Kaupunginhallitus, kokous 22.5.2017

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 179 Myllysiilo-korttelin rakennusoikeuden luovuttaminen / JL-Rakentajat Oy

MliDno-2015-2361

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Mikkelin kaupunki etsi rakentajaa sekä yhteistyökumppania myllysiilo korttelin Raatihuoneenkadun puoleisen rakennusoikeuden toteuttamiseksi. Tässä tarkoituksessa pidettiin tarjouskilpailu, josta 14.8.2015 alkaen ilmoitettiin julkisesti Hilma-järjestelmässä sekä kaupungin kotisivuilla. Tarjoukset tuli jättää16.10.2015 mennessä. Liitteenä on Hilmassa ollut hankinnan kuvaus.

Kysymyksessä on liitteenä olevasta kartasta ilmenevä rakennusoikeus, joka muodostuu Raatihuoneenkadun varrella olevasta uudisrakennusoikeudesta sekä siiloon toteutettavasta rakentamisesta. Ostettavaksi tarjotun rakennusoikeuden määrä on noin 1.700 k-m2 (Raatihuoneenkadun uudisrakennusoikeus) sekä noin 2.600 k-m2 (siilo).

Kaupungin tahtotila on, että siilon rakennusoikeus toteutetaan rakentaen siihen asuinhuoneistoja. Uudisrakennusoikeuden toteutusmuoto on (asemakaavan C-merkinnän mukaisesti) vapaa. Samaan kortteliin toteutetaan myös museotiloja kaupungin tarpeisiin sekä Saga-palvelutalo ja yhteinen maanalainen pysäköinti kaikkien osapuolten käyttöön.

Koska kysymyksessä on tavallisuudesta poikkeava haasteellinen rakennuspaikka (siilon toteuttaminen vanhan rakennusvaipan sisälle, uudisrakennusoikeuden toteuttaminen museotilojen päälle), katsottiin parhaaksi, että kyseessä ei olisi pelkkä hintakilpailu. Siten määriteltiin, että tarjottavan rakennusoikeuden kokonaishinnan painoarvo on 60 % ja tarjoajan esittämien referenssien painoarvo on 40 %. Käytetty pisteytystaulukko on liitteenä ja siihen on esimerkinomaisesti laskettu kuvitteellisen tarjouskilpailun tulos.

Määräaikaan mennessä saapui kaksi hyväksyttävää tarjousta. Tarkempi selvitys tarjouksista sekä päätösesitys valittavasta rakentajasta esitellään kokouksessa.

Tarjousten arviointi

Määräaikaan mennessä saapui kaksi tarjouspyynnön mukaista tarjousta. Tarjoajat olivat Rakennustoimisto Valiotalo Oy sekä JL-Rakentajat Oy.

Tarjousten pisteyttämistä varten laadittiin oheinen pisteytystaulukko, joka esimerkinomaisesti oli myös tarjouspyynnön liitteenä. Pisteytystaulukossa rakennusoikeudesta tarjotun hinnan painoarvo on 60 % ja referenssien painoarvo on 40 %.

Rakennustoimisto Valiotalo Oy:n tarjoama rakennusoikeuden ostohinta on 1 032.000 euroa  ja JL-Rakentajat Oy:n vastaavasti 680.000 euroa.  Korkeamman tarjouksen tehnyt Rakennustoimisto Valiotalo Oy saa siten täydet 60 hintapistettä ja alhaisemman tarjouksen tehnyt Jl-Rakentajat Oy saa 39,53 hintapistettä.

Laaditussa pisteytyksessä referenssien tarkoituksena on kuvastaa yhtiön kykyä suoriutua nyt käsillä olevan kaltaisesta rakennusprojektista ja siksi se on jaettu kahteen samanarvoisen alakohtaan: taloudellinen kyky ja aiemmat rakennuskohteet. Yritysten taloudellista kykyä on mitattu tarjoajien itsensä toimittamien dokumenttien sekä kaupungin hankkimien lisädokumenttien avulla. Yritysten referenssejä on arvioitu tarjoajien itsensä toimittamien tietojen perusteella. Kaikki mainitut dokumentit ovat nähtävillä kokouksessa. Referenssien pisteytys on osin harkinnavaraista, toisin kuin edellä esitetty hintapisteytys, joka perustuu puhtaasti numeroon eli tarjottuun hintaan.

JL-Rakentajat Oy:llä on vahva kokemus erilaisten kerrostalokohteiden rakentamisesta useissa eri kaupungeissa ja myös kokemus yhdestä nyt käsillä olevaa vastaavasta kohteesta, jossa yhdistettiin uutta ja vanhaa. Rakennustoimisto Valiotalo Oy ei ole aiemmin rakentanut kerrostalokohteita kuin yhden (rakenteilla) , mutta yhtiön toimitusjohtajalla on vahva henkilökohtainen kokemus suurten kerrostalokohteiden urakoinnista YIT:n palveluksessa. Molempien yritysten talous on kunnossa ja riskiluokitus pieni, mutta JL-Rakentajat Oy on vakavaraisempi ja sen maksuvalmius on parempi.

Referenssipisteet yhteen laskien JL-Rakentajat Oy saa 5 referenssipistettä, joka muunnettuna 100-asteikolle 40 % painoarvolla antaa tarjousvertailuun 33,33 pistettä ja vastaavasti Rakennustoimisto Valiotalo Oy saa 1,75 pistettä, joka muunnettuna 100-asteikolle 40 % painoarvolla antaa tarjousvertailuun 11,67 pistettä.

Kun hinta- ja laatupisteet lasketaan yhteen, todetaan, että Rakennustoimisto Valiotalo Oy saa yhteensä 71,67 pistettä ja JL-Rakentajat Oy saa yhteensä 72,87 pistettä.

 

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Tekninen lautakunta päättää, että Myllysiilokorttelin rakennusoikeuden luovutuksesta järjestetyn tarjouskilpailun on voittanut JL-Rakentajat Oy ja että tarjouskilpailun mukainen rakennusoikeus varataan JL-Rakentajat Oy:lle. Rakennusoikeuden luovutus edellyttää erillistä kaupunginvaltuuston päätöstä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Tekninen lautakunta päätti 17.11. § 157, että myllysiilokorttelin rakennusoikeuden luovutuksesta järjestetyn tarjouskilpailun on voittanut JL-Rakentajat Oy ja että tarjouskilpailun mukainen rakennusoikeus varataan JL-Rakentajat Oy:lle ja että rakennusoikeuden luovutus edellyttää erillistä kaupunginvaltuuston päätöstä.

Tarjouskilpailun mukaisesti JL-Rakentajat Oy:lle luovutetaan määräosa tontista 491-1-8-8. Fyysisesti rakennuspaikka sijaitsee Raatihuoneenkadun ja Mannerheimintien kulmauksessa ja sille on asemakaavaehdotuksessa merkitty 4.500 k-m2 maanpäällistä ja 1.000 k-m2 osin maanalaista rakennusoikeutta kaavamerkinnällä C (keskustatoimintojen korttelialue). Luovutettavan määräosan suuruus vastaa kyseiselle rakennuspaikalle asemakaavaehdotuksessa merkityn rakennusoikeuden osuutta koko tontin 8 rakennusoikeudesta ollen 5500/8450.

Lisäksi JL-Rakentajat Oy:lle tulee luovuttaa em. rakennusoikeuden osuutta koko myllysiilokorttelin kaavamuutosalueen rakennusoikeudesta vastaava määräosainen osuus kaavaehdotuksen mukaisesta yhteispiha-alueesta (tontti 491-1-8-9). Tämän määräosan suuruus on 5500/17200.

Tarjouskilpailun mukaisesti JL-Rakentajat Oy:lle luovutettavan rakennusoikeuden hinta on 680.000 euroa. Paikalle rakennetaan asuinkerrostalo. Ennen asuinkerrostalon rakentamisen aloittamista JL-Rakentajat Oy vastaa kustannuksellaan paikalla olevan siilorakennuksen purkamisesta.

Rakennusoikeuden luovuttamisessa voidaan ennen varsinaisen kaupan tekemistä käyttää kaupunginhallituksen 13.3.2017 § 99 päättämää lyhytaikaista vuokrasopimusta sille ajalle, kun hankkeen rakennuslupa saavuttaa lainvoiman.

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että se päättää luovuttaa osan Myllysiilokorttelin asemakaavaehdotuksen mukaisesta rakennusoikeudesta JL-Rakentajat Oy:lle liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisesti ja oikeuttaa kaupunginhallituksen tarvittaessa tekemään kauppakirjaan vähäisiä muutoksia. Rakennusoikeuden luovuttamisessa voidaan ennen varsinaisen kaupan tekemistä käyttää kaupunginhallituksen 13.3.2017 § 99 päättämää lyhytaikaista vuokrasopimusta sille ajalle, kun hankkeen rakennuslupa saavuttaa lainvoiman.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös

Puheenjohtaja avasi keskusteluun ja päätökseen yhtäaikaa pykälät 151 ja 152.

Asiasta käydyn kesksutelun aikana Raine Lehkonen esitti Petri Tikkasen kannattamana asian palauttamista uuteen valmisteluun. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän esityksestä poikkeava kannatettu esitys asian jättämisestä pöydälle ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne, jotka kannattavat käsittelyn jatkamista, äänestävät kyllä ja ne, jotka kannattavatt asian jättämistä pöydälle, äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja annetussa äänestyksessä annettiin 11 kyllä ääntä (Arto Seppälä, Olli Nepponen, Sari Teittinen, Veli Liikanen, Seija Kuikka, Outi Kauria, Armi Salo-Oksa, Jaakko Väänänen, Vesa Himanen, Juha Vuori, Petri Pekonen) ja 4 ei ääntä (Raine Lehkonen, Jussi Marttinen, Hannu Kilkki, Petri Tikkanen). Puheenjohtaja totesi, että käsittelyä jatketaan.

Asiasta käydyn keskustelun aikana esittelijä täydensi esitystään siten, että kaupunginhallitus päättää pyytää kaupunginvaltuuston kokoukseen mennessä myllysiilokorttelin rakennusoikeuden luovutusta (151 ja 152 §), hintatason määrittelyä ja kiellettyä valtiontukea koskevan lausunnon Suomen Kuntaliitolta. Kaupunginhallitus päätti pitää ylimääräisen kokouksen 22.5.2017 klo 16.00.

Julistettuaan keskustelun päättyneeksi, puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko esittelijän muuettu esitys hyväksyä yksmielisesti. Hyväksyttiin.

Raine Lehkonen jätti eriävän mielipiteen, joka liitetään pöytäkirjaan (Liite 4).

Valmistelija

  • Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupunginhallituksen 15.5.2017 pidetyn kokouksen jälkeen Kuntaliitolle on lähetetty lausuntopyyntö kaupunginhallituksen päätöksen 15.5.2017 § 151 ja 152 mukaisesti. Lisäksi kaupunki on pyytänyt toiselta puolueettomalta arvioitsijalta arvioinnin, joka koskee Saga Esper Care:lle suunnittelun kaupan kohteena olevan tontin (rakennusoikeuden) markkina-arvoa.

Asiakirjat esitellään kokouksessa.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus jatkaa asian käsittelyä.

Päätös

Keskustelun aikana esittelijä täydensi esitystä siten, että kaupunginhallitus ottaa asialle lisäselvityksen saamiseksi (mm. Kuntaliiton täydennetty lausunto) aikalisän niin, että asiaa käsitellään seuraavan kerran kaupunginhallituksessa 5.6.2017.

Puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko esittelin täydennetty esitys hyväksyä yksimielisesti. Hyväksyttiin.