Kaupunginhallitus, kokous 2.9.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 334 Oikaisuvaatimus - tontin 491-31-100-1 vuokraaminen, Orijärven rantatie 1

MliDno-2019-11

Aikaisempi käsittely

Valmistelija

Hannu Peltomaa, kaupungingeodeetti, Hannu.Peltomaa@mikkeli.fi
Jukka Savolainen, kaupunginlakimies, jukka.savolainen@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupungingeodeetti on päätöksellään 21.03.2019 § 53 päättänyt vuokrata Rantakylässä osoitteessa Orijärven rantatie 1 sijaitsevan tontin 491- 31- 100-1 Mediset Hoivarakentajat Oy:lle. Kaupunginhallituksen puheenjohtaja on ilmoittanut käyttävänsä otto-oikeuttaan edellä mainittuun päätökseen.

Kyseessä olevalle tonttialueelle on vuonna 2017 haettu asemakaavamuutosta lähialueen asukkaiden toimesta, toivomuksena alueen muuttaminen puistoksi. Tammikuussa 2018 kaupunki (kaavoituspäällikkö Ilkka Tarkkanen) on vastannut hakemukseen todeten, että perusteita kaavamuutokseen ei ole. Ennen tämän vastauksen antamista asiaa oli käsitelty maankäyttötyöryhmässä, jossa oli todettu, että Y-tontit ovat tulevaisuudessa tarpeellisia eikä niiden osalta ole syytä aloittaa asemakaavamuutosprosesseja. Vakiintuneen Mikkelin kaupungin rakennusvalvonnan sekä useiden Suomen kaupunkien rakennusvalvontaviranomaisten soveltaman periaatteen mukaisesti asemakaavan Y-tontille voidaan myöntää rakennuslupa esimerkiksi yksityisen palvelutalon tai yksityisen päiväkodin rakentamista varten. Asiassa merkityksellistä ei siis ole se, onko toiminnan harjoittaja julkisyhteisö vai yksityinen yritys.

Vakiintuneen, kaikkialla Suomessa samanlaisena noudatettavan kiinteistöarviointikäytännön mukaisesti asemakaavan Y-tontin rakennusoikeuden kerrosneliömetrihintana voidaan pitää sen lähiympäristössä sijaitsevan pientalorakentamiseen osoitetun tontin rakennusoikeuden kerrosneliömetrihintaa. Kyseessä oleva Y-tontti on hinnoiteltu alueella voimassa olevan rivitalotonttien vyöhykehinnan mukaisesti, mikä on em. periaatteen toteuttamista. Täten myös tontin maanvuokrasopimuksessa vuosivuokra ja vuokra-aika määräytyvät samoin kuin rivitalotonteilla ollen 5 % tontin hinnasta sekä 50 vuotta.

Mikkelin kaupungissa voimassa oleva tonttihinnoittelu on rakennettu Newsec Oy:n vuonna 2016 Mikkeliin tekemän markkinaehtoisen vyöhykehinnoittelun pohjalle. Siten lähtökohtaisesti kaikki luovutushinnat ovat markkinaehtoisia. Kaupunki on vuonna 2018 selvittänyt yhden Kirkonvarkaudessa sijainneen tontin osalta, onko pientaloasuinrakentamisen vyöhykehinta oikea markkinahinta sovellettavaksi myös palvelurakentamiseen osoitettavalle tontille. Kiinteistöarvioitsijan tekemän kiinteistöarvion perusteella voidaan todeta näin olevan.

Mikkelin kaupungissa selvitettiin vuoden 2017 tonttihinnoittelupäätöksen valmistelun ja täytäntöönpanon yhteydessä, täyttääkö esitetty vyöhykehinnoittelu kuntalain 130 §:n vaatimukset. Asiassa konsultoitiin mm. Kuntaliiton johtavaa lakimiestä. Hänen mukaansa vyöhykehinnoittelu on mahdollista sillä edellytyksellä, että hintojen kehittymistä seurataan säännöllisesti ja mahdollisiin hintamuutoksiin reagoidaan. Tällä tavoin voidaan varmistua siitä, että kunkin hintavyöhykkeen tonttien hinnat ovat markkinaehtoisia, pysyvät markkinaehtoisina ja että menettely on kuntalain 130 §:n mukainen.

Mikkelin kaupungin tontinluovutusperiaatteissa olevat säännökset samanaikaisten tonttivarausten/vuokrausten rajoittamisesta on tarkoitettu sovellettaviksi pientalorakentamiseen ja nimenomaan omakotitalojen rakentajille. Isommissa hankkeissa, yritysten ollessa toimijoina, on yleensä tehtävä kaikki mahdollinen, jotta hanke saadaan sijoittumaan Mikkeliin, sillä useat yritykset kilpailuttavat samoja hankkeita eri kaupunkien kesken. Tähän toimintaan kuuluu kaupungin puolelta olennaisena osana useampien samanaikaisten tonttivaihtoehtojen etsiminen ja tarjoaminen yritykselle, jotta yritys voi etsiä toiminnalle parhaiten soveltuvan paikan ja päättää toteuttaa hankkeen Mikkeliin.

Tontin varaaminen ei ole edellytys sen vuokraamiselle tai myymiselle. Varauspäätös antaa yritykselle mahdollisuuden etukäteen suunnitella toimintaa tontille ja se antaa yritykselle varmuuden siitä, että tontti on saatavissa yrityksen tarpeisiin tiettyyn ajanhetkeen saakka. Tontin vuokraaminen tai myyminen voidaan toteuttaa myös suoraan erilliseen vuokraus- tai myyntipäätökseen perustuen. Nyt kyseessä oleva tontti on ollut varattuna Mediset Hoivarakentajat Oy:lle varauspäätöksellä 31.8.2018 saakka, jonka jälkeen varaus on rauennut. Kevättalvella 2019 yhtiö on palannut asiaan saman tontin osalta tiedustellen, onko se varauksen raukeamisesta huolimatta yhä vapaa. Koska tontti on yhä ollut vapaa eikä siihen ole kohdistunut mielenkiintoa muiden rakentajien taholta, on todettu, että estettä sen vuokraamiseen ei ole.

Mediset Hoivarakentajat Oy:lle on Mikkelin kaupungin toimesta vuokrattu Tupalasta 1.5.2019 lukien yksi tontti, joka oli ollut varattuna heille tarjouskilpailun perusteella 30.4.2019 saakka. Saksalan tonttivaraus on rauennut.

Päätösehdotus

Esittelijä

Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus päättää, että kaupungingeodeetin päätöstä 21.03.2019 § 53 ei muuteta ja päätös pysytetään voimassa.

Päätös

Hyväksyttiin.

Valmistelija

  • Jukka Savolainen, kaupunginlakimies, jukka.savolainen@mikkeli.fi

Kuvaus

Kaupunginhallituksen päätöksestä 3.6.2019 § 249 "Otto-oikeus/Tontin 491-31-100-1 vuokraaminen, Orijärven rantatie 1" on tehty oikaisuvaatimus 17.6.2019.

Oikaisuvaatimuksessa kyseenalaistetaan luovutettavan tontin hinnan perusteena oleva rakennusoikeuslaskelma. Kaupunki itse tulkitsee asemakaavojensa rakennusoikeudet, joko suoraan kaavan merkintöjen perusteella, tai sitten käyttäen apuna rakennusjärjestyksen kaavoja täydentäviä määräyksiä. Tässä tapauksessa rakennusoikeus on tulkittu jälkimmäisellä tavalla, olettaen, että paikalle toteutetaan pientalomaista rakentamista. Tulkinta oikausuvaatimuksessa mainitun Y-tontin 60 % tehokkuuden mukaisesti ei olisi realistinen ottaen huomioon ympäröivälle alueelle toteutunut olemassa oleva muu maankäyttö. Päätöksessä tehty tulkinta on kaupungin rakennusjärjestyksen mukainen.

Alueen asukkaiden tekemään asemakaavan muutosehdotukseen on vastattu kaupungin normaalin menettelyn mukaisesti. Palvelualueen toiminnasta vastaava tekninen johtaja on kirjeitse vastannut kaavamuutosehdotukseen maankäyttötyöryhmän valmistelun pohjalta. Asia on kaupungin puolelta tältä osin loppuunkäsitelty.

Tontin hinnoittelun osalta voi todeta, että vakiintuneen, kaikkialla Suomessa samanlaisena noudatettavan kiinteistöarviointikäytännön mukaisesti asemakaavan Y-tontin rakennusoikeuden kerrosneliömetrihintana voidaan pitää sen lähiympäristössä sijaitsevan pientalorakentamiseen osoitetun tontin rakennusoikeuden kerrosneliömetrihintaa. Kyseessä oleva Y-tontti on hinnoiteltu alueella voimassa olevan rivitalotonttien vyöhykehinnan mukaisesti, mikä on em. periaatteen toteuttamista. Täten myös tontin maanvuokrasopimuksessa vuosivuokra ja vuokra-aika määräytyvät samoin kuin rivitalotonteilla ollen 5 % tontin hinnasta sekä 50 vuotta.

Mikkelin kaupungin hallintosäännön 33 §:n 6. kohdan mukaisesti kaupunkiympäristölautakunta päättää tonttien ja muiden rakennuspaikkojen sekä muiden maa-alueiden vuokraamisesta sekä lyhytaikaisesta rakennushankkeen suunnittelua varten tapahtuvasta rakennuspaikan varaamisesta. Hallintosäännössä ei ole rajattu mitään tiettyjä tonttilajien vuokrauspäätöksiä toimivallan ulkopuolelle. Vastaavasti asumisen ja toimintaympäristön palvelualueen toimintasäännössä tämä toimivalta on delegoitu edelleen kaupungingeodeetille (asumisen ja toimintaympäristön palvelualueen toimintasääntö 5.2.2. kohta 3.). Edellä mainitusta delegoinnista johtuen kaupungingeodeetilla on ollut oikeus tehdä luovutuspäätös.Mikkelin kaupungissa noudatettavat tontinluovutusperiaatteet sekä kaupungin hallintosääntö on käsitelty samassa kaupunginvaltuuston kokouksessa 12.6.2017. Päätösten soveltamisen osalta hallintosääntö on ensisijainen ja kunnassa on noudatettava hallintosäännön määräyksiä. Kaupungingeodeetti ei ole ylittänyt hallinto- ja toimintasäännön kautta hänelle delegoitua toimivaltaa.

 

 

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus hylkää asiassa tehdyn oikaisuvaatimuksen perusteettomana edellä esitetyillä perusteilla.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Jukka Pöyry esitti oikaisuvaatimuksen hyväksymistä sekä samalla kaavoitusprosessin käynnistämistä.  Koska kukaan ei kannattanut Jukka Pöyryn esitystä, se raukesi.

Jukka Pöyry jätti asiasta eriävän mielipiteen.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen allekirjoittajat

Muutoksenhaku

Päätökseen voidaan hakea muutosta kunnallisvalituksella. Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksin vain se, joka on tehnyt oikaisuvaatimuksen. Mikäli päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksin myös asianosainen sekä kunnan jäsen.

Valitusviranomainen

Kunnallisvalitus tehdään Itä-Suomen hallinto-oikeudelle
Postiosoite: PL 1744, 70101 Kuopio
Käyntiosoite: Minna Canthin katu 64
Sähköpostiosoite: ita-suomi.hao(at)oikeus.fi
Faksinumero: 029 564 2501
Puhelinnumero: 029 564 2500
Hallinto-oikeuden asiakaspalvelu on avoinna arkisin 8.00 - 16.15

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi2.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet.

Valitusaika

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä sähköistä tiedoksiantoa katsotaan asianosaisen saaneen tiedon päätöksestä kolmantena päivänä viestin lähettämisestä.

Kunnan jäsenen ja kuntalain 137 §:n 2 momentissa tarkoitetun kunnan katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.
Valituksessa, joka on osoitettava valitusviranomaiselle, on ilmoitettava:
– päätös, johon haetaan muutosta
– miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi
– perusteet, joilla muutosta vaaditaan.
Valituksessa on ilmoitettava valittajan nimi ja kotikunta. Jos valittajan puhevaltaa käyttää hänen laillinen edustajansa tai asiamiehensä tai jos valituksen laatijana on joku muu henkilö, valituksessa on ilmoitettava myös tämän nimi ja kotikunta.
Valituksessa on lisäksi ilmoitettava postiosoite, puhelinnumero ja muut tarvittavat yhteystiedot. Jos valitusviranomaisen päätös voidaan antaa tiedoksi sähköisenä viestinä, yhteystietona pyydetään ilmoittamaan myös sähköpostiosoite.
Valittajan, laillisen edustajan tai asiamiehen on allekirjoitettava valitus. Sähköistä asiakirjaa ei kuitenkaan tarvitse täydentää allekirjoituksella, jos asiakirjassa on tiedot lähettäjästä eikä asiakirjan alkuperäisyyttä tai eheyttä ole syytä epäillä.

Valitukseen on liitettävä:
– päätös, johon haetaan muutosta valittamalla, alkuperäisenä tai jäljennöksenä
– todistus siitä, minä päivänä päätös on annettu tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta
– asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Valitusasiakirjat on toimitettava valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä. Omalla vastuulla valitusasiakirjat voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä. Postiin valitusasiakirjat on jätettävä niin ajoissa, että ne ehtivät perille ennen valitusajan päättymistä.

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää Mikkelin kaupungin kirjaamosta:

Postiosoite: PL 33, 50101 MIKKELI
Käyntiosoite: Maaherrankatu 9 – 11
Sähköpostiosoite: kirjaamo@mikkeli.fi
Puhelinnumero (vaihde): 015 1941
Kirjaamon aukioloaika on maanantaista perjantaihin klo 9.00 – 15.00.

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään.