Kuvaus
Konserni- ja elinvoimajaosto on käsitellyt Mikalo Oy:n kiinteistökehityssuunnitelmaa kokouksessaan 9.4.2024 §26. Asia palautettiin uudelleen valmisteluun yritys- ja aluevaikutusten arvioimiseksi. Lisäksi Mikalo Oy on lähettänyt kaupungille päivitetyn kiinteistölistauksen koskien vuoden 2024 realisointitoimenpiteitä.
Mikalo Oy on Mikkelin kaupungin 100 % omistama konserniyhtiö. Yhtiön tarkoituksena on asunnon tarjoaminen vuokra-asuntoja tarvitseville. Yhtiö on investoinut ja peruskorjannut asuntokantaansa vastaamaan ajassa muuttuvan hakijaruokakuntien tarpeisiin. Kuntaliitosten myötä vuokra-asuntokanta kattaa maantieteellisen Mikkelin ja on kiinteistöomistuksella läsnä kuntakeskuksissa sekä niiden reuna-alueilla. Yhtäällä asuntojen maantieteellisellä sijainnilla palveluiden lähellä on merkitystä, ja toisaalla asuntojen tulee osaltaan tukea koko Mikkelin elinvoiman kehittymistä sijoittumalla laaja-alaisesti Mikkelin kaupungin maatieteelliselle alueelle.
Mikalo Oy on teettänyt yhtiön talouden tulvaisuudesta ja yhtiön kiinteistökannan kehityksestä selvityksen. Selvityksen perusteella yhtiö on esittänyt, että tulevina vuosina kiinteistökantaa pienennetään reuna-alueilta. Jaoksen käsittelyyn on tuotu yhtiön esittämästä pyynnöstä ne kiinteistöt, joiden toimenpiteet oli esitetty vuodelle 2024. Muiden kiinteistöjen osalta esitys käsitellään syksyllä 2024.
Kaupungin konserniyhtiörakenne on yksi valtuuston työkalu kaupungin strategian toteuttamiseksi. Kaupunki ohjaa konserniyhtiöitä valtuuston talousarviopäätöksellä, ja vuoden mittaan tarvittaessa käyttää omistajaohjausta ohjatakseen yhtiöiden merkittäviä toimenpiteitä. Yhtiön tulee huolehtia yhtäällä yhtiön maksuvalmiudesta ja toisaalla valtuuston antamasta tehtävästä elinvoiman työkaluna. Kaupungin rooli on varmistaa, että kohtuuhintaista asumista on saatavilla eri alueilla. Vuokrausasteen ja kysynnän laskiessa on tehtävä tarkastelua kohteiden korjaustoimenpiteiden kannattavuuden osalta sekä katsoa siihen johtaneita syitä. Mikäli vuokrataloyhtiö päättää merkittävästi realisoida tiettyjen alueiden vuokra-asuntotarjontaa, on kaupungin tehtävä alueellisten vaikutusten pohdintaa sekä asumisen tavoitettavuutta jatkossa.
Suomalaisessa yhteiskunnassa sosiaalisen segregaation ilmiöön on kiinnitetty yhä enemmän huomiota. Nykyisessä sekä alan tieteellisessä että käytännöllisessä kaupunkipoliittisessa keskustelussa sosiaalinen segregaatio nähdään haitallisena ilmiönä, joka vaikuttaa tiettyjen asuinalueiden kiinteistöjen arvoa alentavasti ja viihtyisyyttä heikentävästi. Vaikeasti sosiaalisesti segregoitunut alue voi aiheuttaa myös negatiivisia mielikuvavaikutuksia määrätyille alueille. Segregaatiota voi tapahtua myös tätä pienemmillä paikkakunnilla. Se voi kohdentua kaupunginosan sisällä tiettyihin korttelialueisiin. Väestönkehityksen kannalta negatiivisen kehityksen paikoissa, kuten Mikkelin reuna-alueilla tai liitoskuntien entisissä kuntakeskuksissa, segregaatiota voi vahvistaa heikkenevä asuntotilanne, jolloin edullisempien vuokra-asuntoyhtiöiden määrä vähenee äkillisesti tai määrättyjen poliittis-taloudellisten päätösten perusteella. On toivottavaa, että erilaisia asumisen muotoja – omistusasumista, osaomistusasumista, vuokra-asuntoja ja muita asumisen tapoja on sopivalla tavalla sekoitettu keskenään. Tämä mahdollistaa väestöllisen profiilin säilymisen heterogeenisena, ja alueella voidaan välttää sosiaalisen segregaation kielteisiä puolia sekä toisaalta heikentää segregaation vastaista kehitystä, jossa vain tietyn tulotason omaava väestönosa keskittyy omille alueilleen. Tämä ilmiö on suomalaisessa yhteiskunnassa hyvin harvinainen, ja sille ei ole nähtävissä kehitystä maakuntakeskusten kaltaisissa kaupungeissa. Ylläpitämällä, myymällä tai purkamalla konserniyhtiön vuokra-asumisen kiinteistökantaa, voidaan vaikuttaa alueiden kehittymiseen myönteisesti tai kielteisesti.
Vuokrataloyhtiön vuokra-asuminen ja asuntojen sijoittuminen kaupungin maantieteellisellä alueella on osa kaupungin konkreettisista elinvoimatyökalua. Osaltaan se on yritysten elinvoimaisuuden tukemista työvoiman asumisen ja kaupunkiin muuttavien ihmisten näkökulmasta. Esitystä on arvioitu elinvoiman kehittymistä tukevana toimenpiteenä.
Osa kiinteistökannan vastuullista työkalupakkia on rakennusten purkaminen. Osaltaan vastuullisuutta omistajuutta on yksittäisen rakennuksen elinkaaresta huolehtiminen, ettei rapistuvat tai vajaakäyttöiset kaupungissa olevan rakennukset muodosta alueelle epätoivottua kehityspolkua, segregaatiota. Tämä toimenpide voi tapahtua ennakoivana toimenpiteenä ei toivottua segregaatiota kaupungissa vastaan tai osana kiertotaloustavoitteita. Osaltaan vastuullisuutta omistajuutta on yksittäisen rakennuksen elinkaaresta huolehtiminen, ettei rapistuvat tai vajaakäyttöiset kaupungissa olevan rakennukset muodosta alueelle epätoivottua kehityspolkua. Esitystä on arvioitu rakennusten elinkaaren ja segregaation näkökulmasta.
Mikkelin kaupungin ja Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n muodostama asiantuntijatyöryhmä on tehnyt yhtiön esitykseen pohjautuen laaja-alaista vaikutusarviointia yllä. Mikalo Oy:n esitys realisoitavista kohteista ja ehdotetuista toimenpiteistä on käyty kohdekohtaisesti läpi ja jaokselle on laadittu omistajaohjauksesta esitys. Yhtiön ja asiantuntijatyöryhmän valmistelun esitys ovat oheismateriaalina.
Laadittaessa vaikutustenarviointia on varsinainen vuokrataloyhtiön esitys arvioitu kiinteistökohtaisesti, johon perustuu jaokselle annettu kiinteistökohtainen esitys toimenpiteistä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi
Konserni- ja elinvoimajaosto päättää antaa omistajaohjausta Mikalo Oy:lle realisointitoimenpiteistä Mikkelin kaupungin ja Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n asiantuntijatyöryhmän laatiman esityksen mukaisesti.
Päätös
Asiasta käydyn keskustelun aikana Jarno Strengell esitti, ettei Hiirolan Hiirolantie 4 asuntoja ei toissijaisesti myydä tai pureta. Asuntoja on kuusi kappaletta, käyttöaste 96 prosenttia ja valmistumisvuosi 1989. Perustelu: "pohjaesityksessä esitetään myytäväksi tai purettavaksi kaikkiaan Mikalo oy:n kymmenen eri rakennuskohdetta, joissa on 122 asuntoa. Osassa esitetyistä purettavissa kohteissa on yli 90 prosentin käyttöaste. Mikalo oy:n omistajaohjauspyyntö luopua kyseisistä asunnoista, ei tue yhtiön toiminta-ajatusta ”asuntojen tulee osaltaan tukea koko Mikkelin elinvoiman kehittymistä sijoittumalla laaja-alaisesti Mikkelin kaupungin maatieteelliselle alueelle”. Mikalo oy:n toimintatapa kysyä omistajaohjausta asuntojen myyntiin tai purkamiseen siinä vaiheessa, kun on päästänyt asunnot ”kannattamaton korjata” tilaan, ei ole oikea toimintamalli. Kaupungin omistajaohjausta ei ole pidetty ajan tasalla. Lisäksi syksyllä 2024 tuodaan lisää poistettavia Mikalo oy:n asuntoja, joista ei nyt ole konserni- ja elinvoimajaoksella tietoa. Uusi kaupungin omistajaohjausesitys tulee liittää päätökseen".
Koska kukaan ei kannattanut Jarno Strengellin esitystä, se raukesi.
Lisäksi Jani Sensio esitti Armi Salo-Oksan kannattamana, että konserni- ja elinvoimajaosto päättää antaa omistajaohjausta Mikalo Oy:lle realisointitoimenpiteistä Mikkelin kaupungin ja Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n asiantuntijatyöryhmän laatiman esityksen mukaisesti. Peruskorjattavien kohteiden osalta Mikalo Oy tuo konserni- ja elinvoimajaostolle tarvittavat kannattavuus laskelmat vuoden 2026 loppuun mennessä.
Julistettuaan keskustelun päättyneeksi, puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän päätösehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne jotka kannattavat esittelijän päätösehdotusta, äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Jani Sension esitystä äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 2 jaa ääntä (Pekka Pöyry, Nina Jussi-Pekka) ja 3 ei ääntä (Armi Salo-Oksa, Jani Sensio, Jarno Strengell).
Puheenjohtaja totesi, että Jani Sension esitys on tullut konserni- ja elinvoimajaoston päätökseksi.
Konserni- ja elinvoimajaosto päätti antaa omistajaohjausta Mikalo Oy:lle realisointitoimenpiteistä Mikkelin kaupungin ja Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n asiantuntijatyöryhmän laatiman esityksen mukaisesti:
- Hiirolantie 4, 50520 HIIROLA – Kohde jää ensisijaisesti yhtiön asuntovalikoimaan ja se peruskorjataan. Toissijaisena vaihtoehtona on kohteen myynti. Kohteessa korkea käyttöaste ja suhteellisen matala korjausvelka. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa.
- Kaaritie 2-6, 52300 RISTIINA – Kohde puretaan huomioiden kaupungin kiertotaloudelle asettamat tavoitteet. Käyttöaste alhainen ja mittava korjausvelka.
- Kissalammentie 4, 52300 RISTIINA – Kohde puretaan huomioiden kaupungin kiertotaloudelle asettamat tavoitteet.
- Kuomiokoskentie 527, 52780 KUOMIOKOSKI – Kohde jää yhtiön asuntovalikoimaan. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa. Asiaan voidaan ottaa uudelleen käsittelyyn vuoden 2027 aikana.
- Käenpellontie 2, 52830 SUOMENNIEMI – Kohde jää yhtiön asuntovalikoimaan, ja se peruskorjataan. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa.
- Käenpellontie 4, 52830 SUOMENNIEMI – Kohde myydään ensisijaisesti. Toissijaisena vaihtoehtona on kohteen purku huomioiden kaupungin kiertotaloudelle asettamat tavoitteet.
- Luhtitie 19-21, 51600 HAUKIVUORI – Kohde jää yhtiön asuntovalikoimaan, ja se peruskorjataan. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa.
- Metsolanraitti 2, 52830 SUOMENNIEMI – Kohde jää yhtiön asuntovalikoimaan, ja se peruskorjataan. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa.
- Mäntytie 6-8, 50670 OTAVA – Kohde myydään ensisijaisesti. Toissijaisena vaihtoehtona on kohteen purku huomioiden kaupungin kiertotaloudelle asettamat tavoitteet.
- Pajulantie 9 B, 51420 HARJUMAA – Kohde jää yhtiön asuntovalikoimaan, ja se peruskorjataan. Alueelle on hyvä jäädä vuokra-asuntotarjontaa
Merkitään, että Jarno Strengell jätti asiasta eriävän mielipiteen.