Kaupunginhallitus, kokous 1.6.2026

§ 177 Asemakaavan muutos 1. kaupunginosa (Savilahti) / Veturitallit

MliDno-2021-4372

Aikaisempi käsittely

Kaupunkikehityslautakunta, 14.6.2022

Valmistelija

Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 7 päivänä kesäkuuta 2022 päivätyn asemakaavan muutosluonnoksen kaupunkikehityslautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan Veturitallien aluetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan korttelit 26 ja 28 sekä katu-, yleisen tien, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Mikkelin keskustan kupeessa Veturitallien alueella noin 400 metrin etäisyydellä torista kaakkoon. Alue on ns. veturitallin alue sekä Porrassalmenkatu 1:n kiinteistö rautatien länsipuolella. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 18 ha. Alueella sijaitsee mm. Postin terminaali, maakunnallisesti arvokas ja suojeltu veturitallien rakennus sekä lokkilutakko.

Kaavalle asetetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa uuden Prisman rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan alueelle. Asemakaavan muutosta hakee Osuuskauppa Suur-Savo. Muutoksella pyritään kasvattamaan alueen rakennusoikeutta ja mahdollistamaan toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestely. Asemakaavan muutoksella kehitetään keskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta. Hankkeen aikana ratkaistaan rakennussuojelulliset asiat ja hulevesiin, pohjavesiin sekä pilaantuneisiin maihin liittyvät kysymykset.

Muutos kaupunkikuvaan on merkittävä johtuen kaava-alueen keskeisestä sijainnista yhdyskuntarakenteessa ja liikenteen solmukohdassa. Asemakaavamuutoksen myötä alue muuttuu lähes kokonaisuudessaan rakennetuksi ja kytkee alueen osaksi nykyistä kaupunkirakennetta. Uuden rakentamisen myötä kaupunkikeskustan raja siirtyy tällä kohdalla rautatiestä valtatien reunaan. Veturitallit ovat olleet tähän asti alueen kiintopiste alueen vähäisen rakentamisen takia.

Kaavaratkaisujen sisältö

Asemakaavan muutoksella muodostetaan liikerakennusten- (KM) ja autopaikkojen korttelialue (LPA), yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien ja rakennusten ja laitosten alue (ET) sekä katu-, yleisen tien-, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Liikerakennusten korttelialueelle osoitetaan ohjeellisena pysäköintialueet ja ajoreitit. Korttelialueen läpi kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp), joka jatkuu suojaviheralueelle.

Asemakaavan muutos on kantakaupungin osayleiskaavan 2040 mukainen.

Mitoitus

Liikerakennusten korttelialueelle osoitetaan kerrosalaa 17 000 kem2. Ilmoitetun kerrosalaan ei lasketa rakennuksen teknisiä rakennelmia. Ilmoitetun kerrosalan lisäksi alueelle on mahdollista rakentaa autopesula ja kaksi mainostornia. Lisäksi asemakaavalla suojeltavalle veturitallien vanhimmalle osalle osoitetaan rakennusoikeutta 950 kem2. Korttelin tehokkuusluku (e) on 0,27.

Kaava-alueen pinta-ala on noin 16,2 hehtaaria ja aluetehokkuus (e) noin 0,11.

Veturitallien rakennussuojelu

Kaavaluonnoksessa veturitallien vanhin osa osoitettu sr-suojelumerkinnällä. Rakennuksen uudemmat osat sisältyvät rakennusalaan, jolloin niiden säilyttäminen on mahdollista, mutta niitä ei ole asemakaavalla suojeltu. Vanhimman osan suojelemisella säilytettään osa arvokasta kulttuuri- ja rakennushistoriaa, mutta menetetään veturitallille ominainen kaarimuoto. Veturitallien osittaisen purkamisen myötä menetetään rakennushistoriallisia ja kaupunkikuvallisia arvoja, mutta mahdollistetaan yhdyskuntarakenteen kannalta keskeisen osan kehittäminen ja täydentäminen sekä Mikkelin ydinkeskustan kaupallisten palveluiden paraneminen.

Hulevesiallas ja lokkilutakko

Asemakaavamuutoksen myötä Kuopiontien varressa tulee säilymään hulevesiallas, mutta muutosten myötä alueen ei arvioida enää olevan naurulokille soveltuva elinympäristö. Todennäköistä on, että naurulokit eivät kaavan mukaisen rakentamisen jälkeen enää alueella pesi ja siirtyvät alueelta muualle. Tällöin tulisi keskustan läheisyyteen luoda toinen lajille hyvin sopiva kosteikkoalue.

Naurulokkien pesinnästä tehdään kartoitus ja selvitys kesäkuussa 2022. Alustavien tulosten perusteella yhdyskunnan koko on ollut 150 yksilöä toukokuussa 2022. Alueelta ei ole todettu viitasammakoita.

Liikenneolosuhteet

Veturitallien tontille muodostetaan uusi kulkuyhteys radan ali Mannerheimintieltä ja Vilhonkadun kiertoliittymään rakennetaan uusi tonttiliittymä Prismaa varten. Kaava-alueen liikenteellisiä vaikutuksia tutkitaan laajempana kokonaisuutena Satamalahden liikenneselvityksen yhteydessä. Selvitystyö on kesken ja liikenteellistä vaikutusten arviointia täydennetään selvityksen tulosten perusteella ehdotusvaiheessa.

Maanomistus

Suunnittelualueen maanomistus on jakautunut Mikkelin kaupungille, Väylävirastolle, VR-Yhtymä Oy:lle sekä yksityisille maanomistajille. Kaavahankkeen aikana maaomaisuuden järjestelyt ratkaistaan erillisin sopimuksin.

Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimusten (MRL 91 b §) tekemistä.

Pysäköintinormi

- Autopaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 ap / 50 k-m²

· varastotilat 1 ap / 400 k-m²

Pyöräpaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 pp / 100 k-m²

· tuotanto- ja varastotilat 1 pp /400 k-m

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 23.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 25.4.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa. lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, kaupunkikehitysjohtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkikehityslautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 28 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosluonnoksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Pöytäkirja tämän pykälän osalta tarkastetaan kokouksessa.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Kerttu Hakala esitti, että kaava hyväksytään muutettuna niin, että lokkien pesintäalue Veturitallinluhta säilyy tai päätökseen kirjataan rakentajalle velvoite kompensoida alue ennallistamalla tai suojelemalla vastaava, lokeille sopiva kosteikko tarpeeksi läheltä. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi.

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunkikehityslautakunnan päätökseksi.

Merkitään, että Kerttu Hakala jätti päätökseen seuraavan eriävän mielipiteen:

Jätän eriävän mielipiteen Veturitallin asemakaavan käsittelystä, koska hyväksytty kaava ei ole yleiskaavan mukainen. Asemakaavan pitäisi noudattaa yleiskaavan määräystä luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeästä alueesta (“Alueen rakentaminen ja muokkaaminen tulee tapahtua luonnonarvoja heikentämättä. “) ja Sinivihreästä sydämestä (“Alue tulee säilyttää rakenteeltaan katkeamattomana ja mahdollisimman leveänä luontoarvoiltaan monimuotoisena viher-ja vesialueverkkona.”). Aiemmassa asemakaavassa onkin määräys, jonka mukaan linnustolle arvokkaan alueen luonnonolojen muuttaminen on kiellettyä. Naurulokkiesiintymälle on taattava pesimäpaikka myös uudessa asemakaavassa.

Merkitään, että kaavoitusinsinööri Minna Frosti poistui kokouksesta ennen tämän pykälän käsittelyn alkua ja asemakaavapäällikkö Kalle Räinä ja kiinteistöjohtaja Jarkko Hyttinen poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.
 

Kaupunginhallitus, 20.6.2022

Valmistelija

Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 28 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosluonnoksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Savonlinnan maakuntamuseo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Nina Jussi-Pekka esitti, että kaava hyväksytään muutettuna niin,​ että lokkien pesintäalue Veturitallinluhta säilyy tai päätökseen kirjataan rakentajalle velvoite kompensoida alue ennallistamalla tai suojelemalla vastaava,​ lokeille sopiva kosteikko tarpeeksi läheltä sekä päätökseen lisätään vielä maininta siitä, että veturitallien suojelua on vielä tarkoin selvitettävä. Koska kukaan ei kannattanut Nina Jussi-Pekan esitystä, se raukesi. 

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän päätösehdotus on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Merkitään, että maankäyttöjohtaja Topiantti Äikäs selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Mikkelin seudun ympäristölautakunta, 18.8.2022

Valmistelija

Hanna Pasonen, ympäristöpäällikkö, Hanna.Pasonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Mikkelin kaupunginhallitus pyytää Mikkelin seudun ympäristöpalveluiden lausuntoa Mikkelin Veturitallien alueen asemakaavan muutosta koskevasta kaavaehdotuksesta. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa Veturitallien alueen asemakaavaa niin, että alueelle on mahdollista rakentaa uusi Prisma pysäköintialueineen.

Asemakaavan muutosalueella sijaitsee tällä hetkellä Postin logistiikkakeskus ja VR:n ratapihan ylläpitoon liittyviä toimintoja. Alueen itäreunalla Vt5:n välittömässä läheisyydessä sijaitsee kosteikkoalue, ns. lokkiluhta, johon on Vt 5:n perusparannuksen yhteydessä vuosina 2012-2015 rakennettu hulevesiallas ja hulevesikosteikko, johon johdetaan hulevedet laajahkolta lähes 100 ha:n kokoiselta valuma-alueelta läntisen kantakaupungin alueelta. Aiemmin hulevedet johdettiin Kattilanlahteen, jossa hulevesien arvioitiin aiheuttavan mahdollisen riskin Kaihunlahden vedenlaadulle ja sitä kautta pohjavedelle. Veturitallin luhdasta hulevedet johdetaan Kenkäveron puhdistamoalueen ojaa myöten Saimaaseen ja kauemmas pohjavesialueesta.

Aiemmin Veturintallin luhdassa on ollut Etelä-Savon mittakaavassa merkittävä naurulokkiyhdyskunta. Todennäköisesti alueen kuivumisen ja Vt5:n rakentamisen aiheuttaman häiriön myötä naurulokit ovat siirtyneet vuosina 2017-2020 muualle (myös keskusta-alueen katoille) pesimään. Vuonna 2021 alueella esiintyi jälleen pesiviä naurulokkeja mutta yhdyskuntaa alueelle ei tuolloin muodostunut. Kesällä 2022 naurulokkien määrä alueella on jälleen lisääntynyt.

Alueelta on tehty luontoselvityksiä mukaan lukien viitasammakko- ja lokkikartoituksia, ja alueelle laadittiin vuonna 2018 hulevesikosteikon kunnostussuunnitelma hulevesien käsittelyn tehostamiseksi ja lokkien pesintäolosuhteiden parantamiseksi. Hulevesikosteikon kunnostamista ei kuitenkaan ole toteutettu. Alueelta on olemassa selvitystietoa sedimentin, maaperän ja pohjaveden haitta-aineista. Hulevesialtaan rakentamisen ja Vt 5:n perusparannuksen yhteydessä selvitettiin erityisesti kosteikkoalueen maaperän, sedimentin ja pohjaveden haitta-aineita (VT5 parantaminen Mikkeli, Ympäristötekninen riskikartoitus. Ramboll 2012). Lisäksi kaavatyötä varten on laadittu aiempien tutkimusten pohjalta yhteenveto maaperän pilaantuneisuudesta, esitys jatkotoimenpiteistä, sekä tutkittu veturitallin lattian ja rakenteiden haitta-aineet (Ramboll 2022). Alueen pohjasedimenteissä, maaperässä ja veturitallien rakenteissa ja lattiassa on todettu kohonneita öljyhiilivetyjen ja muiden haitta-aineiden pitoisuuksia.

Alue sijaitsee Mikkelin kaupungin vedenhankinnan kannalta tärkeällä Pursialan pohjavesialueella. Alueella on voimassa vuonna 2019 hyväksytty, lainvoimainen Mikkelin kantakaupungin osayleiskaava 2040, joka koostuu seitsemästä oikeusvaikutteisesta teemakartasta.

Mikkelin seudun ympäristöpalvelut on antanut 25.4.2022 mielipiteen Mikkelin maankäyttö ja kaupunkirakenne -yksikölle Veturitallien alueen asemakaavan muutoksen osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta. Ympäristölautakunnalle esitettävässä lausuntoehdotuksessa toistetaan samat huomiot, jotka on jo aiemmin esitetty viranhaltijoiden antamassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa mielipiteessä. Lausunnossa keskitytään pääsääntöisesti ympäristön- ja luonnonsuojelullisiin näkökohtiin. Osa kaavaan keskeisesti vaikuttavista selvityksistä on edelleen kesken. Kaavaehdotusaineistoissa ei ole mukana esimerkiksi luontoselvitystä, hulevesiselvitystä eikä liikenneselvitystä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Maria Tirkkonen, terveysvalvonnan johtaja, maria.tirkkonen@mikkeli.fi

Veturitallin asemakaavaehdotuksessa on ristiriitoja lainvoimaisen, vuonna 2019 hyväksytyn kantakaupungin osayleiskaavan kanssa. Mikkelin kantakaupungin osayleiskaavan 2040 viherrakenne -teemakartassa Veturitallin luhdan kosteikkoalue on merkitty merkinnällä ”Luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeä alue”. Kaavamääräykseksi on annettu seuraavaa: tarkemman suunnittelun yhteydessä alueen arvot tulee selvittää ja huomioida. Alueen rakentaminen tulee tapahtua luonnonarvoja heikentämättä. Lisäksi Veturitallin luhdan kosteikkoalue on osa Mikkelin kantakaupungin osayleiskaavan ns. sinivihreää sydäntä, johon sisältyy ekologian, vesitalouden ja virkistyksen kannalta tärkeitä viher- ja vesiympäristöjä. Kaavamääräyksenä on esitetty, että alue tulee säilyttää rakenteeltaan katkeamattomana ja mahdollisimman levänä, luontoarvoiltaan monimuotoisena viher- ja vesialueverkkona.

Lisäksi määrätään, että maankäytön suunnittelussa tulee huomioida pohjavesien imeytyminen, pinta- ja pohjavesien hyvä laatu sekä hulevesien määrällinen ja laadullinen hallinta. Kantakaupungin osayleiskaavan Vesitalous -teemakartalla koko kosteikkoalue on merkitty merkinnällä ”hulevesien säätelyalue”. Yleiskaava tulee olla ohjeena laadittaessa asemakaavaa (MRL § 42). Ympäristölautakunnan näkemyksen mukaan kantakaupungin osayleiskaavan aluerajaukset, jotka koskevat hulevesien säätelyaluetta, ja viher- ja vesialueverkostoa, eivät riittävällä tavalla toteudu Veturitallin alueen asemakaavaluonnoksessa. 

Mikkelin kaupunki tiedusteli vuonna 2021 luonnonsuojelulakia valvovalta viranomaiselta (ely-keskus) luonnonsuojelulain mukaisen poikkeusluvan tarvetta maarakennustöille ns. lokkiluhdan alueella. Luonnonsuojelulain mukaiset poikkeusluvan tarpeen arvioinnit on keskitetty Varsinais-Suomen elyyn. Varsinais-Suomen ely-keskuksen vastauksen mukaan vuonna 2021 vallinneessa tilanteessa (10-20 pesivää naurulokkiparia) Varsinais-Suomen ely-keskuksen myöntämää poikkeuslupaa naurulokkien pesimäluhdan alueen maankäytön muuttamiselle ei tarvita, mutta mikäli parimäärä olennaisesti kasvaa, tulee luvantarve arvioida uudelleen. Veturitallien alueesta on tilattu ajantasainen luonto- ja linnustoselvitys, joka valmistuu kesän 2022 jälkeen. Luontokartoittajalta kesällä 2022 saatujen tietojen mukaan alueella ei tehty havaintoja viitasammakosta mutta pesivien lokkien määrä kesällä 2022 on ollut huomattavasti suurempi (120-150 yksilöä) kuin edellisenä vuonna. Tämän johdosta poikkeusluvan tarve tulee arvioida uudelleen (pyytää uusi lausunto Varsinais-Suomen ely-keskukselta).

Hulevesitulvat on viime vuosina tunnistettu kaupunkiympäristöissä yhdeksi suurimmista ilmastonmuutoksen mukanaan tuomista riskeistä. Hulevesitulvien tasaamiseksi ja viivyttämiseksi sekä hulevesien luonnonmukaiseksi käsittelemiseksi kaupunkiympäristöissä tulee varata riittävästi alueita. Mikkelin kaupunki on perustanut Veturitallin alueelle hulevesien käsittelyaltaat ja varannut ns. lokkiluhdan alueen hulevesien viivytys- ja käsittelyalueeksi Vt5:n perusparannuksen yhteydessä. Samalla hulevesikuormaa saatiin vähennettyä lähempänä vedenottamoa sijaitsevalta Kaihunlahdelta, jonne läntisen kaupunkialueen hulevedet aiemmin johdettiin ilman viivytys- ja käsittelyrakenteita.

Kaavaehdotuksen mukaan lokkiluhdan alueen hulevesikosteikon alasta (noin 2 ha) on tarkoitus varata valtaosa (noin 75 %) kaupan rakennusten ja niitä tukeviin liikenteen ja pysäköinnin tarpeisiin. Alueen kautta johdetaan luoteesta Urheilupuiston alueen ja Nuijamiehen kaupunginosan suunnasta kaupunkihulevesiä ja lännestä tiealueen hulevesiä lähes 100 ha:n suuruiselta maapinta-alalta. Alue on alavaa, ja rakentaminen suunnitellaan ilmeisesti toteutettavan melko matalalle. Saimaassa säännöllisesti esiintyvillä korkeimmilla vedenkorkeuksilla Saimaan vedenpinta vaikuttaa hulevesijärjestelmän välityskykyyn. Tämä muodostaa merkittävän haasteen hulevesien määrälliseen ja laadulliseen hallintaan. 

Tällä hetkellä hulevesien hallinnan lähtötietoina on käytettävissä vuonna 2017-2018 osana kantakaupungin osayleiskaavan taustaselvityksiä laadittu yleispiirteinen hulevesijärjestelmän kuvaus. Alueen maankäyttöä koskevalla päätöksellä on käytännössä vaikutuksia myös aiemmin mainittujen hulevesialueiden latvoilla olevien kaupunginosien maankäytön suunnitteluun (kunnan hulevesijärjestelmän vaikutusalue) ja kaupunki-infran hulevesirakenteiden rakentamistarpeisiin.

Mikkelin seudun ympäristölautakunta katsoo, että Veturitallin luhdan alueelle tulee varata myös asemakaavan muutoksessa riittävät edellytykset ja riittävä pinta-ala hulevesien käsittelylle ja hulevesien viivyttämiselle myös poikkeuksellisessa tulvatilanteessa. Varautumisessa tulee pyrkiä huomiomaan ennustettu ilmastonmuutoksen vaikutus sadevesien määrään ja sitä kautta hulevesien hallintaan. Tällä hetkellä kaavaehdotukseen varattu hulevesiallas ei ole riittävä hulevesien määrälliseen eikä laadulliseen hallintaan.

Tällä hetkellä alueelle laadittava hulevesiselvitys on vielä kesken. Koko hulevesivaluma-aluetta koskevassa hulevesien hallinnan yleissuunnitelmassa tulisi ilmetä, mitkä hulevesien hallintaan liittyvistä toimista on tarpeen/suositeltavaa toteuttaa valmisteltavan kaavan alueella, ja mitkä kaava-alueen yläpuolisella hulevesialueella. Hulevesien hallinnan yleissuunnitelma olisi tullut liittää jo kaavan valmisteluaineistoihin, jolloin hulevesien käsittelylle varattavan alueen laajuutta olisi ollut mahdollista arvioida rinnakkain kaavatyön ja hulevesien käsittelyn suunnittelun kanssa. Alueen rakentamisen yhteydessä tulee suunnitella riittävät tulvareitit hulevesien johtamiselle myös tulvatilanteessa ja huomioida alueen alavuus ja suhde Saimaan pinnan tasoon alimpia rakennuskorkeuksia säädettäessä.

Alueen suunnittelun lähtökohtana tulee olla, että alueella esiintyvät pilaantuneet maa-ainekset poistetaan ja korvataan puhtailla maa-aineksilla, mikä on pohjaveden suojelun näkökulmasta parannus nykyiseen tilanteeseen. Alueen rakentamisessa erityisesti paalutus ja pohjaveden pinnan alapuolelle ulottuva maankaivuu ja massanvaihdot saattavat vaikuttaa pohjaveden virtausolosuhteisiin, ja aiheuttaa haitta-aineiden liikkumista maaperässä ja pohjavedessä. Kaavaselostuksessa haitta-aineiden kulkeutumisen on kuitenkin arvioitu olevan vähäistä eikä sen arvioida muodostavan riskiä vedenhankinnalle.

Pursialan pohjavesialuetta on tutkittu paljon ja pohjaveden virtausolosuhteista on paljon tietoa. Veturitallien alueella tehtävien maanrakennustöiden, erityisesti siltä osin, kun toimenpiteet kohdistuvat pohjaveden pinnan alapuolelle, tulisi erikseen pyytää lausunto pohjaveden virtausolosuhteisiin perehtyneiltä tutkijoilta (esim. GTK). Mikäli suunniteltujen toimenpiteiden arvioidaan aiheuttavan pohjaveden pilaantumisen vaaraa, tulee arvioitavaksi vesilain mukaisen luvan hakemisen tarve. Lisäksi mahdollisten pohjaveteen kohdistuvien haitallisten vaikutusten varalta tulisi laatia tarkkailu- ja varautumissuunnitelma.

Mikäli alueen liikennejärjestelyt toteutetaan tällä hetkellä suunnitelluissa esitetyn kaltaisena, liikenne keskustan suuntaan Mannerheimintietä pitkin tulee lisääntymään huomattavasti nykyisestä. Kaavan tausta-aineistoksi tulisi laatia riittävä liikenneselvitys ja melumallinnus uusien liikennejärjestelmien vaikutuksesta nyt suunniteltavana olevan alueen läheisyydessä sijaitseviin asuinrakennuksiin nähden.

Pohjavesialueen vuoksi alue ei sovellu polttonesteiden jakelupisteen sijaintipaikaksi.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että Juhani Raatikainen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn aikana klo 17.20.

Kaupunginhallitus, 12.2.2024

Valmistelija

Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi
Topiantti Äikäs, maankäyttöjohtaja, topiantti.aikas@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 30 päivänä tammikuuta 2024 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan Veturitallien aluetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan kortteli 26 ja korttelinosa 18 sekä katu-, yleisen tien, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Mikkelin keskustan kupeessa Veturitallien alueella noin 400 metrin etäisyydellä torista kaakkoon. Alue on ns. veturitallin alue sekä Porrassalmenkatu 1:n kiinteistö rautatien länsipuolella. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 16 ha. Alueella sijaitsee mm. Postin terminaali, maakunnallisesti arvokas ja suojeltu veturitallien rakennus sekä lokkilutakko.

Kaavalle asetetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa uuden erikoiskaupan alueen (”retailparkin”) rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan länsipuolelle. Muutoksella pyritään kasvattamaan alueen rakennusoikeutta ja mahdollistamaan toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestely. Asemakaavan muutoksella kehitetään Mikkelin kaupunkikeskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta. Hankkeen aikana on ratkaistu rakennussuojelulliset asiat ja hulevesiin, pohjavesiin sekä pilaantuneisiin maihin liittyvät kysymykset.

Muutos kaupunkikuvaan on merkittävä. Kaava-alue sijaitsee keskeisellä paikalla Mikkelin yhdyskuntarakenteessa sekä liikenteellisessä solmukohdassa. Asemakaavamuutoksen myötä alue muuttuu lähes kokonaisuudessaan rakennetuksi ja kytkee alueen toiminnallisesti kiinteäksi osaksi nykyistä kaupunkirakennetta. Uuden rakentamisen myötä kaupunkikeskustan raja siirtyy tällä kohdalla rautatiestä valtatien reunaan. Veturitallit ovat olleet tähän asti alueen kiintopiste alueen vähäisen rakentamisen takia.

Kaavaratkaisujen sisältö

Asemakaavan muutoksella muodostetaan liikerakennusten- (KL) ja autopaikkojen korttelialue (LPA), suojaviheralue EV-1 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie- ja suojaviheraluetta.

Korttelialueen läpi kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp), joka jatkuu suojaviheralueelle. Asemakaavan muutoksella suojellaan veturitallirakennus merkinnällä sr-1.

Asemakaavan muutos on kantakaupungin osayleiskaavan 2040 mukainen.

Mitoitus

Liikerakennusten korttelialueelle (KL) osoitetaan kerrosalaa 22 822 kem² aluetehokkuudella e=0,72. Ilmoitetun kerrosalaan ei lasketa rakennuksen teknisiä rakennelmia. Ilmoitetun kerrosalan lisäksi alueelle on mahdollista mainostorni.

Kaava-alueen pinta-ala on noin 16,2 hehtaaria ja aluetehokkuus (e) noin 0,14.

Veturitallien rakennussuojelu

Kaavaehdotuksessa veturitallit on suojeltu kokonaisuudessa sr-suojelumerkinnällä.

Hulevesikosteikko ja lokkilutakko

Asemakaavamuutoksen myötä valtatien 5 varressa tulee säilymään nykyinen hulevesikosteikko, jolle on osoitettu riittävä aluevaraus turvaamaan lokkiyhdyskunta. Hulevesikosteikon länsirannalle osoitetaan suojapuustoa. Naurulokkien pesinnästä toteutettiin kartoitus ja selvitys kesäkuussa 2022.

Liikenneolosuhteet

Veturitallien tontille muodostetaan uusi kulkuyhteys radan ali Mannerheimintieltä ja toisaalta Vilhonkadun kiertoliittymään rakennetaan uusi tonttiliittymä. Kaava-alueen liikenteellisiä vaikutuksia on tutkittu laajempana kokonaisuutena Satamalahden liikenneselvityksen yhteydessä. Savonradan alitus on osoitettu tonttialueiden kautta kulkevana rasitteena.

Maanomistus

Suunnittelualueen maanomistus on jakautunut Mikkelin kaupungille ja Väylävirastolle. Kaavahankkeen aikana maaomaisuuden järjestelyt ratkaistaan erillisin sopimuksin. Veturitallien alueen tontinluovutuksesta on laadittu esisopimus Nordic Icon Consulting Oy:n kanssa.

Pysäköintinormi

Autopaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 ap / 50 k-m²

· varastotilat 1 ap / 400 k-m²

Pyöräpaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

· toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 pp / 100 k-m²

· tuotanto- ja varastotilat 1 pp /400 k-m

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 23.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 25.4.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa. lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Asemakaavan muutosluonnos oli nähtävillä 29.6.2022 -24.8.2022 ja asemakaavan muutosluonnoksesta saatiin yhteensä 11 lausuntoa ja mielipidettä. Lausunnot vastineineen ovat asemakaavan selostuksen liitteenä 5.

Asemakaavan muutoksen tavoitteet muuttuivat kaavatyön aikana luonnosvaiheen jälkeen. Kaavamuutoksen alkuperäinen tavoite oli mahdollistaa uuden hypermarketin rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan alueelle. Luonnosvaiheessa kaavamuutoksen alkuperäinen hakija vetäytyi hankkeesta ja kaavan laadintaa jatkettiin Mikkelin kaupungin omana hankkeena. Ehdotusvaiheessa kaavan tavoitteeksi asetettiin uuden kauppakeskuskeskittymän rakentamisen mahdollistaminen.

Kaavan tavoitteet eivät siten muuttuneet oleellisesti aloitus- ja luonnosvaiheesta. Muutoksen tavoitteena on kasvattaa alueen rakennusoikeutta ja mahdollistaa toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt. Asemakaavan muutoksella kehitetään keskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta.

Päätösehdotus

Esittelijä

Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 18 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosehdotuksen ja asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, ES-yrittäjäjärjestöt, Riihisaari - Savonlinnan museo, Mikkelin kaupungin museot, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että maankäyttöjohtaja Topiantti Äikäs selosti asiaa kaupunginhallitukselle ja oli läsnä kokouksessa tämän ajan. 

Merkitään, että kaupunginvaltuuston 2. varapuheenjohtaja Minna Pöntinen ilmoitti olevansa esteellinen (isännöinti kaava-alueen vieressä) ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn ajaksi. Ilmoitus hyväksyttiin. 

Mikkelin seudun ympäristölautakunta, 21.3.2024

Valmistelija

Hanna Pasonen, ympäristöpäällikkö, Hanna.Pasonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Mikkelin kaupunginhallitus pyytää Mikkelin seudun ympäristöpalveluiden lausuntoa Mikkelin Veturitallien alueen asemakaavan muutosta koskevasta kaavaehdotuksesta. Mikkelin kaupunginhallitus on hyväksynyt asemakaavaehdotuksen alustavasti 12.2.2024. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on uuden kauppakeskuskeskittymän rakentamisen mahdollistaminen alueen rakennusoikeutta kasvattamalla ja toimivilla liikenne- ja pysäköintijärjestelyillä. Samaa aluetta koskeva kaavamuutos oli aiemmin vireillä siten, että kaavamuutoksen tavoitteena oli mahdollistaa uuden Prisman sijoittuminen alueelle. Kaavaehdotuksen ollessa luonnosvaiheessa kaavamuutoksen alkuperäinen hakija vetäytyi hankkeesta, jonka jälkeen kaavan laadintaa jatkettiin kaupungin omana hankkeena. Mikkelin seudun ympäristölautakunta antoi alkuperäisestä Prisman rakentamiseen tähtäävästä kaavaluonnoksesta lausunnon 18.8.2022. Lausunnossa Mikkelin seudun ympäristölautakunta toi esille ristiriitoja asemakaavaehdotuksen ja lainvoimaisen, vuonna 2019 hyväksytyn kantakaupungin osayleiskaavan kanssa. Ristiriidat liittyivät erityisesti naurulokkien pesimäalueen ja hulevesikosteikon säilymisen vaarantumiseen. Lisäksi lausunnossa kiinnitettiin huomiota alueella oleviin pilaantuneisiin maa-aineksiin, pohjavesiolosuhteisiin ja liikennejärjestelyihin, ja lisääntyneen liikenteen aiheuttamaan meluhaittaan kaavamuutosalueen läheisyydessä sijaitseviin asuinkerrostaloihin nähden.

Nyt lausunnolla oleva kaavaehdotus poikkeaa aiemmasta kaavaluonnoksesta erityisesti siltä osin, että rakentamiseen käytettävä alue on aiempaa pienempi, ja alueen itäosassa oleva kosteikkoalue, ns. Veturitallin luhta, jätetään pääosin maankäytön muutosten ulkopuolelle. Samoin nykyisessä kaavamuutosehdotuksessa säilytetään rakennushistoriallista arvoa omaavat veturitallit kokonaisuudessaan.

Lausuntoehdotus on liitteenä.

Päätösehdotus

Esittelijä

Maria Tirkkonen, terveysvalvonnan johtaja, maria.tirkkonen@mikkeli.fi

Mikkelin seudun ympäristölautakunta hyväksyy liitteenä olevan lausunnon Veturitallien alueen kaavamuutosehdotuksesta.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Kalle Räinä, asemakaavapäällikkö, Kalle.Raina@mikkeli.fi
  • Topiantti Äikäs, maankäyttöjohtaja, topiantti.aikas@mikkeli.fi

Kuvaus

Maankäyttö- ja kaupunkirakenneyksikkö lähettää otsikossa mainitun 25 päivänä toukokuuta 2026 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan Veturitallien aluetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 1. kaupunginosan kortteli 26 ja korttelinosa 18 sekä katu-, yleisen tien, rautatie- ja suojaviheraluetta.


Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Mikkelin keskustan kupeessa Veturitallien alueella noin 400 metrin etäisyydellä torista kaakkoon. Alue on ns. veturitallin alue sekä Porrassalmenkatu 1:n kiinteistö rautatien länsipuolella. Suunnittelualueen kokonaispinta-ala on noin 14 ha. Alueella sijaitsee mm. Postin terminaali, maakunnallisesti arvokas ja suojeltu veturitallien rakennus sekä lokkilutakko.


Kaavalle asetetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa uuden erikoiskaupan alueen rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan länsipuolelle. Muutoksella pyritään kasvattamaan alueen rakennusoikeutta ja mahdollistamaan toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestely. Asemakaavan muutoksella kehitetään Mikkelin kaupunkikeskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta. Hankkeen aikana on ratkaistu rakennussuojelulliset asiat ja hulevesiin, pohjavesiin sekä pilaantuneisiin maihin liittyvät kysymykset.

Muutos kaupunkikuvaan on merkittävä. Kaava-alue sijaitsee keskeisellä paikalla Mikkelin yhdyskuntarakenteessa sekä liikenteellisessä solmukohdassa. Asemakaavamuutoksen myötä alue muuttuu lähes kokonaisuudessaan rakennetuksi ja kytkee alueen toiminnallisesti kiinteäksi osaksi nykyistä kaupunkirakennetta. Uuden rakentamisen myötä kaupunkikeskustan raja siirtyy tällä kohdalla rautatiestä valtatien reunaan. Veturitallit ovat olleet tähän asti alueen kiintopiste alueen vähäisen rakentamisen takia.


Kaavaratkaisujen sisältö

Asemakaavan muutoksella muodostetaan liikerakennusten (KL-1) ja autopaikkojen (LPA-2 ja LPA) korttelialueet sekä suojaviheralue EV-1/s, katualueita, yleisen tien alueita ja rautatiealuetta (LR/e). Korttelialueen läpi kulkee yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varattu alueen osa (pp), joka jatkuu suojaviheralueelle. Asemakaavan muutoksella suojellaan veturitallirakennus merkinnällä sr-1. 

Asemakaavan muutos on kantakaupungin osayleiskaavan 2040 mukainen.


Mitoitus

Liikerakennusten korttelialueelle (KL-1) osoitetaan kerrosalaa 22 822 kem² aluetehokkuudella e=0,72. Lisäksi korttelialueelle mahdollistetaan 5 000 k-m2 päivittäistavarakaupalle rakennusoikeutta. Ilmoitetun kerrosalaan ei lasketa rakennuksen teknisiä rakennelmia. Ilmoitetun kerrosalan lisäksi alueelle on mahdollista mainostorni.


Veturitallien rakennussuojelu

Kaavaehdotuksessa veturitallit on suojeltu kokonaisuudessaan sr-suojelumerkinnällä. Kääntöpöydälle osoitetaan suojelullinen aluevarausmerkintä sr/r, joka tarkoittaa historiallisesti ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeää rakennetta jota ei saa purkaa.


Hulevesikosteikko ja lokkilutakko

Asemakaavamuutoksen myötä valtatien 5 varrella säilytetään nykyinen hulevesikosteikko, jolle on osoitettu riittävä aluevaraus lokkiyhdyskunnan turvaamiseksi. Hulevesikosteikon länsirannalle osoitetaan suojapuustoa. Naurulokkien pesinnästä tehtiin kartoitus ja selvitys kesäkuussa 2022. Alueelle osoitetaan merkintä sl – alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain mukainen luonnonsuojelualue tai -kohde. Alueen muutostöissä ja käytössä tulee huomioida naurulokkien elinympäristövaatimukset.


Liikenneolosuhteet

Veturitallien tontille muodostetaan uusi kulkuyhteys radan ali Mannerheimintieltä, ja lisäksi Vilhonkadun kiertoliittymään rakennetaan uusi tonttiliittymä. Kaava-alueen liikenteellisiä vaikutuksia on tutkittu laajempana kokonaisuutena Satamalahden liikenneselvityksen yhteydessä. Savonradan alitus on osoitettu tonttialueiden kautta kulkevana rasitteena. Liikenteen toimivuudesta on laadittu päivitetty toimivuuskartta vuodelle 2026 ja päivitetty meluselvitys vuonna 2024. Pursialan-, Laituri- ja Vilhonkadun kiertoliittymä toimii sekä nykyisenä 4-haaraisena että suurempana 5-haaraisena. 


Vaikutukset pohjaveteen

Pohjaveteen kohdistuvien vaikutusten arvioinnin tueksi on laadittu Mikkelin veturitallin alueen pohjavesiriskin ja puhdistustarpeen arviointi, joka on laadittu 2025. GTK:n 3D-rakennemallin pohjalta laadittiin pohjaveden virtausmalli ja haitta-aineiden kulkeutumismallit sekä laadittiin niiden pohjalta riskinarviointi pohjavesiriskin arvioimiseksi. Mallinnuksen mukaan rakentamisen vaikutukset pohjaveden virtaukseen ja haitta-aineiden kulkeutumiseen jäävät hyvin vähäisiksi.


Maanomistus

Suunnittelualueen maanomistus on jakautunut Mikkelin kaupungille ja Väylävirastolle. Kaavahankkeen aikana maaomaisuuden järjestelyt ratkaistaan erillisin sopimuksin. Veturitallien alueen tontinluovutuksesta on laadittu esisopimus Nordic Icon Consulting Oy:n kanssa.


Pysäköintinormi

Autopaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

  • toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 ap / 50 k-m²
  • varastotilat 1 ap / 400 k-m²


Pyöräpaikkoja on rakennettava toteutettavaa kerrosalaa kohti vähintään seuraavasti:

  • toimisto-, liike- ja myymälätilat 1 pp / 100 k-m²
  • tuotanto- ja varastotilat 1 pp /400 k-m


Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 23.3.2022 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 25.4.2022 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin 6 lausuntoa. lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Asemakaavan muutosluonnos oli nähtävillä 29.6.2022 -24.8.2022 ja asemakaavan muutosluonnoksesta saatiin yhteensä 11 lausuntoa ja mielipidettä. Lausunnot vastineineen ovat asemakaavan selostuksen liitteenä 5.

Asemakaavan muutoksen tavoitteet muuttuivat kaavatyön aikana luonnosvaiheen jälkeen. Kaavamuutoksen alkuperäinen tavoite oli mahdollistaa uuden hypermarketin rakentaminen veturitallien ja lokkiluhdan alueelle. Luonnosvaiheessa kaavamuutoksen alkuperäinen hakija vetäytyi hankkeesta ja kaavan laadintaa jatkettiin Mikkelin kaupungin omana hankkeena. Ehdotusvaiheessa kaavan tavoitteeksi asetettiin uuden kauppakeskuskeskittymän rakentamisen mahdollistaminen.

Kaavan tavoitteet eivät siten muuttuneet oleellisesti aloitus- ja luonnosvaiheesta. Muutoksen tavoitteena on kasvattaa alueen rakennusoikeutta ja mahdollistaa toimivat liikenne- ja pysäköintijärjestelyt. Asemakaavan muutoksella kehitetään keskustan alueen kaupallista palvelukokonaisuutta.

Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä 21.2.2024 – 25.3.2024 ja lausuntoja asemakaavan muutosehtosuksesta jätettiin 7 kappaletta. Lausunnot vastineineen ovat selostuksen liitteenä 17.

Kaavaehdotukseen on tehty merkittäviä muutoksia nähtävilläoloajan jälkeen ja kaavaehdotus asetetaan uudelleen nähtäville. Muutokset on kuvattu kaavaselostuksen sivuilla 42-44.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Janne Kinnunen, kaupunginjohtaja, janne.kinnunen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 1. kaupunginosan (Savilahti) kortteleita 26 ja 18 sekä katu-, yleisen tien-, rautatie ja suojaviheralueita koskevan asemakaavan muutosehdotuksen sekä asettaa sen julkisesti nähtäville, sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Lupa- ja valvontavirasto, Itä-Suomen Elinvoimakeskus, Väylävirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, teleoperaattorit, ES-yrittäjäjärjestöt, Riihisaari - Savonlinnan museo, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut, Puolustusvoimat, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Pöytäkirja tarkastetaan tämän pykälän osalta kokouksessa.

Tiedoksi

Asuminen ja toimintaympäristö / asemakaavapäällikkö, maankäyttöjohtaja

Liitteet

Liite Kh 1.6.2026 Asemakaavan muutos 1. kaupunginosa (Savilahti) _ Veturitallit.pdf (pdf, 80023 kt)