Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 27.8.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 105 Oikaisuvaatimus Betset MB Oy / Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy

MliDno-2019-1320

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Suutarinen-yhtiöihin kuuluva SBS Betoni Oy Mikkelin Tikkalassa tuottaa valmisbetonia sekä betonielementtejä rakentamisen eri tarpeisiin. Tehdas oli valmistuessaan vuonna 2014 pinta-alaltaan ja tuotantokapasiteetiltaan Suomen suurin betonielementtitehdas. Tehdas työllistää tällä hetkellä noin 60 henkilöa.

Tehtaan tulevien laajentamistarpeiden turvaamiseksi on nyt neuvoteltu kaupungin omistaman, tehtaan eteläpuolella sijaitsevan korttelialueen (määräalan kiinteistöstä 491-417-1-870) luovuttamisesta lisäalueeksi liitettäväksi tehtaan nykyiseen tonttiin 491-35-10-1. Lisäalue on kooltaan lähes 29 ha. Kaupan toteuduttua koko kortteli 10 olisi SBS Betoni Oy:n omistuksessa olevaa aluetta, joten kaupunki vapautuisi kaikista uuden infrastruktuurin rakentamistarpeista tehtaan järjestäessä tarpeelliset rakenteet alueelle itse.

Luovutettavan määräalan käyvästä hinnasta on pyydetty kiinteistöarvio, joka on nähtävillä kokouksessa. Alustavasti sovittu kauppahinta ylittää arvion mukaisen käyvän hinnan 10.000 eurolla ollen 154.200 euroa.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä SBS Betoni Oy:lle noin 288.368 m2 suuruisen määräalan kiinteistöstä 491-417-1-870 liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1. Kauppahinta on 154.200 euroa ja muut ehdot ovat liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaiset.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
  • Jari Ahonen, kaavoitusinsinööri, Jari.Ahonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Betset MB Oy on jättänyt oikaisuvaatimuksen koskien Kaupunkiympäristölautakunnan 18.6.2019 kokouksessaan tekemää päätöstä § 88 ”Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy”.

Oikaisuvaatimuksen keskeinen sisältö on epäily siitä, että päätös ei huomioi riittävästi päätöksen avulla toteutettavan kaupan markkinahintaisuutta. Oikaisuvaatimuksen mukaan jää epäily siitä, onko toimittu valtiontukisäännösten edellyttämällä tavalla kiinteistön käyvän markkinahinnan selvittämiseksi.

Päätöstä valmisteltaessa on pyydetty kiinteistöarvio yhdeltä alan toimijalta, jolla on hyvä asiantuntemus erilaisten maa-ainesalueiden arvioinnista.

Pelkkä maa-aineksen olemassaolo ei vielä luo rahallista arvoa maa-alueelle, vaan maa-ainekselle täytyy olla markkinaehtoista kysyntää ja mahdollisuuksia vapaasti hyödyntää maa-ainesta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa maa-aineksen markkinat ovat rajalliset ja sen hyödyntäminen ei alueella olemassa oleva teollisuus huomioiden ole häiriötöntä. Nämä seikat johtavat siihen, että päätöksen tarkoittamassa tapauksessa maa-aines ei valittajan olettamalla tavalla nosta alueen arvoa ja sitä kautta luovutushintaa. Kiinteistöarvion lopputuleman oikeellisuutta ei siten ole syytä kiistää.

Valtiontukisäännökset eivät velvoita kiinteistöjen luovuttamisen kilpailuttamiseen, vaan luovutettavan alueen käypä arvo voidaan luotettavasti löytää myös riippumattoman kiinteistöarvion avulla.

Lähtökohtana tonttikaupassa on teollisuusalueen myyminen laajenevalle yritykselle, ei kiviaineksen myynti. Se, että oikaisuvaatimuksessa nostetaan esille kiviaineksen arvo, on harhaanjohtavaa, koska osa kiviaineksesta menee teollisuustontin tasaamiseen. Määräalan kauppakirjassa todetaan, että kaupunki vapautuu infran rakentamisvelvoitteesta kiinteistöillä 491-35-10-1 ja myytävällä määräalalla. Ostaja ottaa vastuulleen infran (kulkuyhteyden, vesi- ja viemäriverkon) rakentamisen ja rakentamisesta aiheutuvat kustannukset myytävän määräalan alueella. Ostaja sitoutuu liittämään tontille rakennettavat rakennukset kaupungin olevaan vesi- ja viemäriverkostoon. Arvioitu infran rakentamiskustannus on noin 400 000 euroa, mikä määräalakaupassa siirtyy ostajalle.

Kauppakirjassa todetaan, että ostaja sitoutuu toteuttamaan myytävästä määräalasta ja kiinteistöstä 491-35-10-1 muodostettavalle tontille /rakennuspaikalle tuotanto/toimitilarakennuksia, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on noin 6 000-8 000 k-m2. Mikäli ostaja ei ole täyttänyt em. rakentamisvelvoitetta 7 vuoden aikana tai on luovuttanut tontin edellisen kohdan vastaisesti, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille 150 000 euroa sopimussakkona.

Kun otetaan huomioon määräalan kaupalla siirtyvät velvoitteet (kadut ym. infra ja rakentamisvelvoitteet), on lopullinen/todellinen kauppahinta huomattavasti arviossa esitettyä korkeampi. Kaupunki on poistanut myytävältä alueelta puuston (n. 100 000 euroa).

Lisäksi tulee huomioida, että myytävällä määräalalla ei ole mahdollista toimia eri yrittäjän toimesta, koska kallion louhinta ei ole mahdollista ulkopuolisen toimijan puolesta, sillä tärinä aiheuttaa/vaikeuttaa elementtien kuivuessa rakenteellisia vaurioita ja heikentää elementtien kestävyyttä. Lisäksi kulku myytävälle määräalalle tapahtuu SBS Betoni Oy:n kiinteistön 491-35-10-1 kautta. Tieyhteyden rakentaminen muuta kautta ei ole mahdollista,

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta hylkää Betset MB Oy:n jättämän oikaisuvaatimuksen koskien kaupunkiympäristölautakunnan 18.6.2019 kokouksessaan tekemää päätöstä § 88 ”Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy”.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Pekka Heikkilä esitti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi niin, että selvitetään aiemman kiinteistökaupan perusteet ja otto-oikeusoption merkitys ja hankitaan yksi varmasti riippumaton uusi arviolausunto kohteen arvosta.
Vesa Himanen kannatti Pekka Heikkilän esitystä.

Puheenjohtaja totesi, että keskustelun aikana oli tehty esittelijän päätösehdotuksesta poikkeava esitys, jota oli kannatettu, joten asiasta oli äänestettävä. Äänestys suoritetaan kättennostoäänestyksenä. Esittelijän päätösehdotusta kannattavat äänestävät jaa ja Pekka Heikkilän vastaesitystä kannattavat ei. Lautakunta hyväksyi yksimielisesti esityksen kättennostolla tapahtuvasta äänestyksestä.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin 6 jaa ääntä (Jaakko Väänänen, Marja Kauppi, Paavo Puhakka, Keijo Siitari, Tarja Gråsten-Tarkiainen ja Keijo Partio) ja 7 ei ääntä (Pekka Heikkilä, Kerttu Hakala, Markku Himanen, Vesa Himanen, Marita Hokkanen, Hannu Tullinen, Jaana Vartiainen).

Puheenjohtaja totesi Pekka Heikkilän esityksen tulleen hyväksytyksi.

Tiedoksi

Betset MB Oy

Muutoksenhaku

Valmistelua tai täytäntöönpanoa koskevaan päätökseen ei saa hakea muutosta. Sovellettava lainkohta: Kuntalaki 136 §.