Rakennuslautakunta, kokous 28.1.2016

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 11 Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle, rakennuslupa 13-0160-B, Kiinteistö Oy Anttolan Säästökeskus

MliDno-2015-1890

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Rauno ja Birgitta Tikkunen sekä Antti ja Riitta Antikainen ovat tehneet rakennuslautakunnalle oikaisuvaatimukset johtavan rakennustarkastajan päätöksestä § 539/1.9.2015, jolla Kiinteistö Oy Anttolan Säästökeskukselle on myönnetty rakennuslupa Anttolan kylän tilalla  Säästölä RN:o 1:918 olevan liikerakennuksen muutos- ja laajennustöille. Tikkuset samoin kuin Antikaiset omistavat kiinteistön rakennuspaikkaan rajoittuvan Kauppakujan toisella puolella, joten heillä on oikeus hakea muutosta lupapäätökseen. Oikaisuvaatimukset on tehty säädetyn määräajan kuluessa. Kiinteistö Oy Anttolan Säästökeskukselta on tullut vastine oikaisuvaatimusten johdosta.

Tikkusten oikaisuvaatimuksessa vaaditaan ensisijaisesti rakennusluvan hylkäämistä kokonaisuudessaan ja toissijaisesti lupaehtojen muuttamista. Antikaiset yhtyvät Tikkusten oikaisuvaatimukseen ja vaativat ensisijaisesti rakennusluvan hylkäämistä kokonaisuudessaan. He vaativat myös sen selvittämistä, kuinka huoltoliikenne heidän tontilleen (tilalleen) järjestetään, jos luvanhakija velvoitetaan estämään läpiajoliikenne Kauppakujalla.

Toissijaisesti on vaadittu muun kuin kevyen liikenteen siirtämistä Kauppakujalta Mikkelintielle tai määräysten antamista siitä, milloin Kauppakujaa saa käyttää raskaan liikenteen liikennöintiin ja asettaa ohjearvot sisämelulle, lastauslaiturin ja jäteastioiden siirtämistä Mikkelintien puolelle tai rakennuksen koillispäätyyn sekä jäähdytyslaitteiston ja muun ääntä pitävän kiinteistötekniikan sijoittamista Mikkelintien puolelle tai ohjearvojen määräämistä sisämelulle.

Oikaisuvaatimuksissa vaatimusta rakennusluvan hylkäämisestä on perusteltu sillä, että myönnetty rakennuslupa on Anttolan kirkonkylän osayleiskaavan vastainen. Osayleiskaavaan on merkitty kanavavaraus ja tila, jolle rakennuslupa on myönnetty, sijoittuu suurelta osalta tuon kanavavarauksen alueelle. Kaavamääräysten mukaan tälle alueelle saa rakentaa satamatoimintoihin liittyviä palvelutiloja, pysäköintialueita jne.

Anttolan kirkonkylän osayleiskaavassa oleva määräys kieltää kanavalle varatulla alueella muun kuin satamatoimintoihin liittyvien palvelutilojen, pysäköintialueiden jne rakentamisen. Kaavatekstissä on sanottu, että tämä määräys on voimassa myös asemakaava-alueella. Määräys on siinä mielessä erikoinen, että se johtaa ristiriitaan alueen asemakaavan kanssa. Kaavahierarkiassa asemakaava on aina vahvempi kaava kuin yleiskaava. Yleiskaava on tarkoitettu noudatettavaksi siellä, missä ei ole yksityiskohtaisempaa kaavaa ja samoin sitä tulee noudattaa laadittaessa tai muutettaessa samalla alueelle asemakaavaa tai muuta yksityiskohtaista kaavaa. Yleiskaavalla ei voi kumota vahvemman kaavan kuten asemakaavan määräyksiä, vaan yksityiskohtainen kaava tulee muuttaa yleiskaavan mukaiseksi. Mikäli näin ei tehdä, tulee ristiriitatilanteessa noudattaa alueella voimassa olevaa asemakaavaa tai muuta yksityiskohtaista kaavaa. Anttolan kirkonkylän osalta asemakaavaa ei ole muutettu osayleiskaavan mukaiseksi.

Rakennuslupa on myönnetty muutamaa vähäistä poikkeamaa lukuun ottamatta voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Mikkelin kaupunginhallitus on päätöksellään 27.5.2013 todennut, ettei osayleiskaavassa oleva kanavavaraus estä haetun rakennusluvan myöntämistä. Kanavan toteuttamista ei katsota realistiseksi, joten merkintä ei ole enää ajankohtainen ja tultanee aikanaan poistamaan vuonna 2003 hyväksytystä osayleiskaavasta, kun se saatetaan ajan tasalle. Kaupunginvaltuusto on 13.10.2014 kyseistä kanavaa koskevan valtuustoaloitteen johdosta päättänyt, että kaupunki käynnistää osayleiskaavan ja asemakaavan muutamisen ja että kanavavaraus poistetaan osayleiskaavasta. Anttolan kirkonkylän asemakaavaan kanavavarausta ei ole merkitty. Kaupunginhallituksen ja -valtuuston kannat osoittavat myös sen, ettei asemakaavan ajantasaisuutta ole tältä osin syytä epäillä, vaikka se onkin ristiriidassa uudemman osayleiskaavan kanssa. Pelkästään sillä perusteella, että suunniteltu rakentaminen olisi ristiriidassa kanavavarausta koskevien yleiskaavamääräysten kanssa, ei tule enää rajoittaa rakentamista tällä alueella. Tällainen rajoittaminen olisi maanomistajien kannalta kohtuutonta ja tuottaisi heille huomattavaa haittaa.

Vaadittua lastauslaiturin ja huoltoliikenteen siirtämistä rakennuksen toiselle puolelle, Mikkelintien varteen, on selvitetty. Liikenneturvallisuussyistä tämä vaihtoehto ei ole mahdollinen. Rakennus rajoittuu tällä puolella tiealueeseen ja kevyen liikenteen väylään. Ajo lastauslaituriin ja siitä pois tapahtuisi kirkonkylän pääväylän vieressä olevaa kevyen liikenteen väylää pitkin ja kuorman purku kookkailla ajoneuvoilla osittain kevyen liikenteen väylällä. Jakeluautoja jouduttaisiin myös peruuttamaan näillä väylillä. Nämä seikat aiheuttaisivat huomattavan turvallisuusriskin muulle liikenteelle. Luvan mukaiselle lastauslaiturille peruuttaminen tapahtuu kiinteistön omalla alueella. Kiinteistön luoteispään pysäköintialueella ei ole riittävästi tilaa lastauslaiturille ja huoltoajolle ja lastauslaiturin sijoittaminen sinne vaatisi poistamaan suuren osan pysäköintipaikoista.

Myös oikaisuvaatimuksen tekijöiden kiinteistöjen huoltoliikennettä, kuten jätekuljetuksia, hoidetaan Kauppakujan kautta vastoin nykyisiä liikennemerkkejä. Hakijalta saadun selvityksen mukaan uuden rakennuksen huoltoliikenne voidaan järjestää niin, että se tapahtuu vain aamu- ja päiväaikaan, jolloin mahdollinen meluhaitta rajoittuu vain näihin aikoihin. Tämä voidaan huomioida myös Kauppakujan liikennemerkeissä, mutta rakennusluvan ehdoksi sitä ei voi ottaa.

Jäähdytyslaitteiden aiheuttama ääni saadaan selvityksen mukaan suunnattua ylöspäin, jolloin haitta naapurikiinteistöille jää mahdollisimman vähäiseksi. Tarvittaessa ääntä voidaan vielä suunnata seinäkkeillä. Uutta tekniikkaa hyödyntävät laitteet tuottavat vähemmän ääntä kuin rakennuksen seinustalla nyt olevat.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Rakennuslautakunta päättää hylätä oikaisuvaatimukset, koska niissä ei ole esitetty mitään sellaista, mikä antaisi aihetta kumota johtavan rakennustarkastajan päätöstä § 539/1.9.2015 tai muuttaa sen ehtoja.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Rauno ja Birgitta Tikkunen sekä Antti ja Riitta Antikainen ovat valittaneet Itä-Suomen hallinto-oikeuteen Mikkelin kaupungin rakennuslautakunnan päätöksestä 1.9.2015 § 55, jolla lautakunta on hylännyt oikaisuvaatimukset johtavan rakennustarkastajan päätöksestä § 539/1.9.2015 myöntää Kiinteistö Oy Anttolan Säästökeskukselle rakennuslupa Anttolan kylän tilalla Säästölä RN:o 1:918 olevan liikerakennuksen muutos- ja laajennustöille. Hallinto-oikeus on kehottanut rakennuslautakuntaa antamaan lausuntonsa valituksen johdosta. Valituskirjelmä on liitteenä.

Valituksessa vaaditaan ensisijaisesti rakennusluvan kumoamista ja toissijaisesti lupaehtojen muuttamista. Valittajat vaativat myös katselmuksen toimittamista olosuhteiden selvittämiseksi ja Mikkelin kaupungin velvoittamista korvaamaan valittajien oikeudenkäyntikulut.

Vaaditun katselmuksen osalta rakennuslautakunta toteaa, ettei se pidä katselmuksen toimittamista tarpeellisena, mutta ei myöskään vastusta sen toimittamista, mikäli se ei viivästytä asian käsittelyä hallinto-oikeudessa.

Valitusta on perusteltu ensinnäkin sillä, että lupapäätös on voimassa olevan osayleiskaavan vastainen. Osayleiskaavaan on merkitty kanavavaraus ja tila, jolle rakennuslupa on myönnetty, sijoittuu suurelta osalta tuon kanavavarauksen alueelle. Kaavamääräysten mukaan tälle alueelle saa rakentaa satamatoimintoihin liittyviä palvelutiloja, pysäköintialueita jne.

Anttolan kirkonkylän osayleiskaavassa oleva määräys kieltää kanavalle varatulla alueella muun kuin satamatoimintoihin liittyvien palvelutilojen, pysäköintialueiden jne rakentamisen. Kaavatekstin mukaan tämä määräys on voimassa myös asemakaava-alueella, mikä johtaa ristiriitaan alueen asemakaavan kanssa. Rakennusluvan mukainen rakennuspaikka sijaitsee asemakaavassa asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi merkityssä korttelissa. Yleiskaava on tarkoitettu noudatettavaksi siellä, missä ei ole yksityiskohtaisempaa kaava ja samoin sitä tulee noudattaa laadittaessa tai muutettaessa samalla alueelle asemakaavaa tai muuta yksityiskohtaista kaavaa. Kaavahierarkiassa asemakaava on aina vahvempi kaava kuin yleiskaava. Maankäyttö- ja rakennuslain 42 § 3 momentin mukaan yleiskaava ei asemakaava-alueella ole voimassa kuin asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta. Yleiskaavalla ei voi kumota vahvemman kaavan kuten asemakaavan määräyksiä, vaan yksityiskohtainen kaava tulee muuttaa yleiskaavan mukaiseksi tai kumota, mikäli asemakaavan kanssa ristiriidassa olevat yleiskaavamääräykset halutaan saada sovellettaviksi. Mikäli näin ei tehdä, tulee ristiriitatilanteessa noudattaa alueella voimassa olevaa asemakaavaa tai muuta yksityiskohtaista kaavaa. Anttolan kirkonkylän osalta asemakaavaa ei ole muutettu osayleiskaavan mukaiseksi.

 Mikkelin kaupunginhallitus on päätöksellään 27.5.2013 todennut, ettei osayleiskaavassa oleva kanavavaraus estä haetun rakennusluvan myöntämistä. Kanavan toteuttamista ei katsota realistiseksi, joten merkintä ei ole enää ajankohtainen ja tultaneen aikanaan poistamaan vuonna 2003 hyväksytystä osayleiskaavasta, kun se saatetaan ajan tasalle. Kaupunginvaltuusto on 13.10.2014 kyseistä kanavaa koskevan valtuustoaloitteen johdosta päättänyt, että kaupunki käynnistää osayleiskaavan ja asemakaavan muuttamisen ja että kanavavaraus poistetaan osayleiskaavasta. Anttolan kirkonkylän asemakaavaan kanavavarausta ei ole merkitty. Kaupunginhallituksen ja -valtuuston kannat osoittavat myös sen, ettei asemakaavan ajantasaisuutta ole tältä osin syytä epäillä, vaikka se onkin ristiriidassa uudemman osayleiskaavan kanssa. Pelkästään sillä perusteella, että suunniteltu rakentaminen olisi ristiriidassa kanavavarausta koskevien yleiskaavamääräysten kanssa, ei tule enää rajoittaa rakentamista tällä alueella. Tällainen rajoittaminen olisi maanomistajien kannalta kohtuutonta ja tuottaisi heille huomattavaa haittaa.

Osayleiskaavan kanavavaraus rajoittaa olennaisesti sen alueelle jäävien kiinteistöjen hyödyntämistä uudisrakentamiseen. Kun kanavavarauksen mukaisen kanavan toteuttaminen on osoittautunut käytännössä mahdottomaksi ja kaupunginvaltuusto ja -hallitus ovat päätyneet osayleiskaavan muuttamiseen niin, että mainittu varausmerkintä poistetaan siitä, olisi maanomistajien kannalta kohtuutonta, mikäli tämä kaavamerkintä olisi edelleen esteenä kiinteistöjen asemakaavan mukaiselle käytölle ja rakentamiselle. Laajan yleiskaavan muuttaminen on kuitenkin niin aikaa vievä ja resursseja vaativa toimenpide, ettei voida edellyttää, että se olisi mahdollista toteuttaa pikaisesti tai että maanomistajat joutuisivat odottamaan kaavamuutosta päästäkseen hyödyntämään kiinteistöjään.

Se, että rakentamisessa tällaisessa tilanteessa noudatetaan voimassa olevaa asemakaavaa, joka poikkeaa yleiskaavasta, ei merkitse sellaista yleiskaavan tosiasiallista syrjäyttämistä tai muuttamista, joka edellyttäisi asianosaisten kuulemista tai muita erityisiä kaavoitusprosessin muotomääräyksiä. Kun asemakaavaa ei ole muutettu, ei sen mukainen ja ristiriidassa olevasta yleiskaavasta poikkeava rakentaminen voi loukata muiden etua, koska yleiskaavalla ei tältä osin voi olla oikeusvaikutuksia kuin mahdollista asemakaavamuutosta ohjatessaan.

Rakennuslupa on myönnetty muutamaa vähäistä poikkeamista lukuun ottamatta voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Toisin kuin valituksessa väitetään, uudisrakennuksen jäte- ja lastauslaituri sijoittuu kokonaan rakennuspaikan rajojen sisälle eikä tule osaksikaan katualueelle. Se, että uudisrakennuksen huoltoliikenne tulee rakennusluvan mukaisessa tilanteessa kulkemaan pienen matkan Kauppakujalla kevyen liikenteen väyläksi merkittyä katualuetta pitkin, on katsottava vähäiseksi poikkeamiseksi asemakaavasta. Lastauslaituriin peruuttaminen ja siitä poistuminen tapahtuu kiinteistön rajojen sisällä. Kauppakujalla huoltoliikennettä on vain yhteen suuntaan ja vain lyhyellä matkalla. Kaupungin liikennesuunnittelu on tämän ratkaisun hyväksynyt. On yleinen käytäntö, että kevyen liikenteen väylillä on liikennemerkkijärjestelyin sallittu huoltoliikenne, kun siihen on ollut perusteltu syy. Poikkeamista voidaan tässä pitää vähäisenä mainituilla perusteilla. Rakennusluvalla ei ole ratkaistu eikä ole edes mahdollista ratkaista Kauppakujan liikennejärjestelyjä, vaan mahdollisesta muutoksesta tehdään erillinen päätös eri viranomaisen toimesta.

Vaikka rakennuslupapäätökseen ei voikaan ottaa määräyksiä siitä, milloin kiinteistön huoltoliikenteen pitää tapahtua, sama asia voidaan hoitaa Kauppakujalle asetettavien liikennemerkkien avulla. Niissä huoltoajo voidaan sallia vain tiettyinä kellonaikoina.

Toissijaisesti valituksessa on vaadittu muun kuin kevyen liikenteen siirtämistä Kauppakujalta Mikkelintielle tai määräysten antamista siitä, milloin Kauppakujaa saa käyttää raskaan liikenteen liikennöintiin ja asettaa ohjearvot sisämelulle, lastauslaiturin ja jäteastioiden siirtämistä Mikkelintien puolelle tai rakennuksen luoteispäätyyn sekä jäähdytyslaitteiston ja muun ääntä pitävän kiinteistötekniikan sijoittamista Mikkelintien puolelle tai ohjearvojen määräämistä sisämelulle.

Vaadittu lastauslaiturin ja huoltoliikenteen siirtäminen rakennuksen toiselle puolelle, Mikkelintien varteen, ei ole liikenneturvallisuussyistä mahdollista. Rakennus rajoittuu tällä puolella tiealueeseen ja kevyen liikenteen väylään. Ajo lastauslaituriin ja siitä pois tapahtuisi kirkonkylän pääväylän vieressä olevaa kevyen liikenteen väylää pitkin ja kuorman purku kookkailla ajoneuvoilla osittain kevyen liikenteen väylällä. Jakeluautoja jouduttaisiin myös peruuttamaan näillä väylillä. Nämä seikat aiheuttaisivat huomattavan turvallisuusriskin muulle liikenteelle. Luvan mukaiselle lastauslaiturille peruuttaminen tapahtuu kokonaan kiinteistön omalla alueella. Se, että läheisellä toisella liikekiinteistöllä kuormaa mahdollisesti puretaan niin, että ajoneuvot seisovat määräysten vastaisesti kiertoliittymässä tai muuten yleisellä liikennealueella, ei tarkoita sitä, että muuallakin huoltoliikenne tulisi järjestää näin liikenneturvallisuus vaarantaen. Kiinteistön luoteispään pysäköintialueella taas ei ole riittävästi tilaa lastauslaiturille ja huoltoajolle ja lastauslaiturin sijoittaminen sinne vaatisi poistamaan suuren osan pysäköintipaikoista.

Jäähdytyslaitteiden aiheuttama ääni saadaan selvityksen mukaan suunnattua ylöspäin, jolloin haitta naapurikiinteistöille jää mahdollisimman vähäiseksi. Tarvittaessa ääntä voidaan vielä suunnata seinäkkeillä. Uutta tekniikkaa hyödyntävät laitteet tuottavat vähemmän ääntä kuin rakennuksen seinustalla nyt olevat.

Rakennuslautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä, koska siinä ei ole esitetty mitään sellaista, joka antaisi aihetta kumota tai muuttaa rakennuslautakunnan päätöstä.

Valittajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta lautakunta pitää edellä esitetyn perusteella aiheettomana ja paljoksuu vaadittua määrää.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja

Rakennuslautakunta päättää antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon lautakunnan päätöksestä 1.9.2015 § 55 tehdyn valituksen johdosta ja pyytää samalla hallinto-oikeutta käsittelemään asian kiireellisenä, koska lupa-asian viivästyminen edelleen saattaa aiheuttaa luvan hakijalle huomattavia taloudellisia menetyksiä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

Itä-Suomen hallinto-oikeus

Muutoksenhaku

HallintolainkäyttöL 5 §:n tai muun lainsäädännön mukaan seuraaviin päätöksiin ei saa hakea muutosta valittamalla.