Kaupunkiympäristölautakunta, kokous 15.10.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 132 Oikaisuvaatimus Betset MB Oy jatkokäsittely / Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy

MliDno-2019-1320

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi

Kuvaus

Suutarinen-yhtiöihin kuuluva SBS Betoni Oy Mikkelin Tikkalassa tuottaa valmisbetonia sekä betonielementtejä rakentamisen eri tarpeisiin. Tehdas oli valmistuessaan vuonna 2014 pinta-alaltaan ja tuotantokapasiteetiltaan Suomen suurin betonielementtitehdas. Tehdas työllistää tällä hetkellä noin 60 henkilöa.

Tehtaan tulevien laajentamistarpeiden turvaamiseksi on nyt neuvoteltu kaupungin omistaman, tehtaan eteläpuolella sijaitsevan korttelialueen (määräalan kiinteistöstä 491-417-1-870) luovuttamisesta lisäalueeksi liitettäväksi tehtaan nykyiseen tonttiin 491-35-10-1. Lisäalue on kooltaan lähes 29 ha. Kaupan toteuduttua koko kortteli 10 olisi SBS Betoni Oy:n omistuksessa olevaa aluetta, joten kaupunki vapautuisi kaikista uuden infrastruktuurin rakentamistarpeista tehtaan järjestäessä tarpeelliset rakenteet alueelle itse.

Luovutettavan määräalan käyvästä hinnasta on pyydetty kiinteistöarvio, joka on nähtävillä kokouksessa. Alustavasti sovittu kauppahinta ylittää arvion mukaisen käyvän hinnan 10.000 eurolla ollen 154.200 euroa.

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta päättää myydä SBS Betoni Oy:lle noin 288.368 m2 suuruisen määräalan kiinteistöstä 491-417-1-870 liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1. Kauppahinta on 154.200 euroa ja muut ehdot ovat liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaiset.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
Jari Ahonen, kaavoitusinsinööri, Jari.Ahonen@mikkeli.fi

Kuvaus

Betset MB Oy on jättänyt oikaisuvaatimuksen koskien Kaupunkiympäristölautakunnan 18.6.2019 kokouksessaan tekemää päätöstä § 88 ”Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy”.

Oikaisuvaatimuksen keskeinen sisältö on epäily siitä, että päätös ei huomioi riittävästi päätöksen avulla toteutettavan kaupan markkinahintaisuutta. Oikaisuvaatimuksen mukaan jää epäily siitä, onko toimittu valtiontukisäännösten edellyttämällä tavalla kiinteistön käyvän markkinahinnan selvittämiseksi.

Päätöstä valmisteltaessa on pyydetty kiinteistöarvio yhdeltä alan toimijalta, jolla on hyvä asiantuntemus erilaisten maa-ainesalueiden arvioinnista.

Pelkkä maa-aineksen olemassaolo ei vielä luo rahallista arvoa maa-alueelle, vaan maa-ainekselle täytyy olla markkinaehtoista kysyntää ja mahdollisuuksia vapaasti hyödyntää maa-ainesta. Nyt käsillä olevassa tapauksessa maa-aineksen markkinat ovat rajalliset ja sen hyödyntäminen ei alueella olemassa oleva teollisuus huomioiden ole häiriötöntä. Nämä seikat johtavat siihen, että päätöksen tarkoittamassa tapauksessa maa-aines ei valittajan olettamalla tavalla nosta alueen arvoa ja sitä kautta luovutushintaa. Kiinteistöarvion lopputuleman oikeellisuutta ei siten ole syytä kiistää.

Valtiontukisäännökset eivät velvoita kiinteistöjen luovuttamisen kilpailuttamiseen, vaan luovutettavan alueen käypä arvo voidaan luotettavasti löytää myös riippumattoman kiinteistöarvion avulla.

Lähtökohtana tonttikaupassa on teollisuusalueen myyminen laajenevalle yritykselle, ei kiviaineksen myynti. Se, että oikaisuvaatimuksessa nostetaan esille kiviaineksen arvo, on harhaanjohtavaa, koska osa kiviaineksesta menee teollisuustontin tasaamiseen. Määräalan kauppakirjassa todetaan, että kaupunki vapautuu infran rakentamisvelvoitteesta kiinteistöillä 491-35-10-1 ja myytävällä määräalalla. Ostaja ottaa vastuulleen infran (kulkuyhteyden, vesi- ja viemäriverkon) rakentamisen ja rakentamisesta aiheutuvat kustannukset myytävän määräalan alueella. Ostaja sitoutuu liittämään tontille rakennettavat rakennukset kaupungin olevaan vesi- ja viemäriverkostoon. Arvioitu infran rakentamiskustannus on noin 400 000 euroa, mikä määräalakaupassa siirtyy ostajalle.

Kauppakirjassa todetaan, että ostaja sitoutuu toteuttamaan myytävästä määräalasta ja kiinteistöstä 491-35-10-1 muodostettavalle tontille /rakennuspaikalle tuotanto/toimitilarakennuksia, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on noin 6 000-8 000 k-m2. Mikäli ostaja ei ole täyttänyt em. rakentamisvelvoitetta 7 vuoden aikana tai on luovuttanut tontin edellisen kohdan vastaisesti, ostaja on velvollinen suorittamaan kaupungille 150 000 euroa sopimussakkona.

Kun otetaan huomioon määräalan kaupalla siirtyvät velvoitteet (kadut ym. infra ja rakentamisvelvoitteet), on lopullinen/todellinen kauppahinta huomattavasti arviossa esitettyä korkeampi. Kaupunki on poistanut myytävältä alueelta puuston (n. 100 000 euroa).

Lisäksi tulee huomioida, että myytävällä määräalalla ei ole mahdollista toimia eri yrittäjän toimesta, koska kallion louhinta ei ole mahdollista ulkopuolisen toimijan puolesta, sillä tärinä aiheuttaa/vaikeuttaa elementtien kuivuessa rakenteellisia vaurioita ja heikentää elementtien kestävyyttä. Lisäksi kulku myytävälle määräalalle tapahtuu SBS Betoni Oy:n kiinteistön 491-35-10-1 kautta. Tieyhteyden rakentaminen muuta kautta ei ole mahdollista,

Päätösehdotus

Esittelijä

Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta hylkää Betset MB Oy:n jättämän oikaisuvaatimuksen koskien kaupunkiympäristölautakunnan 18.6.2019 kokouksessaan tekemää päätöstä § 88 ”Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy”.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Pekka Heikkilä esitti, että asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi niin, että selvitetään aiemman kiinteistökaupan perusteet ja otto-oikeusoption merkitys ja hankitaan yksi varmasti riippumaton uusi arviolausunto kohteen arvosta.
Vesa Himanen kannatti Pekka Heikkilän esitystä.

Puheenjohtaja totesi, että keskustelun aikana oli tehty esittelijän päätösehdotuksesta poikkeava esitys, jota oli kannatettu, joten asiasta oli äänestettävä. Äänestys suoritetaan kättennostoäänestyksenä. Esittelijän päätösehdotusta kannattavat äänestävät jaa ja Pekka Heikkilän vastaesitystä kannattavat ei. Lautakunta hyväksyi yksimielisesti esityksen kättennostolla tapahtuvasta äänestyksestä.
Suoritetussa äänestyksessä annettiin 6 jaa ääntä (Jaakko Väänänen, Marja Kauppi, Paavo Puhakka, Keijo Siitari, Tarja Gråsten-Tarkiainen ja Keijo Partio) ja 7 ei ääntä (Pekka Heikkilä, Kerttu Hakala, Markku Himanen, Vesa Himanen, Marita Hokkanen, Hannu Tullinen, Jaana Vartiainen).

Puheenjohtaja totesi Pekka Heikkilän esityksen tulleen hyväksytyksi.

Valmistelija

  • Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
  • Jari Ahonen, kaavoitusinsinööri, Jari.Ahonen@mikkeli.fi

Kuvaus

6.7.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla myytiin SBS Betoni Oy:lle 20 ha:n suuruinen tontti 491-35-10-1. Kauppahinta oli 100 000 euroa (0,50 €/m2). Kauppakirjan kohdassa 7 todetaan ostajalla ja myyjällä olevan oikeus lunastaa maata puolin ja toisin tontin tilatarpeen mukaan: ”Ostaja sitoutuu rakentamaan tontille noin 8.000 k-m2:n suuruisen teollisuusrakennuksen neljän (4) vuoden kuluessa siitä, kun ympäristölupa betoniasemalle on saanut lainvoimaan. Kauppakirjan allekirjoittamisesta 10 vuoden kuluttua (31.12.2021) tarkistetaan tällä kauppakirjalla myytävän teollisuustontin toteutunut rakentaminen ja sen hetkinen tonttikoon tarve. MyyjäIlä on oikeus lunastaa käyvästä hinnasta toteutumaton tontinosa. Ostajalla on vastaavasti oikeus lunastaa käyvästä hinnasta tarvittavaa lisäaluetta maa-aineksen otto-oikeusalueelta.”

Ostaja on rakentanut 6.7.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla myydylle alueelle noin 24.000 k-m2 tehdasrakennukset eli kolminkertaisesti rakentamisvelvoitteen määrän. Nyt myytävä lisäalue on tarkoitettu tehtaan laajentamista varten ja toteuttaa 6.7.2012 allekirjoitetun kauppakirjan kohdan 7 viimeisen lauseen ”Ostajalla on vastaavasti oikeus lunastaa käyvästä hinnasta tarvittavaa lisäaluetta maa-aineksen otto-oikeusalueelta”. Aikaisemman kauppakirjan nojalla SBS Betoni Oy:llä on siis ollut etuoikeus lisämaan ostamiseen käyvällä hinnalla, kun kauppakirjan mukainen rakentamisehto on täyttynyt ja toiminnan laajeneminen edellyttää lisämaan hankkimista.

Nyt myytävän lisäalueen käyvästä arvosta on hankittu toinen kiinteistöarvio, ns. second opinion -arvio. Uuden kiinteistöarvion mukaan perusteita muuttaa alkuperäisen arvion lopputulemaa ei ole, joten alkuperäisen arvion mukaisesti asetettu kohteen myyntihinta täyttää käyvän hinnan edellytykset.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi

Kaupunkiympäristölautakunta hylkää Betset MB Oy:n jättämän oikaisuvaatimuksen koskien kaupunkiympäristölautakunnan 18.6.2019 kokouksessaan tekemää päätöstä § 88 ”Määräalan myyminen liitettäväksi tonttiin 491-35-10-1 / SBS Betoni Oy”.

Kaupunkiympäristölautakunta muuttaa aiempaa päätöstään siltä osin, että se oikeuttaa kaupungingeodeetin valmistelemaan ja allekirjoittamaan lopullisen kauppakirjan määräalan myynnistä.

Päätös

Hyväksyttiin.

Tiedoksi

SBS Betoni Oy, Betset MB Oy, asumisen ja toimintaympäristön palvelualue/Hannu Peltomaa, Jari Ahonen, Jukka Piispa ja Anne Anttonen, talouspalvelut

Muutoksenhaku

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus
Päätökseen saa hakea muutosta:

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
  • kunnan jäsen.

Valitusaika
Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä sähköistä tiedoksiantoa katsotaan asianosaisen saaneen tiedon päätöksestä kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen ja kuntalain 137 §:n 2 momentissa tarkoitetun kunnan katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet
Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa
  • päätös on muuten lainvastainen.

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä.

Valitusviranomainen
Kunnallisvalitus tehdään Itä-Suomen hallinto-oikeudelle
Postiosoite: PL 1744, 70101 Kuopio
Käyntiosoite: Minna Canthin katu 64
Sähköpostiosoite: ita-suomi.hao(at)oikeus.fi
Faksinumero: 029 56 42501
Puhelinnumero: 029 564 2500
Hallinto-oikeuden asiakaspalvelu on avoinna arkisin 8.00 - 16.15
https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet

Valituksen muoto ja sisältö
Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan muutosta
  • miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
  • perusteet, joilla muutosta vaaditaan.

Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite, puhelinnumero ja muut tarvittavat yhteystiedot. Jos valitusviranomaisen päätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.

Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.

Valitukseen on liitettävä:

  • päätös, johon haetaan muutosta valittamalla, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
  • todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta
  • asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Mikkelin kaupungin kirjaamosta.

Kirjaamon yhteystiedot:

Postiosoite: PL 33, 50101 Mikkeli
Käyntiosoite: Raatihuoneenkatu 8-10, 50100 Mikkeli
Sähköpostiosoite: kirjaamo@mikkeli.fi
Puhelinnumero: 044 794 2033 / 015 1941 (vaihde)
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 9.00 - 15.00.

Oikeudenkäyntimaksu
Tuomioistuinmaksulain (1455/2015) nojalla muutoksenhakijalta peritään oikeudenkäyntimaksua, mikä on määrätty mainitun lain 2 §:ssä. Saman lain 5 §:ssä on määräys niistä asioista, joista ei peritä oikeudenkäyntimaksua.