Lupa- ja valvontajaosto, kokous 31.10.2023

Kuvaus

Kiinteistö Oy Pursialankatu 5 hakee maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171 §:n mukaista lupaa poiketa MRL 135 § 1 momentin säädöksestä, jossa todetaan, että rakennusluvan edellytyksenä on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. Poikkeamista haetaan kelluvan saunan ja sen kelluvan perustuksen sijoittamiseen Mikkelipuiston edustan vesialueelle hakijan Mikkelin kaupungilta vuokraamalle tilalle Kaihunlahti 491-402-10-4 sekä wc-, varasto- ja tekniikkakonttien sijoittamiseen saunan läheisyyteen saman tilan maa-alueelle. Voimassa olevassa asemakaavassa vesialueelle tai rannan maa-alueelle ei ole osoitettu rakennusoikeutta.

Poikkeamista haetaan n. 520 m² suuruiselle kelluvalle perustukselle sekä sen päälle rakennettavalle n. 300 k-m² suomalaisesta massiivipuusta (CLT) valmistettavalle saunarakennukselle. Käynti kelluvalle kohteelle tapahtuu kahden kulkusillan kautta. Poikkeamista haetaan myös kulkusiltojen lähettyville rakennettaville kevytrakenteisille yhteensä n. 45m² wc- varasto- ja tekniikkakonteille.

KAAVATILANNE

Alueella on voimassa 2.2.2004 hyväksytty asemakaava 15. kaupunginosa kortteli 5 ja 16. kaupunginosa korttelit 1 ja 2. Kaavamerkintöinä: vesialue (W), mallipuutarha-alue (Liike- ja näyttelytiloja) (MP-1), pohjaveden muodostumisalue (ve) ja jalankululle/ jalankululle ja polku pyöräilylle varattu alueen osa (pp). Asemakaavassa vesialueelle tai rantaan ei ole määritelty rakennusoikeutta.

Kantakaupungin osayleiskaavassa (hyväksytty 17.6.2019) alueella on merkinnät:

• Pohjavesialue. Vedenhankintaa varten tärkeä pohjavesialue (luokka 1) tai muu vedenhankintaan soveltuva pohjavesialue (luokka 2). Alueella on kielletty sellaiset toimenpiteet (mm. jätevesien imeyttäminen), joista voi olla ympäristönsuojelulain 17 §:ssä esitetyn pohjaveden pilaamiskiellon vastaisia seurauksia (527/2014). Alueen rakentamista ja muuta maankäyttöä rajoittaa vesilaissa esitetty vesitaloushankkeiden yleinen luvanvaraisuus (587/2001). Tarkemman suunnittelun yhteydessä on huomioitava paikallisissa pohjavesien suojelusuunnitelmissa esitetyt periaatteet.
• Hulevesien painealue
• Kaupunkivihreä
• Lentoliikennevyöhyke
• Arvokas vesistömaisema (Ves-4). Maisemallisesti merkittävä vesistön reunavyöhyke tai lampimaisema, jolla rakentaminen sekä maaston ja kasvillisuuden käsitteleminen on rajoitettua. Alueelle voidaan esittää pienimuotoista rakentamista edellyttäen, että hankkeilla ei turmella arvokasta maisemakuvaa. Rakentaminen ja metsänhoidolliset tai maaperän muokkaamiseen liittyvät toiminnot tulee toteuttaa siten, että maiseman ääriviivat ja reunavyöhykkeet säilyvät ehjinä. Ves-alkuinen numero viittaa yleiskaavaselostuksen kohdeluetteloon.
• Valtakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristö/ Kenkäveronniemi (RKY 1). Aluetta koskevien suunnitelmien ja rakennustoimenpiteiden tulee olla kokonaisuuden säilymistä turvaavia ja edistäviä. Mahdollisen täydennysrakentamisen ja muiden muutosten on sopeuduttava kulttuuriympäristön ominaisluonteeseen ja erityispiirteisiin. Alueella ei saa tehdä toimenpiteitä, jotka vähentävät merkittävän aluekokonaisuuden arvoa. Aluetta asemakaavoitettaessa ja asemakaavaa muutettaessa on varmistettava maisemallisten, kulttuurihistoriallisten ja rakennushistoriallisten arvojen säilyminen. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on neuvoteltava museoviranomaisen (Museovirasto tai maakuntamuseo) kanssa. RKY-alkuinen numerointi viittaa kaavaselostukseen. MRL 41.2 §.

Maakuntakaavassa alueella on merkinnät:

• Kenkäveronniemen pappilan rakennettu kulttuuriympäristö ja kulttuurimaisema (maV 8.557), jonka rajaus oli muutettu Etelä-Savon 2. vaihemaakuntakaavassa koskemaan myös Mikkelipuiston aluetta.
• Valtakunnallisesti arvokkaat rakennetut kulttuuriympäristöt (rky09, RSLaki).
• Pursialan pohjavesialue (pv 8.271).
• Erityisalue, Hiirolan suoja-alue (svl2 8.666).

Alueelle on päätetty käynnistää asemakaavan muutoshanke Mikkelin kaupungin kaavoitusryhmän kokouksessa 16.5.2023 (Asemakaavan muutos 16. kaupunginosa (Kenkäveronniemi) / Mikkelipuisto). Kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos on lähetetty asianosaisille ja viranomaisille 6.9.2023 ja niistä on pyydetty lausunnot 6.10.203 mennessä. 

Kaavaluonnoksessa vesialueelle poikkeamisluvassa haetun kelluvan saunan kohdalle on merkitty rakennusoikeus 600 k-m² (klw, kerroluku 2). Maa-alue on luonnoksessa mallipuutarha-aluetta, mutta saunan edustalle on merkitty talous- ja huoltotiloille rakennusoikeus 100 k-m² (t/h).

LAUSUNNOT

Poikkeamislupahakemukseen on pyydetty lausunnot Etelä-Savon ELY-keskukselta ja Riihisaari – Savonlinnan museolta.

ELY-keskuksen lausunnossa (ESAELY/800/2023) todetaan, että poikkeamislupahakemuksen alue sisältyy suurelta osin Kenkäveron valtakunnallisesti arvokkaan rakennetun kulttuuriympäristön alueelle (RKY). Kantakaupungin oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa alueen maankäyttöön liittyy erityisesti sen neljä myös oikeusvaikutteista teemakarttaa; viherrakenne, vesitalous, kulttuuriympäristö ja maisema. Mikkelipuisto täydentää Kenkäveron pappilan ympärillä säilynyttä viljelymaisemaa ja suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä sijaitsee huomattava maisemakokonaisuus Kaihunharju. Mahdollisten korjaus- ja täydennysrakentamisen sekä alueeseen kohdistuvien toimenpiteiden on sopeuduttava kulttuuriympäristön ominaisluonteeseen ja erityispiirteisiin. Alueella ei saa tehdä toimenpiteitä, jotka vähentävät merkittävän aluekokonaisuuden arvoa.

Hakemuksen mukaisen rakentamisen vaikutukset tulee ELY-keskuksen näkemyksen mukaan ensisijaisesti tutkia ja ratkaista vireillä olevan asemakaavamuutoksen yhteydessä, jolloin hankkeen vaikutukset alueen todettuihin eritysarvoihin tulevat riittävien selvitysten perusteella tavalla huomioon otetuiksi. ELY-keskuksen näkemyksen mukaan kyseinen hanke on katsottava näissä alueen olosuhteissa merkittäväksi, jollaista ei maankäyttö- ja rakennuslain 173 §:n mukaan saa myöntää. Lisäksi ELY-keskus katsoo, koska alueen asemakaavan muutostyö on käynnistetty, aiheuttaisi hankkeen toteuttaminen poikkeamislupapäätöksellä selkeästi haittaa kaavoitukselle.

Riihisaari – Savonlinnan museo toteaa lausunnossaan, että hankealue sijaitsee valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön reunalla (RKY Kenkäveronniemen pappila), joka on huomioitu myös maakuntakaavassa maV-alueena. Moderni saunalautta varastorakennuksineen sijaitsee sivummalla lakisuojellusta Kenkäverosta ja siihen liittyvistä maatalous-/peltomaisemasta 2000-luvulla rakentuneen Mikkelipuiston edustalla. Hankkeesta olisi hyvä olla vielä havainne-/upotuskuvia myös pohjoisesta päin Mikkelipuistosta ja Pursialankadulta ihmisen tasolta katsottuna.

Museo toteaa lisäksi, että voimassa olevassa asemakaavassa ei ole rakennusalamerkintöjä vesialueella tai rannassa, mihin varastorakennus tulisi. Rakentamisen ympäristövaikutukset ja soveltuvuus valtakunnallisesti merkittävään ympäristöön tulevat parhaiten arvioitua asemakaavamuutoksen yhteydessä, jolloin myös asemakaavaa tuoreempi osayleiskaava otetaan myös huomioon. Esimerkiksi osayleiskaavassa arvokas vesistömaisema -merkinnän mukaan alueelle voidaan esittää pienimuotoista rakentamista edellyttäen, että hankkeella ei turmella arvokasta maisemakuvaa. 300 m² sauna ei kuitenkaan ole museon käsityksen mukaan kovin pienimuotoista rakentamista.

Asemakaavan muutos 16. kaupunginosa (Kenkäveronniemi) / Mikkelipuisto) kaavahankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavaluonnoksesta oli saatu lausunnot Etelä-Savon ELY-keskukselta, Riihisaari – Savonlinnan museolta, Pelastuslaitokselta ja Etelä-Savon yrittäjiltä. Lausunnot ovat liitteenä ja seuraavassa on tiivistetty kelluvia rakenteita koskevat seikat lausunnoissa. 

Etelä-Savon ELY-keskuksen lausunnossa todetaan, että kaavahankkeessa suunniteltavan kelluvan rakentamisen osalta on syytä selvittää uudisrakentamisen maisemallisen soveltuvuuden lisäksi poikkeuksellisen rakentamisen muu soveltuvuus suunnittelualueelle.

Riihisaari – Savonlinnan museon lausunnossa todetaan, että Mikkelipuiston rannalle suunitelluilla kelluvilla rakenteilla on oletettavasti vaikutusta varsinkin vesistömaisemaan. Kaavamääräyksissä on hyvä määritellä tarkemmin alueelle soveltuva uudisrakentaminen, mikä helpottaisi mahdollisia tulevia lupaprosesseja.

Pelastuslaitoksella ei ollut huomautettavaa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan sekä alustavaan kaavaluonnokseen.

Etelä-Savon yrittäjät näkevät lausunnossaan kaavoituksessa paljon mahdollisuuksia, jotka edistävät elinvoimaa ja yritystoiminnan mahdollisuuksia. He ottavat lisäksi kantaa yritysten tasavertaiseen kohteluun alueen suunnittelussa ja rakentamisessa.

HAKIJAN PERUSTELUT

Hakija on perustellut poikkeamishakemusta hankeselostuksessa mm. seuraavasti:
”Mikkelipuiston edustalle avautuva Pursialanlahti tarjoaa erinomaisen sijainnin kelluvalle saunakokonaisuudelle. Kohteen ajaton puuarkkitehtuuri ja tyylikäs design yksityiskohtineen sulautuu erinomaisesti alueen maisemalliseen ja kulttuurihistorialliseen ympäristöön. Kelluva kokonaisuus on ekologisesti kestävä ratkaisu, parantaen samalla kaupunkiympäristön ja ranta-alueen käytettävyyttä tuomalla palvelut veden päälle. Kelluva rakentaminen ei jätä elinkaarensa lopulla pysyvää jälkeä ympäristöönsä ja on mahdollista siirtää toiseen sijoituspaikkaan tarvittaessa. Kokonaisuus on suunniteltu huomioiden alueen herkkä ja arvokas luonto sekä mm. Mikkelin Pursialan, Hanhikankaan ja Porrassalmen pohjavesialueiden suojelusuunnitelmat. Kelluvan perustusrakenteen ansiosta rakennuksen vaikutus ympäristöön on minimaalinen ja maaperään ei rakenneta raskaita perustusrakenteita. Teknisissä ratkaisuissa on valittu ympäristön kannalta mahdollisimman pieniriskisiä ratkaisuja, kuten esimerkiksi paineviemäripumppaamojen kahdennus sekä vika- tai sähkökatkotilanteessa automaattinen vedensyötön katkaisu magneettiventtiilillä. Uima-allas on sijoitettu kelluvan perustusrakenteen päälle, ei suoraan kosketukseen vesistön kanssa. Avantouintialue on suunniteltu puolestaan pitää auki ilmapumpuin.

Hankkeen vaikutukset ranta-alueen maankäyttöön ovat vähäisiä. Hanketta varten ranta-alueella tullaan tekemään pienimuotoisia maankaivuu töitä pintamaan kerroksiin kunnallisteknisiä putkituksia, sekä kulkuyhteyksien rakentamista varten. Kaivuutyöt ovat luonteeltaan perusrakentamista, eikä kaivuutöistä jää luontoon pysyviä jälkiä töiden valmistuttua. Kaivuutöissä ja putkiston suunnittelussa kiinnitetään erityistä huomiota alueen pohjavesitasoihin. Maa-alueelle sijoitettavat rakennelmat ovat kevytrakenteisia, maan varaan perustettavia rakenteita, jotka eivät edellytä raskaita perustustöitä Hankkeen yhteydessä ranta-alueen puustoa hoidetaan ja siistitään. Kulkusiltojen alueella kasvustoa poistetaan tarvittavilta osin kuitenkaan hävittämättä tai häiritsemättä rannan kasvuston monimuotoisuutta.” Poikkeamista haetaan hankkeen toteutuksesta johtuvista aikataulullisista syistä ensi kesän toteutusta varten.

Hakija on vielä 31.10.2023 täydentänyt hakemusta seuraavilla perusteluilla:

"Hanke on Mikkelin alueelle merkittävä niin aluekehittämisen kuin vetomaisuuden näkökulmasta ja mahdollistaa Mikkelille täysin uuden ja uniikin vetovoimatekijän. Nykyinen kaava ei mahdollista hankkeen toteuttamista suunnitellusti, aikataulullisesti eikä taloudellisesti, ja tästä syystä hankkeen toteuttaminen tarvitsee poikkeamisen. Hanke tullaan toteuttamaan kelluvalle betoniponttooniperustukselle, jonka päälle rakennetaan suomalaisesta massiivipuusta (CLT) valmistettu saunarakennus. Kohteen perustus ja taloelementit valmistetaan tehdasolosuhteissa säältä suojassa ja kokonaisuus pystytetään kohteessa. Tämä tuotantoprosessi (tilaus, tuotanto, toimitus) vaatii tiukan aikaikkunan, ja investointipäätös on tehtävä nyt. Mikäli hankkeen investointipäätös lykkääntyy, hanke siirtyy vähintään vuodella, eikä viivästymisestä johtuen hanketta välttämättä toteuteta lainkaan.

Kelluva paviljonkimainen saunarakennus istuu maisemallisesti Mikkelipuiston ympäristöön, eikä se jätä pysyviä vaurioita ympäröivään luontoon. Kelluvan perustusrakenteen ansiosta rakennuksen vaikutus ympäristöön on minimaalinen ja maaperään ei rakenneta raskaita perustusrakenteita. Saunarakennus sopii luontaisesti veden äärelle kelluvaan ympäristöön, mahdollistaen elämyksellisyyttä niin alueen asukkaille kuin matkailijoille ympäri vuoden. 

Hankkeen aikana toteutetut selvitykset ja ratkaisut vesialueesta ja kelluvasta rakentamisesta tukevat osaltaan myös käynnissä olevaa kaavatyötä."

POHDINTA JA MUUT TIEDOT

Naapureita on hankkeen johdosta kuultu eivätkä he vastusta hanketta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia

Etelä-Savon ELY-keskuksen lausunnon mukaan poikkeamislupaa ei tulisi myöntää, koska myöntäminen haittaisi käynnissä olevaa kaavoitusta ja hanke on katsottava näissä alueen olosuhteissa merkittäväksi, jollaista ei maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan saa myöntää.  Myös museon lausunnossa hanke sijoittuu valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön reunalle, mutta se ei ole osayleiskaavassa arvokkaalle vesialueelle sallittua vähäistä rakentamista.

Asemakaavamuutoksessa tarvittavia kulttuuriympäristöä, maisemaa, vesistöä jne. koskevia selvityksiä ei ole vielä saatavilla. Maisemavaikutusta voi tosin arvioida hakijan liittämien upotuskuvien perusteella ja pohjavesistä on tehty suojelusuunnitelma. Sauna sijoittuu Mikkelipuiston edustalle Kenkäveronniemen valtakunnallisesti merkittävälle alueelle ja yleiskaavan arvokkaaseen vesistömaisemaan. Suunniteltu rakentaminen sijoittuu kauas suojellusta rakennuksesta ja Mikkelipuistossa on kauempana rannasta 2000-luvulla rakennettu ravintotolarakennus sekä kaksi talousrakennusta nykyisen kaavan rakennusalalla.

Koska asemakaavan laadintaa varten tarvittavia selvityksiä ei vielä ole saatavilla eikä hankkeen vaikutuksia ole riittävästi selvitetty, poikkeaminen voi mm. aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle sekä voi aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Hakijan aikataululliset syyt eivät ole riittävä peruste poikkeamiseen, kun kaavamuutoksen edellyttämät selvitykset ovat kesken.

Alue on Mikkelin kaupungin kantakaupungin yleiskaavassa kaupunkivihreää. Virkistysalueiden ja reittien sijoittelussa tulee huomioida kulttuuriympäristön, maiseman ja luonnon erityispiirteet.

Hakija on esittänyt (havainnekuvat 10/2023). Rakennuksen korkeus on maltillinen ja asettuu maisemassa ympäröivän puustorajan alapuolelle eikä siten erottu siluettina maisemassa. Rakennuksen toisen kerroksen rakenteet ovat läpinäkyviä pientä teknistä tilaa lukuun ottamatta. Vastarannalta katsottaessa Mikkelipuiston rakenteet sekä kauempana maisemassa näkyvät ESE:n rakennukset rikkovat jo luontoympäristön maiseman näkymää, joten rakennuksen ei voida katsoa merkittävästi muuttavan rantanäkymää. Rakennus on puuarkkitehtuuriltaan tyylikäs ja yksityiskohtineen sulautuu erinomaisesti alueen maisemalliseen ja kulttuurihistorialliseen ympäristöön, jolla lisätään alueen kaupunkivihreän virkistysarvoja. Asemapiirustuksessa on esitetty asemakaavan mukaiset ranta-alueen kulkureitit, josta edelleen löytyy suoria näkymiä harjulle sekä harjun välissä olevalle puusillalle. Maa-alueelle sijoitetut kontit vastaavat Mikkelipuiston muita mallipuutahan rakenteita, eivätkä edellytä raskaita perustuksia. Hankkeen vaikutukset ranta-alueen maankäyttöön on vähäiset.

Pursialankatu on osayleiskaavassa merkitty maisematieksi. Maisematiehen rakentamisella ei ole vaikutuksia, koska rakennus ei Mikkelipuiston aitojen, puiden ja muiden rakenteiden takaa ole nähtävissä hakijan havainnekuvien perusteella.

Alueella ei ole yleiskaavassa osoitettuja luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeitä alueita. Lähin alue sijoittuu Kattilalahden eteläpuoliselle alueelle. Mikkelinpuiston ranta on jo rakennettua aluetta.

Rakennus sijoittuu valtakunnallisesti merkittävään kulttuuriympäristöön (RKY-1), jonka määräyksen mukaan aluetta koskevien suunnitelmien ja toimenpiteiden tulee olla kokonaisuuden säilymistä turvaavia ja edistäviä. Täydennysrakentamisen on sopeuduttava kulttuuriympäristön ominaisluonteeseen ja erityispiirteisiin, eikä alueelle saa tehdä toimenpiteitä, jotka vähentävä merkittävän aluekokonaisuuden arvoa. Aluetta koskevista suunnitelmista on neuvoteltava museoviranomaisen kanssa. Asiasta on saatu Riihisaarimuseon lausunto, jonka mukaan ympäristövaikutukset ja soveltuvuus valtakunnallisesti merkittävään ympäristöön tulevat parhaiten arvioitua asemakaavamuutoksen yhteydessä, joka on käynnistetty. Rakennus ei ole museon käsityksen mukaan sellaista pienimuotoista rakentamista, joita kaupungin osayleiskaavan mukaisesti alueelle voidaan osoittaa. Rakentamisen ei katsota olevan merkittävää rakentamista, koska rakennuksen vaikutukset maisemaan ovat edellä kuvatun perusteella ja hakijan toimittamien uusien havainnekuvien perusteella vähäiset. Rakennus ei myöskään hakijan selvityksen mukaan jätä pysyvää jälkeä ympäristöönsä.

Rakennus sijoittuu Pursialan pohjavesialueelle, joka on vedenhankintaa varten tärkeäksi osoitettu pohjavesialue. Alueella on kielletty toimenpiteet, joista voi olla ympäristösuojelulain 17 §:ssä esitettyjä seurauksia. ELY:n lausunnon mukaisesti hanke vaatii vesilain mukaisen luvan. Hakija on jättänyt vesilain mukaisen lupahakemuksen vireille aluehallintovirastoon. Vesilain mukaisessa luvassa arvioidaan vesitalouteen vaikuttavat asiat. Mahdollisen poikkeamisluvan ja myöhemmin rakennusluvan ehdoksi voidaan asettaa, että rakentamista ei saa aloittaa ennen kuin vesilain mukainen myönteinen lupapäätös on lainvoimainen.

Päätösehdotus

Esittelijä

Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyn perusteella, että se ei myönnä hakijalle MRL 171 §:n mukaisesti lupaa poiketa maankäyttö- ja rakennuslain MRL 135§:n 1 momentin säädöksestä kelluvan sauna- ja ravintolarakennuksen rakentamiselle eikä maa-alueelle sijoitettaville wc- varasto- ja tekniikkakonteille tilalle Kaihunlahti 491-402-10-4.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Ola Muttilainen esitti Arto Sipilän kannattamana, että lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyn perusteella myöntää hakijalle MRL 171 §:n mukaisesti luvan poiketa maankäyttö- ja rakennuslain MRL 135§:n 1 momentin säädöksestä kelluvan sauna- ja ravintolarakennuksen rakentamiselle sekä maa-alueelle sijoitettaville wc-, varasto- ja tekniikkakonteille tilalle Kaihunlahti 491-402-10-4 ehdolla, että rakennuslupa voidaan myöntää seuraavin ehdoin: rakennustöitä ei saa aloittaa ennen kuin vesilain mukainen aluehallintoviraston lupa on myönnetty ja on lainvoimainen.

Puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko Ola Muttilaisen muutosesitys hyväksyä yksimielisesti. Hyväksyttiin.