Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 26.5.2020

§ 66 Asemakaavan muutos 7. kaupunginosa (Emola) ja 8. kaupunginosan (Rokkala) / Meijerinpuisto

MliDno-2018-1673

Valmistelija

  • Ilkka Tarkkanen, kaavoituspäällikkö, ilkka.tarkkanen@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupunkisuunnittelupalvelut lähettää otsikossa mainitun 26. päivänä toukokuuta 2020 päivätyn asemakaavan muutosehdotuksen kaupunkiympäristölautakunnan käsiteltäväksi.

Suunnittelualue koskee 7. kaupunginosan (Emola) kortteleita 24 ja 44 sekä puisto- että vesialueita ja 8. kaupunginosan (Rokkala) vesialueita ja sijoittuu Mikkelin keskustaan, sen pohjoispuolelle noin kilometrin etäisyydellä Hallitustorilta pohjoiseen. Suunnittelualue rajautuu etelässä Tenholankatuun.

Kaavamuutoksen tavoitteena on muuttaa alueen maankäyttö kerrostaloasumiselle sopivaksi. Kohde ei enää kuulu valtakunnallisesti arvokkaaseen Emolan kulttuuriympäristöön. Liikenteellisessä selvityksessä on todettu, että alueelle ei voida sijoittaa runsaasti liikennettä lisäävää toimintaa kuten liiketiloja ja ajo kaava-alueelle tulee osoittaa tapahtuvaksi Porrassalmenkadulta. Liikenteelliset rajoitteet edellyttävät, että alueen maanomistajat suunnittelevat Meijerinpuiston yhteistuumin yhtenä kokonaisuutena. Kaupungin tavoitteena on osoittaa Rokkalanjoen ranta puistoalueeksi ja rakentaa rantaan kevyen liikenteen väylä, joka yhdistää jokialueen ns. Jokipuiston Satamalahteen ja sitä kautta Ristiinaan asti ulottuvaan Rantareittiin.

Kaavamuutos tuli vireille maanomistajien aloitteesta 2.8.2018 ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävillä 2.8.2018 – 3.9.2018. OAS:sta saatiin 5 lausuntoa. Alueellinen ELY-keskus edellytti luontoselvitystä ja rakennusten kulttuurihistoriallisten arvojen selvittämistä ja niiden suojelutarpeen arviointia. Museovirasto totesi, että olevien rakennusten tilanne tulee selvittää ottaen huomioon Osuusmeijerin perustamisen kohteessa. Mikkelin seudun ympäristöpalvelut edellytti liikenteen melun huomioimista suunnittelussa ja hulevesien hallintaa. Etelä-Savon maakuntaliitolla ja Etelä-Savon pelastuslaitoksella ei ollut huomauttamista kaavamuutoksesta.

Meijeripuiston alueen länsiosassa sijaitsi viisi 1800-1900-lukujen vaihteessa rakentunutta asuin- ja liikerakennusta piharakennuksineen. Näistä jäljellä on enää kaksi, eivätkä ne enää ole asuinkäytössä. Meijeripuiston alueen itäosa liittyy Mikkelin Osuusmeijerin historiaan, sillä alueelle rakennettiin meijerin ensimmäinen rakennus vuonna 1909. Rakennushistoriallisessa selvityksessä alueen rakennuksilla on todettu suojeluarvoja. Meijeritoiminta siirtyi varsin pian uudelle paikalle ja n. 200 metrin päähän on rakentunut varsin laaja teollisuuslaitosten keskittymä, joka vaatii tarkempaa tutkimista, mutta josta voidaan jo nyt havaita arvoja, jotka ovat kokonaisuutena merkittävimpiä ja monipuolisempia kuin Meijerinpuiston rakennukset. Kaupungin tavoite on keskittää kerrostalorakentaminen ydinkeskustaan, ja se edellyttää olevien resurssien hyödyntämistä. Tätä taustaa vasten, ja ottaen huomioon rakennusten heikon kunnon, kaupunki on päättänyt, että rakennuksia tai rakennelmia ei suojella kaavassa.

Alueen rakennettavuutta ja maaperää on selvitetty useaan otteeseen. Riskitarkastelun perusteella kiinteistöillä on pilaantuneen maan kunnostustarve altistumis- ja leviämisriskien poistamiseksi. Kohteen rakennettavuus vaihtelee. Tenholankadun varressa rakennuksien lattiat voidaan suunnitella lähtökohtaisesti maanvaraisiksi. Lähempänä joen vartta edellytetään paalutusta. Luontoselvityksissä alueelta ei todettu sellaisia erityisiä luonto-tyyppejä tai -kohteita, jotka tulisi ottaa huomioon kaavoituksessa.

Alueelle laaditussa suunnitelmassa alueelle sijoittuu kaksi keskustatoimintojen korttelialueen tonttia, joilla sallitaan asuinkerrostalojen ja palvelurakennusten rakentaminen. Molemmilla tonteilla on varaus varastorakennusten rakentamiselle Tenholankadun varressa. Kyseeseen tulee esimerkiksi pyöräsuoja, jonka tehtävä on rajata katualuetta ja torjua liikennemelua. Lisäksi rantaan puistoalueelle sallitaan pienen saunarakennuksen rakentaminen. Pysäköinti järjestetään osittain tonteilla, osittain alueen keskellä sijaitsevalla pysäköintialueella. Ajo tonteille on Porrassalmenkadulta alueen luoteiskulmasta. Rannan viheralueelle on osoitettu jalankulun ja pyöräilyn reitti ja siltayhteys vastarannalle uuden jalankulun ja pyöräilyn sillan avulla. Suunnitelmassa on huomioitu joenrannan rakentamiskestävyys ja hulevesialueet.

Alueen kokonaisrakennusoikeus on 7 770 k-m² jakautuen neljälle kerrostalolle. Kerrostalojen kerrosluku on kuusi (VI) ja rakennusten rakennusoikeus vaihtelee 1 850 k-m² aina 2 000 k-m² saakka. Autopaikkoja on varattu 79 kappaletta, joka muodostaa 1 ap / 100 k-m² normin. Tämä on tiukempi normi kuin mitä Kantakaupungin osayleiskaava edellyttää (1 ap / 130 k-m²). Alueen massoittelussa pääpaino on annettu Tenholankadun ja Porrassalmenkadun kulmarakennukselle. Kerrostalot asettuvat Tenholankadun varteen, poikkeuksena itäisin asuinkerrostalo, joka hyödyntää tontin muotoa sijoittuen joen muovaamalle niemekkeelle. Suunnittelun yhteydessä on tutkittu palvelutalon toteutusmahdollisuutta ja kaavamerkintä C sallii hyvin joustavasti erilaisia palveluita kunhan toiminta on sellaista, että se ei aiheuta liian suurta liikennekuormaa.

Kaavahanke edellyttää maankäyttösopimusta kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että se hyväksyy alustavasti 7. kaupunginosan (Emola) kortteleita 24 ja 44 sekä puisto- että vesialueita ja 8. kaupunginosan (Rokkala) vesialueita koskevan asemakaavanmuutosehdotuksen (Meijerinpuisto) asettaa sen julkisesti nähtäville sekä pyytää siitä viranomaislausunnot seuraavilta tahoilta: Etelä-Savon liikenne-, elinkeino- ja ympäristökeskus, Museovirasto, Mikkelin Vesilaitos, Etelä-Savon pelastuslaitos, asukasyhdistykset, Etelä-Savon Energia Oy ja teleoperaattorit.

Tiedoksi

Kaupunginhallitus