyksi naapurin puolelta pois kaivoineen. Muilta osin on todettu rakennuksen olleen jo paikoillaan pitkähkön aikaa. Rakennustarkastaja ei ole pystynyt havainnoimaan terassikaton räystään muutosta, vaikka hänelle oli toimitettu vanha valokuva. Valokuvassa vuodelta 1992 terassin räystäät ovat lyhyemmät. Hakijalta on lupahakemuksen käsittelyn yhteydessä pyydetty selvitystä siitä, onko terassin räystäitä laajennettu. Hakija on antanut kirjallisen selvityksen 13.2.2024, että räystäiden leveys on 60 cm, lähin etäisyys naapurin rajaan on 35 cm, terassin runkorakenteesta etäisyys on 95 cm. Hakija on antanut vastineen rakennusvalvonnan selvityspyyntöön 6.8.2023, jossa hakija ilmoitti, että terassin kattoa on laajennettu terassin lasittamisen yhteydessä, jotta terassin lasitus ei vaurioidu putoavista lumista. Pääsuunnittelija on tarkistusmitannut rakennuksen sijainnin rajoihin nähden. Katoksen runkotolppa sijaistee n. 871 mm päässä rajasta ja uusi räystäs n 190 mm päässä koillisen puoleisesta rajasta. Räystään matka kaakkoon idän puoleiseen rajaan on useita metrejä.
Koska rakennuksen laajennus- ja muutostyöt on jo tehty ilman vaadittavia lupia ja viranomaistarkastuksia, on jälkikäteen myönnettävässä rakennusluvassa asetettava ehdoksi ulkopuolisen tarkastuksen suorittaminen.
Rakennusvalvontaviranomainen voi MRL 150 c §:n nojalla lupahakemusta käsitellessään tai rakennustyön aikana vaatia rakennushankkeeseen ryhtyvältä riippumattoman ja pätevän asiantuntijan lausunnon siitä, täyttääkö suunniteltu ratkaisu tai rakentaminen sille säädetyt vaatimukset, kun rakentamisessa havaitaan tapahtuneen laiminlyönti, jonka vaikutuksia ei voida luotettavasti arvioida ilman ulkopuolista tarkastusta.
Rakentaminen on suoritettu ennen rakennusvalvontaviranomaisen myöntämää lupaa ja luvassa edellytettäviä rakennesuunnitelmia ja vastaavan työnjohtajan hyväksymistä.
Ulkopuolisen tarkastuksen lausunnossa tulee ottaa kantaa siihen, että laajennusosa täyttää MRL:n ja sen nojalla annettujen asetusten määräykset rakennus-, LVI- ja sähkötöiden osalta.
Ulkopuolisen tarkastajan lausunto tulee toimittaa ennen loppukatselmuksen tilaamista.
Vaadittavat katselmukset:
LVI-katselmus
Osittainen loppukatselmus (käyttöönottokatselmus)
Koska rakennus on otettu käyttöön ilman viranomaishyväksyntää, ulkopuolisen tarkastuksen lausunto tulee toimittaa viipymättä ja viimeistään 30 päivän kuluessa tämän päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta rakennusvalvontaan ja rakennusvalvontaviranomaisen käyttöönottokatselmus suorittaa.
Loppukatselmus
Rakennuslupapäätös on voimassa viisi vuotta, johon mennessä loppukatselmus tulee suorittaa.