Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 25.5.2021

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 77 Asemakaavan muutos 2. kaupunginosa (Maunuksela) / Kortteli 2

MliDno-2020-399

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 19. päivänä marraskuuta 2020 päivätyt asemakaavan muutosluonnokset vaihtoehto 1 (VE1) ja vaihtoehto 2 (VE2) kaupunkiympäristölautakunnan käsiteltäväksi.

Lähtökohdat

Kaupunki pyrkii edistämään keskustan kehittämistä vuonna 2019 valmistuneen Kantakaupungin osayleiskaavan pohjalta. Kaupunki vastaa kaikista kaavoituskustannuksista ydinkeskustassa, jos vähintään kolme eri taloyhtiötä päättää hakea kaavamuutosta samalta alueelta. Korttelissa 2 on viisi taloyhtiötä, joiden kanssa on sovittu kaavamuutoksesta sekä sen tavoitteista.

Suunnittelualue

Kaava-alue sijoittuu Mikkelin keskustan ruutukaava-alueella rajautuen Porrassalmenkatuun, Maunukselankatuun, Maaherrankatuun ja Vuorikatuun sekä Kirkkopuistoon. Kaava-alueen pinta-ala on 15 304 m².

Tavoitteet

Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia alueelle sopivaa rakentamisen määrää, huomioiden alueen keskeisen sijainnin Mikkelin keskustan alueella. Tätä varten korttelista on laadittu kaksi erilaista suunnitteluvaihtoehtoa, joiden kautta pyritään löytämään paras etenemismalli osoittaa lisärakentamista ydinkeskustaan. Kaavaprosessissa ratkaistaan keskustan keskeisen korttelin tuleva kaupunkikuvallinen rooli ja suhde olevaan ympäristöön sekä erityisesti sen kulttuurihistoriallisiin arvoihin. Alueen etelä- ja itäpuolella avautuu valtakunnallisesti merkittävä hallitustorin rakennettu kulttuuriympäristö. Eteläpuolella sijaitsee vehreä kirkkopuisto, joka sijaitsee Savilahden kirkon vanhan hautausmaan paikalla. Kirkkopuiston vieressä on empirekaudelta peräisin oleva lääninsairaalan rakennusryhmä.

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 12.2.2020 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 12.2 – 20.3.2020 välisenä aikana. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa ja 4 mielipidettä. Lausunnoissa tuodaan esille vahva kytkös arvokkaaseen kulttuuriympäristöön ja sen tuomat vaikutukset suunnitteluun. Korttelin 2 taloyhtiöt (3 kpl) tuovat esille mm. autopaikkavelvoitteet, maankäyttösopimuksessa sovittavat asiat kuten kehittämiskorvaus, kaavalla mahdollisesti saavutettavan kohonneen rakennusoikeuden kiinteistöverovaikutukset, kaupunki vastaa kaavoituksen kustannuksista ja että lausuntoja pyydettäessä otetaan huomioon asunto-osakeyhtiölain mukaiset kokousajat. Korttelin 2 naapurikiinteistö tuo esille kaavamuutoksen vaikutukset asumisterveydelle ja viihtyvyydelle ja että kaavassa tulee ottaa huomioon mm. kaupunkikuva, ympäristö- ja liikennevaikutukset, naapurusto ja näkymät Naisvuoren suuntaan.

Kaavaratkaisun sisältö

Kaavamuutoksesta on laadittu kaksi luonnosvaihtoehtoa.

VE 1

Vaihtoehdossa 1 korttelirakennetta on täydennetty sijoittamalla kuusikerroksisten kerrostalojen päälle yksi lisäkerros sekä osoittamalla Porrassalmenkatua ja Maaherranakatua reunustavien yksikerroksisten liikesiipien päälle uudet seitsenkerroksiset rakennusmassat. Näiden lisäksi korttelin keskiosissa on osoitettu mahdollisuus korottaa ja laajentaa yksikerroksista siipiosaa seitsenkerroksiseksi. Korttelipihalle on varattu tilaa laajemmille pysäköintialueille sekä istutettavaa aluetta oleskelu- ja leikkialueiksi. Maanalaisen pysäköinnin rakentaminen on sallittu lähes koko korttelissa. Korttelin eteläosa ja Porrassalmenkadun sekä Maaherrankadun sivuille on osoitettu rakennusalat, joille tulee sijoittaa liike- ja toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen.

VE 2

Vaihtoehdossa 2 korttelin keskiosan matalat liikerakennukset esitetään korvattavaksi kolmella pistetalolla. Pistetalojen kerroskorkeus on osoitettu olevia rakennuksia vastaavasti kuusikerroksisina. Pistetalojen lomaan on osoitettu istutettavaa aluetta oleskelu- ja leikkialueeksi. Istutettavaa aluetta voidaan kadunvarsilla hyödyntää myös liiketilojen terassialueina. Maanalaisen pysäköinnin rakentaminen on sallittu lähes koko korttelissa. Korttelin eteläosa ja Porrassalmenkadun sekä Maaherrankadun sivuille on osoitettu rakennusalat, joille tulee sijoittaa liike- ja toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen.

Mitoitus

VE 1 nykyinen rakennusoikeus on 18 460 km², joka kaavamuutoksella kohoaa tasoon 30 608 km², joka vastaa aluetehokkuutta e=2,0.

VE 2 rakennusoikeus kohoaa tasoon 27 548 km²,  joka vastaa aluetehokkuutta e=1,8.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä alustavasti 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevan asemakaavan muutosluonnokset VE 1 ja VE 2 (Kortteli 2), asettaa ne julkisesti nähtäville sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon liikenne-, elinkeino- ja ympäristökeskus, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Etelä-Savon pelastuslaitos, Mikkeli-Seura ry, asukasyhdistykset, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut sekä rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että kaavoittaja Päivi Rahikainen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn aikana.

Merkitään, että kaavoitusinsinööri Kalle Räinä ja kaupunginarkkitehti Ilkka Tarkkanen poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Valmistelija

  • Ilkka Tarkkanen, kaupunginarkkitehti, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 19. päivänä marraskuuta 2020 päivätyt asemakaavan muutosluonnokset vaihtoehto 1 (VE1) ja vaihtoehto 2 (VE2) kaupunkiympäristölautakunnan käsiteltäväksi ja päätettäväksi kumpaa luonnosvaihtoehtoa hyödynnetään jatkokehityksen pohjana.

Johtopäätös

Valmistelussa on päädytty esittämään, että korttelin 2 asemakaavan muutosehdotusta ryhdytään laatimaan asemakaavan luonnosvaihtoehdon 1 pohjalta.

Asemakaavan muutoksen luonnosvaiheen vaihtoehdot VE 1 ja VE 2 olivat nähtävillä 2.12.20-31.3.21. Nähtävillä oloaika oli poikkeuksellisen pitkä, jotta taloyhtiöllä olisi mahdollisuus kutsua yhtiökokous käsittelemään luonnosvaihtoehtoja. Määräaikaan mennessä saatiin neljä (4) lausuntoa ja kuusi (6) mielipidettä.

Riihisaari-Savonlinnan museo (entinen Maakuntamuseo) ja Etelä-Savon pelastuslaitoksen lausunnot eivät antaneet aihetta muutoksiin kaavahankkeessa.

Etelä-Savon ELY-keskus totesi kummanakin kaavaluonnoksen soveltuvan kortteliin. VE 1 ilmentää paremmin korttelin sijaintia keskustassa, mutta sillä on ehkä suurempi riskialttius toteutua vain osittain, jolloin sillä on merkittävä vaikutus katunäkymiin. Asemakaavan tulisi ohjata tarkemmin rakentamista ja havainnekuvia tulisi lisätä myös Maaherrankadun puolelta.

Mikkeli-Seura ry katsoo, että VE 2 toteuttaa paremmin väljää ja avaraa kaupunkikuvaa suhteessa ympäristön arvokkaaseen rakennuskantaan sekä puistoihin, puustoon ja katutilaan. Se myös sisältää mahdollisuuden toteuttaa täydennysrakentaminen siten, että kaupungin vihreys, viihtyisyys ja avoin kaupunkitila korostuvat. Suunnitelma myös tukee paremmin kävelyä ja pyöräilyä keskustassa, mikä omalta osaltaan lisää viihtyisyyttä.

Asunto Oy:t Piikkopaikka, Pirtinkulma ja Saijonhovi toteavat, että he eivät hyväksy VE 2:ta, vaan katsovat, että VE 1 tulee ottaa jatkokehityksen pohjaksi. Taloyhtiöt painottavat, että mahdollinen rakennusoikeuden lisääminen ei saa johtaa kiinteistöveron nousuun ja lisäksi he muistuttavat, että autopaikkanormi tulee pohjauta yleiskaavaan.

Kiinteistö Oy Aminkartano katsoo mm., että kaavamuutoksen tavoitteet ovat tarpeettomia ja epärealistisia. Vaihtoehtojen mitoitus on liian suuri. Nykyisen suhteellisen väljän ja valoisan korttelin lisärakentaminen johtaa slummiutumiseen ja kaupungin väkiluvun kehitys ei tue tavoitteita. Varsinkin korttelin sisäosat tulee rauhoittaa lisärakentamiselta.

Asunto Oy Mikkelin Tammistonkulma katsoo, että luonnoksissa ei ole otettu tarpeeksi huomioon yhtiön esittämiä mielipiteitä Maaherrankadun puoleisten rakennusten korottamisesta. Erityisesti VE 1 rakennusten suurin sallittu kierrosluku VII vaikuttaa merkittävästi kadun varrella olevien asuntojen valoisuuteen, meluisuuteen ja liikennepäästöjen määrän lisääntymiseen. Kaavassa tulisi tarkemmin ohjata teknisten tilojen/laitteiden sijoitusta ja näkyvyyttä, suunnittelussa tulisi tutkia tarkemmin massojen porrastusta ja materiaalien sekä värien vaikutusta. Yhtiö tuo esille tarpeen mm. kartoittaa maisemapuut ja mahdollinen suojelutarve sekä piha-alueiden kehittämisen.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että 2. kaupunginosan (Maunuksela) korttelia 2 tontteja 1, 74, 75, 76 ja 1080 koskevaa asemakaavan muutosehdotusta ryhdytään laatimaa luonnosvaihtoehdon VE 1 pohjalta.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

Maankäyttö ja kaupunkirakenne / Äikäs Topiantti, Tarkkanen Ilkka, Avelin Kirsi, Räinä Kalle

Muutoksenhaku

Päätökseen, joka koskee valmistelua tai täytäntöönpanoa ei saa kuntalain (410/2015) 136 §:n perusteella hakea muutosta.