Kuvaus
Kaavoitusinsinöörin viranhaltijapäätöksestä 13.8.2024 § 22 on tehty oikaisuvaatimus. Päätöksellä hakijalle myönnettiin MRL 171 §:n mukaisesti poikkeaminen Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen mukaisesta rantarakennuspaikan rantaviivan pituudesta. Hakijan tarkoituksena on rakentaa loma-asunto 120 k-m² ja pieni puucee/varasto rantaosayleiskaavan loma-asuntoalueelle.
Oikaisuvaatimus on liitteenä. Oikaisuvaatimus on tehty säädetyn määräajan kuluessa ja naapurikiinteistön omistajina oikaisuvaatimuksen tekijöillä on muutoksenhakuoikeus päätöksestä.
Rakennuspaikka sijaitsee Puulan Siliänsalmen rannassa linnuntietä n. 15 km Mikkelistä länteen. Tila Hanhilahti on pinta-alaltaan n. 25 ha ja siitä on tarkoitus lohkoa n. 3200 m² määräala tilojen 491-430-8-4 Akunkärki ja 491-430-8-14 Marjarinne välistä. Määräala on keskimmäinen rakennuspaikka 22.7.2010 hyväksytyn Korpijärvi, Ylänne, Puulavesi ym. vesistöjen rantaosayleiskaava sekä Otavan osayleiskaavan muutos mukaisella loma-asuntoalueella (RA/3). Etelä-Savon maakuntakaavassa rakennuspaikka sijoittuu Ketunpesävuori-Viinamäki (ge1 8.508) valtakunnallisesti arvokkaalle kallioalueelle. Puulan venereitit (vv 3.200) kulkee loma-asuntoalueen edustalta Siliänsalmen poikki.
Hanke poikkeaa Mikkelin kaupungin vuonna 2017 hyväksytyn rakennusjärjestyksen määräyksestä, jonka mukaan vesistön rannalla olevan uuden rakennuspaikan leveys rantaviivaan rajoittuvalla sivulla tulee olla vähintään 50 metriä. Tilan Hanhilahti lomarakennuspaikan rantaviivan pituus on rannan kiinteistörajan mukaan mitattuna 33,7 metriä, joten se poikkeaa rakennusjärjestyksen määräyksestä 16,3 metriä.
Oikaisuvaatimuksen ovat tehneet rakennuspaikan eteläpuolella sijaitsevan tilan 491-430-8-14 Marjarinne omistajat. Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan poikkeamispäätöksen perumista ja rakennuspaikan siirtämistä. Toissijaisena vaatimuksena on rakentamisen rajoitukset ja rakentamisen reunaehtojen tarkka määrittely.
Poikkeamisluvan perusteina on esitetty, että lähialueella ei juurikaan ole rakennusjärjestyksestä poikkeavia rantaviivan pituuksia tai ne ovat vähäisempiä kuin nyt esitetyssä tilanteessa. On tasapuolista, että rakennusjärjestyksen määräyksestä pidetään edelleen kiinni. Päätöksessä ei ole kerrottu, mihin rakennusjärjestyksen vaatimus 50 m rantaviivalle perustuu ja mitkä ovat erityiset perusteet, joilla vaatimuksesta voidaan poiketa. Mikäli ainoa perusteluna poikkeamiselle käytetään tapauskohtaista harkintaa, ei täyttä ymmärrystä tapauksen erityispiirteistä voida saada, ellei paikan päällä ole päätöksentekijöiden toimesta käyty. Päätöksestä ei selviä, mikä on lyhin sallittu rantaviivan pituus, mikäli se ei ole 50 m. Päätösten tulee olla faktapohjaisesti perusteltuja eivätkä ne voi olla mielivaltaisia ja/tai ylimalkaisia.
Perusteluina on lisäksi esitetty, että päätöksessä todetaan perusteetta, että poikkeamisluvasta ei aiheudu haittaa naapureille. Ei voida todeta, että rakentaminen tällaiselle poikkeukselliselle paikalle ei aiheuttaisi haittaa esim. naapurikiinteistöjen arvon alenemisen tai käyttömukavuuden alenemisen muodossa. Mm. laituri tulee väistämättä ranta-alueen muodosta ja poikkeuksellisen lyhyestä rantaviivasta johtuen häiritsevän lähelle naapureiden laitureita. Mikäli perustellusti voidaan osoittaa, että poikkeuspäätöksestä ei koidu naapureille haittaa, päätöksessä tulee listata ne rakentamisen rajoitteet ja reunaehdot, joilla tämä varmistetaan. Päätöksessä todetaan, että rakentaminen ei sijoitu lähelle naapureiden rakennuksia. Päätöksessä ei ole huomioitu mahdollista lisärakentamista naapureiden tonteilla, eikä liioin rantarakennelmia kuten laiturit.
Päätöksessä mainitaan tarpeettomasti, että rakennuspaikkaa ei voi poikkeamisluvalla siirtää. On itsestään selvää, että rakennuspaikka tulee siirtää kaavamuutoksella paikkaan, jossa rakentaminen voidaan tehdä määräysten mukaisesti.
Mikäli epäsystemaattisesti suoritettu tonttien jakaminen muodostaa perusteen poiketa rakennusjärjestyksen määräyksistä, ei voida varmistaa, ettei tonttien lohkomisella muodosteta tarkoitushakuisesti (esim. myyntituoton maksimoimiseksi viereisten tonttien ostajia erehdyttämällä, tai muusta syystä) määräysten vastaisia tontteja.
Velvoittavat oikeusohjeet
MRL 72 § (Suunnittelutarve ranta-alueella) 1 momentissa todetaan, että meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena.
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
MRL 171 §:n mukaan poikkeaminen ei saa
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
MRL §116.2 mukaan rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.
Tosiseikat ja tulkinta
Rakentamisen keskeiset lähtökohdat ilmaistaan asema- ja yleiskaavoissa ja rakennusjärjestyksen määräykset täydentävät asema- ja yleiskaavoja. Oikaisun kohteena olevalle loma-asuntoalueelle on merkitty kolme rakennuspaikkaa, eikä rakennusjärjestyksen määräyksillä voi ohittaa kaavamääräyksiä. Tilasta Hanhilahti lohkaistava määräala täyttää MRL §116.2 asemakaava-alueen ulkopuolella sijaitseville rakennuspaikoille asettamat vaatimukset ja rakennukset on mahdollista sijoittaa riittävän etäälle naapurin rajoista.
Rakennusjärjestyksen rantaviivan pituusmääräyksen tarkoituksena on ohjata rantarakennuspaikkojen kokoa kaavoittamattomilla alueilla ja alueilla, joilla rantaviivan pituutta ei ole määritelty kaavamääräyksissä. Rantarakennuspaikkojen rantaviivan pituudet alueilla, joilla tiloja on lohottu ja rantarakentaminen alkanut ennen rantaosayleiskaavan tai rantakaavan laatimista, ovat usein lyhyempiä kuin nykyisen rakennusjärjestyksen uusien rakennuspaikkojen määräys 50 m. Esimerkiksi Korpijärvi, Ylänne ym. rantaosakaavan alueella Puulan Heposelän Kurjenlahdella on kaavan mukainen lomarakennuspaikka 491-448-4-51, jonka rantaviiva on n. 35 m ja toinen vielä rakentamaton lomarakennuspaikka 491-448-4-2, jonka rantaviivan pituus on n. 15,6 m.
Kaavoitusvaiheessa oikaisuvaatimuksen kohteena oleva loma-asuntoalue (RA/3) oli yhtä tilaa eikä lohkomisia oltu tehty. Nykyisen tilan Akunkärki alueella oli rakennuksia. Kaavaan merkityn loma-asuntoalueen rantaviivan pituus on noin 290 metriä ja siihen merkittyjä rantarakennuspaikkoja on kolme kappaletta. Kaava on hyväksytty vuonna 2010 ja tilan Akunkärki lohkominen on tehty vuonna 2015 ja tilan Marjarinne lohkominen vuonna 2019. Kolmannen rantarakennuspaikan olemassaolo on ollut tiloja muodostettaessa tiedossa. Siten rakentamisella tilojen välissä olevalle kaavanmukaiselle rantarakennuspaikalle ei ole merkittävää vaikutusta naapurikiinteistöjen arvoon.
Rakennusjärjestyksen määräyksillä rakennusten ja rakennelmien etäisyyksistä rannasta sekä naapurin rajoista ja rakennuksista ehkäistään naapureille koituvaa haittaa. Loma-asuntoalueella, jossa on useampia rakennuspaikkoja, laiturit ja usein myös rakennukset näkyvät viereisille rakennuspaikoille. Tilan Hanhilahti määräalalle suunnitellut rakennukset täyttävät rakennusjärjestyksen etäisyysvaatimukset. Laitureiden ja lisärakennusten rakentaminen on mahdollista rantaosayleiskaavan ja rakennusjärjestyksen määräysten mukaisesti, eikä rakentamiselle ole tarpeen esittää enempää rajoituksia tai rakentamisen reunaehtoja.
Rantaosayleiskaavaan merkittyä rakennuspaikkaa ei voi siirtää poikkeamispäätöksellä eikä siitä tehdyllä oikaisuvaatimuksella. Yleiskaavamuutosaloitteet käsitellään kaupungin maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikössä, mikäli maanomistaja tekee asiasta hakemuksen.
Haja-asutusalueella lohkomiset suorittaa Maanmittauslaitos. Lohkomistoimituksessa selvitetään myös alueen kaavatilanne ja rakennuspaikat. Kiinteistönmuodostamislain (KML) 33 § mukaan asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö saadaan muodostaa lohkomalla, jos muodostettava kiinteistö täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä rakennuspaikalle asetetut vaatimukset.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaista, joka antaisi aihetta muuttaa kaavoitusinsinöörin tekemää päätöstä.
Päätösehdotus
Esittelijä
-
Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi
Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyn perusteella hylätä oikaisuvaatimuksen kaavoitusinsinöörin päätöksestä § 22/13.8.2024, jolla hakijalle myönnettiin MRL 171 §:n mukaisesti poikkeaminen Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen rantaviivan pituusvaatimuksesta loma-asunnon ja puucee/varaston rakentamiseksi tilalla Hanhilahti 491-430-8-45.