Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 4.9.2018

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 89 Lausunnon antaminen Itä-Suomen hallinto-oikeudelle koskien kerrostalotontin 491-6-4-2 myymistä Asunto Oy Mikkelin Sammonkatu 26:lle

MliDno-2018-869

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Oikaisuvaatimuksen alaisen kaupungingeodeetin päätöksen 26.3.2018 § 49 perusteena olevassa kaupunginvaltuuston päätöksessä on ollut virheellinen tekstimuotoilu, jonka johdosta päätösperustetta ei sellaisenaan voi soveltaa ja asia on käsiteltävä uudelleen kaupunginvaltuustossa. Tämän johdosta kaupungingeodeetin päätös 26.3.2018 § 49 on poistettu ja kumottu eri päätöksellä 16.4.2018 § 58 hallintolain 50 § 1 momentin 1 kohdan nojalla. Oikaisuvaatimusajan kuluessa kumotusta päätöksestä ei voi tehdä oikaisuvaatimusta.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta jättää kaupungingeodeetin päätöksestä 26.3.2018 § 49 tehdyn oikaisuvaatimuksen tutkimatta, sillä oikaisuvaatimusajan kuluessa kumotusta päätöksestä ei voi tehdä oikaisuvaatimusta.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Asunto Oy Sammonkatu 26:n tekemä oikaisuvaatimus koskee kaupungingeodeetin päätöstä 16.4.2018 § 58, jolla on hallintolain 50 § 1 momentin 1 kohdan nojalla poistettu ja kumottu kaupungingeodeetin päätös 26.3.2018 § 49.

Asiassa olennaista on kaupunginvaltuuston päätös 11.11.2013 § 132, jossa mainittua asuintonttien hinnoittelun tapauskohtaista harkintavaraa (-20 % / + 200 %) on ollut tarkoitus soveltaa kaikkien asuintonttien kohdalla. Olisi epäloogista ja yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista, jos samaa perustetta ei sovellettaisi kaikkien asuintonttien kohdalla.

Hinnoittelun tapauskohtaisella harkintavaralla on pyritty siihen, että tontit voitaisiin kiinteää vyöhykehintaa paremmin luovuttaa käypään hintaan. Edellä mainittu kaupunginvaltuuston päätös johtaisi useassa tapauksessa alihintaisiin luovutuksiin, jos hinnoittelua ei olisi mahdollista tarkistaa luovutuskohtaisesti. Yleisenä lähtökohtana on, että kunta myy omaisuuttaan käypään hintaan. Yhden asumismuodon suosiminen ilman laissa kirjattua määräystä tai hyväksyttävällä tavalla perusteltua päätöstä ei ole mahdollista. Yhtenä esimerkkinä hyväksyttävästä perusteesta käyvän hinnan alle tapahtuvasta luovutuksesta on tontin luovuttaminen valtion tukemaa sosiaalista asuntotuotantoa varten. Tämä on kuitenkin erillinen erityislakiin perustuva mahdollisuus, jolla ei voi perustella muiden tonttien alihintaista luovutusta. Ara-tonttien luovutukset eivät myöskään muodosta estettä sille, ettei muihin kerrostalotonttien hintoihin voisi soveltaa tapauskohtaista harkintavaraa ja siten varmistaa luovutukselle käypä hinta. Harkintavallan väärinkäyttönä ja siten toimivallan ylityksenä voidaan pitää esimerkiksi päätöstä myydä kunnan omaisuutta ilmeiseen alihintaan ilman siihen oikeuttavaa perustetta (mm. KHO 16.8.2011 t. 2186). Ali- tai ylihintaisuus voi tarkoittaa myös kiellettyä EU:n valtiontukea. Vuokrattujen kerrostalotonttien myyminen tonttihinnoittelun siirtymäajalla ilman mahdollisuutta hinnantarkastuksessa olevaa harkintavaltaa saattaisi johtaa käytännössä hyvin merkittävällä tavalla alihintaisiin luovutuksiin. Tämä ei ole ollut tonttihinnoittelun siirtymäkauden tarkoituksena. Menettely suosisi huomattavasti kerrostalotonttien luovutusta verrattuna muihin asuintontteihin. Merkittävästi alihintaiset luovutukset pitäisi pystyä objektiivisesti arvioituna hyväksyttävällä tavalla perustelemaan. Kyseisessä tapauksessa on kuitenkin kyse päätökseen jääneestä virheestä, joka tullaan korjaamaan. Vanhaan hinnoitteluperiaatteeseen vetoaminen - varsinkin kun kyse on päätöksessä olevasta virheestä, ei ole riittävä peruste kiinteistöjen alihintaiselle luovuttamiselle. Hinnoittelun siirtymäkaudella kerrostalotonttien hinnoittelun osalta on ollut tarkoitus olla käytössä samanlainen tapauskohtainen harkintavara kuin muissakin asuintonteissa. Kerrostalotonttien poisjäänti ko. luettelosta johtuu päätöksessä olevasta virheestä, joka on korjattava ennen kuin päätöstä voidaan soveltaa.

Oikaisuvaatimusprosessin yhteydessä ilmenneen kaupunginvaltuuston päätöksessä 11.11.2013 § 132 olleen virheen korjaaminen viedään korjausesityksenä 18.6.2018 pidettävään kaupunginvaltuuston kokoukseen.

Kaupungilla on oikeus itsenäisesti päättää tonttien myyntiajankohdasta eikä kaupunkia voi pakottaa soveltamaan selvästi virheellistä päätöstä. Kun virhe päätösperusteessa on nyt tiedossa ja korjaava muutos siihen on tulossa, johtaisi oikausuvaatimuksessa tarkoitetun tontin välittömästi tapahtuva myynti epäloogiseen ja yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmalliseen tilanteeseen.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta hylkää Asunto Oy Sammonkatu 26:n tekemän oikaisuvaatimuksen kaupungingeodeetin päätöksestä 16.4.2018 § 58.

Päätös

Hyväksyttiin.

Merkitään, että tämä pykälä käsiteltiin §:n 64 jälkeen.

Merkitään, että Markku Aholainen ja kaupungingeodeetti Hannu Peltomaa poistuivat kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen.

Valmistelija

  • Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Itä-Suomen hallinto-oikeus on 29.6.2018 pyytänyt Mikkelin kaupunkiympäristölautakunnan lausuntoa Asunto Oy Mikkelin Sammonkatu 26:n tekemän kunnallisvalituksen johdosta. Kaupunkiympäristölautakunnan lausunto on liitteenä.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle liitteenä olevan lausunnon koskien Asunto Oy Mikkelin Sammonkatu 26:n tekemää kunnallisvalitusta.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Jaana Vartiainen esitti Raimo Ruotsalaisen kannattamana, että kaupunkiympäristölautakunta antaa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle seuraavan lausunnon:

"Mikkelin kaupunki on valtuuston päätöksellä 12.6.2017 päättänyt Mikkelin kaupungin luovuttamien tonttien hinnoittelun sekä muut luovutusperiaatteet vuosille 2018-2020. Päätöksessä on hyväksytty siirtymäsäännös, joka kuuluu seuraavasti:

"Päätös tulee voimaan 1.1.2018 lukien kuitenkin siten, että uusien ensi kertaa luovutettavien tonttien osalta sitä sovelletaan heti sen jälkeen, kun kaupunginvaltuuston päätös on lainvoimainen ja että aiemmin vuokralla olleita tontteja myydään vuoden 2019 loppuun saakka kaupunginvaltuuston päätökseen 11.11.2013 § 132 mukaisella hinnoittelulla."

Nyt valituksen kohteena olevan asuinkerrostalotontin myyntihinnan määrittäminen perustuu em. siirtymäsäännökseen.

Tuossa vuoden 2013 kaupunginvaltuuston päätöksessä on todettu seuraavaa:

"Teknisellä lautakunnalla ja muiden kuin ensimmäistä kertaa haettavana olevien tonttien osalta kaupungingeodeetillä on oikeus harkintansa mukaan tontin maaperä-, sijainti yms. tekijöiden perusteella alentaa edellä mainittuja omakoti- ja rivitalotonttien yksikköhintoja enintään 20 % ja korottaa enintään 200 %."

Se, että tätä alennus- tai korottamismahdollisuutta ei ole mainittu asuinkerrostaloille, on ollut voimassa vuodesta 1991 saakka, eikä tätä asiaa ole muutettu kaupunginvaltuuston myöhemmissä tonttien luovutusehdoissa. Perustelu sille, että alennus- ja korotusesityksiä ei tehdä kerrostaloille, on se, että valtion aravarahoitusta asuinkerrostaloihin myönnettäessä tonttien hintoihin ei voitu soveltaa tontin hintaa korottavia tekijöitä. Tämä sama tilanne on myös nyt ARA-rahoitusta saavien asuinkerrostalojen osalta. Mikkelin kaupunginvaltuuston päättämät hinnoitteluohjeet vuodesta 1991 alkaen edustavat kulloisenkin ajankohdan käypää hintatasoa. Se, että valtuusto korotti vuoden kesäkuussa 2017 asuntotonttiensa hintoja varsin huomattavasti, ei tarkoita sitä, etteivätkö aikaisemmat hinnat ole näillä alueilla aikanaan olleet myös käypiä. Kaupunki on ne silloin itse vahvistanut ja pitänyt hintoja oikeina.

Kaupunginvaltuuston 12.6.2017 hyväksymien yleisten myynti- ja vuokrausperusteiden mukaan kohdassa ARA-tontit todetaan: "Valtion tukeman asuntuotannon tontit luovutetaan ARA:n hyväksymällä hinnalla kaikilla hinnoittelualueilla." Eli myös tämä korostaa erityiskohtelua asuinkerrostalotonttien hinnoittelussa.

Edellä mainitun perusteella kaupunkiympäristölautakunta toteaa, että kaupungingeodeetilla ei ole ollut perusteita korottaa ao tontin hintaa tontin maaperä-, sijainti yms. tekijöiden perusteella. Mikkelin kaupunki ottaa edellämainitun huomioon päättäessään ao tontin hinnoittelua uudelleen."

 

Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän esityksestä poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne, jotka kannattavat esittelijän esitystä, äänestävät Jaa ja ne, jotka kannattavat Jaana Vartiaisen esitystä, äänestävät Ei.
Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 Jaa ääntä (Veli Liikanen, Vesa Himanen, Jaakko Väänänen, Paavo Puhakka, Mali Soininen, Terhi Taskinen, Marja Kauppi, Kerttu Hakala), 4 Ei ääntä (Jaana Vartiainen, Raimo Ruotsalainen, Katariina von Pandy-Seurujärvi, Hannu Tullinen) ja 1 poissa (Jaana Strandman).

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän esitys on tullut kaupunkiympäristölautakunnan päätökseksi.

Merkitään, että Jaana Vartiainen, Hannu Tullinen, Katariina von Pandy-Seurujärvi ja Raimo Ruotsalainen jättivät päätöksestä eriävän mielipiteen, joka liitetään pöytäkirjaan. Liite nro 3.

Tiedoksi

Itä-Suomen hallinto-oikeus

Muutoksenhaku

Valmistelua tai täytäntöönpanoa koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta. Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §.