Kaupunkikehityslautakunta, kokous 14.6.2022

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 7 päivänä kesäkuuta 2022 päivätyn asemakaavan muutosluonnoksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan Veturitallien aluetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan korttelit 26 ja 28 sekä katu-, yleisen tien, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Mikkelin keskustan kupeessa Veturitallien alueella noin 400 metrin etäisyydellä torista kaakkoon. Alue on ns. veturitallin alue sekä Porrassalmenkatu 1:n kiinteistö rautatien länsipuolella. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 18 ha. Alueella sijaitsee mm. Postin terminaali, maakunnallisesti arvokas ja suojeltu veturitallien rakennus sekä lokkilutakko.

Kaavalle asetetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa uuden Prisman rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan alueelle. Asemakaavan muutosta hakee Osuuskauppa Suur-Savo. Muutoksella pyritään kasvattamaan alueen rakennusoikeutta ja mahdollistamaan toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestely. Asemakaavan muutoksella kehitetään keskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta. Hankkeen aikana ratkaistaan rakennussuojelulliset asiat ja hulevesiin, pohjavesiin sekä pilaantuneisiin maihin liittyvät kysymykset.

Muutos kaupunkikuvaan on merkittävä johtuen kaava-alueen keskeisestä sijainnista yhdyskuntarakenteessa ja liikenteen solmukohdassa. Asemakaavamuutoksen myötä alue muuttuu lähes kokonaisuudessaan rakennetuksi ja kytkee alueen osaksi nykyistä kaupunkirakennetta. Uuden rakentamisen myötä kaupunkikeskustan raja siirtyy tällä kohdalla rautatiestä valtatien reunaan. Veturitallit ovat olleet tähän asti alueen kiintopiste alueen vähäisen rakentamisen takia.

Kaavaratkaisujen sisältö

Asemakaavan muutoksella muodostetaan liikerakennusten- (KM) ja autopaikkojen korttelialue (LPA), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien ja rakennusten ja laitosten alue (ET) sekä katu-, yleisen tien-, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Liikerakennusten korttelialueelle osoitetaan ohjeellisena pysäköintialueet ja ajoreitit. Korttelialueen läpi kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp), joka jatkuu suojaviheralueelle.

Asemakaavan muutos on kantakaupungin osayleiskaavan 2040 mukainen.

Mitoitus

Liikerakennusten korttelialueelle osoitetaan kerrosalaa 17 000 kem2. Ilmoitetun kerrosalaan ei lasketa rakennuksen teknisiä rakennelmia. Ilmoitetun kerrosalan lisäksi alueelle on mahdollista rakentaa autopesula ja kaksi mainostornia. Lisäksi asemakaavalla suojeltavalle veturitallien vanhimmalle osalle osoitetaan rakennusoikeutta 950 kem2. Korttelin tehokkuusluku (e) on 0,27.

Kaava-alueen pinta-ala on noin 16,2 hehtaaria ja aluetehokkuus (e) noin 0,11.

Veturitallien rakennussuojelu

Kaavaluonnoksessa veturitallien vanhin osa osoitettu sr-suojelumerkinnällä. Rakennuksen uudemmat osat sisältyvät rakennusalaan, jolloin niiden säilyttäminen on mahdollista, mutta niitä ei ole asemakaavalla suojeltu. Vanhimman osan suojelemisella säilytettään osa arvokasta kulttuuri- ja rakennushistoriaa, mutta menetetään veturitallille ominainen kaarimuoto. Veturitallien osittaisen purkamisen myötä menetetään rakennushistoriallisia ja kaupunkikuvallisia arvoja, mutta mahdollistetaan yhdyskuntarakenteen kannalta keskeisen osan kehittäminen ja täydentäminen sekä Mikkelin ydinkeskustan kaupallisten palveluiden paraneminen.

Hulevesiallas ja lokkilutakko

Asemakaavamuutoksen myötä Kuopiontien varressa tulee säilymään hulevesiallas, mutta muutosten myötä alueen ei arvioida enää olevan naurulokille soveltuva elinympäristö. Todennäköistä on, että naurulokit eivät kaavan mukaisen rakentamisen jälkeen enää alueella pesi ja siirtyvät alueelta muualle. Tällöin tulisi keskustan läheisyyteen luoda toinen lajille hyvin sopiva kosteikkoalue.

Naurulokkien pesinnästä tehdään kartoitus ja selvitys kesäkuussa 2022. Alustavien tulosten perusteella yhdyskunnan koko on ollut 150 yksilöä toukokuussa 2022. Alueelta ei ole todettu viitasammakoita.

Liikenneolosuhteet

Veturitallien tontille muodostetaan uusi kulkuyhteys radan ali Mannerheimintieltä ja Vilhonkadun kiertoliittymään rakennetaan uusi tonttiliittymä Prismaa varten. Kaava-alueen liikenteellisiä vaikutuksia tutkitaan laajempana kokonaisuutena Satamalahden liikenneselvityksen yhteydessä. Selvitystyö on kesken ja liikenteellistä vaikutusten arviointia täydennetään selvityksen tulosten perusteella ehdotusvaiheessa.

Maanomistus

Suunnittelualueen maanomistus on jakautunut Mikkelin kaupungille, Väylävirastolle, VR-Yhtymä Oy:lle sekä yksityisille maanomistajille. Kaavahankkeen aikana maaomaisuuden järjestelyt ratkaistaan erillisin sopimuksin.

Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusten (MRL 91 b §) tekemistä.

Pysäköintinormi

- Autopaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 ap / 50 k-m²

· varastotilat 1 ap / 400 k-m²

Pyöräpaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 pp / 100 k-m²

· tuotanto- ja varastotilat 1 pp /400 k-m

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 23.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 25.4.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa. lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Päätösehdotus

Esittelijä

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 28 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosluonnoksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Kerttu Hakala esitti, että kaava hyväksytään muutettuna niin, että lokkien pesintäalue Veturitallinluhta säilyy tai päätökseen kirjataan rakentajalle velvoite kompensoida alue ennallistamalla tai suojelemalla vastaava, lokeille sopiva kosteikko tarpeeksi läheltä. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi.

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunkikehityslautakunnan päätökseksi.

Merkitään, että Kerttu Hakala jätti päätökseen seuraavan eriävän mielipiteen:

Jätän eriävän mielipiteen Veturitallin asemakaavan käsittelystä, koska hyväksytty kaava ei ole yleiskaavan mukainen. Asemakaavan pitäisi noudattaa yleiskaavan määräystä luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeästä alueesta (“Alueen rakentaminen ja muokkaaminen tulee tapahtua luonnonarvoja heikentämättä. “) ja Sinivihreästä sydämestä (“Alue tulee säilyttää rakenteeltaan katkeamattomana ja mahdollisimman leveänä luontoarvoiltaan monimuotoisena viher-ja vesialueverkkona.”). Aiemmassa asemakaavassa onkin määräys, jonka mukaan linnustolle arvokkaan alueen luonnonolojen muuttaminen on kiellettyä. Naurulokkiesiintymälle on taattava pesimäpaikka myös uudessa asemakaavassa.

Merkitään, että kaavoitusinsinööri Minna Frosti poistui kokouksesta ennen tämän pykälän käsittelyn alkua ja asemakaavapäällikkö Kalle Räinä ja kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.