Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 26.5.2020

§ 67 Asemakaavan muutos 9. kaupunginosa (Lähemäki) / Pajakatu

MliDno-2020-103

Valmistelija

  • Päivi Rahikainen, kaavoittaja, paivi.i.rahikainen@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupunkisuunnittelu lähettää otsikossa mainitun 26. päivänä toukokuuta 2020 päivätyt asemakaavan muutosluonnokset kaupunkiympäristölautakunnan käsiteltäväksi.

Muutos koskee Mikkelin kaupungin 9. kaupunginosan (Lähemäki) korttelia 16 ja osaa korttelista 123. Muutos koskee myös Juvantien, Peitsarinkujan ja Launialankadun katu- ja suojaviheralueiden osia sekä puistoaluetta.

Asemakaavan muutoksella muodostuu 9. kaupunginosan kortteli 16 ja katualuetta.

Suunnittelualueen kuvaus

Kaava-alue sijaitsee Mikkelin Lähemäen kaupunginosassa noin kolmen kilometrin etäisyydellä keskustasta koilliseen, Juvantien varrella. Suunnittelualueeseen kuuluu 9. kaupunginosan kortteli 16 ja osa korttelista 123, katu-, puisto-, pysäköinti-, ja suojaviheralueita.

Asemakaavan muutosalueen kokonaispinta-ala on noin 3,9 hehtaaria. Voimassa olevissa kaavoissa rakennusoikeutta on yhteensä noin 5 800 k-m2.

Kaavalle asetetut tavoitteet

Tavoitteena on kaavaratkaisu, jossa mahdollistetaan täydennysrakentaminen siten, että alueelle muodostuu rakenteeltaan ja käyttötarkoituksiltaan tasapainoinen, terveellinen, turvallinen ja viihtyisä asuinympäristö.

Uudisrakennusten massa, korkeus ja muoto antavat voimakkaan identiteetin alueelle. Siksi yhtenä asemakaavan laadullisena tavoitteena on alueen laadukas suunnittelu, jonka myötä alueen kaupunkikuva paranee.

Suunnittelun pohjalta määritellään mahdollisen täydennysrakentamisen mitoitus, korkeudet ja sijainti.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on kaupunkikuvan täydentäminen paikkaan sopivalla tavalla, ottaen huomioon ajoneuvoliikenne, koululaisten turvallisuus liikenteessä, vihreyden ja suojaistutusten riittävyys ja piha-alueiden sekä sisätilojen suojaamien melulta.

Yhdyskuntarakenteen tiivistäminen tehostaa keskustan palvelujen käyttöä ja tuo taloudellisia etuja. Samalla se tukee alueen lähipalveluiden säilymistä.

Asemakaavan muutoksesta on laadittu kaksi luonnosvaihtoehtoa, jotka ovat vaihtoehto 1 (Ve1) matala rakentaminen, vaihtoehto 2 (Ve2) korkea/porrastettu rakentaminen.

Päätöksentekovaiheessa muutosluonnosvaihtoehdoista valitaan toinen asemakaavaehdotuksen perustaksi. Kaupunkiympäristölautakunta tekee valinnan vaihtoehdoista ja siten määrittää alueen jatkosuunnittelun tavoitteet.

Mikkelin kaupunki omistaa osan suunnittelualueen kiinteistöistä, suurimmaksi osaksi alue on yksityisten omistuksessa.

Asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen (MRL 91 b §) tekemistä, mikäli pääkäyttötarkoituksen mukainen lisärakennusoikeus ylittää 500 k-m2.

Hankkeen käynnistyminen ja kaavaprosessi

Asemakaavan muutos on tullut vireille 8.1.2020 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 10.2.2020 asti. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin kolme lausuntoa ja yksi mielipide. Mielipiteet ja lausunnot ovat kaavaselostuksen liitteenä 5.

Kaavaratkaisujen sisältö

Kaavahankkeesta on laadittu kaksi toisistaan eroavaa kaavaluonnosratkaisua.

Vaihtoehto 1 edustaa matalaa asuinrakentamista, joka mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistämisen valmiina olevien palvelujen ja rakenteiden (liikenneyhteydet, vesihuolto, energia) äärellä. Alueelle voidaan muodostaa Asuinrakennusten korttelialue (A), johon esitetään osoitettavaksi rakennusoikeutta noin 8100 kerrosalaneliömetriä (tehokkuutena e=0,35). Kokonaisrakennusoikeuden määrä kasvaa voimassa olevaan asemakaavan nähden noin 2300 kerrosalaneliömetriä. Kerrosluvuksi esitetään kaksi-kolme (II-III).

Rakentamattomien tonttien osalta rakennuskohtainen kerrosala saa olla enintään n. 700 k-m2. Alueelle saa rakentaa erillisiä tai kytkettyjä rivi- ja kerrostaloja tai niiden yhdistelmiä talousrakennuksineen. 

Rakennusten enimmäiskorkeudet ovat kahteen kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla 7,5 m ja kolmeen kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla enintään 10 m. Rakennusten kattomuotoina hyväksytään harjakatot, aumakatot, tasakatot ja pulpettikatot sekä kaksoispulpettikatot. Samassa rakennuksessa saa olla eritasoisia osia kerrosluvun sallimissa rajoissa.

Kaavamääräyksellä ei ole katsottu tarpeelliseksi ottaa kantaa yhteen talotyyppiin vaan halutaan tehdä mahdolliseksi olemassa olevien rakennusten lisäksi eri talotyyppien rakentaminen samalle korttelialueelle.

Rakentamattoman alueen rakennusoikeus suhteutettuna pinta-alaan jää tehokkuudella 0,35 korttelissa 88 (kylmäaseman takana) olevan tehokkuuden 0,65 alle. Osaa korttelista 123 (kylmäasema) esitetään katualueeksi samoin osia suojaviheralueista. Autopaikkojen korttelialue LPA muutetaan osaksi korttelialuetta (A). Metsäisen alueenosan säilyttämisellä korttelialueen keskivaiheilla turvataan, että kenenkään elinolosuhteet eivät kohtuuttomasti muutu.

Tavoitteena on kaavaratkaisu, jossa mahdollistetaan täydennysrakentaminen siten, että alueelle muodostuu tasapainoinen ja viihtyisä asuinympäristö. Asemakaavan muutosluonnoksen tavoitteena on sallia alueelle kaksi- ja kolmikerroksiset asuinrakennukset. Alueelle voidaan rakentaa rivi- ja pienkerrostaloja.

Alueen käytetty rakennusoikeus on n. 2000 kerrosalaneliömetriä.

Vaihtoehto 2 edustaa korkeaa /porrastettua rakentamista, joka mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistämisen valmiina olevien palvelujen ja rakenteiden (liikenneyhteydet, vesihuolto, energia) äärellä. Alueelle voidaan muodostaa Asuinrakennusten korttelialue (A), johon osoitetaan rakennusoikeutta n. 9300 kerrosalaneliömetriä (tehokkuutena e=0,40). Kokonaisrakennusoikeuden määrää kasvaa voimassa olevaan asemakaavan nähden 3500 kerrosalaneliömetriä. Kerrosluvuksi osoitetaan kaksi-neljä (II-IV).

Rakentamattomien tonttien osalta rakennuskohtainen kerrosala saa olla enintään n. 1400 k-m2. Alueelle saa rakentaa erillisiä tai kytkettyjä rivi- ja kerrostaloja tai niiden yhdistelmiä talousrakennuksineen. 

Rakennusten enimmäiskorkeudet ovat kahteen kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla 7,5 m ja kolmeen kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla 10 m ja neljään kerrokseen oikeuttavalla rakennusalalla enintään 13,5 m. Rakennusten kattomuotoina hyväksytään harjakatot, aumakatot, tasakatot ja pulpettikatot sekä kaksoispulpettikatot. Samassa rakennuksessa saa olla eritasoisia osia kerrosluvun sallimissa rajoissa.

Kaavamääräyksellä ei ole katsottu tarpeelliseksi ottaa kantaa yhteen talotyyppiin vaan halutaan tehdä mahdolliseksi olemassa olevien rakennusten lisäksi eri talotyyppien rakentaminen samalle korttelialueelle.

Rakentamattoman alueen rakennusoikeus suhteutettuna pinta-alaan jää tehokkuudella 0,40 korttelissa 88 (kylmäaseman takana) olevan tehokkuuden n. 0,65 alle.

Osa korttelista 123 (kylmäasema) osoitetaan katualueeksi samoin osia suojaviheralueista. Yleinen pysäköintialue LPA poistuu osaksi korttelialuetta (A). Metsäisen alueenosan säilyttämisellä korttelialueen keskivaiheilla turvataan, että kenenkään elinolosuhteet eivät kohtuuttomasti muutu.

Tavoitteena on kaavaratkaisu, jossa mahdollistetaan täydennysrakentaminen siten, että alueelle muodostuu tasapainoinen ja viihtyisä asuinympäristö. Asemakaavan muutosluonnoksen tavoitteena on sallia alueelle kaksi- ja neljäkerroksiset asuinrakennukset. Alueelle voidaan rakentaa pientaloja, rivi-, pienkerros-, ja kerrostaloja.

Alueen käytetty rakennusoikeus on n. 2000 kerrosalaneliömetriä.

Tonttijako

Alueelle laaditaan erillinen sitova tonttijako, koska asuinrakennuksille varatun korttelin sitova jako pienehköihin tontteihin saattaa vaikeuttaa tiiviin ja matalan/ korkean asuinrakentamisen tai erilaisten yhtiömuotojen toteuttamisen. Tällaisissa kortteleissa tonttijako on usein tarkoituksenmukaista laatia erillisenä vasta myöhemmin, kun rakennussuunnitelmat ovat tarkentuneet.

Autopaikkanormi

Autopaikkoja tulee varata seuraavasti:

- Asunnot 1 ap / asunto, palvelutalot 1ap/ 100 k-m2, Varastot 1ap/200 k-m2.

Autopaikkoja varataan todellista tarvetta vastaava määrä.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti Mikkelin kaupungin 9. kaupunginosan (Lähemäki) kortteleita 16 ja 123 (osa) sekä katu-, puisto-, pysäköinti-, ja suojaviheralueita koskevat asemakaavan muutosluonnokset sekä asettaa ne julkisesti nähtäville, sekä pyytää niistä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon maakuntaliitto, Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Etelä-Savon pelastuslaitos, Etelä-Savon Energia Oy, Suur-Savon Sähkö Oy, teleoperaattorit, Savonlinnan maakuntamuseo,  Lähemäki-Peitsari Seura ry, Mikkeli-Seura ry, Mikkelin seudun ympäristöpalvelut sekä Mikkelin kaupungin osalta vesilaitos, museot, Infra-aluepalvelut, maaomaisuus-, rakennusvalvonta- ja jätehuoltopalvelut -yksiköiltä.

Tiedoksi

Kaupunginhallitus