Lupa- ja valvontajaosto, kokous 11.12.2018

Esityslista on tarkastamaton

§ 48 Poikkeamislupahakemus Asunto Oy Mikkelin Melodia / FH Invest Oy, Pankalamminkatu 2b

MliDno-2018-1300

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Jari Ahonen, kaavoitusinsinööri, Jari.Ahonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy hakee lupaa poiketa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171 §:n 2 momentin nojalla MRL:n 58 §:n säädöksistä. Lupaa haetaan kahden asuinhuoneiston rakentamiseen rakenteilla olevan kerrostalon pohjakerrokseen. Huoneistojen kerrosala pohjakerroksessa on hakemuksen mukaan yhteensä 150  k-m2.

Mikkelin kaupungin rakennusvalvonta on 6.4.2017 §171 myöntänyt rakennusluvan As Oy Mikkelin Melodialle  asuinkerrostalon rakentamiseen. Luvalla on myönnetty kiinteistölle 4-18-5 sijoittuvien rakennusten, asuinkerrostalon (kerrosala 1.840 k-m2) ja yhden autokatoksen rakentaminen ja niihin liittyvät pihajärjestelyt.  Pohjakerros on rakennusluvassa merkitty kellari- ja varastotilaksi.

Lupa- ja valvontajaosto päätti kokouksessaan 07.03.2018 § 11, että tontilla 491-4-18-5, osoitteessa
Pankalamminkatu 2 b olevan asuinkerrostalon alimman kerroksen rakennustöiden keskeytysmääräys pidetään voimassa siltä osin, kuin rakennustyöt ovat lainvoimaisen rakennusluvan vastaisia. Töitä saa
jatkaa rakennusvalvonnan antamalla suostumuksella, mikäli julkisivun aukotus muutetaan myönnetyn rakennusluvan mukaiseksi tai tilojen käyttötarkoitukselle myönnetään poikkeamislupa ja mahdolliselle julkisivun muutokselle tarvittava lupa.

Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy perustelee hakemusta sillä, että pohjakerroksen käyttäminen osittain asumiseen parantaa rakennuksen sovittamista viereiseen alempana olevaan Pankajoen rantakaistaan. Yhteisten tilojen tarve ei ole koko pohjakerroksen alaa. Alimman kerroksen kaksi asuntoa ovat tasolla +91,60, mikä on noin 2,4 metriä ylempänä kuin Pankalanjoen veden pinta.
Pohjakerroksen kahden asunnon kaksi lisäautopaikkaa osoitetaan Asunto Oy Melodian omalta tontilta 4-18-5, joten poikkeamisella ei ole vaikutusta yhteiskäyttötonttiin, jolla osa yhtiöiden autopaikoista sijaitsee.

Mikkelin kaupunginvaltuuston 17.12.2012 hyväksymässä Pankalan asemakaavassa tontti 491-4-18 -5 on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK).
Rakennusoikeudeksi on osoitettu 3.100 k-m2/tontti, lisäksi asumista palvelevia tiloja 15 % tontin rakennusoikeudesta. Rakennusoikeudesta saadaan käyttää 100 %, jos parkkipaikat sijoitetaan maan/kannen alle. Rakennusoikeudesta saadaan käyttää 60 %, jos autopaikat sijoitetaan maan pinnalle. Rakennuksen runkosyvyys saa olla enintään 12 metriä. Alin lattiataso tulee olla tasolla vähintään +94,0.

Lupahakemuksessa todetaan, että hanke poikkeaa kaavasta mm:

  • kaavassa asuinrakennuksen kerrosluku on V ja yksi kerros pysäköintitilaa; suunnitelmissa kerrosluku V ja pohjakerroksessa pysäköintipaikkojen sijaan 2 asuntoa sekä varastotilaa
  • kaavassa rakennuksen alin lattiantaso +94.0; suunnitelmissa pohjakerroksen lattiakorko +91.6
  • rakennusoikeus kaavassa 0,6 x 3 100 k-m2 = 1.860 k-m2; suunnitelmissa 1.875,5 k-m2, rakennusoikeuden ylitys alle 1 %

Hakija perustelee alimman kerroksen käyttämistä osittain asumiseen sillä, että rakennus saadaan paremmin sovitettua rinteiseen maastoon, kun alimmassa kerroksessa on kaksi asuntoa ja yhteiset tilat. Yhteisten tilojen tarve ei ole koko kerroksen alaa. Kahden asunnon sijoittamisella alimpaan kerrokseen ei ole vaikutusta rakennuksen muotoon eikä korkeusasemaan.

Poikkeamisesta on kuultu naapureita ja nämä naapurit eivät ole vastustaneet rakentamista kaavasta poiketen. Rakennukset noudattavat kaavan alkuperäistä tavoitetta siten, että ne muodostavat yhtenäisen linjan Pankajoen suunnalta katsottuna ja ne asettuvat samalle etäisyydelle toisistaan, siten kaupunkikuvallisesti rakennukset eivät muodosta merkittävää poikkeamaa kaavasta.

Rakennuksen korkeuteen poikkeamisella ei ole vaikutusta, koska rakennusluvassa myönnetty ensimmäisen asuinkerroksen lattiataso on +94.6 ja tämän päällä on sallittu määrä kerroksia.
Kaavasta poiketaan myös rakentamisen tason osalta. Pankalan tontin maastonmuoto on sellainen, että se on selkeästi alempana kuin ympäröivät katualueet ja viereiset kerrostalot.

Kaavoituksen aikana ei pystytty riittävän tarkasti selvittämään ilmastonmuutoksen aikaansaamien mahdollisten tulvien vaikutusta, huomioiden kuitenkin sen, että alueella ei ole aiemmin koettu vakavaa tulvaa. Mahdollisten tulevien tulvien varalta kaavassa määrättiin, että asuinrakentaminen tulee aloittaa tietyltä korkeudelta eli pihatason oli pihapysäköinnin osalta oltava +95,00 tasolla, jolloin alimmat asuinhuoneistot asettuisivat tämän tason yläpuolelle, ja kansirakennelman toteutuessa mahdollinen tulva vaikuttaisi ainoastaan pysäköintitasolle.

Poikkeamislupahakemuksessa alimman kerroksen kaksi asuntoa on esitetty tasolle +91,60, mikä on noin 2,4 metriä ylempänä Pankalanjoen veden pintaa.
Itä-Suomen ympäristölupavirasto on 31.8.2007 myöntänyt luvan Mikkelin kaupungille korvata Hanhijoen Tampinkosken settipato uudella pohjapadolla. Luvassa on määritetty Hanhilammen vedenkorkeudet seuraavasti: HW +89,80 m , MW +89,40 m ja NW +89,31 m . Tampinkoskea koskevan lupapäätöksen perusteella voidaan päätellä Pankalanjoen ylimmäksi vedenkorkeudeksi HW +90,0 m. Esitetty pohjakerroksen + 91,6 lattiataso on noin +1,6 metriä ylimmästä Pankajoen +90 metrin tasosta. Ympäristöhallinnon ohjeiden mukaan suurten vedenkorkeusvaihteluiden vesistöissä, kuten vähäjärvisissä jokivesistöissä, tulisi lisäkorkeuden olla vähintään 0,7 m alimpaan rakennettavaan korkeustasoon.

Poikkeamislupahakemus on esitelty hakijan toimesta naapureille, eivätkä naapurit vastusta hanketta.
Poikkeamislupahakemuksesta on neuvoteltu Mikkelin kaupungin rakennusvalvonnan kanssa.

Poikkeamisen voi MRL:n 171 §:n mukaan myöntää Mikkelin kaupunki ja asumisen ja toimintaympäristön palvelualueen toimintasäännön 5 §:n mukaan kaavoitusinsinööri, joka voi siirtää päätöksenteon lupa- ja valvontajaostolle ennen kuin on itse tehnyt asiassa päätöstä.

MRL:n 172 §:n mukaan poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöskään myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Esitetty rakentaminen sijoittuu olemassa olevien asuinkerrostalojen välittömään läheisyyteen ja sopii kaupunkikuvaan muodostaen kerrostalon jatkumon Pietarinkadulta Mikaelin suuntaan. Mikkelin rakennusvalvonta on myöntänyt 6.4.2017 § 171 rakennusluvan FH Invest Oy:lle perustettavan As Oy Mikkelin Melodian lukuun tontille 491-4-18-5, osoitteeseen Pankalamminkatu 2b kerrostalon rakentamiseen.  Rakennusluvassa As Oy Mikkelin Melodian pohjakerrokseen on sijoitettu pelkästään varastotiloja.

Uudisrakennukset, As Oy Mikkelin Melodia ja Asunto Oy Mikkelin Konsertto, noudattavat kaavan alkuperäistä tavoitetta siten, että ne muodostavat yhtenäisen linjan Pankalanjoen suunnalta katsottuna, ja ne asettuvat siten, että kaupunkikuvallisesti rakennukset eivät muodosta merkittävää poikkeamaa kaavasta. Pistemäisen talon näkemäeste on vähäinen Pietarinkadun oleville kerrostaloille, eikä rakennuksen runkosyvyydestä ja muodosta poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestelemiselle.
Uudessa kantakaupungin osayleiskaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta, jolle on tyypillistä kerroksellinen rakennuskanta (eri-aikakauden talot). Kolmen pistetalon kokonaisuus saattaa muodostaa lamellitaloja paremmin kaupunkikuvallisen ”reunan” keskusta-alueen ja puistomaisen Pankalammen ympäristön välille.

Hankkeen yhteydessä Pankalamminkadun, Savilahdenkadun ja Pietarinkadun kaupunkikuvalliset arvot on huomioitu, ja julkisivu- ja massoitteluratkaisu on sovitettu olemassa olevaan ympäristöön. Hanke ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeaminen ei vaikeuta asemakaavan toteuttamista (MRL 58 § ja 172 §).

Hakemus täyttää MRL 172 §:ssä poikkeamiselle asetetut edellytykset, joten kaavoitusinsinöörin kanta on, että poikkeamislupa tulee myöntää Asunto Oy Mikkelin Melodia Oy/FH-Invest Oy:lle , Pankalamminkatu 2b, kiinteistölle 491-4-18-5 siten, että kerrostalon pohjakerrokseen voidaan toteuttaa kaksi asuntoa lattiakorkotasolle +91.6. Pohjakerroksen asunnot ovat kooltaan 55,5 huoneisto-m2 ja 68 huoneisto-m2. (yht. 123,5 huoneisto-m2). Lattiatason alentaminen kaavan mukaisesta +94,0 -tasosta ei asetu tulvariskikorkoon, koska esitetty pohjakerroksen + 91,6 lattiataso on noin +1,6 metriä ylimmästä Pankalanjoen HW +90 metrin tasosta. Lisäksi asemapiirroksessa on esitetty tukimuuri tontin takarajalle Pankalanjoen suuntaisesti. Alimman kerroksen lattiataso ei ole ristiriidassa Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen määräysten kanssa. Esitetyllä ratkaisuilla rakennukset sijoittuvat olemassa olevaan maastoon paremmin ja korkeaa tukimuuria ei tarvitse kevyen liikenteen väylän viereen rakentaa. Korkea rakennettava tukimuuri ei soveltuisi maisemaan.

Uudisrakennus voidaan sijoittaa asemapiirroksen mukaisesti, poiketen asemakaavan mukaisista ohjeellisista pihatason koroista. Rakennusluvan yhteydessä tulee tarkastella pihatasojen korkojen istuvuutta ympäristöön mm. siten, että turhilta maantäytöiltä vältytään. Luoteisreunalle tulee toteuttaa tukimuuri asuinrakennuksen ja kevyenliikenteen väliin. Tukimuurin korkeus määräytyy uudessa rakennusluvassa annettujen pihakorkojen perusteella.
 Rakennusoikeuden ylitys on vähäinen (alle 1 %) ja on myönnettävissä vähäisenä poikkeamisena rakennusluvan yhteydessä. Rakennusoikeuden ylityksestä peritään rakennusluvan yhteydessä rakennuslupataksan mukainen korvaus ylitetyistä kerrosneliömetreistä (123,5k-m2).
Lisärakentamisen myötä tarvittavat autopaikat on sijoitettava Asunto Oy Mikkelin Melodian tontille 491-4-18-5. Poikkeamislupapäätös kohdentuu kiinteistöön 491-4-18-5.

Rakentaminen vaatii erillisen rakennusluvan, joka on haettava kahden vuoden sisällä tämän poikkeusluvan päätöspäivästä.

Hakijalta peritään taksan mukainen lupamaksu 550 €.

Lupa- ja valvontajaosto on tutustunut rakennushankkeeseen ja poikkeamislupahakemuksen kohteeseen rakennuspaikalla ennen kokoustaan 7.6.2018.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää edellä esitetyillä perusteilla myöntää poikkeamisluvan Asunto Oy Mikkelin Melodia Oy/FH-Invest Oy:lle, osoitteessa Pankalamminkatu 2b olevalle kiinteistölle 491-4-18-5 siten, että kerrostalon pohjakerrokseen voidaan asemakaavamääräyksestä poiketen toteuttaa hakemuksen mukaisesti kaksi asuntoa lattiakorkotasolle +91.6.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Jouko Nousiainen esitti, että poikkeamislupaa ei myönnetä rakennuttajan poikkeamislupa-asiassa käyttämän virheellisen menettelytavan takia. Susanna Rusakko kannatti Nousiaisen esitystä.

Puheenjohtaja totesi, että keskustelun aikana oli tehty esittelijän päätösehdotuksesta poikkeava esitys, jota oli kannatettu, joten asiasta oli äänestettävä. Äänestys suoritetaan kättennostoäänestyksenä. Esittelijän päätösehdotusta kannattavat äänestävät jaa ja Nousiaisen vastaesitystä kannattavat ei. Lautakunta hyväksyi yksimielisesti esityksen kättennostolla tapahtuvasta äänestyksestä.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin 2 jaa-ääntä (Keijo Siitari ja Kauko Väisänen) ja 3 ei-ääntä (Jouko Nousiainen, Susanna Rusakko ja Terhi Taskinen).

Puheenjohtaja totesi Jouko Nousiaisen esityksen tulleen hyväksytyksi.

Merkitään, että kaavoitusinsinööri Jari Ahonen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Valmistelija

Juha Ruuth, hallintopäällikkö, juha.ruuth@mikkeli.fi

Kuvaus

Asunto Oy MIkkelin Melodia/FH-Invest Oy on tehnyt Itä-Suomen hallinto-oikeuteen valituksen Mikkelin kaupungin lupa- ja valvontajaoston päätöksestä § 22/7.6.2018, jolla jaosto on hylännyt yhtiön poikkeamislupahakemuksen asuntojen rakentamiseksi tontille 4-18-5 rakenteilla olevan kerrostalon alimpaan kerrokseen. Hallinto-oikeus on pyytänyt jaostoa antamaan lausuntonsa valituksen johdosta. Yhtiön valitus on liitteenä.

Mikkelin kaupunkisuunnittelun puolesta kaavoitusinsinööri Jari Ahonen on esittänyt kantanaan seuraavaa.

Poikkeamislupahakemusta ei olisi tullut hylätä jaostossa esitetyillä tavalla. Hylkäävää päätöstä ei perusteltu juuri lainkaan. Käytännössä perusteena oli vain se, että rakentaja oli saanut ensin rakennusluvan ja vasta sen jälkeen hakenut tästä ja asemakaavasta poikkeamiseen poikkeamislupaa ja rakennustöitä oli alimman kerroksen osalta tehty rakennusluvan vastaisesti jo ennen poikkeamisluvan hakemista. Tällainen perustelu ei ole riittävä. Ei ole myöskään hyväksyttävää, että päätöstä perustellaan vasta sitten, kun siitä on jo tehty valitus hallinto-oikeuteen.

On yleinen ja hyväksytty käytäntö, että poikkeamislupaa haetaan rakennustöiden jo ollessa käynnissä. Usein poikkeamisen tarve tulee ilmi vasta tässä vaiheessa. Se, että rakennustyöt ovat jo käynnissä, ei sido luvan myöntäjää millään tavalla. Poikkeamista edellyttäviä töitä ei saa tehdä ennen kuin niitä koskeva lupa on myönnetty.

Se, että tässä tapauksessa rakennustöitä oli alimman kerroksen osalta tehty myönnetystä rakennusluvasta ja asemakaavamääräyksestä poikkeavalla tavalla jo ennen poikkeamisluvan hakemista, ei vaikuta poikkeamislupahakemuksen käsittelyyn. Mahdollinen määräysten rikkominen on käsitelty omana erillisenä asianaan. Rakennusluvan vastaiset työt on määrätty keskeytettäväksi alimman kerroksen osalta ja asian on ilmoitettu poliisille esitutkintaa varten. Poikkeamisluvan käsittelyyn tällä ei saa olla vaikutusta eikä mahdollista rikkomusta voi käyttää lupahakemuksen hylkäämisen perusteluna.

Poikkeamislupaa ja lupahakemusta on perusteltu sillä, että pohjakerroksen käyttäminen osittain asumiseen parantaa rakennuksen sovittamista viereiseen alempana olevaan Pankajoen rantakaistaan (3d-kuvat). Muuttamalla rakennusluvan mukainen maanalainen kellarikerros osittain asuinkerrokseksi vältetään suuret maatäytöt rakennuksen ympärillä ja korkean tukimuurin rakentaminen kerrostalon ja joen väliin. Tällä on selkeästi positiivinen vaikutus maisemakuvaan ja rakennus sopeutuu paremmin ympäristöönsä. Koko alimman kerroksen kokoisille yhteisille varasto- ym tiloille ei myöskään ole käyttöä ja tarvetta. Nämä on katsottava laissa edellytetyiksi erityisiksi syiksi poikkeamiselle ja nämä perustelut oli selvästi kerrottu kaupunkisuunnittelussa laaditussa päätöksen esittelytekstissä sekä asiaa jaoston kokouksessa käsiteltäessä.

Alimman kerroksen kaksi asuntoa ovat tasolla +91,60, joka on noin 2,4 metriä ylempänä kuin Pankalanjoen veden pinta.
Pohjakerroksen kahden asunnon kaksi lisäautopaikkaa osoitetaan Asunto Oy Melodian omalta tontilta 4:18:5.

Aluetta kaavoitettaessa nykyinen rakennuttaja ei ollut millään tavalla osallisena asiaan, vaan on tullut mukaan vasta myöhemmin, kun muilla tahoilla ei ollut enää halukkuutta aloittaa alueen rakentamista. Nykyinen rakennuttaja ei ole siis vaikuttanut asemakaavan sisältöön. 

Viereiselle tontille (Pankalamminkatu 2a) myönnetty rakennuslupapäätös on kumottu hallinto-oikeudessa, mutta perusteena kumoamiselle oli se, että lupapäätöksen sisältämiä poikkeamisia ei olisi voinut myöntää vähäisinä poikkeamisina rakennuslupapäätöksen yhteydessä, vaan ne olisi tullut käsitellä poikkeamislupamenettelyssä. Nyt esillä olevassa tapauksessa poikkeamiset on käsitelty juuri poikkeamislupamenettelyssä, joten aikaisempaa päätöstä ja sen lopputulosta ei voi rinnastaa tähän.

Kaupunkisuunnittelun näkemys on, että poikkeamisluvan edellytykset, erityiset syyt ja perusteltu tarve ovat olleet olemassa ja lupa tulisi lupa- ja valvontajaoston päätöksestä poiketen myöntää. Kaupunkisuunnittelu esittää, että hallinto-oikeus muuttaa lupa- ja valvontajaoston päätöstä niin, että poikkeamislupa myönnetään alkuperäisen esityksen mukaisesti ja jo iemmin esitetyillä perusteilla. Toissijaisesti asia tulee palauttaa lupa- ja valvontajaostolle uudelleen käsiteltäväksi.

Päätösehdotus

Esittelijä

Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää antaa lausuntonaan Itä-Suomen hallinto-oikeudelle edellä olevan kaupunkisuunnittelun laatiman vastineen mukaisen lausunnon.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Susanna Rusakko esitti, että lupa- ja valvontajaosto antaisi Itä-Suomen hallinto-oikeudelle liitteenä olevan lausunnon. Esitystä ei kannatettu, joten se raukesi.

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän esitys on tullut lupa- ja valvontajaoston päätökseksi.

Susanna Rusakko ilmoitti päätökseen eriävän mielipiteensä, jonka sisältö on sama kuin hänen tekemänsä ja liitteenä oleva päätösesityksensä.

Merkitään, että kaupunginhallituksen puheenjohtaja Markku Aholainen poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn aikana.

Merkitään, että Miikka Heikkinen ja kaavoituspäällikkö Ilkka Tarkkanen poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Valmistelija

  • Jari Ahonen, kaavoitusinsinööri, Jari.Ahonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Itä-Suomen hallinto-oikeus on päätöksellään 2018 kumonnut ja palauttanut uudelleen käsiteltäväksi lupa- ja valvontajaoston päätöksen 2018, jolla jaosto äänetyksen jälkeen ja vastoin esittelijän päätösehdotusta hylkäsi Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy:n poikkeamislupahakemuksen kiinteistölle 4-18-5. Hallinto-oikeus katsoi, ettei jaoston päätöstä ollut perusteltu laissa edellytetyllä tavalla. Näin ollen jaoston on tehtävä poikkeamislupahakemuksen johdosta uusi päätös.

Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy hakee lupaa poiketa maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 171 §:n 2 momentin nojalla MRL:n 58 §:n säädöksistä. Lupaa haetaan kahden asuinhuoneiston rakentamiseen rakenteilla olevan kerrostalon pohjakerrokseen. Huoneistojen kerrosala pohjakerroksessa on hakemuksen mukaan yhteensä 150  k-m2.

Mikkelin kaupungin rakennusvalvonta on 6.4.2017 §171 myöntänyt rakennusluvan As Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy:lle asuinkerrostalon rakentamiseen. Lupa koskee kiinteistölle 4-18-5 sijoittuvien rakennusten, asuinkerrostalon (kerrosala 1.840 k-m2) ja yhden autokatoksen rakentamista ja niihin liittyviä pihajärjestelyjä.  Pohjakerros on rakennusluvassa merkitty kellari- ja varastotilaksi.

Lupa- ja valvontajaosto päätti kokouksessaan 07.03.2018 § 11, että tontilla 491-4-18-5, osoitteessa Pankalamminkatu 2 b olevan asuinkerrostalon alimman kerroksen rakennustöiden keskeytysmääräys pidetään voimassa siltä osin, kuin rakennustyöt ovat lainvoimaisen rakennusluvan vastaisia. Töitä saa jatkaa rakennusvalvonnan antamalla suostumuksella, mikäli julkisivun aukotus muutetaan myönnetyn rakennusluvan mukaiseksi tai tilojen käyttötarkoitukselle myönnetään poikkeamislupa ja mahdolliselle julkisivun muutokselle tarvittava lupa.

Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy perustelee poikkeamishakemusta sillä, että pohjakerroksen käyttäminen osittain asumiseen parantaa rakennuksen sovittamista viereiseen alempana olevaan Pankajoen rantakaistaan. Yhteisten tilojen tarve ei ole koko pohjakerroksen alaa. Alimman kerroksen kaksi asuntoa ovat tasolla +91,60, mikä on noin 2,4 metriä ylempänä kuin Pankajoen veden pinta. Pohjakerroksen kahden asunnon kaksi lisäautopaikkaa osoitetaan Asunto Oy Melodian omalta tontilta 4-18-5, joten poikkeamisella ei ole vaikutusta yhteiskäyttötonttiin, jolla osa yhtiöiden autopaikoista sijaitsee.

Mikkelin kaupunginvaltuuston 17.12.2012 hyväksymässä Pankalan asemakaavassa tontti 491-4-18 -5 on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK). Rakennusoikeudeksi on osoitettu 3.100 k-m2/tontti, lisäksi asumista palvelevia tiloja 15 % tontin rakennusoikeudesta. Rakennusoikeudesta saadaan käyttää 100 %, jos parkkipaikat sijoitetaan maan/kannen alle. Rakennusoikeudesta saadaan käyttää 60 %, jos autopaikat sijoitetaan maan pinnalle. Rakennuksen runkosyvyys saa olla enintään 12 metriä. Alin lattiataso tulee olla tasolla vähintään +94,0.

Lupahakemuksessa todetaan, että hanke poikkeaa kaavasta mm:

  • kaavassa asuinrakennuksen kerrosluku on V ja yksi kerros pysäköintitilaa; suunnitelmissa kerrosluku V ja pohjakerroksessa pysäköintipaikkojen sijaan 2 asuntoa sekä varastotilaa
  • kaavassa rakennuksen alin lattiantaso +94.0; suunnitelmissa pohjakerroksen lattiakorko +91.6
  • rakennusoikeus kaavassa 0,6 x 3 100 k-m2 = 1.860 k-m2; suunnitelmissa 1.875,5 k-m2, rakennusoikeuden ylitys alle 1 %

Hakija perustelee alimman kerroksen käyttämistä osittain asumiseen sillä, että rakennus saadaan paremmin sovitettua rinteiseen maastoon, kun alimmassa kerroksessa on kaksi asuntoa ja yhteiset tilat. Yhteisten tilojen tarve ei ole koko kerroksen alaa. Kahden asunnon sijoittamisella alimpaan kerrokseen ei ole vaikutusta rakennuksen muotoon eikä korkeusasemaan.

Poikkeamisesta on kuultu naapureita ja nämä naapurit eivät ole vastustaneet rakentamista kaavasta poiketen. Rakennukset noudattavat kaavan alkuperäistä tavoitetta siten, että ne muodostavat yhtenäisen linjan Pankajoen suunnalta katsottuna ja ne asettuvat samalle etäisyydelle toisistaan, siten kaupunkikuvallisesti rakennukset eivät muodosta merkittävää poikkeamaa kaavasta.

Rakennuksen korkeuteen poikkeamisella ei ole vaikutusta, koska rakennusluvassa myönnetty ensimmäisen asuinkerroksen lattiataso on +94.6 ja tämän päällä on sallittu määrä kerroksia.
Kaavasta poiketaan myös rakentamisen tason osalta. Pankalan tontin maastonmuoto on sellainen, että se on selkeästi alempana kuin ympäröivät katualueet ja viereiset kerrostalot.

Kaavoituksen aikana ei pystytty riittävän tarkasti selvittämään ilmastonmuutoksen aikaansaamien mahdollisten tulvien vaikutusta, huomioiden kuitenkin se, että alueella ei ole aiemmin koettu vakavaa tulvaa. Mahdollisten tulevien tulvien varalta kaavassa määrättiin, että asuinrakentaminen tulee aloittaa tietyltä korkeudelta eli pihatason oli pihapysäköinnin osalta oltava +95,00 tasolla, jolloin alimmat asuinhuoneistot asettuisivat tämän tason yläpuolelle, ja kansirakennelman toteutuessa mahdollinen tulva vaikuttaisi ainoastaan pysäköintitasolle.

Poikkeamislupahakemuksessa alimman kerroksen kaksi asuntoa on esitetty tasolle +91,60, joka on noin 2,4 metriä ylempänä Pankalanjoen veden pintaa. Itä-Suomen ympäristölupavirasto on 31.8.2007 myöntänyt luvan Mikkelin kaupungille korvata Hanhijoen Tampinkosken settipato uudella pohjapadolla. Luvassa on määritetty Hanhilammen vedenkorkeudet seuraavasti: HW +89,80 m , MW +89,40 m ja NW +89,31 m . Tampinkoskea koskevan lupapäätöksen perusteella voidaan päätellä Pankalanjoen ylimmäksi vedenkorkeudeksi HW +90,0 m. Esitetty pohjakerroksen + 91,6 lattiataso on noin +1,6 metriä ylimmästä Pankajoen +90 metrin tasosta. Ympäristöhallinnon ohjeiden mukaan suurten vedenkorkeusvaihteluiden vesistöissä, kuten vähäjärvisissä jokivesistöissä, tulisi lisäkorkeuden olla vähintään 0,7 m alimpaan rakennettavaan korkeustasoon. Poikkeamislupahakemuksessa esitetty alimman kerroksen korkeusasema täyttää tämän vaatimuksen selvästi.

Poikkeamislupahakemus on esitelty hakijan toimesta naapureille, eivätkä naapurit vastusta hanketta.
Poikkeamislupahakemuksesta on neuvoteltu Mikkelin kaupungin rakennusvalvonnan kanssa.

Poikkeamisen voi MRL:n 171 §:n mukaan myöntää Mikkelin kaupunki ja asumisen ja toimintaympäristön palvelualueen toimintasäännön 5 §:n mukaan kaavoitusinsinööri, joka voi siirtää päätöksenteon lupa- ja valvontajaostolle ennen kuin on itse tehnyt asiassa päätöstä.

MRL:n 172 §:n mukaan poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista eikä vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Poikkeusta ei saa myöskään myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Esitetty rakentaminen sijoittuu olemassa olevien asuinkerrostalojen välittömään läheisyyteen ja sopii kaupunkikuvaan muodostaen kerrostalon jatkumon Pietarinkadulta Mikaelin suuntaan. Mikkelin rakennusvalvonta on myöntänyt 6.4.2017 § 171 rakennusluvan FH Invest Oy:lle perustettavan As Oy Mikkelin Melodian lukuun tontille 491-4-18-5, osoitteeseen Pankalamminkatu 2b kerrostalon rakentamiseen.  Rakennusluvassa As Oy Mikkelin Melodian pohjakerrokseen on sijoitettu pelkästään varastotiloja.

Uudisrakennukset, As Oy Mikkelin Melodia ja viereinen Asunto Oy Mikkelin Konsertto, noudattavat kaavan alkuperäistä tavoitetta siten, että ne muodostavat yhtenäisen linjan Pankajoen suunnalta katsottuna, ja ne asettuvat siten, että kaupunkikuvallisesti rakennukset eivät muodosta merkittävää poikkeamaa kaavasta. Pistemäisen talon näkemäeste on vähäinen Pietarinkadun varrella oleville kerrostaloille, eikä rakennuksen runkosyvyydestä ja muodosta poikkeaminen aiheuta haittaa kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestelemiselle.
Uudessa kantakaupungin osayleiskaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta, jolle on tyypillistä kerroksellinen rakennuskanta (eri-aikakauden talot). Kolmen pistetalon kokonaisuus saattaa muodostaa lamellitaloja paremmin kaupunkikuvallisen ”reunan” keskusta-alueen ja puistomaisen Pankalammen ympäristön välille.

Hankkeen yhteydessä Pankalamminkadun, Savilahdenkadun ja Pietarinkadun kaupunkikuvalliset arvot on huomioitu, ja julkisivu- ja massoitteluratkaisu on sovitettu olemassa olevaan ympäristöön. Hanke ei vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Poikkeaminen ei vaikeuta asemakaavan toteuttamista (MRL 58 § ja 172 §).

Hakemus on perusteltu ja täyttää MRL 171 §:ssä poikkeamiselle asetetut edellytykset, joten kaavoitusinsinöörin kanta on, että poikkeamislupa tulee myöntää Asunto Oy Mikkelin Melodia Oy/FH-Invest Oy:lle, Pankalamminkatu 2b, kiinteistölle 491-4-18-5 siten, että kerrostalon pohjakerrokseen voidaan toteuttaa kaksi asuntoa lattiakorkotasolle +91.6. Pohjakerroksen asunnot ovat kooltaan 55,5 huoneisto-m2 ja 68 huoneisto-m2. (yht. 123,5 huoneisto-m2). Lattiatason alentaminen kaavan mukaisesta +94,0 -tasosta ei asetu tulvariskikorkoon, koska esitetty pohjakerroksen + 91,6 lattiataso on noin +1,6 metriä ylimmästä Pankalanjoen HW +90 metrin tasosta. Lisäksi asemapiirroksessa on esitetty tukimuuri tontin takarajalle Pankalanjoen suuntaisesti. Alimman kerroksen lattiataso ei ole ristiriidassa Mikkelin kaupungin rakennusjärjestyksen määräysten kanssa. Esitetyllä ratkaisulla rakennukset sijoittuvat olemassa olevaan maastoon paremmin ja korkeaa tukimuuria ei tarvitse kevyen liikenteen väylän viereen rakentaa. Korkea rakennettava tukimuuri ei soveltuisi maisemaan.

Uudisrakennus voidaan sijoittaa asemapiirroksen mukaisesti, poiketen asemakaavan mukaisista ohjeellisista pihatason koroista. Rakennusluvan yhteydessä tulee tarkastella pihatasojen korkojen istuvuutta ympäristöön mm. siten, että turhilta maantäytöiltä vältytään. Luoteisreunalle tulee toteuttaa tukimuuri asuinrakennuksen ja kevyenliikenteen väliin. Tukimuurin korkeus määräytyy uudessa rakennusluvassa annettujen pihakorkojen perusteella.
 Rakennusoikeuden ylitys on vähäinen (alle 1 %) ja on myönnettävissä vähäisenä poikkeamisena rakennusluvan yhteydessä. Rakennusoikeuden ylityksestä peritään rakennusluvan yhteydessä rakennuslupataksan mukainen korvaus ylitetyistä kerrosneliömetreistä (123,5 k-m2).
Lisärakentamisen myötä tarvittavat autopaikat on sijoitettava Asunto Oy Mikkelin Melodian tontille 491-4-18-5. Poikkeamislupapäätös kohdentuu kiinteistöön 491-4-18-5.

Asuntojen rakentaminen pohjakerrokseen vaatii erillisen rakennusluvan. Poikkeamispäätöksessä on määrättävä aika, jonka kuluessa vastaava rakennuslupa on haettava. Aika voi olla enintään kaksi vuotta siitä, kun poikkeamispäätös tulee lainvoimaiseksi.

Vaikka rakennustöitä onkin tehty pohjakerroksen osalta vastoin myönnettyä rakennuslupaa, se ei ole sellainen peruste, joka vaikuttaisi viranomaisen harkintaan poikkeamishakemuksen käsittelyssä. Se ei siis ole lisäperuste poikkeamisen myöntämiselle, mutta ei myöskään hakemuksen hylkäämiselle. Mahdollinen rakennusluvan ehtojen rikkominen käsitellään erillisenä prosessina siitä vastaavien viranomaisten toimesta.

Hakijalta peritään taksan mukainen lupamaksu 550 €.

Lupa- ja valvontajaosto on tutustunut rakennushankkeeseen ja poikkeamishakemuksen kohteeseen rakennuspaikalla 7.6.2018.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Sari Valjakka, johtava rakennustarkastaja, Sari.Valjakka@mikkeli.fi

Lupa- ja valvontajaosto päättää myöntää Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy:lle luvan poiketa tontilla 491-4-18-5 voimassa olevan asemakaavan määräyksistä niin, että tontille rakenteilla olevan asuinkerrostalon alimpaan, osoittain maanalaiseen kerrokseen saa rakentaa kaksi asuntoa, jolloin asemakaavan mukainen enimmäiskerrosluku ylittyy. Poikkeamisen perusteena on se, että esitetyllä ratkaisulla rakennukset sijoittuvat olemassa olevaan maastoon paremmin ja korkeaa, maisemaan huonosti sopivaa tukimuuria ei tarvitse kevyen liikenteen väylän viereen rakentaa. Poikkeaminen täyttää MRL 171 §:n mukaiset edellytykset eikä aiheuta haittaa naapurikiinteistöille.

Ennen rakennustöiden jatkamista rakennuksen alimman kerroksen osalta on haettava ja saatava rakennuslupa aiemmasta rakennusluvasta poikkeaville ratkaisuille mm. tilojen käyttötarkoituksen ja julkisivujen aukotuksen osalta.

Tämä poikkeamislupa on voimassa kaksi vuotta tämän päätöksen lainvoimiseksi tulosta lukien ja rakennuslupa on haettava sinä aikana. 

Tiedoksi

Asunto Oy Mikkelin Melodia/FH Invest Oy; elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus 

Käsiteltävät asiat