Kaupunginvaltuusto, kokous 10.6.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 62 Asemakaavan muutos / 2. kaupunginosa (Maunuksela) kortteli 2

MliDno-2020-399

Aikaisempi käsittely

Kaupunkikehityslautakunta, 19.9.2023

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 19. päivänä syyskuuta 2023 päivätyt asemakaavan muutosehdotuksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080. 

Asemakaavaluonnoksen vaihtoehdot VE1 ja VE2 ovat olleet nähtävillä 2.12.2020-31.3.2021, saadun palautteen perusteella kaupunkiympäristölautakunta päätti valita VE1 jatkokehityksen pohjaksi.

Kaavaluonnoksesta saatiin viisi lausuntoa ja kolme mielipidettä. Palautteen perusteella rakennusoikeuden määrää vähennettiin, massoittelua tarkistettiin ja rakentamista koskevia määräyksiä tarkennettiin. Maanalaisia kerroksia saa sijoittaa kahteen tasoon ja kaavaan merkittiin näille ajoreitit.

Kaavatyön yhteydessä on teetetty erillisselvitys (KPMG Oy Ab: Asemakaavan muutoksen ja lisärakennusoikeuden vaikutukset kiinteistöveron määrään, 19.4.2022), jossa on tarkasteltu kaavassa osoitettavan rakennusoikeuden määrän vaikutusta kiinteistöveroon. Taloyhtiöt ovat todenneet, että tällä hetkellä lisärakennusoikeudelle ei ole tarvetta. Kyseiseen selvitykseen viitaten taloyhtiöt ovat yksimielisiä siitä, että asemakaavassa halutaan säilyttää vuoden 1976 rakennusoikeudet muuttumattomana.  Taloyhtiöt pitivät tärkeänä, että asemakaavassa tutkitaan lisärakennusoikeuden hyödyntämistä ja tarvittaessa taloyhtiöt voivat laatia tonttikohtaisen kaavamuutoksen missä rakennusoikeuden määrää voidaan päivittää tämän kaavaprosessin yhteydessä tutkitulla mitoituksella.

Kaupunki on tarkistanut käytetyn rakennusoikeuden vuoden 1976 asemakaavaan verrattuna ja sen seurauksena rakennusoikeuden määrä kohosi 60 kem.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (Kortteli 2), asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon liikenne-, elinkeino- ja ympäristökeskus, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Etelä-Savon pelastuslaitos, Mikkeli-Seura ry, asukasyhdistykset, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut sekä rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kaupunginarkkitehti Ilkka Tarkkanen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Kaupunginhallitus, 2.10.2023

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1,​ 74,​ 75,​ 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutosehdotuksen (Kortteli 2),​ asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-​Savon maakuntaliitto,​ Etelä-​Savon liikenne-​,​ elinkeino-​ ja ympäristökeskus,​ Savonlinnan maakuntamuseo,​ Mikkelin kaupungin museot,​ Etelä-​Savon pelastuslaitos,​ Mikkeli-​Seura ry,​ asukasyhdistykset,​ Mikkelin seudun ympäristöpalvelut,​ Infra-​aluepalvelut sekä rakennusvalvonta-​ ja jätehuoltopalvelut -​yksiköiltä.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Jenni Oksanen esitti Eero Ahon kannattamana asian palauttamista uuteen valmisteluun. Valmistelussa selvitetään paljonko kustannuksia tulee kaavan loppuun saattamisesta (arvio) sekä onko kaavamuutokselle edelleen perusteet (viittaus kappale 2: "Taloyhtiöillä ei tällä hetkellä ole lisärakennusoikeudelle akuuttia tarvetta ja täydennysrakentamisen tulessa ajankohtaiseksi taloyhtiö voi käynnistää kaavamuutoksen rakennusoikeuden osalta.")

Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän päätosehdotuksesta poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne jotka kannattavat esittelijän päätösehdotusta äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Jenni Oksasen muutosesitystä, äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 9 jaa ääntä (Petri Pekonen, Antti Pakarinen, Kirsi Olkkonen, Jatta Juhola, Heli Kauppinen, Armi Salo-Oksa, Jarno Strengell, Jaana Strandman, Jani Sensio) ja 2 ei ääntä (Jenni Oksanen, Eero Aho).  

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Merkitään, että kaupunginarkkitehti Ilkka Tarkkanen selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja oli läsnä kokouksessa tämän ajan.

Kaupunginhallitus, 27.5.2024

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 27. päivänä toukokuuta 2024 päivätyn asemakaavan muutoksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Muutos koskee 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080. 

Asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 11.10 – 13.11.2023 välisenä aikana ja siitä saatiin neljä lausuntoa.

Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus toi esille kaavamuutoksen vaikutukset kaupunkikuvaan ja rakennettuun ympäristöön ja totesi kaavan ohjaavan uudisrakentamista riittävästi. Lausunnossa toivottiin laajempaa tarkastelua täydennysrakentamisen vaikutuksista esim. yleissuunnitelman muodossa. Kaupunki on sitoutunut laatimaan ohjeellisen suunnitelman korkeasta rakentamisesta ydinkeskustan alueelle. Riihisaaren Savonlinnan museon, Mikkelin seudun ympäristöpalveluiden ja Telia lausunnoissa ei edellytetty merkittäviä muutoksia. Palautteen pohjalta on tehty vähäisiä päivityksiä kaavakarttaan ja -määräyksiin.

Palaute ja vastineet niihin on luettavissa asemakaavan selostuksen liitteessä 8.

Kaavan vireilletulon jälkeen pandemia ja Ukrainan sota sekä korkotason nousu ovat merkittävästi vaikuttaneet Mikkelin asuinrakentamisen markkinoihin.  Lisäksi hallituksen tavoitteet kiinteistöveron uudistuksesta ovat vaikuttaneet kaavan alkuperäisten tavoitteiden päivittämiseen.  Taloyhtiöiden pyynnöstä kaupunki selvitti kiinteistöveron vaikutusta ydinkeskustan tonteille. Selvityksessä todetaan, että asuinkerrostalotonttien verotusarvot perustuvat rakennusoikeuden määrään.  Jos kaavamuutoksen seurauksena tontin rakennusoikeus lisääntyy, lähtökohtaisesti tontin verotusarvo kasvaa. Verotukseen on mahdollista hakea tietyin edellytyksin alennusta, mutta sen myöntämisestä ei voi olla varmoja ja se saattaa edellyttää aktiivista edunvalvontaa taloyhtiöiltä, joka aiheuttaa kustannuksia. Kiinteistöverouudistuksen vaikutukset ovat tässä vaiheessa vielä   arvailujen varassa.  Tähän perustuen sovittiin, että tutkitaan n. 4 800 kem täydennysrakentamisen vaikutuksia ja merkitään se kaavakarttaan omalla merkinnällään, mutta jätetään rakennusoikeus vuoden 1976 asemakaavan tasolle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 50 § mahdollistaa asemakaavan muutoksen laatimisen vaiheittain. Tällöin asemakaavamuutos koskee vain jotain tiettyä osakokonaisuutta esimerkiksi rakennusoikeuden lisäämistä. Taloyhtiöt voivat tulevaisuudessa päivittää rakennusoikeuden määrän vastaamaan kaavamuutoksessa tutkittua rakennusoikeuden määrää. Se on osoitettu nykyisessä kaavakartassa omalla merkinnällään. Kaavamuutoksen vaikutusten katsotaan tällöin olevan vähäisiä, ja sen valmistelussa voidaan noudattaa lyhennettyä asemakaavaprosessia.

Päätösehdotus

Esittelijä

Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutoksen / Kortteli 2.

Päätös

Hyväksyttiin.

Päätösehdotus

Kaupunginhallitus:
Kaupunginhallitus esittää, että kaupunginvaltuusto hyväksyy 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelin 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutoksen / Kortteli 2.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

Etelä-Savon Ely-keskus

Liitteet

Liite Kv 10.6.204 Asemakaavan muutos 2. kaupunginosa Maunuksela kortteli 2.pdf (pdf, 7030 kt)

Muutoksenhaku

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus
Tähän päätökseen saa hakea muutosta:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä
  • kunnan jäsen.


Sen lisäksi, mitä kuntalain (410/2015) 137 §:ssä säädetään valitusoikeudesta, on kaavan hyväksymistä koskevaan päätökseen valitusoikeus maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 191 §:n nojalla myös:

  • alueellisella ympäristökeskuksella ja muulla viranomaisella sen toimialaan kuuluvissa asioissa,
  • maakunnan liitolla ja kunnalla, joiden alueella kaavassa osoitetulla maankäytöllä on vaikutuksia, sekä
  • rekisteröidyllä paikallisella tai alueellisella yhteisöllä toimialaansa kuuluvissa asioissa toimialueellaan.


Valitusaika
Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitusasiakirjat on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Omalla vastuulla valitusasiakirjat voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä. Postiin valitusasiakirjat on jätettävä niin ajoissa, että ne ehtivät perille ennen valitusajan päättymistä.

Kunnan jäsenen, kuntalain (410/2015) 137 §:n 2 momentissa tarkoitetun kunnan, asianosaisten ja muiden tahojen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet
Valituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä,
  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai
  • päätös on muuten lainvastainen.


Valittajan tulee esittää valituksen perusteet valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen
Kunnallisvalitus tehdään Itä-Suomen hallinto-oikeudelle.

Postiosoite: PL 1744, 70101 Kuopio
Käyntiosoite: Minna Canthin katu 64
Sähköpostiosoite: ita-suomi.hao@oikeus.fi
Faksinumero: 029 56 42501
Puhelinnumero: 029 56 42500
Hallinto-oikeuden asiakaspalvelu on avoinna arkisin 8.00–16.15

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa
https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet.

Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava:

  1. päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
  2. miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
  3. vaatimuksen perustelut;
  4. mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.


Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja yhteystiedot. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.

Valitukseen on liitettävä:

  1. valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
  2. selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
  3. asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksen tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.


Asiamiehen on liitettävä valituskirjelmään valtakirja, kuten laissa oikeudenkäynnistä hallintoasioissa (808/2019) 32 §:ssä säädetään.

Oikeudenkäyntimaksu
Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) nojalla muutoksenhakijalta peritään oikeudenkäyntimaksu, mikä on määrätty mainitun lain 2 §:ssä. Saman lain 5 §:ssä on määräys niistä asioista, joista ei peritä oikeudenkäyntimaksua.

Pöytäkirja
Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Mikkelin kaupungin kirjaamosta.

Käyntiosoite: Raatihuoneenkatu 8–10, 50100 Mikkeli
Postiosoite: PL 33, (Raatihuoneenkatu 8–10), 50101 Mikkeli
Faksinumero: 015 36 6583
Puhelinnumero: 044 794 2033 / 015 1941 (vaihde)
Sähköpostiosoite: kirjaamo@mikkeli.fi

Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 9-15.