Kaupunginhallitus, kokous 27.9.2021

Kuvaus

Maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikkö lähettää otsikossa mainitun 30.9.2020 päivätyn asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen kaupunkiympäristölautakunnan käsiteltäväksi.

Suunnittelualue sijaitsee 24. kaupunginosassa (Oravinmäki) noin 3,5 km Mikkelin keskustasta koilliseen. Suunnittelualue rajautuu idässä ja etelässä valtatien 5 uuteen linjaukseen ja pohjoisessa Arinakadun ja lännessä Kinnarinkadun väliseen alueeseen.

Kaavoitettava alue ja alueen lähiympäristön rakentamisen painopiste on teollisuudessa, mutta alueella ja sen välittömässä läheisyydessä on myös asumista. Kinnarinkadun varrella sijaitsee moottoriajoneuvojen huoltoon, korjaukseen ja myyntiin liittyviä yrityksiä sekä maanrakennus- ja logistiikkapalvelujen yritys.

Vanhan Pieksämäentien ja Arinakadun varrella sijaitsee asumiseen tarkoitettua aluetta.

Asemakaavan muutos koskee 24. kaupunginosan kortteleita 14, 15 ja 19 sekä niihin liittyviä puisto- ja katualueita. Asemakaava koskee valtatien 5 uutta linjausta ja siihen kytkeytyviä alueita. Kaava-alueen pinta-ala on n. 15,3 ha, josta uutta asemakaavaa n. 7, 0 ha.

Alueella on kaupungin, yksityisten ja valtion omistamia maa-alueita. Alueella asuu pysyvästi noin 20 henkilöä.

Hankkeen käynnistyminen ja kaavan tavoitteet

Asemakaavan muutos on käynnistynyt Mikkelin kaupungin aloitteesta. Kaavamuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu 29.4.2020. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatu palaute on kaavaselostuksen liitteenä 9.

Kaupunki on myymässä alueella sijaitsevaa Kinnarin kartanon rakennuskokonaisuutta.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on tarkastella ja osoittaa tarpeelliset alueet eri käyttötarkoituksia varten, ratkaista rakennusoikeuden määrä, kerrosluvut, kiinteistöjen rajat ja vastata nykytarpeiden mukaiseen käyttöön sekä ohjata rakentamista paikallisesti.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa tonttijaon muutos ja yleisen katualueen mittaus sekä niiden rekisteröinti. Kyse on lähinnä katu- ja puistoalueiden osien liittämisestä tontteihin sekä katualueen muodostaminen.

Asemakaavan tavoitteena on varata suojaviher- ja tiealueet liikenteelle siten, että alueelta tehty tiesuunnitelma ja asemakaava vastaavat aluerajauksiltaan toisiaan.

Kaavassa muutetaan kaupunginosan rajan sijaintia kulkemaan Vanhan Pieksämäentien katualueen itäreunassa.

Kaavaratkaisun sisältö

Voimassa olevan kaavan mukainen yleisten rakennusten korttelialue (Y) muutetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Teollisuusrakennusten korttelialueet (TY-2 ja TY-3) sekä asuinpientalojen korttelialue (AP) muutetaan KTY-1 (Toimitilarakennusten korttelialue) korttelialueiksi, joille saa rakentaa liike- ja toimistorakennuksia sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia.

Alueen käyttötarkoitusmerkintä KTY-1, toimitilarakennusten korttelialue. Alueelle saa rakentaa liike- ja toimistorakennuksia ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomia teollisuus- ja varastorakennuksia. Alueelle saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman. Kaava sallii myös kahden asunnon rakentamisen tonttia kohti henkilökuntaa varten. Tonttitehokkuutena 0,50. Kerrosluku kaksi (II).

Kinnarin kartanon alueen käyttötarkoitusmerkintä on AL asuin- ja liikerakennusten korttelialue, alueella saa sijaita asuntolamuotoista asumista. Uudisrakentaminen on sallittua, mutta sen tulee olla pienipiirteistä eikä se saa häiritsevästi vaikuttaa kartanon pihapiiriin, uusia asuintarkoitukseen tarkoitettuja uudisrakennuksia ei alueelle saa rakentaa. Kinnarin kartanon rakennus suojellaan ja arvokas lähiympäristö säilytetään. Alueen pohjoispuolella sijaitsee paikallisesti tärkeä lehtoalue, joka tulee säilyttää lehtomaisena. Alueelle on osoitettu rakennusoikeutta 800 k-m²:ä, kerrosluku yksi (I). Vesihuoltoverkosto kulkee korttelialueen länsireunalla pohjois-itä suuntaisesti ja sähköjohdoille on varaus alueen itäreunalla.

Alueille, joilla valtioneuvoston suositukset melutasoista ylittyvät ulkona päivällä ja yöllä, ei voida osoittaa uutta asuinrakentamista.

Suojaviheraluetta muodostuu Juvantie ja uuden valtatien 5 linjauksen väliselle alueelle. Alueella sijaitsee paikallisesti arvokas lehtoalue, joka tulee säilyttää lehtomaisena.

Voimassa olevan kaavan kokonaisrakennusoikeus on 21 137 k-m². Käytettyä rakennusoikeutta on 6 170 k-m². Asemakaavanmuutoksen sallima kokonaisrakennusoikeuden määrä on 20 866 k-m², vastaten tehokkuutta 0,38. Kokonaisrakennusoikeus on noin 270 k-m²:ä pienempi kuin voimassa olevassa kaavassa.

Toimitilarakennusten (KTY-1) tonttiliittymät ovat Kinnarinkadulta ja Arinakadulta. Kinnarin kartanon alueen tonttiliittymä on Vanhan Pieksämäentien kautta.

Laadittavat / laaditut selvitykset

Kaavahankkeen aikana on laadittu luontoselvitykset ja hulevesiselvitys. Rakennushistoriallinen selvitys Kinnarin kartanon päärakennuksesta valmistuu alkuvuodesta 2021. Lisäksi kaavatyössä tukeudutaan kantakaupungin osayleiskaavan 2040 selvitysaineistoihin.

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 30.9.2020 päivätyn ja 30.8.2021 muutetun asemakaavan ja asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.

Asemakaava ja asemakaavan muutosehdotus on ollut nähtävillä 11.11.- 14.12.2020 välisen ajan. Ehdotuksesta saatiin 7 lausuntoa: Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Maakuntaliitto, Järvi-Suomen Energia Oy, Savonlinnan maakuntamuseo ja Mikkelin seudun ympäristöpalvelut sekä Etelä-Savon pelastuslaitos.

Savonlinnan maakuntamuseo huomautti lausunnonpyyntövelvoitteen lisäämisestä kaavakarttaan suojeltavien rakennusten osalta.

Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskus huomautti, että kaavan liiteaineistoon tulisi lisätä valtatien 5 parantamisen rakennussuunnitelman kuivatuskartta paaluväliltä 3500 – 5300.

Mikkelin seudun ympäristöpalvelut pyysi selvittämään arvokkaan lehtikorpialueen osoittamista kaavaan siinä laajuudessa kuin alue on luontoselvitykseen rajattu siten, että säilytettäväksi suositellulle alueen osalle ei osoiteta sellaisia merkintöjä (esim. maahan kaivettavien johtojen sijoittaminen), jotka ovat ristiriidassa alueen luonnontilaisena säilyttämisen kanssa. Samalla alue voisi toimia luonnonmukaisena hulevesien viivytys‐ ja käsittelyalueena, kuten se tällä hetkellä toimii.

Etelä-Savon elinkeino-, liikenne-, ympäristökeskus huomautti myös lehtoalueen rajauksen säilyttämistä siinä laajuudessa kuin alue on luontoselvitykseen rajattu sekä täsmentää lehtoja koskevaa kaavamääräystä. ELY-keskus huomautti myös siitä, että selvitykset on lähtökohtaisesti tehtävä aina ennen kaavan ehdotusvaihetta, jolloin niiden mahdollinen vaikutus kaavan sisältöön on riittävän ajoissa huomioitavissa. Nähtävillä olon jälkeen on valmistunut Kinnarin kartanon rakennushistoriaselvitys (FM Teija Ahola 2021). ELY-keskuksen näkemyksen mukaan myös pihapiirissä sijaitseva aittarakennus tulee osoittaa suojelumerkinnällä (sr) siten, että se selvästi kuuluu pihapiirin kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen rakennuskantaan.

Etelä-Savon pelastuslaitoksella, Etelä-Savon maakuntaliitolla ja Järvi-Suomen Energia Oy:llä ei ollut huomautettavaa kaavaehdotuksesta.

Nähtävillä olon aikana saadut lausunnot ja vastineet niiden huomioonottamisesta on esitetty kaavaselostuksen liitteessä 10.

Palautteen pohjalta kaavakarttaa ja kaavamerkintöjä sekä kaavaselostusta on täydennetty. Nähtävillä olon jälkeen kaavakarttaan on tehty seuraavat muutokset:

• • • Lehtoalueiden (s-1) aluerajauksia tarkennettiin, ne osoitettiin pääasiassa luontoselvitysten mukaisina. Alueelle tehtiin katselmus 28.5.2021 / Hanna Pasonen.
    • Kinnarin päärakennuksen (sr) rajausta muutettiin käsittämään rakennukseen kiinteästi liittyvä kivikellari ja pihapiirissä oleva vanha aittarakennus sai myös suojelumerkinnän. Suojeltavien rakennusten osalta lisättiin lausunnonpyyntövelvoite, alueellinen vastuumuseo, ELY ja kaupunkisuunnittelu.
    • Erityistä huomiota kiinnitettiin alueen kaakkoiskulmalla olevan tontin muodostusosan (ent. puistoalue) hulevesien johtamiseen /viivyttämiseen. Alueen kautta johdetaan osa korttelialueen hulevesistä. Kaavaan on lisätty tärkeä avo-oja / maanalainen putki, jonka korkeusasemaan tulee kiinnittää erityistä huomiota, ettei pohjoisemmassa sijaitsevan lehtokorpialueen vesitaloutta muuteta ympäristössä tehtävillä toimilla.
    • Nähtävillä olon jälkeen on valmistunut Kinnarin kartanon rakennushistoriallinen selvitys, joka on kaavaselostuksen liitteenä 8. Kaavamääräyksissä velvoitetaan pääsuunnittelijaa tutustumaan ja hyödyntämään selvitystä suunnittelun pohjana. Selvitystä tulee hyödyntää mahdollisissa piha-alueen muutostöissä mm. uudisrakentamisen osalta.
    • Liitteisiin lisättiin valtatien 5 rakennussuunnitelman kuivatuskartta paaluväliltä 3500 – 5300.
    • Kaavamerkintöjä ja määräyksiä tarkennettiin.

Kaupunkisuunnittelun näkemyksen mukaan kaavaehdotukseen tehdyt muutokset ja korjaukset ovat täsmentäviä. Niitä osallisia, joita kaavamuutos koskee, on kuultu erikseen. Kaavamuutosta ei tarvitse asettaa uudelleen nähtäville (MRA 32 §).