Lupa- ja valvontajaosto, kokous 17.9.2020

Esityslista on tarkastamaton

§ 23 Oikaisuvaatimus poikkeamisluvasta kiinteistölle 491-1-10-34, Maaherrankatu 12

MliDno-2020-1632

Valmistelija

  • Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi
  • Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Kuvaus

Osoitteessa Maaherrankatu 12 toimiva yritys on tehnyt oikaisuvaatimuksen johtavan rakennustarkastajan päätöksestä 13.8.2020 § 26, jolla Kiinteistö Oy Kuvernöörille on myönnetty poikkeamislupa toimistohuoneiden muuttamiseen asunnoiksi voimassa olevan asemakaavan määräyksestä poiketen kiinteistöllä 491-1-10-34, Maaherrankatu 12.

Osoitteessa Maaherrankatu 12 toimiva yritys on tehnyt oikaisuvaatimuksen johtavan rakennustarkastajan päätöksestä 13.8.2020 § 26, jolla Kiinteistö Oy Kuvernöörille on myönnetty poikkeamislupa toimistohuoneiden muuttamiseen asunnoiksi voimassa olevan asemakaavan määräyksestä poiketen kiinteistöllä 491-1-10-34, Maaherrankatu 12.

Maankäyttö- ja rakennuslain 193 §:n mukaan valitusoikeus poikkeamispäätöksestä on:

  1. viereisen tai vastapäätä olevan alueen omistajalla ja haltijalla;
  2. sellaisen kiinteistön omistajalla ja haltijalla, jonka rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi olennaisesti vaikuttaa;
  3. sillä, jonka asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa;
  4. sillä, jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa;
  5. kunnalla ja naapurikunnalla, jonka maankäytön suunnitteluun päätös vaikuttaa;
  6. toimialueellaan sellaisella rekisteröidyllä yhdistyksellä, jonka tarkoituksena on luonnon- tai ympäristönsuojelun tai kulttuuriarvojen suojelun edistäminen taikka elinympäristön laatuun muutoin vaikuttaminen; sekä
  7. viranomaisella toimialaansa kuuluvissa asioissa.
     

Kiinteistössä toimivan yrityksen muutoksenhakuoikeus voi perustua edellä mainittuihin kohtiin 3 ja 4. Oikaisuvaatimuksessa esitettyjen seikkojen perustella on katsottava, että poikkeaminen ja sen mahdollistama rakennuksen toimistotilojen käyttötarkoituksen muuttaminen asunnoiksi voi vaikuttaa yrityksen edellytyksiin harjoittaa ravintolatoimintaa samassa rakennuksessa ja näin ollen yrityksellä on oikeus hakea muutosta päätökseen.

Oikaisuvaatimus on tehty säädetyn 14 vuorokauden määräajan kuluessa.

Kyseisellä tontilla voimassa olevan asemakaavan mukaan enintään 25 % rakennettavasta kerrosalasta saa käyttää asuntoja varten. Poikkeamista on haettu asumisen määrän nostamiseen noin 37 %:iin koko rakennuksen kerrosalasta. Toisessa kerroksessa sijaitsevien toimistohuoneiden T1 ja T3-T6 käyttötarkoitus halutaan muuttaa asunnoiksi. Muutoksen seurauksena pienasuntojen määrä lisääntyy enintään 14 kpl ja pinta-alana muutos on 409,50 m². Johtava rakennustarkastaja on myöntänyt poikkeamisen hakemuksen mukaisesti.

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan poikkeamispäätöksen kumoamista. Tätä perustellaan sillä, että asuntojen määrään lisääminen johtaisi asuinviihtyvyyden heikkenemiseen, koska leikki- ja oleskelualueita kiinteistölle ei ole mahdollista järjestää lisää, autopaikkoja ei ole todellista tarvetta vastaavaa määrää, liikenteestä tulee päästöjä asuintiloihin ja rakennuksessa harjoitettava ravintolatoiminta aiheuttaa meluhaittaa. Meluhaitan seurauksena on taas vaara, että viranomiset rajoittavat ravintolan toimintaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan poikkeamisen edellytyksenä on, että hanke ei saa

  1.  aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
  2. vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä
  3. vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista
  4. johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
     

Hakija on perustellut poikkeamista seuraavasti: Kyseessä täydennysrakentamiseen verrattava muutos, jolla kantakaupungissa olevia vajaakäyttöisiä tiloja muutetaan asunnoiksi ja siten tiivistetään yhdyskuntarakennetta, ja samalla elävöitetään keskusta- aluetta mahdollistamalla uutta asumista olemassa olevaan kiinteistöön ja infran piiriin. Toimisto- ja liiketilojen kysyntä on pysyvästi heikentynyt ja vajaakäyttöisten tilojen muuttaminen asuntokäyttöön siksikin perusteltua. Muutos myös täyttää Mikkelin kaupungin strategian " Kestävän kasvun Mikkeli" tavoitteet elinvoimaisuuden ja kaupungistumisen lisäämisestä.

Hakemuksessa myös todetaan, että uudet asunnot ovat kysyttyjä ja haluttuja pienasuntoja keskikooltaan n. 25m², jolloin asukkaina on pääasiassa opiskelijoita ja yksinasuvia, joilla esimerkiksi ei ole tarvetta leikkialueille. Nykyiset oleskelu- ja leikkialueet ovat kiinteistön käyttöön riittävät, ja kiinteistön läheisyydessä on runsaasti kaupungin yleisiä kokoontumis- ja oleskelualueita.

Poikkeamispäätöstä valmisteltaessa on otettu huomioon sekä kiinteistön leikki- ja oleskelutilojen että autopaikkojen tarve. Kaavoituksesta vastaava kaupunkisuunnittelu on katsonut, että nykyiset leikki- ja oleskelualueet ovat riittäviä, kun otetaan huomioon keskusta-alueella käytettävissä olevat vastaavat yleiset alueet. 

Voimassaolevassa asemakaavassa autopaikkanormi on toimisto- ja asuinkäytössä 1 ap/75 k-m². Kantakaupungin osayleiskaavassa kohde kuuluu C-2 ydinkeskustaan keskustatoimintojen alueeseen. Osayleiskaavassa mahdollistetaan asemakaavaa väljempi pysäköintinormi asumiselle 1 ap / 130 k-m² asemakaavan 1 ap / 75 k-m² sijaan. Väljempää normia sovelletaan yleisesti kaikilla osayleiskaavan C-1, C-2, C-3 ja C-4 alueilla. Voimassa olevan asemakaavan mukaan toimistokäytössä olevien tilojen pysäköintinormi on 1 ap / 75 k-m² joka 410 k-m² kohdalla merkitsee 5 autopaikkaa. Kantakaupungin osayleiskaavan mukaan toimistokäytössä olevien tilojen pysäköintinormi on 1 ap / 70 k-m² joka 410 k-m² kohdalla merkitsee 6 autopaikkaa. Asuinkäytössä vastaava tarve on 3 autopaikkaa. Yleiskaavan normin mukaisesti autopaikkojen määrä on siis pienempi asuinkäyttötarkoituksessa kuin nykyisessä toimistokäytössä. Samoin suunniteltujen asuntojen pieni koko ja keskustan autopaikkatilanne huomioiden kiinteistön autopaikkamäärääkin on pidettävä riittävänä.

Kiinteistön kellarikerroksessa toimii oikaisuvaatimuksen tehneen yrityksen ravintola. On selvää, että tällaisesta toiminnasta aiheutuu melua ja mahdollisesti muitakin haittoja, jotka voivat vaikuttaa asumismukavuuteen. Tilojen käyttötarkoitusta ollaan muuttamassa asemakaavasta poiketen rakennuksessa, jossa kaavamääräysten mukaisesti voidaan harjoittaa tällaista liiketoimintaa ja ravintolatoiminta on ollut käynnissä jo ennen poikkeamisen hakemista. Mahdollisen myönteisen poikkeamispäätöksen jälkeen käyttötarkoituksen muutokseen on haettava rakennuslupa ja sitä käsiteltäessä edellytetään, että rakenteista tehdään sellaisia, etteivät olemassa olevan tai vastaavan toiminnan mukaiset äänet tai muut päästöt aiheuta liian suurta haittaa asumiselle.

Ympäristöministeriön asetus rakennuksen ääniympäristöstä sisältää useita määräyksiä, jotka koskevat tällaista tilannetta:

1 §
Soveltamisala
Tässä asetuksessa säädetään rakennusten ääneneristyksestä, melun- ja tärinäntorjunnasta ja ääniolosuhteista sekä rakennusten piha- ja oleskelualueiden ja oleskeluun käytettä-vien parvekkeiden meluntorjunnasta ja ääniolosuhteista.
Tätä asetusta sovelletaan rakennuksiin, joissa on asuntoja, majoitus- tai potilashuoneita, taikka opetus-, kokous-, ruokailu-, hoito-, harrastus-, liikunta- tai toimistotiloja.
Tätä asetusta sovelletaan uuden rakennuksen rakentamiseen, rakennuksen korjaus- ja muutostyöhön sekä rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseen maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisessa rakentamisen suunnittelussa, lupamenettelyssä ja valvonnassa.

4 §
Vaatimukset uuden rakennuksen ääneneristykselle
…..
Jos asunto, majoitus- tai potilashuone kytkeytyy rakenteellisesti tiloihin, joissa syntyy voimakasta, erityisen häiritsevää tai pienitaajuista ääntä, riittävän ääneneristyksen toteutumiseen on kiinnitettävä suunnittelussa ja toteutuksessa erityistä huomiota. Impulssimaisen, kapeakaistaisen tai pienitaajuisen melun yhden tunnin keskiäänitaso ei saa ylittää nukkumiseen tai lepoon käytettävissä huoneissa 25 desibeliä.
……
7 §
Korjausrakentaminen, muutostyö ja rakennuksen käyttötarkoituksen muutos
…………
Rakennuksen käyttötarkoitusta muutettaessa rakennuksen ääneneristys, melun- ja tärinäntorjunta ja ääniolosuhteet sekä virkistykseen käytettävien rakennuksen piha- ja oleskelualueiden sekä oleskeluun käytettävien parvekkeiden meluntorjunta ja ääniolosuhteet on suunniteltava ja toteutettava siten, että ääniympäristöstä ei aiheudu asukkaille haittaa.

Rakennuslupakäsittelyssä tullaan edellyttämään, että edellä mainitun korjaus- ja muutostöitä koskevat asetuksen mukaiset vaatimukset toteutuvat. Näin ollen se, että rakennukseen tulisi asuntoja, ei merkitse sitä, että samassa rakennuksessa tapahtuvaa ravintolatoimintaa tultaisiin rajoittamaan melu- tai muiden vastaavien haittojen ehkäisemiseksi.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyillä perusteilla hylätä oikaisuvaatimuksen johtavan rakennustarkastajan päätöksestä 13.8.2020 § 26, jolla Kiinteistö Oy Kuvernöörille on myönnetty poikkeamislupa toimistohuoneiden muuttamiseen asunnoiksi voimassa olevan asemakaavan määräyksestä poiketen kiinteistöllä 491-1-10-34.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijä, Kiinteistö Oy Kuvernööri