Kaupunginhallitus, kokous 1.4.2019

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 140 Eteläisen (Urpolan) ja Itäiseen alueen koulujen toteutustapa

MliDno-2019-581

Valmistelija

  • Jouni Riihelä, tekninen johtaja, Jouni.Riihela@mikkeli.fi
  • Heikki Siira, talousjohtaja, heikki.siira@mikkeli.fi

Kuvaus

Mikkelin kaupunginvaltuusto linjasi päätöksellään (18.6.2018 § 71 Kaupunkirakenneselvityksessä esitettyjen linjausten hyväksyminen), että eteläiselle ja itäiselle alueelle rakennetaan kaksi uutta koulua. Urpolaan sijoittuva yhtenäiskoulu tulisi olemaan n. 850 oppilaan aluekoulu ja itäiselle alueelle sijoittuva koulu n. 600-650 oppilaan alakoulu. Hankearviossa koulujen yhteenlaskettu investointi olisi n. 35 miljoonaa euroa (10.12.2018 § 153 Talousarvio vuonna 2019). Uusien koulujen käyttöönotto tapahtuisi 8/2021 ja 8/2023. Laskennassa käytettiin mm. seuraavia tilasuunnittelun arvoja: 12 neliötä per lapsi, uudisrakennus 2.000 euroa per neliö, käyttökustannukset pienenevät nykytasosta 20 % ja koulusta tulee alueen toiminnallinen keskus.

Mikkelin kaupunki on perinteisesti investoinut kiinteistöihin ja rakennuksiin taselainalla. Poikkeuksen muodostaa konserniyhtiö Mikalon kanssa tehdyt kolmea päiväkotia ja Anttolan koulua koskevat kiinteistöjen vuokrasopimukset. Rakennukset eivät ole emon taseessa ja ovat siis kiinteistöinä vuokrattuna emolle. Kaupunki on itse vastannut kiinteistöjen ylläpidosta ja käytännössä ulkoistanut palveluntuottajille toiminnallisuuden.

Kuntien investoinnit voidaan toteuttaa perinteisesti omana investointina taselainalla ja omalla ylläpitovastuulla (omaa palvelutuotantoa tai ulkoa ostettua palvelutuotantoa) tai kiinteistöleasingilla (rahoittaja rahoittaa ja omistaa kohteen) ja ylläpidon palvelusopimuksella. Näiden välillä on erilaisia variaatioita.

Yleisesti elinkaarimalli on korjaus- tai uudisrakentamisen julkisten investointihankkeiden ja niihin liittyvien palveluiden hankintatapa, jossa tilahankkeiden suunnittelu, rakentaminen ja ylläpito tyypillisesti 15 – 30 vuodeksi tilataan yhdeltä palveluntuottajalta kokonaisuutena, jossa hankeriskeistä vastaa palveluntuottaja. Palvelusopimuksessa voidaan sopia esimerkiksi käyttäjäpalveluiden toteuttamisesta sekä rahoituksen järjestämisestä, mutta elinkaarimalli ei ole rahoitusmalli.

Kuntien omistamissa kiinteistöissä on viime vuosina ollut sisäilmaongelmia, myös Mikkelissä. Tämä on johtanut rakennusten korjauksiin, uusinvestointeihin, väistötilakustannuksiin ja koulutyön häiriöihin. Kunnat ovat halunneet lähteä hakemaan perinteisen rakentamisen ja ylläpidon rinnalle uusia, tilaajalle riskittömämpiä toteutusmalleja. Palvelun tuottava yritys vastaa sopimusaikana rakentamisesta ja ylläpidosta riskeineen. Viime aikoina erityisesti valtakunnalliset palveluntuottajat ovat kasvattaneet kiinteistöleasing- ja elinkaaripalvelutarjoamaa markkinoilla ja vastaavasti kunnat ja kaupungit ovat niihin tarttuneet.

Mikkelissä kaksi ajallisesti peräkkäistä ja osittain päällekkäistä investointia luo kilpailutuksen liikevaihdosta ja työkannan jatkuvuudesta johtuen hankkeesta palvelun tuottajille mielenkiintoisemman kokonaisuuden tarjota, kuin hankkeet yksittäin kilpailutettuina. Palvelun tuottajat voivat hyödyntää rakentamisessa tarvittavaa henkilökuntaa tehokkaammin. Vastaavasti, jos päädytään kilpailuttamaan kahden kohteen palvelusopimus elinkaarimallilla, on isommalla volyymillä, henkilöstön käytettävyydellä kahdessa kohteessa ja kokonaistyömäärällä oletettavasti hintoja madaltava vaikutus. Usein merkittävän kokoiset tarjouskilpailun liikevaihdot luovat valtakunnallisille yrityksille tilaa menestyä.

Perinteisesti taserahoitetussa investoinnissa kunta ottaa lainaa ja rakennuttaa tarvitsemansa tilat. Valmistuvat tilat jäävät kunnan omistukseen. Kunta kantaa kaikki tilojen toimintaan ja käyttöön liittyvät riskit. Perinteisessä toteutusmallissa kunta voi huolellisella suunnittelulla ja valinnoilla aikaansaada helposti huolettavia ja elinkaaren näkökulmasta parempia ratkaisuja. Perinteisesti Mikkelin toimintatapa on ollut tällainen. Kuntien kilpailuttaessa urakoita voi alueen pienemmillä yrityksillä olla kilpailukykyisempi asetelma hankkia tilauskantaa.

Mikkeli on myös kilpailuttanut avointa hankintamenettelyä käyttäen tarjouskilpailulla Anttolan koulutilojen vuokrauksen. Vuokrakohteessa toimittaja suunnittelee ja toteuttaa tilat. Vuokralainen vastaa rakennuksen ylläpitokustannuksista kuten ulkoalueiden hoidosta, energiasta, siivouksesta sekä pääasiallisesti kiinteistönhuoltotehtävistä. Vuokranantajalle maksetaan kohteesta pääomavuokraa.

Mikkelin kaupunki ei ole kilpailuttanut elinkaarimallin mukaista toteutusta aiemmin. Juvan kunta, Kuopion, Lahden ja Lappeenrannan kaupungit ovat kilpailuttaneet, joten heille on jo syntynyt kuntaorganisaatioon osaamispääomaa asiassa.

Kiinteistöleasing- ja elinkaaripalvelun tai niiden osien toteuttaminen edellyttää kuntien tilaajaorganisaation vahvistamista sopimuksen asiantuntijapalveluilla. Käytännössä se tarkoittaa kilpailutuksen ja sopimuksen asiantuntijapalvelujen osaamisen hankkimista juridiikassa, projektoinnissa, tekniikassa ja taloudessa.

Kaupunkirakenneselvityksen investointiosa muodostaa kaupungin investointitasolle määräaikaisen liikevaihtotason nousun suhteessa pitkänajan keskimääräiseen investointitasoon, joka on pitkällä ajalla johdannainen kaupungin poistotasoon. Kaupungilla on keskimääräisen investointitason mukainen henkilökuntamitoitus. Tämän investointitason määräaikaisen keskimääräistä suuremman kuorman hallitsemiseksi on kaupungilla menossa määräaikaisen henkilön rekrytointi. Henkilö keskittyy rakennuttamistehtäviin.

Eteläisen (Urpolan) ja Itäiseen alueen koulujen hankinta voidaan suorittaa:

  • kahtena erillisenä kaupungin taselainana ja perinteisenä rakentamisen ja ylläpidon urakointina
  • kaupungin taselainana ja elinkaarihankintasopimuksena (suunnittelu, rakentaminen ja esim. 20 vuoden mittainen ylläpito) rakennuskokonaisuudet yhdessä tai erikseen
  • yhtenä kokonaisena kiinteistöleasing (laina- tai leasingrahoitussopimus) ja elinkaarimallilla (elinkaarihankesopimus). Hankkeiden yhteenlaskettu koko ja pitkä elinkaarihankesopimus tekevät hankkeista mielenkiintoisia ja kilpailtuja markkinoilla. Käytännössä tässä vaihtoehdossa koulun kustannukset näkyvät käyttötalouden menona, mutta leasingvastuut (leasingrahoitussopimus) ovat läpinäkyviä tarkasteltaessa esim. kaupungin kriisikuntakriteeristöä.

Inspira Oy on tehnyt selvityksen Mikkelin Urpolan ja Itäisen alueen koulujen rakennusinvestoinnin toteuttamisesta. Selvityksessä on esitelty erilaisia investointien toteutustapoja. Kokonaistaloudellisesti edullisimmaksi investointitavaksi selvityksessä on arvioitu elinkaarimalli taselainalla kun huomioidaan toteutusmallien riskivaraukset.

Rahoituksen näkökulmasta elinkaarimallin toteuttaminen leasing -rahoituksella tulee arvion mukaan noin 1,3 % kalliimmaksi rahoitustapana kuin taselaina. Kuntakonsernien keskeisissä tunnuslukuvertailuissa tullaan 2022 lähtien ottamaan huomioon myös kuntakonsernien rahoitusvastuut siten, että asukasta kohden laskettu kunnan konsernitilinpäätöksen lainojen ja vuokravastuiden määrä ei saisi ylittää kuntakonsernien keskiarvoa 50 %:lla. Leasing –rahoituksen käyttäminen ilmenee siten jatkossa rahoitusvastuissa ja tunnusluvussa.

Vaihtoehtoisena, talouspalveluiden suosittelemana investoinnin toteutustapana Eteläisen (Urpolan) ja Itäiseen alueen kouluissa voidaan pitää ns. perinteistä investointitapaa taselainalla. Tällöin rakentaminen ja ylläpito toteutettaisiin perinteisin menetelmin.

Perinteinen investointi ja ylläpito tulevat kokonaisuutena halvemmaksi, jos rakentamiseen ja ylläpitoon liittyvät elinkaarimallissa arvioidut riskit eivät toteudu siinä määrin kuin elinkaarimallin hinnoittelussa riskiä on hinnoiteltu. Perinteisen rakentamisen ja ylläpidon riskiä voidaan pienentää mm. rakennusvalvonnalla. Perinteiseen investointimalliin ei sisälly elinkaarimallin hallinnointiin liittyvää kustannusta ja riskiä. Kaupungilla ei ole aiempaa kokemusta elinkaarimallin toteutuksista, jolloin investointimalliin sisältyy joiltain osin kaupungin prosessi- ja projektipäällikön osaamisriskit.

Oheismateriaalina Mikkelin Urpolan ja Itäisen alueen koulujen hankinta- ja rahoitusmallien esiselvitys ja Elinkaarihankeen starttaaminen.

Päätösehdotus

Esittelijä

  • Timo Halonen, kaupunginjohtaja, timo.halonen@mikkeli.fi

Kaupunginhallitus päättää antaa suunnitteluohjeeksi, että kouluhankkeet rahoitetaan kaupungin omana taselainana ja, että kiinteistöjen ylläpito toteutetaan elinkaarimallilla. Hankkeet kilpailutetaan samassa kilpailutuksessa.

Päätös

Asiasta käydyn keskustelun aikana Juha Vuori esitti Jyrki Koivikon kannattamana, että hankkeita ei kilpailuteta samassa kilpailtuksessa. Perusteluna on kaupungin nykyinen taloustilanne ja kaupungille pitää jäädä pelivaraa.

Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja totesi, että on tehty esittelijän esityksestä poikkeava kannatettu esitys ja esitti asian ratkaistavaksi äänestyksellä siten, että ne, jotka kannattavat esittelijän esitystä, äänestävät jaa ja ne, jotka kannattavat Juha Vuoren esitystä, äänestävät ei. Äänestysesitys hyväksyttiin ja suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 jaa ääntä (Soile Kuitunen, Petri Pekonen, Minna Pöntinen, Kirsi Olkkonen, Pekka Pöyry, Jatta Juhola, Liisa Ahonen, Jarno Strengell), 2 ei ääntä (Juha Vuori, Jyrki Koivikko) ja 1 poissa (Armi Salo-Oksa).

Puheenjohtaja totesi, että esittelijän esitys on tullut kaupunginhallituksen päätökseksi.

Merkitään, että tekninen johtaja Jouni Riihelä selosti asiaa kaupunginhallitukselle.

Tiedoksi

talousjohtaja, tekninen johtaja, sivistysjohtaja, kiinteistöjohtaja

Muutoksenhaku

Tähän päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oikaisuvaatimuksen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla tuomioistuimeen.

Oikaisuvaatimusoikeus
Oikaisuvaatimuksen saa tehdä:

- se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen), sekä
- kunnan jäsen.

Oikaisuvaatimusaika
Oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.
Oikaisuvaatimus on toimitettava Mikkelin kaupungin kirjaamoon määräajan viimeisenä päivänä ennen kirjaamon aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa katsotaan asianosaisen saaneen tiedon päätöksestä kolmantena päivänä viestin lähettämisestä, jollei muuta näytetä.

Kunnan jäsenen ja kuntalain 137 §:n 2 momentissa tarkoitetun kunnan katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa.

Tiedoksisaantipäivää ei lueta oikaisuvaatimusaikaan. Jos oikaisuvaatimusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa oikaisuvaatimuksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Oikaisuvaatimuksen sisältö
Oikaisuvaatimuksesta on käytävä ilmi vaatimus perusteineen ja se on tekijän allekirjoitettava.

Mikkelin kaupunki
Kaupunginhallitus
PL 33 (Raatihuoneenkatu 8-10), 50101 Mikkeli
Faksi: 015 194 2040
Sähköpostiosoite: kirjaamo@mikkeli.fi

Käsitellyt asiat